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中海九曲项目管理分析资料

中海九曲项目

项目管理分析

制作小组成员：

中海九曲项目

、项目概况

（一）项目地址

中海国际社区A-2地块由济南中海地产投资有限公司开发建设，项目位于市中区二环南路以南、阳光新路以东。

（二）项目规划用地指标

用地性质为居住用地，净用地面积13.36公顷，地上容积率2.10，地下容积率0.40，建筑密度13%，绿地率35%，停车率80%，人均公共绿地1.5平方米。

用地东、北两侧规划安排30层高层住宅，西、南两侧规划安排18层与11层住宅。

主出入口沿阳光南路设置，另沿阳光南路东侧规划设次出入口。

地上建筑面积28.05万平方米，地下建筑面积6.81万平方米（其中人防面积1.47万平方米），停车位2093辆（地上654辆、地下1439辆）。

、产品方案

（一）市场定位

项目整体定位为雪山片区，中低档社区，产品丰富，建筑形式多样，户型多样。

（二）目标客户定位

本项目目标客户为济南大学的高知人群，以及项目周边一部分较低收入人群，刚需为主。

（三）规划设计

居住小区

主要形式

用地构成

住宅

结构形式

居住小区-居住组团

布局形式

行列式布置

小区规划指标表

建筑类型

小高层高层

产权年限

70年

装修标准

毛坯

容积率

3.5

建筑密度

13%

绿化率

35%

车位比

1：

0.8

物业类型

住宅

产品规划表

产品组合

规划面积

配比

住宅

278960m²

用地*50%，建筑面积*80%

绿化

46760m²

用地面积*35%

警卫室

12m²

2个，每个6m²

会所

34870m²

总建筑面积*10%

幼儿园

4086m²

一级指标

道路系统规划表

道路系统

规划指标

道路边缘到建筑物最小距离

小区级道路

6-9m

组团道路

3-5m

2.5m

宅旁道路

不小于2.5m

2.5m

（四）建筑设计

建筑设计表

卫生间

在一个卫生间设座便盆，，预留脸盆、浴盆位置；洗衣机位设地漏

结构

框架结构

外墙

外墙装饰为仿石材弹性防水涂料

内墙

厨房、卫生间为瓷砖墙面，地下室、楼梯间为白色内墙涂料，室内其余墙面为水泥压光墙面（不刷涂料）

电梯

依据相应层数确定电梯数

供气

天然气

采暖

市政集中供暖

门窗

单元门为铝合金门，分户门为钢制门，

通讯

有线，网络等一应俱全

（五）价格策划

本项目采用竞争导向中的随行就市定价法，结合中海九曲片区附近的房价，京鲁山庄8633元/㎡，中海国际社区（已开发的）9556元/㎡，云曲山庄8591元/㎡，分别赋予权重30％、50％、20％，最后加权得价格为9086元/㎡。

、目标控制

项目管理目标控制主要包括质量、进度和投资控制

（一）质量控制

质量是反映实体满足明确和隐含需要的能力的特性总和（GB／T19000一IS09000）。

实体是指可单独描述和研究的事物，它几乎涵盖了质量管理和质量保证活动中所涉及的所有对象。

即可以是活动和过程；可以是产品，包括硬件，软件、流程性材料和服务网；可以是一个组织或体系，或者一个或一些人；或者是活动、过程、产品、组织、体系、人的任何组合。

工程质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。

房地产项目质量从功能和使用价值来看，通常体现在适用性、可靠性、经济性、与环境的协调性等方面，而各自又具有丰富的内涵，具体如下：

在前期通过设计可以使工程项目的质量目标不断细化和具体化。

力求达到项目交付使用时，工程项目设计的质量达到适用、经济、美观、防灾、抗灾、安全、节约用地与环境协调等要求，即"造价不高质量高，标准不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美"。

设计质量控制程序和内容如下:

（1）第一步:

编制设计大纲、组织设计招标、评定设计方案

（2）第二步:

评选优秀设计单位

（3）第三步:

设计方案审查

（4）第四步:

设计图纸的审核

（5）第五步:

