不动产金融教案TUG.docx

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不动产金融教案TUG

第一章绪论

1.1房地产金融的作用和重要性

1.1.1房地产业的特点

1.房地产业投资大、借款多、周期长

2.房地产市场手区域因素影响较大

3.房地产具有投资和消费的双重性

4.受国家政策和城市规划的影响

1.1.2房地产业的重要性

1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础

2.房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源

3.房地产业具有带动性

1.1.3房地产金融的作用

1.房地产金融是房地产业发展的保障

2.利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控

3.引导住房消费

4.房地产金融政策调整储备、投资和股市间的关系

1.1.4房地产业与金融业的关系

1.房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性就越强

2.房地产业痛银行业相互促进

3.房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行

1.2房地产金融的发展

1.2.1国外房地产金融的发展

1.建筑业协会

2.土地开发银行

（1）.早期阶段（1769--1849）；

（2）.中期阶段（1850--1873）；

（3）.后期阶段（1873年以后）。

3.公积金制度

1.2.2国内房地产金融的发展及存在的问题

1.国内房地产金融发展的几个阶段

（1）住房建设资金管理阶段（1949--1978）

（2）房改金融阶段（1978年开始）

（3）房地产金融阶段（90年代以后）

2.成熟的房地产金融市场的标志

（1）住房贷款以抵押贷款为主。

（2）筹资方式多样，贷款种类丰富。

（3）完善的法律体系。

（4）完善的房地产金融市场结构。

（5）金融机构建立适应市场的新机制、新方法。

1）房地产的预先介入机制。

2）全程管理机制。

3）科学决策机制。

4）呆坏账预警处理机制。

5）建立科学决策的方法和指标。

3.目前我国房地产金融市场存在的问题

（1）房地产金融市场资金来源单一。

（2）房地产贷款具有过渡性。

（3）房地产金融市场不完善。

（4）房地产金融市场法律体系有待完善。

（5）商业银行经营机制有待转变。

（6）商业银行违规放贷现象时有发生。

1.3房地产金融的概念和内容

1.3.1房地产的概念

房地产金融有广义和狭义之分。

广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。

狭义的概念则认为房地产金融就是金融服务于房地产的行为。

而我们这里讲的房地产金融既不是广义的（不包括资金清算）房地产金融，也不是狭义的房地产金融。

1.3.2房地产金融的内容

目前我国推行的是住房担保贷款，本书主要讲述住房抵押贷款，同时介绍质押和保证贷款，以及同抵押贷款紧密联系的住房保险。

第二章房地产金融基本知识

2.1房地产金融中的资本流及资金来源

2.1.1房地产金融中的资本流

在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：

1.资本的使用者：

开发商、房屋预购者

2.资本的供应者：

家庭、银行、保险公司、政府

3.服务中介组织：

银行、经纪、信托公司

2.1.2资金来源

资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。

目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：

1.保险公司

2.各种公积金

3.商业银行

4.储蓄贷款银行

5.互助储蓄银行

6.抵押银行

7.房地产投资信托公司

2.2影响房地产金融市场的社会经济因素

2.2.1通过膨胀

在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。

社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。

2.2.1银行利率

利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：

即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。

2.2.3税法

一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。

2.2.4货币汇率

汇率的变化有两方面的作用

（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产

（2）当货币升值是，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种快速转移的方式

2.2.5日用品价格。

日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。

但其变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。

2.2.6房地产证券和其他投资工具的回报率

在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，会影响房屋购买活动，是大量房地产投资进入其他领域。

市场的变化，银行利率的调整可以改变市场投资在银行储蓄、股市、房市中的分配。

2.2.7金融政策

