万达广场项目投资分析报告模板.docx
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万达广场项目投资分析报告模板
万达广场项目投资可行性分析汇报
年级专业:
10财务管理
小组组员:
于平
施喆
李欣
崔焯羽
陈嫣雨
河海大学商学院
.11
一、项目背景分析
1、项目概括
银川金凤万达广场是自治区关键招商引资项目,总投资30亿元,是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高级KTV、电玩广场、高级影院及精装公寓共同组成约30万平方米城市综合体。
经过各类业态有机结合在万达广场内聚集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市关键区城中之城,为银川人民提供全业态、一站式、多方位便捷服务,满足各项商务、生活、娱乐体验需求,成为银川市业态最为齐全和丰富商业中心。
2、项目关键技术经济指标
(1)总用地面积:
70143㎡
(2)总建筑面积:
288000㎡
(3)建筑密度:
49.75%
(4)容积率:
3.80
(5)地下建筑面积:
11743m2
(6)地上建筑面积:
161197m2
(7)西塔楼建筑面积:
71771m2
(8)东塔楼建筑面积:
101169m2
(9)已完成工程部分:
地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构
3、项目方案
依据市场调查与分析结构(过程略),关键建主力楼(以出租为主)和公寓(以出售为主)。
主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高级KTV、电玩广场、高级影院共同组成约30万平方米城市综合体。
经过各类业态有机结合在万达广场内聚集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市关键区城中之城
4、项目功效面积分布
表1(主力楼)功效面积分布表
楼层
使用功效
每层面积(平方米)
总面积(平方米)
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层
170
170
负一层
商场
3013
3013
1层
大堂、商场等
26480
26480
2层
商场
15410
15410
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼、餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6~16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19~25层
写字楼
1541
16951
表2(公寓楼)功效面积分布表
楼层
使用功效
每层面积(平方米)
总面积(平方米)
负二层
地下车库
2048
2048
负一层
地下室
2048
2048
小计
4096
1~19层
精装公寓等
2048
45.752
二、项目投资估算与资金筹措
1、项目开发投资估算各项设定与总投资估算表
(1)本项目开发总工期为2年,从3月起,至10月。
(2)从项目开始动工起,本项目剩下土地使用权年限为50年。
(3)依据银川市房地产开发实际情况,本项目各项成本费用能够归纳为:
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其她费用等。
经测算,开发总投资为:
元人民币。
表3项目总投资估算表
项目
主力楼成本
主力楼单价
公寓楼成本
公寓楼单价
累计
1、开发成本(静态)
8975
8365
1.1土地购置费
2891
2891
1.2前期工程费
1.3工程建设费
5449
4962
1.4开发期间税费
64193260
635
36743063
512
2、开发费用
1033
99721895
1390
2.1管理费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.2其她费用
5058450
50
3588550
50
8647000
2.3不可预见费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.4财务费用
66483489
657
47164512
657
2.5销售费用
0
0
27601289
385
27601289
3、总计
10008
9755
2、项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资资金起源有三个渠道:
一是企业自有资金,二是银行借款,三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了5亿元完成了项现在期相关工作,所以本项目实际资金缺口为5.52亿元,计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为开启资金,另需向银行贷款4.55亿元用于投资,剩下部分6.67亿元由租售收入补充,总追加投资为10亿元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所表示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号
项目
累计
建设经营期
3月
6月
10
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
1.1
建设投资
121271
2425
24254
33956
2
资金筹措
121271
2425
24254
33956
2.1
自有资金
9720
2425
582
696
2.2
借款资金
45500
0
6000
4500
2.3
销售收入再投资
66051
0
17672
28760
3
资金缺口(2.1+2.2)
55200
2425
6582
5196
三、项目借款还本付息分析
依据建设期每年投资额估算,本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。
银行贷款还本付息方法采取等额还本付息,从开始还本付息,还清。