设计交底和图纸会审

（6）第六步：

施工配合和竣工验收

（二）进度控制

开发商对设计所形成的项目进度的控制，就是要对设计内容审查其实施过程所需的劳动力投入的时间进程，是否能在预定的（决策阶段）计划工期内完成。

进度控制审查重点是设计文件中编制的实施总工期和实施进度是否能保证实现。

下面以本开发项目为例具有以下特征：

为应对同行竞争和快速变化的市场需求，时间目标的限定性较强，本项目的开发经营期为4年，建设期2年，现房销售2年，商品房预售期为一年，具体的开发经营周期安排见下图

项目开发经营周期横道图

（三）投资控制

工程项目建设期长，消耗物资大，价格变动范围大，技术进步速度快，因而不可能从一开始就确定一个固定的投资目标，而只能设置一个大致的投资控制

目标。

房地产项目投资控制目标：

投资估算--方案设计和初步设计的投资控制目标

设计概算--技术设计和施工图设计的投资控制目标

投资包干价--包干单位在建设实施阶段的投资控制目标

设计预算或建筑安装工程承包合同价施工阶段控制建筑安装工程的投资目标

分项投资估算表单位万元

序号

名称

单价（万元/㎡）

面积（㎡）

金额（万元）

估算说明

土地费用

63350

1.1

土地出让金

4600

133600

61456

1.2

契税

1844

出让金的3%左右

1.3

其他费用

前期工程费

1429.27

2.1

规划设计、可行性研究

0.003

348700

1046.1

2.2

三通一平

0.0006

348700

209.22

2.3

水文地质勘测

0.0005

348700

174.35

建筑安装工程费

59663.18

3.1

住宅土建工程费

0.075

266612

19995.9

3.2

安装工程费

0.04

266612

10664.48

3.3

装修工程费

0.05

266612

13330.6

3.4

地下停车场、地下室、人防

0.23

68140

15672.2

基础设施费

5648.94

4.1

供电、供水、供气、排污等

0.162

348700

5648.94

公共配套设施费

1319

5.1

公共厕所

5.2

幼儿园

0.22

1000

220

5.3

配电室

0.1

100

5.4

中小学

0.3

3000

900

5.5

室外活动设施

100

5.6

物业管理

0.4

200

其他费用

500

开发间接费

5000

不可预见费

5251.3212

管理费用

4062.2871

1-5项*3%

财务费用

13970

10.1

借款利息

11970

10.2

其他财务费用

2000

销售费用

11353.8213

11.1

广告宣传及市场推广费

5046.1428

销售收入2%

11.2

销售代理费

3784.6071

销售收入1.5%

11.3

其他销售费用

2523.0714

销售收入1%

税费

22690.4331

12.1

开发期税费

8783.5404

12.2

营业税

12615.357

销售收入*5%

12.3

城市维护建设税

883.07499

营业税*7%

12.4

教育费附加

378.46071

营业税*3%

12.5

印花税

建安费3%

项目开发成本及税费总计

196202.2527（含有2000万经营费用）

投资计划与资金筹措表单位万元

序号

项目名称

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

一

项目总投资

182295.36

94000

49257.7109

28486.2878

10551.3613

项目开发建设投资

180295.36

92000

49257.7109

28486.2878

10551.3613

1.1

土地费用

63350

1.2

前期工程费

1429.27

1.3

基础设施建设费

5648.94

1694.682

2259.576

1694.682

1.4

公共配套设施费

1319

395.7

593.55

329.75

1.5

建筑安装工程费

59663.18

9997.95

30000

14665.23

5000

1.6

管理费用

4026.2871

1207.8861

2013.1436

605.2574

200

1.7

销售费用

11353.8213

4541.5285

4812.2928

2000

1.8

开发期税费

8783.5404

3952.4792

2195.8218

2435.2394

200

1.9

其他费用

500

350

100

1.1

不可预见费

5251.3212

1575.394

2363.091

712.8362

600

1.11

财务费用

13970

5588

4191

3191

1000

1.12

开发间接费

5000

2458.6387

1000

1541.3613

经营资金

2000

二

资金筹措

182295.36

94000

49257.7109

28486.2787

10551.3613

资本金

64000

1.1

土地使用权资金

63350

1.2

其他资本金投入

650

借贷资金

80000

30000

20000

预售及销售收入

38295.36

19257.7109

8486.2787

10551.3704

利润表单位：

万元

序号

项目名称

合计

第一年

第二年

第三年

第四年

经营收入

252307.14

37846.071

100922.856

113538.213

1.1

销售收入

252307.14

37846.071

100922.856

113538.213

总成本费用

180295.36

92000

49257.7109

28486.2878

10551.361

2.2

商品房成本费用

180295.36

92000

49257.7109

28486.2878

10551.361

2.1.1

开发成本

150945.252

85204.114

38512.0388

19877.7376

7351.3613

2.1.2

期间费用

29350.1084

6795.8861

10745.6721

8608.5502

3200

经营税金及附加

13876.8927

2081.5339

5550.7571

6244.6017

土地增值税

5779.331

1444.8328

1444.8325

1444.8332

利润总额

52355.5563

-93444.83

-14938.007

65440.9786

95297.4171

25%税率应交所得税

13088.8891

税后利润

39266.6672

-93444.83

-14938.007