房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。

在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押货款利率，放款贷款额度，扩大贷款期限。

2.2.8社会福利制度

社会福利制度对房地产的影响是：

福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。

2.3利率、贴现率和现值

2.3.1利率

利率就是资金占用的单位成本即价格。

利息是借款人付给贷款人所借款项的租金。

利息对借款人而言是资金的使用成本，对借款人而言是资金的时间价值，是借出资金获得的补偿即收益

1.名义利率和现值

名义利率也就是票面利率，是借贷机构所承诺的利率。

从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。

现值就是资金的未来不同时期收益的贴现值，即时间为零时的价值量。

将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率

2.利率集

3.实际利率

⑴实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。

（2）名义利率。

贷款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。

（3）物价指数校正。

一般贷款合同所用的利率为票面利率。

我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀衣架，是利用物价指数对利率的校正。

4.利率的期限结构。

不同的期限贷款利率不同是由利率的期限结构理论所决定的。

5.利率和可贷资金。

贷款市场上可贷款资金的供给和需求决定了基本利率的高低。

可贷资金的多少取决于利率水平。

利率升高，可贷资金增加，但需求降低。

6.利率同风险溢价

2.3.2未来值。

未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

利息计算通常有两种方法：

单利和复利。

单利是指仅计算本金的生息或时间价值。

复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。

2.3.3未来收益的贴现

1.一年收益的贴现

一年期的未来收益的贴现公式为：

PV0=FV1/（1+i）

这里i是贴现率，1/（1+i）是贴现因子。

2.未来多年收益的贴现

如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现值的计算就是：

PV0=FVn/（1+i）n

如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，则这些收益的总的贴现值就是：

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+CF4/（1+i）4+CF5/（1+i）5……CFn/（1+i）n

这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。

2.4资产收益率

2.4.1资产收益率

资产收益率说明的事整栋楼的收益状况。

一般是首先求得资产的经营业收益（即营业收益减去全部经营费用后的剩余）。

公式：

资产收益率=净营业收益/资产总投入

=（营业收益—经营费用）/资产购买价格

其中要求得净营业收入就要预测经营期限内各种可能的收益和经营和经营费用。

2.4.2权益收益率

权益收益率是抵押人所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前收益同自有资金的比值。

公式为：

权益收益率=税前收益/自有资金

=净营业收入—年还债额/自有资金

权益收益率是抵押人能够掌握的税前收益率。

2.4.3有效收益率

有效收益率也被称为内部收益率，它是贷款人实际能够取得的收益率。

有效收益率是能使未来收益和房屋购买价（或抵押价）之和的贴现值等于现值的贴现率。

而有效收益率同贴现率和现值有着密切的关系。

用公式可表示为：

资产价值=I1/（1+RR）+I2/（1+RR）^2+I3/（1+RR）^3+.....+In/（1+RR）^n

In为第n年收益（在拥有n年后将房屋卖出的，In还包括房屋售价）；IRR为内部收益率。

该计算中没考虑税收和资产增值的部分。

税后内部收益率是使未来若干年税后收益的贴现值等于现权益（自有资金）的贴现率，税后内部收益率是购房人能够真正的取得的收益率。

用公式表示为：

自有资金=税后收益1/（1+RR）+税后收益2/（1+IRR）^2+税后收益3/（1+IRR）^3+.....+税后收益n/（1+IRR）^n

2.5信贷、担保贷款和抵押贷款

2.5.1信贷和担保贷款的定义和区别

1.信贷

信贷是指在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再带给我国有企业。

这这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的。

信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业。

2.担保贷款

在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方法，这种贷款为担保贷款。

按担保的方式不同分为：

保证贷款、质押贷款、抵押贷款和抵押（或质押）加保证贷款四种方式。

3.信贷同抵押的关系

（1）信贷以企业自身的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款是以其拥有的房屋的价值作为还款保证。

