新华社广州专电题.docx

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新华社广州专电题

　新华社广州7月16日专电题：

限价“阴阳合同”抬头监管不严调控可能遭遇架空

　　新华社记者乌梦达

　　因为房价上涨速度过快，北京、广州等特大型城市相继出台了政府指导房地产销售定价措施。

统计数据显示，政府限价后，两地房价上涨幅度收窄，政策取得初步效果。

　　但记者近期实地走访发现，开发商为了应对调控，也采取了捂盘惜售、拆分合同等花招，造成房地产统计数据“假跌真涨”的失真假象，建议政府加强监管，防止调控政策被架空。

　　“假跌真涨”？

　　在国五条北京细则落地后，北京市住建委表示，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，广州市国土房管局也在4月出台政策，对开发商预售价格进行指导。

　　中原地产广东项目经理黄韬等业内人士表示，从去年下半年以来，房价上涨幅度远超预期，尤其一线城市调控压力加剧，政府执行价格指导，如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高，难以通过申报，也就难以入市销售。

这将对调节市场预期和市场价格带来直接影响。

　　按照北京、广州两地政府主管部门的操作办法，新楼盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。

如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。

　　但实行几个月，这一控制房价、调控市场的重拳却打在“棉花”上。

记者走访发现，开发商面对调控限制，用出了种种花招。

　　拆分合同、“精装房裸卖”。

有业内人士向记者介绍，位于广州南沙的某楼盘，为应对政府限价，把原本规划出售的精装房合同分拆成“毛坯房”和装修合同，毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。

记者查阅数据发现，通过这种方式，去年底网签均价还在12000元左右的楼盘，今年6月底就“逆市”下降到不足1万元。

而楼盘工作人员也表示，可以通过分别签订房屋和装修合同的方式，实现网签。

捂盘惜售。

黄韬介绍，预备售价2.6万元，指导定价2.1万元，位于海珠区的凤乐雅轩因为申报价格过高、拿不到预售证，至今尚未开盘。

　　“量价齐跌”隐现统计失真

　　5月，广州十区新建商品住宅网上签约均价15405元／平方米，同比上升11.7%，环比下降5.9%。

按照政府指导部门的说法，在采取了政府指导定价等针对性措施后，新建商品住宅交易价格回落，市场开始出现一些积极变化。

　　但商业机构统计的变化趋势却并不一致。

网易房产统计，在其抽查的100个楼盘网签均价中，价格环比上涨的楼盘为44个，占据44%，而降价楼盘仅为19%，价格基本不变的楼盘的比例占据37%。

调查结果显示，房价涨势仍然明显。

　　而记者近期走访发现，位于广州市荔湾区的龙津华府，销售人员报给记者的价格从年初1月的3万元上调到3.5万元；在位于海珠区的罗马家园，去年10月的价格是25000元，而在附近5月拍出一块楼面地价3.5万元／平方米地王之后，近期报价已经上涨到33000元；位于天河区的瑞安创逸，去年底的价格是33000元，目前价格涨到4万元。

“从统计看，环比上涨的楼盘多、下降的楼盘少，涨价的幅度大，下跌的幅度小。

”一位房地产销售经理对记者如是说。

　　暨南大学管理学院教授胡刚分析，“房价被回落”，一方面是调控限制高房价项目入市，郊区中小户型比例增加，从成交结构上拉低了房价。

需要注意的是，目前高价楼盘并未有降价的趋势，只是暂时被限制入市，还有更多的开发商选择了拆分合同销售、精装房裸卖等办法，“统计数据的变化并没有真实反应市场变化，看似房价数据下降了，但开发商钱也没少赚，最后就只有老百姓被忽悠了。

”

　　一位不愿透露姓名的专家表示，某大型城市，国家统计局统计房价上涨居首，地方政府统计房价首次环比下跌。

就其所知，国家统计局和地方使用的都是同一数据，来源都是地方国土房管部门，即便使用的计算方法和日期可能有少许偏差，“但怎么可能连涨跌趋势这样的大方向都不一样？

”

　　监管不严调控或被架空

　　一些专家认为，房价数据统计失真危害巨大，如果市场数据出现了严重偏差，由此可能导致中央决策出现误差，建议地方政府对于当前出现的阴阳合同、拆分合同抬头之势要加强监管。

　　记者从政府内部人士了解到，政府在审批预售价格时已经要求开发商注明“毛坯或精装修房”，因此如果发现申报注明毛坯房而又要购房者签订装修合同，就属于违规。

熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示，开发商拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价，也涉嫌虚假价格，政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。