65440.9786

82208.528

第一年到第三年累计利润额为负值，根据国家规定，累计利润额为负值不计所得税，因此，前三年不征收所得税，土地增值比例为9.9%不超过50%的部分按增值额的30%计算土地增值税。

投资利润率=年利润总额/项目总投资=52355.5563/（182295.36*4）=0.0718

资本金利润率=年利润总额/资本金=52355.5563/（64000*4）=0.2047

资本金净利润=年税后利润总额/资本金=39266.6672/（64000*4）=0.153375

销售利润率=利润总额/销售收入=0.2775

项目资本金净利润率、资本金利润率、销售利润率均较高，资本金盈利能力好。

四、管理任务和活动

（一）项目立项阶段

1、投资机会研究

首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。

2、申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》

《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等。

3、申请定点

到城市规划管理部门申请定点；需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书。

4、申请购置土地、办理土地产权手续

5、申请购置土地、办理土地产权手续

到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。

6、申领规划红线图、规划设计条件通知等文件

被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等。

7、申领《建设用地规划许可证》

提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》。

（二）项目前期准备阶段

1、选择勘探队伍和设计单位

通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计。

2、申领《工程规划许可证》和《施工许可证》

《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；在开工前办理，未经许可，不得擅自开工。

3、做好“七通一平”工作

使土地（生地）在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

主要包括：

通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

4、选择承包单位

通过招标选择承包商。

招标一般流程：

拟定招标方式，准备文件→编制标底→向招标主管部门申请招标→发布招标通告→对承包企业的资格进行预审→发送招标文件→招标工程交底与解答→开标、评标、决标发出中标通知及签订合同

5、选择监理单位

通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）。

招标的一般流程同上。

（三）项目建设阶段

1、组织承包商进场

组织监理单位进行监理；组织业主负责供应的材料、设备订货。

2、加强开发项目工程管理与监控

（1）配合承包商做好各项工作；

（2）按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”；

（3）及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场；

（4）协助承包商做好接受验查工作；

（5）对项目的投资、进度和施工质量进行监控；

（6）进行合同管理；

（7）有效地协调参与项目单位的关系。

3、申领《商品房预售许可证》

到房地产市场管理部门申请。

申领《商品房预售许可证》应具备的条件：

（1）建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；

（2）已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）；

（3）已确定预售的监管机构和监管方案；

（4）已制定房屋使用维修公约。

应提交的材料：

（1）开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（2）工程施工进度计划；

（3）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；

（4）商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。

4、项目竣工验收

应提交材料：

项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等。

（四）项目销售及售后服务阶段

1、办理竣工后的产权登记手续

新房竣工后3个月内申请办理所有权登记，登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件。

2、申请《商品房预售许可证》

向主管部门交验主要的证明文件及相关资料。

如：

项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。

3、与物业公司签订物业委托合同

物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。

4、向物业公司提交相关材料

开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：

房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料。

5、与用户签订商品房销售合同或租赁合同

开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：

房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料。

6、做好物业管理工作

物业管理工作包括管理和服务两方面——

管理：

掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养。

服务：

以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户。

物业管理范围：

（1）治安消防服务

（2）环境卫生服务

（3）维修保养服务

（4）绿化养护服务

（5）家居服务

五、项目组织结构及分解

（一）项目组织架构

注明：

以①代替拓展部，②代替投资策划部，③代替设计部，④代替工程部（包括监理），⑤代替财务部，⑥代替营销部。

彩凤鸣岐项目部

营销部

投资策划部

设计部

工程部（包括监理）

财务部

（二）组织分解

PBS（按功能划分）

住宅

商业

道路系统

景观系统

WBS

构思与设计①②③

规划设计②③

规划设计③④

工程招标④

设备及材料采购④⑤