义乌市梅湖国际公馆 市调表.docx

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义乌市梅湖国际公馆市调表

义乌市梅湖国际公馆市调表

义乌市楼盘调查表

索引代码：

（表一）

楼盘名称

梅湖国际公馆

区域地段

江东中路和宗泽路交叉口

发展商

义乌顺时针集团

开发商

义乌市万博苑置业有限公司

策划公司

代理公司

设计单位

（日本园林设计）

物管单位

没定

售楼电话

85339667/85339668

建筑密度

建筑面积

5万方

占地面积

25亩左右

栋数（栋）

2栋

层数（层）

28层

绿化率

70%左右

总套数

200多套

销售率

100%

物业费用

没定

物业形态

纯住

建筑风格

电梯费

没定

户型结构

二梯二户二个单元

取暖方式

朝向

东西斜角

容积率

功能

科技含量

销售起价

住:

4楼以上15000

最高价格

住：

25000多

商：

商：

销售均价

住:

A幢中间套均价18000元

B幢中间套均价25000元

商:

付款方式及折扣

140平方预约金110万、170平方预约金150万、190平方预约金170万

装修标准

毛坯

采光通风

建筑结构

框架结构、底层架空

开工时间

竣工时间

2012年上半年交付

入户时间

开盘时间

10月

工程进度

挖地基

车位

出租（元/月）

出售（万元/个）

没定，到时抽签买

售楼处

梅湖游泳馆5号门

主力户型及面积

140平方三室两厅两卫一厨

170平方四室两厅两卫一厨

190平方四室两厅两卫一厨

备注：

露台及阳台比较多

其它

1.2011年底按揭

2.地块拍买价：

九千多万（市值约3亿）

3.承建商：

中天建筑

4.小区里面有一条景观水系

（表二）

（表三）

项目定位

新中心区-梅湖国际公馆，义乌甲级豪宅

客户群体定位分析

1、看好义乌城市中心区前景的客户：

该类群体对新城市中心区具有强烈兴趣，认为该区域有着比绣湖区域更好的潜力。

2、毗邻新城市中心区的客户：

包括江东、廿三里、青口等方向的市民都看好此区域。

3、国际商贸城经营户：

这一群体包括两大部分：

一为义乌本地老板；二为外地在义乌经商的老板，有丰厚的积蓄，并想在义乌购房的老板。

4、以增值为回报的投资客：

此类客户也是看好新城市中心区的发展潜力

项

目

特

色

及

优

劣

势

分

析

优势

1.区位优势

城市中心区优势：

本项目最大优势在于它位于规划建设中的义乌新城市中心区，新城市中心区将成为比现在的绣湖区块更具有前瞻性和优越性的城市板块。

2、市场优势：

国际商贸城一期、二期、三期市场、宾王市场、篁园市场三大市场以本项目为圆心，呈扇形展开，生意生活自如切换。

3、环境优势：

项目环境优越，拥有绝版360°景观环境，新城市中心内湖景、义乌江景以及对面万亩江南生态园山景，三景环绕，营造出一个绿意盎然的优美环境。

4、体育优势：

项目与梅湖体育会展中心仅一路之隔，让您享受运动就在家门口的惬意。

劣势

1、项目地块较小，规划有局限性，并难以形成规模轰动效应。

2、项目周边民房、货运物流及仓库较多，整体居住档次不高。

3、土地前期通过万博事件以后，居民对此印象不好，而且地块重新定位推广后，价格偏高。

项目卖点

游泳会所,配套齐全,潜力楼盘,国际社区,视野开阔,南北通透,绿化率高,设施完善,市场商圈,公园景观,江滨丽景,

营销方式

营销理念

是否代理及代理商背景

推广方式及投放量

媒

体

宣

传

第十四届房交会门口大幅喷绘广告

调

查

结

论

调研人：

调研时间：

2010年12月9日

发展商背景

浙江顺时针服饰有限公司，是一家专业从事精品天然彩棉内衣研发、织造和营销的专业化大型内衣企业。

公司成立于1996年，建有38000平方米标准厂房和辅助用房，生产设备全套引进德国、意大利、日本、台湾等国家和地区，年产量300万套（600万件/条），是国家高技术研究发展计划（863计划）天然彩棉内衣生产基地，也是目前华东地区最大的专业内衣生产基地之一，被国际友人赞誉为“世界级的内衣生产基地”。

产品质量符合国家标准，先后通过ISO9001-2000质量认证、中国环境标志产品认证和ISO14000环境管理体系认证。

公司上下以“树立顺时针百年品牌”为长远目标，以追求厂家、商家、消费者三赢为宗旨，群策群力，互动营销，使顺时针精品彩棉产品畅销全国，远销海外。

开发商背景（内幕情况）

义乌市万博苑置业有限公司（以下简称置业公司）设立于2005年3月25日，公司注册资本1000万元。

2005年6月公司股东为东方万博集团有限公司及楼玉芳，2008年4月7日，公司股东为楼良龙、楼素芳。

　　　　一、置业公司开发了义乌市后宅街道鸿儒路房地产项目，尚有债权债务。

2006年3月，公司以刘利辉、楼玉芳、东方万博集团有限公司、浙江箭环电器机械有限公司等股东及有关联公司名义借款融资，受让了坐落于义东路与江东路交叉路口占地1500平方米的宗塘商住综合楼，已交土地出让金8010万元及契税。