　　一位开发商对记者表示，在实行限价的北京和广州，这样操作的开发商“绝不只是一两个。

如果政府不能严格加强市场监管，再严格的调控措施也只会变成‘空调’。

”

　　专家建议，年中已过，中央有关部门应该对地方执行调控完成情况和进度进行一次“半年考”，发现问题，排查漏洞，对执行不力的部门和责任人加强问责监督。

购房合同+装修合同”应对限价政策

广州双合同再泛滥首付成本翻倍谁买单？

2017-06-2408:

49:

22作者：

许永红来源：

中国经营网

房价明降暗升

由于双合同大行其道，广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平，网签价格与实际价格相差甚远。

记者查阅阳光家缘网了解到，金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。

然而，记者实地走访了解到，金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米，比网签均价高出6000元/平方米。

此外，广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米，而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。

上述广州中航城的购房者称，其早前购买了平层洋房，房价约1.9万元/平方米，但备案价格仅为1.2万元/平方米，这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。

“政府为抑制房价上涨，限价政策只是起到了表面的作用，但实际上并没有起任何作用。

”资深房地产专家韩世同告诉《中国经营报》记者，在双合同普遍存在的情况下，目前广州的真实房价和网签价格有很大差距。

此外，韩世同指出，一些楼盘的指导价格明显偏离市场水平，“若真要按照政府指导价去卖房，很多开发商都要亏损。

”日前，一位广州本土房企高管对记者表示，限价政策是公司扩大销售规模的主要影响因素。

多位业内人士认为，目前广州一手住宅的价格水分较多，而二手房管控较为宽松，其走势才能反映真实的市场行情。

据阳光家缘网最新数据显示，今年4月广州市（不含南沙、从化）二手房成交13652套，均价为1.7万元/平方米，环比分别增长10%、7%，3月均价也环比增长了3%。

记者在近期的走访中发现，各大楼盘的人气依然不减。

一名今年3月通过双合同购入房屋的购房者对记者无奈表示：

“首付高也没办法，总要买房，只能看开点。

”该购房者还称，“现在不买，以后房价也许会更高。

”广州楼市上行与目前供应紧缺的状况有着密切联系。

广州中原研究发展部的统计数据显示，5月广州一手住宅新批面积36万平方米，环比大幅下跌68%。

截至5月底，一手住宅库存面积为627万平方米，去化周期5.8个月，仍处于供不应求的状态。

市场亟须整治限价政策难放开，由于楼市调控缘故，双合同现象早已有之，政府方面也在不断出台政策进行整治。

2013年，广州接连出台楼市调控政策，双合同现象也开始频现市场，以致政府部门在2014年4月出台新政，要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，承诺不采用双合同进行销售。

2016年10月，全国开始新一轮调控，广州紧跟政策步伐，其中明确表示继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

在2017年3月的调控加码中，政府再次重申房企应严格按照预售许可备案价“明码标价”。

目前，广州双合同现象已愈演愈烈。

在调控趋严的背景下，广州是否出台相关政策对双合同进行整治成为业内关注的焦点。

以广州周边来看，多个城市近期已相继出台新政打击双合同。

其中，惠州明确将严厉打击“阴阳合同”等违法违规行为，价格备案后，楼盘不得加上装修款销售。

佛山也发文打击虚假装修、捆绑销售等行为，对商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，将立即予以制止，并暂停项目网签，责令停业整顿。

韩世同认为，广州限价政策属无奈之举，是政府为稳定市场，防止房价暴涨而不得不采取的措施。

他认为，目前来看，广州限价政策将维持现在的状况，“年底之后也许会逐渐放松。

”方圆地产首席市场分析师邓浩志也对记者表示，限价政策对楼市的确起到了降温的作用。

“限价政策肯定会退出市场，这本身就是不合理的。

”

“现在广州的楼盘基本都是用双合同卖房。

”《中国经营报》记者日前以购房者身份走访市场时有销售人员如是表示。

继2013年调控后，双合同现象再次横行广州楼市，成为了市场默认的“潜规则”。

记者走访了解到，包括金地集团、中航地产在内的多家房企旗下楼盘以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房，而销售人员对这种弄虚作假的买卖方式并无过多顾忌。