（2）一般认为抵押贷款比信贷的安全性更高些。

（3）一般商业企业仅能取得自有资产的30%~50%的贷款，而购房可以取得房价的70%~90%的贷款。

2.5.2抵押贷款、质押贷款和保证贷款

1.抵押贷款

抵押贷款是指借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式。

（1）抵押贷款的操作程序

（2）设定抵押的条件

（3）不可设定抵押的房地产

（4）设定抵押贷款时应注意的事项

1）共有房屋的抵押

2）出租房屋的抵押

3）房改房的抵押

4）新增添附物的问题

（5）抵押期限

（6）抵押权的物上请求权

1）停止侵害请求权

2）请求恢复原状或提供额外担保

3）消除危险请求权

4）排除妨碍请求权

5）损害赔偿请求权

（7）拍卖抵押房屋的注意事项

1）拍卖应该办理的手续

2）房屋拍卖后的清偿顺序

3）重复抵押时价款的分配

4）房屋拍卖时的优先购买权

（8）期房抵押贷款的办理

2.质押贷款

质押也称质权。

是债权人所享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使债权优先受偿的权利。

（1）质押的基本特征

1）质权人对质押财产享有占有权

2）质权人对质押物所生的孳息享有收益权

3）质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利

4）质权人现有妥善保管质押财产的义务

（2）质押同抵押的异同

（3）质押的参与人及其权利和义务

1）质押的参与人

2）出质人与质权人的权利与义务

（4）质押物

1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单

2）依法可以转让的股份、股票

3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权

4）依法可以质押的其他权利

（5）权利质押合同

1）被担保的主债权种类、数额

2）债务人履行债务的期限

3）质物的名称、数量、质量、状况

4）质押担保的范围

5）质物移交的时间

6）当事人认为需要约定的其他事项

7）补正

（6）权利质押的效力

1）优先受偿的效力

2）对出质人权利的限制

3）质权人占有权利证书的权利

4）质权人必须履行应尽的义务

5）权利质押权的消失

3.保证贷款

保证是债的当事人以外的第三人对债务人履行债务保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为履行或承担责任的一种但保证制度。