依据中国人民银行2月调整后利率,以上贷款年利率为5.76%。
现在银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布贷款利率乘以1.1系数,即本项目目前融资成本为年利率:
5.76%*1.1=6.336%。
本项目累计需支付利息元,详见借款还本付息表7。
表5借款还本付息表(单位:
元)
项目
累计
建设经营期
年初借款累计
本年借款
本年应计利息
13307902
6858275
年底还本付息
年末借款累计
0
四、项目销售与租赁收入测算
本项目经营方案是将纯公寓楼全部用于出售,共58093m2。
主力楼写字楼和商场以及步行街楼商场全部用于出租。
每年各项收入估计详见表6、表7所表示。
表6主力楼写字楼销售收入测算表
售价
13000
销售率
30%
销售面积
17428
销售收入(万元)
22656
售价
14000
销售率
75%
销售面积
26142
销售收入(万元)
36598
售价
13500
销售率
100%
销售面积
14523
销售收入(万元)
19606
累计(万元)
78861
表7主力楼商场租赁收入测算
年份
商场(-1至地面四层)
平均月租金(元)
460
480
450
430
410
450
450
出租率
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
租赁费用(万元)
38
40
38
36
34
38
38
租金收入(万元)
7210
7208
6610
6175
5821
6241
6241
年份
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
商场(-1至地面四层)
平均月租金(元)
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
出租率
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
租赁费用(万元)
41
41
41
41
41
41
41
租金收入(万元)
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
五、项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所表示。
表8销售税金及附加一览表
序号
项目
计算依据
建设经营期
累计
1
销售收入
22656
36598
19606
78860
2
销售税金及附加
1391
2247
1204
4842
2.1
营业税
(1)*5%
1133
1830
980
3943
2.2
城市维护建设税
(2.1)*7%
79
128
69
276
2.3
教育费附加
(2.1)*3%
34
55
29
118
2.4
防洪工程维护费
(1)*0.09%
20
33
18
71
2.5
交易印花税
(1)*0.05%
11
18
10
39
2.6
交易管理费
(1)*0.5%
113
183
98
394
3
土地增值税
(1)*1%
227
366
196
789
表9租赁税金及附加估算一览表
序号
项目
计算依据
累计
1
租赁收入
685530
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
租赁税金及附加
120927
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.1
营业税
(1)*5%
34276
1439
1463
1361
1210
1111
1174
1174
2.2
城市维护建设税
(2.1)*7%
2399
101
102
95
85
78
82
82
2.3
教育费附加
(2.1)*3%
1028
43
44
41
36
33
35
35
2.4
防洪工程维护费
(1)*0.09%
617
26
26
25
22
20
21
21
2.5
交易印花税
(1)*0.05%
343
14
15
14
12
11
12
12
2.6
房产税
(1)*12%
82264
3453
3512
3267
2905
2667
2818
2818
六、项目财务评价
1、本项目财务分析假设前提
本项目财务分析是在对项目成本收益测算基础上,按尽可能靠近项目开发实际情况标准设定分析前提假设,并据此进行计算。
(1)价格水平假定
本项目物业租售价格是依据市场比较并结合银川市商业物业发展情况进行时间修正后,得出物业未来推出市场时价格。
(2)租金升幅假定
在计算本项目出租收入时,依据银川市商业物业发展情况,设定租金每五年绝对升幅为5%。
本租金基础可视为净租金标准。
(3)税费要求
本项目物业在销售和出租期间估计发生税项和费用计算标准均严格根据政府相关要求。
(4)出租物业折旧
本项目用于出租物业每年折旧采取直线折旧法。
折旧年限取物业产生收入起年份至经营期最终一年(至2032年,共28年)。
(5)出租物业期末转售价值
本项目不考虑出租物业期末转售价值。
(6)期望收益率(基准收益率)确定
设定为7%。
2、损益表与项目静态盈利能力分析
表10项目损益表
序号
项目名称
计算依据
累计
1
收入
764391
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
78860
1.2
租赁收入
685530
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
总成本费用
171271
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
2.1
因为销售写字楼总成本分摊
38339
2.2
用于租赁物业折旧
132932
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
3
税金
125770
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
3.1
销售税金及附加
4842
3.2
租赁税金及附加
120927
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4
土地增值税
789
5
利润总额
(1)-
(2)-(3)-(4)