双合同模式下，购房者首当其冲。

房屋市场价与政府指导价的差价转为装修款项另行支付，使得购房者的首付成本几乎翻倍，还款压力剧增，而且还背负了一定的法律风险。

双合同现象为何泛滥，而监管机构是否坐视不理？

对此，《中国经营报》记者致函上述相关企业以及广州市住房和城乡建设委员会、广州市增城区住房和建设局进行采访。

然而，截至发稿只有一家房企回应，而多家房企皆表示，“不太敢讲。

”上述相关政府部门并未给出任何回应。

双合同横行市场暗藏纠纷隐患

在限价的调控下，双合同已然是开发商规避政策的销售门道。

而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重。

在位于增城的金地香山湖，销售人员坦言该项目以“购房合同+装修合同”的双合同形式购房，并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。

该房屋户型约100平方米，折后总价约162万元，但拆分为99万元和63万元的两笔款项。

销售人员表示，63万元即是装修款，相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间，最高可分5年期限，但需要视个人的征信情况和银行流水而定。

置业计划表显示，购房者的首付款总共约94万元，比房子实际总价的三成首付48万元高出了近一倍。

而且，装修贷手续费为1%，半年期限的月利率为1.4%。

即使可贷款期限为5年，月利率也高达0.9%，等本等息的还款方式下，30万元贷款总利息逾16万元，月供约7700元。

记者所走访的多个楼盘也大同小异，销售人员均表示需要双合同，装修款项同样动辄高达50万元，但通过银行信用贷只能贷到约20万元。

有销售人员向记者直言：

“最近取得预售证的项目大部分都会有双合同的情况。

”

值得一提的是，广州中航城的首付款高得惊人。

一套总价约230万元的复式洋房，首付款却要130万元，已是总价近六成。

当记者追问首付款为何如此之高，销售人员仅称是公司要求，并把计算价格的纸张收走。

不过，前来销售中心拿取相关购房文件的购房者却告诉记者，早前其在广州中航城购买了一套平层洋房，签的就是双合同。

在走访过程中，有购房者向记者抱怨称，已连续看了多个楼盘，大部分都有双合同，“首付压力很大。

”在调查过程中，一家房企向记者透露，相关项目并无规避限价政策而采取双合同售房的现象，当初按毛坯报建，后来变更为精装修交楼。

“装修协议的签署为三方合法自愿签署，并无违反强制性法律规定，是合法有效的。

”

广东宏力律师事务所主任律师吕传文告诉记者：

“购房者和开发商签署的《购房合同》《装修合同》都是合法有效的。

但是，这样的阴阳合同对于购房者而言，存在很大的法律风险。

”

吕传文指出，当房子存在问题，购房者需要请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的时候，只能依据《购房合同》上的金额，这与实际支付金额相差较大。

“此外，在开发商交付房屋的时候，购房者若因为其他原因要求退房，由于开发商跟购房者签署的《装修合同》是承揽合同，只能依据《购房合同》的金额退房，装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。

”

限价政策下的“阴阳合同”分析

“阴阳合同”弄虚作假违法违规，它妨害了正常的房地产交易秩序，但法院一般以合同本身并不违反法律行政法规强制性规定为由不认定此种合同无效。

建成达到交付标准的房屋并交付是开发商作为卖方的基本义务。

开发商将交付标准之内的价格组成部分拆分签订不同名义的合同逃避限价政策是惯用手法。

这种做法使得限价政策成为空调，违反了一房一价的明码标价制度。

若按此签订合同，势必使得合同表面房价大幅降低，存在偷逃税收的可能，买方在另行出售时也会因买入价较实际低而需多付相应税金，还会在追究开发商违约责任时因计算基数下降权利受损。

政府应当建立全流程全透明的房屋交易系统，开发商必须将所有可售房屋放在网上销售，全面实行一房一价，房管、银行、税务等等相关部门联网办公网上竞价，实现交易的网络化，斩断阴阳合同生存的土壤。

立法应完善遏制此类违法行为的处理手段，如重罚阴阳合同的相关当事人。

在现有情况下，相关部门应有所作为，加强对市场的监管，对于阴阳合同的违规做法，应当及时曝光和查处并公示。

消费者应坚持将交付标准所包括的实际房价写入签订认购书和合同。

购房者可组织团购提高磋商能力遏制开发商此种做法，遭遇此种情形的也可投诉。

确实存在欺诈的，应保留证据并及时主张权利。

法院对阴阳合同是怎样判定

阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。

具体可分为以下几种情形：

1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。

2、对于差价太大，一般会认定无效。

3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。

6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。