（1）参与人及其关系

1）债权人与主债务人之间的主债权债务关系

2）主债务人与保证人之间的委托保证合同关系

3）保证人同债权人之间的保证关系

（2）保证的特征和性质

1）保证的特征

2）保证的性质

（3）保证人的条件

1）保证人须具有民事主体资格

2）保证人须具有代为清偿债务的能力

（4）保证人承担保证责任的财产范围

1）公民作为保证人承担保证责任的财产范围

2）企业作为保证人承担保证责任的财产范围

（5）保证合同的概念与法律特征

保证合同即保证人与债权人之间订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。

法律特征：

1）保证合同是从合同，它随主合同的的成立、消失而成立和消失

2）保证合同是有名合同，在合同发生纠纷时，需直接依据该合同的法律规定

3）保证合同是单务合同，保证人制承担保证义务，而债权人仅享受权利

4）保证合同是诺成性合同，合同的成立以合同的签字为依据

（6）保证合同的内容

保证合同的内容指合同中包含的确定保证人与债权人权利与义务的条款或条件的总和。

其内容包括：

1）被保证的主债权种类、数额

2）债务人履行债务的期限

3）保证的方式

4）保证担保的范围

5）保证期限

6）双方认可的其他事项

杨青燕22、夏娜、潘红玲26、唐华梓

第三章抵押贷款的运作

3.1杠杆原理

3.1.1杠杆原理的特性

3.1.2杠杆作用的形式

1.杠杆正作用

2.中性杠杆原理

3.杠杆负作用

3.2抵押贷款的偿还

3.2.1月还款额

1.本息均还法

本金均还法是将本金和利息平均分摊到每个月的还款方法。

2.先息后本法

先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。

3.2.2月本利和因子表

3.2.3偿还清单

1.基本概念

1）本金

2）手续费

3）贷款利率

4）贷款期限

5）分摊系数

2.偿还清单的计算

（1）剩余本金

（2）年付利息数额

（3）偿还清单

3.2.4抵押贷款的几个指标

1.有效利率

2.贷款比率

3.还贷常数

3.3抵押贷款的运作过程

3.3.1抵押贷款的参与人

1.参与人

2.参与人间的关系

（1）借款人、贷款人和房地产开发商的关系

（2）债款人、贷款人和保险公司的关系

3.3.2抵押贷款的运作过程

抵押贷款的运作过程，实际上是抵押贷款关系产生后到抵押贷款债务消失的全过程。

整个运作过程也是债权、债务关系变化、产权转移的过程。

3.3.3再抵押

1.概念

2.再抵押的运行

3.4抵押房屋的使用和管理

3.4.1抵押房屋的使用管理

1.抵押房屋的使用管理

2.抵押房屋的出租，转让

3.4.2违约后抵押房屋的处理

1.违约

2.处理

3.5利率变化对还款额的影响

3.5.1等额还款

3.5.2贷款期限与月还款额

3.5.3利率调整后还款数额的计算

1.本息均还法

2.先息后本法

3.6期前还款的处理

3.6.1基本概念

3.6.2期前还款的罚则

3.6.3期前还款的处理

3.7其他抵押贷款类型

3.7.1变率抵押贷款

1.变率抵押贷款的类型

（1）偿还额的变化

（2）偿还期的变化

（3）完全可变抵押贷款

（4）前期变率后期固定贷款

2.变率抵押贷款的运作

（1）变化指数

（2）初始利率和利率变幅

（3）允许最大变化量

（4）允许变化量

（5）期前清偿

3.前期变率抵押贷款

4.滚动抵押贷款

5.变率抵押贷款的优缺点

3.7.2低月还款额抵押贷款

1.渐增还款抵押贷款

2.低价变率抵押贷款

3.增值分成抵押贷款

4.前期低付抵押贷款

3.7.3其他抵押贷款方式

1.快速还款抵押贷款

1）15年期抵押贷款

2）双周付款抵押贷款

3）还款渐增抵押贷款

（2）快速还款抵押贷款的优点

1）还款速度加快，期限缩短，利率降低

2）不同期限抵押贷款的债务总额差别很大

3）促进节约和储蓄

（3）快速还款抵押贷款的缺点

2.利用自有资金还款

（1）再抵押

（2）逆年金抵押贷款

（3）终生养老金抵押贷款

（4）优缺点

艾琼、蒙琴、秦燕玲、曹雅婷

第四章个人住房贷款

4,1概述

4,1,1个人住房贷款的概念和特点

1，概念：

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。

2，特点;