466561
18952
19358
17678
15190
13554
14592
14592
6
所得税
(5)*33%
153965
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
7
税后利润
(5)-(6)
312596
12698
12970
11844
10177
9081
9776
9776
分析:
项目年投资利润率为9.08%>基准收益率7%,基础达成行业收益水平,能够认为其静态盈利能力满足要求。
3、现金流量表与动态盈利能力分析
(1)全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表11所表示。
表11全部投资现金流量表
序号
项目名称
累计
建设经营期
1
现金流入
764396
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
78860
1.2
租赁收入
685536
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
现金流出
50000
11330
11551
10637
9283
8393
8958
8958
2.1
建设投资
171270
50000
2.2
销售
5631
2.2.1
销售税金及附加
4842
2.2.2
土地增值税
789
2.3
租赁税金及附加
70710
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.4
所得税
153963
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
净现金流量
-5000
17446
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计净现金流量
-5000
19305
37023
53615
68540
82369
96894
111418
依据评价指标显示:
①本项目投资回收期为7.89年
②本项目全部投资净现值(NPV)=86866万元
③全部投资内部收益率为21.27%
由此可见,本项目从动态盈利角度分析,满足投资要求。
(2)自有资金投资现金流量表
本项目自有资金投资现金流量表如表12所表示。
表12自有资金现金流量表
序号
项目名称
累计
建设经营期
1
现金流入
764396
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
78860
1.2
租赁收入
685536
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
现金流出
463843
22840
11551
10637
9283
8393
8958
8958
2.1
自有资金
59720
2.2
预售收入再投入
2.3
贷款还本付息
57550
11510
2.4
销售税金及附加
4842
2.5
租赁税金及附加
120929
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.6
土地增值税
789
2.7
所得税
153963
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
净现金流量
5936
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计净现金流量
-37746
-8
-3436
11489
25318
39843
54367
依据评价指标显示:
①本项目自有资金投资净现值(NPV)=50829万元
②自有资金投资内部收益率为21.27%
由此可见,从自有资金动态盈利角度分析,本项目满足投资要求。
4、项目资金起源与利用表
资金起源与利用表集中表现了项目本身平衡能力,是财务评价关键依据。
本项目资金起源与利用详见表13所表示。
表13资金起源与利用表
序号
项目名称
1
资金起源
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
1.2
租赁收入
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.3
自有资金
1.4
银行贷款
2
资金利用
22840
11551
10637
9283
8393
8958
8958
2.1
建设投资
2.2
借款还本付息
11510
2.3
销售税金及附加
2.4
租赁税金及附加
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.5
土地增值税
2.6
所得税
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
盈余资金
5936
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计盈余资金
21975
39693
56285
71210
85039
99564
114088
由表中计算结果看出,本项目累计盈余资金大于零,故从资金平衡能力角度分析,本项目满足投资要求
七、项目盈亏平衡分析
1、销售部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基准方案所设,则由计算可得,当用于销售部分写字楼销售率为52.35%时,用于销售部分写字楼投资利润率为零,也即投资刚能保本。
通常认为,当盈亏平衡点销售率<70%时,项目风险较低。
本项目盈亏平衡点销售率为52.35%,可见其风险程度较低。
2、租赁部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变,且租赁价与收款进度如基准方案所设,则因为出租部分物业出租率为23.54%时,租赁部分全部投资利润率为零,也即投资刚能保本。
通常认为,当盈亏平衡点出租率<70%时,项目风险较低。
本项目盈亏平衡点出租率为23.54%,可见其风险程度较低。
八、项目财务评价结论
经过上述财务评价结果来看,本项目方案财务净现值大于零;财务内部收益率大于基准投资收益率7%;借款偿还期能满足贷款机构要求,且项目含有较强抗风险能力。
所以,本方案在财务上可行。