　　　　二、上述地块因多种原因无法开发，造成置业公司巨大的经济损失。

置业公司继续以前述股东及关联公司名义借款还债、退还购房户款、支付利息、赔偿客户损失、支付前期开发费用。

　　　　三、后，上述地块拟异地安置到宗泽路与江东路交叉口以南，沿宗泽路街面地块。

目前该地块尚未进行开发。

　　　　四、截止2008年6月15日置业公司债务（含借款、应退款、对外担保等）有1.468亿元，具体明细为：

1、龚益辉等人4230万元借款；2、黄允革2000万元借款；3、义乌市建筑房地产开发有限公司1600万元借款；4、预收款2450万元（宗塘地块预收70万元，宗泽路地块2380万元，楼玉芳已提供清单）；5、东方万博集团有限公司向华夏银行贷款2900万元，置业公司以宗塘地块土地使用权抵押，生力拉链担保1000万元，金华担保500万元。

　　　　五、因置业公司周转困难，故公司股东拟对外转让全部股权，并曾与多人进行洽谈。

　　　　六、基于上述前提，尤其是刘利辉反复承诺公司不再有其它债务的根本前提下，从2008年6月15日中午起，楼良龙、楼素芳的全权代表刘利辉、龚素娟、秦黄娣的全权代表龚益辉，见证人陈航等三人在浙江顺时针服饰有限公司办公室进行了洽谈。

期间龚益辉、陈航多次问刘利辉置业公司的债务，刘利辉多次保证除前述债务外，没有其它债务和担保。

　　　　七、同日晚，顺时针公司的代理人骆兴洪，刘利辉代理人朱淑才一同参与洽谈。

在洽谈过程中，刘利辉再次保证除前述债务外，没有其它债务和担保。

当时在场的人除龚益辉外，还有陈航、朱淑才、骆兴洪。

　　　　八、2008年6月16日凌晨由于刘利辉保证置业公司确无其它债务，达成股份转让口头协议，公司价值双方确认为1.798亿元，支付方式为：

扣除公司继续承担前述1.468亿元债务外龚素娟、秦黄娣支付现金3300万元。

刘利辉、楼玉芳、浙江箭环电器机械有限公司、东方万博集团有限公司自愿为置业公司提供担保。

　　　　由于起草置业公司双方实际履行的股份转让协议较为繁琐，涉及债务审核，财务审计及其它方方面面，应刘利辉要求，陈航建议考虑交易双方系多年朋友，应该可以信任，由刘利辉安排人员办理工商变更登记，龚益辉安排支付款项，同步进行。

龚益辉考虑到刘利辉急需资金的困难及朋友间的信任，同意先付款，再签署真实的股份转让协议。

　　　　十、2008年6月16日，置业公司着手办理了工商变更登记。

中午，陈航受刘利辉、楼素芳、龚益辉委托，到楼良龙、楼素芳处签署了相关工商变更登记文件，楼良芳、楼素芳委托刘利辉收股权转让款。

下午五时许，秦静将本票（2300万元）送到锦都酒店1235房间后，由刘利辉公司朱经理将变更后的营业执照送到锦都酒店1235房间，双方办理了交接；本票由刘利辉签收；营业执照、置业公司公章、财务专用章由龚益辉签收。

同日晚，在锦都酒店1235房间，刘利辉、龚益辉、朱淑才、骆兴洪、楼玉芳、陈航等人协商起草双方实际履行的股份转让协议，并移交了置业公司的组织机构代码证正副本、税务登记证正副本、开户许可证、章程、验资报告、置业公司公章、财务专用章（龚益辉签收清单给楼玉芳）。

后，楼玉芳、李铁梅、曹渭民将置业公司部分帐册送到房间。

　　　　十一、2008年6月16日、17日，龚素娟、秦黄娣支付给楼良龙、楼素芳、刘处辉2715万元（其中：

本票00076146号600万元、00076147号180万元、000761148号120万元、00076149号500万元、00076150号400万元、00076151号400万元、00076158号15万元、00076159号100万元、00076160号200万元；按刘利辉指定归还他人借款200万元）

　　　　十二、2008年6月18日上午，龚益辉发现置业公司还有其它未告知的5000万元左右的对外担保债务，与刘利辉事先承诺不符。

同日下午，龚益辉即通知刘利辉要求解除工商登记的股份转让协议、退回股份转让款、归还借款及其它相关事宜。

　　　　十三、由于上述原因，双方口头约定并且实际履行的股份转让协议尚未签定。

善后事宜经各方多次协商，目前未达成一致意见。

地址：

义乌市稠州北路588号 

电话：

（0579）85586699