（1）个人住房贷款是银行主要消费信贷品种。

（2）个人住房贷款需设立担保。

（3）个人住房贷款的基础是抵押权。

（4）个人住房贷款可以实行证券化。

（5）个人住房贷款业务具有一定的政策性。

（6）个人住房贷款业务成本较高。

4,1,2个人住房贷款的种类

归纳起来主要有以下三类：

（1）政策性个人住房抵押贷款。

（2）商业性个人住房抵押贷款。

（3）个人住房组合贷款。

4,1,3我国个人住房信贷业务现状

我国房地产金融市场上的金融机构主要为：

中国工商银行，中国建设银行，中国农业银行，等国有控股商业银行及其他股份制银行。

我国个人住房贷款发展的特点有：

（1）个人住房贷款增长迅速。

（2）个人住房贷款的投放区域由原来的主要集中在东部及主要沿海城市逐步向中西部转移。

（3）个人住房贷款对象以管理人员，技术人员和公司职员等中等收入群体为主。

4,1,4我国个人住房贷款业务前景

1，业务发展环境的基本判断：

（1）扩大内需仍是今后我国一项长期的经济发展方针，是宏观经济政策的主要目标。

住房消费将继续作为拉动内需的重要手段而得到大力发展。

（2）“十二五”期间，我国工业化和城市化进程将持续推进。

住房需求仍非常巨大，住宅业仍然是经济增长的动力之一。

（3）随着住房制度改革的不断推进，廉租住房，公租房，经济适用住房等政策性住房保障制度将推进住房金融业务更趋多样化。

（4）居民收入稳定增长，住房有效需求继续提高。

（5）加入WTO将促进银行加快信贷结构调整及各项银行改革的步伐，住房金融业务将继续作为我国银行调整信贷结构，改善资产质量的重点业务而得到迅速发展。

发展趋势判断：

（1）个人住房信贷市场的竞争将日趋激烈。

（2）个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展。

（3）业务品种将出现多样化趋势。

（4）个人住房贷款的经营与管理将实现电子化，制度化和集约化。

（5）强化管理，防范风险将成为住房贷款业务持续发展的重要课题。

（6）个人住房贷款将出现证券化趋势。

（7）个人住房金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。

第二节个人住房贷款的申请、审查和审批

一、个人住房贷款的申请

虽然各银行具体操作业务流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，都是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。

1、借款人的资格

借款人资格的认定主要是确认其身份的真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力，具体要求包括八大方面：

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份。

（2）具有稳定的职业和收入。

（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

（4）具有购买住房的合同或协议。

（5）按规定交付了一定比例的首付费。

（6）有贷款人认可的资产做抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人

（7）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值。

（8）贷款人规定的其他条件。

2、申请人需提供的资料

（1）有效的身份证件。

（2）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明。

（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他审批文件。

（4）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物的估价证明。

（5）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明

（6）打款人要求提供的其他文件和资料。

二、贷款审查

贷款审查的主要内容包括：

（1）核验借款申请表。

（2）核实借款人购房行为、购房合同的真实性和合法性，防止借款人和开发商合伙骗取银行贷款。

（3）审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行核实，以保证借款人具有偿还贷款本息的能力。

（4）对抵押的房屋或土地进行实地勘察，若有必要，可请评估机构对抵押的房地产进行评估。

（5）审查借款人的抵押物是否足额有效，抵押人共有人是否出具同意抵押的合法文件，对不具有完全民事行为能力的共有人，须由其法定监护人签署合法文件。

（6）审查保证人的保证资格和保证能力。

（7）贷款年限加上借款人的年龄一般不超过70，申请共同贷款的可以年轻者年龄计算。

（8）借款人按规定支付了相应比例的首付款，并存入开发商在经办行的售房款专用账户。

三、借款人资信评估

1、借款人素质

个人素质包括：

职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、

行为表现、综合印象。

2、购房及还款能力

主要考察房价收入比和还贷收入比两个重要指标。

3、贷款保护能力

包括：

抵、质押率、第三方保证、组合担保、抵押物变现能力、借款人购买财产保险情况及其他附加条件。

四、贷款审批

经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限通知借款人进行相关程序；不同意的，应该将申请人的所有材料退还。

蒙泽奎27

4.3个人住房贷款的发放（姜维）

4.3.1签订借款合同

（1）信贷人员通知借款人正式签订个人住房贷款合同。

（2）采取抵押担保的，要签订抵押合同，并按规定办理有关抵押登记手续。

（3）按合同约定向借款人代收，代缴印花税。

（4）借款人应将《房屋买卖合同》正本，抵押登记证明文件，抵押物保险单正本等交贷款人收押保管；属期房抵押的，待房屋竣工验收后，借款人须及时办理《房屋所有权证》，并办理正式抵押登记。

（5）银行一般要求借款人办理财产保险，可由银行代办保险业务，可采用一次性或分次投保方式，具体由投保人选择，贷款未清偿之前不得中断保险。

（6）开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。

4.3.2贷款额度，期限和利率

（1）贷款额度。

购置首套住房的，贷款额度最高70%；购置第二套住房的，贷款额度最高40%。

（2）贷款期限。

最长为30年。

（3）贷款利率。

利率下限为基准利率的0.85倍。

4.3.3贷款还款方式

1.等额本息还款法

在贷款期限内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

即

M=P*r（1+r）n/（1+r）n-1其中P为贷款本金r为月利率M为每月偿还贷款本息金额。

2.等额本金还款法（递减还款法）

在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

3.累进偿还法

指贷款