万达广场项目投资分析报告模板.docx

1、万达广场项目投资分析报告模板万达广场项目投资可行性分析汇报年级专业: 10 财务管理小组组员: 于平 施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨河海大学商学院.11 一、 项目背景分析1、 项目概括银川金凤万达广场是自治区关键招商引资项目, 总投资30亿元, 是由大型购物中心、 室内外商业步行街、 品牌超市、 高级KTV、 电玩广场、 高级影院及精装公寓共同组成约30万平方米城市综合体。经过各类业态有机结合在万达广场内聚集吃、 玩、 乐、 购、 住等5大流行时尚生活元素于一身, 形成城市关键区城中之城, 为银川人民提供全业态、 一站式、 多方位便捷服务, 满足各项商务、 生活、 娱乐体验需求, 成为银川市业态

2、最为齐全和丰富商业中心。2、 项目关键技术经济指标（1）总用地面积: 70143 （2）总建筑面积: 288000（3）建筑密度: 49.75（4）容积率: 3.80（5）地下建筑面积: 11743m2（6）地上建筑面积: 161197m2（7）西塔楼建筑面积: 71771m2（8）东塔楼建筑面积: 101169m2（9）已完成工程部分: 地下室工程, 西塔楼上部四层混凝土结构3、 项目方案依据市场调查与分析结构（过程略）, 关键建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、 室内外商业步行街、 品牌超市、 高级KTV、 电玩广场、 高级影院共同组成约30万平方米城市综合

3、体。经过各类业态有机结合在万达广场内聚集吃、 玩、 乐、 购、 住等5大流行时尚生活元素于一身, 形成城市关键区城中之城4、 项目功效面积分布表1（主力楼）功效面积分布表楼层使用功效每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、 维修间、 变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场301330131层大堂、 商场等26480264802层商场15410154103层商场154115414层酒楼、 餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411925层写字楼154116951表2（

4、公寓楼）功效面积分布表楼层使用功效每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层地下车库20482048负一层地下室20482048小计4096119层精装公寓等204845.752二、 项目投资估算与资金筹措1、 项目开发投资估算各项设定与总投资估算表（1）本项目开发总工期为2年, 从3月起, 至10月。（2）从项目开始动工起, 本项目剩下土地使用权年限为50年。（3）依据银川市房地产开发实际情况, 本项目各项成本费用能够归纳为: 土地购置费、 前期工程费、 工程建设费、 开发期间税费、 管理费、 财务费、 销售费用、 不可预见费以及其她费用等。经测算, 开发总投资为: 元人民币。表3 项目总投资

5、估算表项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价累计1、 开发成本（静态）897583651.1 土地购置费289128911.2 前期工程费1.3 工程建设费544949621.4 开发期间税费64193260635367430635122、 开发费用10339972189513902.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其她费用50584505035885505086470002.3 不可预见费1653906416310683772149272228362.4 财务费用66483489657471645126572.5 销售费用002760128

6、9385276012893、 总计1000897552、 项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资资金起源有三个渠道: 一是企业自有资金, 二是银行借款, 三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项现在期相关工作, 所以本项目实际资金缺口为5.52亿元, 计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为开启资金, 另需向银行贷款4.55亿元用于投资, 剩下部分6.67亿元由租售收入补充, 总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所表示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目累计建设经营期3月6月101投资总额121271242524254339561.1建设投资12127

7、1242524254339562资金筹措121271242524254339562.1自有资金972024255826962.2借款资金455000600045002.3销售收入再投资66051017672287603资金缺口（2.1+2.2）55200242565825196三、 项目借款还本付息分析依据建设期每年投资额估算, 本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。银行贷款还本付息方法采取等额还本付息, 从开始还本付息, 还清。依据中国人民银行2月调整后利率, 以上贷款年利率为5.76。现在银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布贷款利率乘以1.1系数, 即本项目目前融资成本为年利率

8、: 5.76*1.16.336。本项目累计需支付利息元, 详见借款还本付息表7。表5 借款还本付息表（单位: 元）项目累计建设经营期年初借款累计本年借款本年应计利息133079026858275年底还本付息年末借款累计0四、 项目销售与租赁收入测算本项目经营方案是将纯公寓楼全部用于出售, 共58093m2。主力楼写字楼和商场以及步行街楼商场全部用于出租。每年各项收入估计详见表6、 表7所表示。表6 主力楼写字楼销售收入测算表售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）22656售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）36598售价13500销售率100%销售

9、面积14523销售收入（万元）19606累计（万元）78861表7 主力楼商场租赁收入测算年份商场（-1至地面四层）平均月租金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租赁费用（万元）38403836343838租金收入（万元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031商场（-1至地面四层）平均月租金（元）496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）4

10、1414141414141租金收入（万元）6881688168816881688168816881五、 项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、 表9所表示。表8 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期累计1销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1）*51133183098039432.2城市维护建设税（2.1）*779128692762.3教育费附加（2.1）*33455291182.4防洪工程维护费（1）*0.09203318712.5交易印花税（1）*0.05111810392.

11、6交易管理费（1）*0.5113183983943土地增值税（1）*1227366196789表9 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据累计1租赁收入685530287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加12092750765163480342703920414241422.1营业税（1）*53427614391463136112101111117411742.2城市维护建设税（2.1）*7239910110295857882822.3教育费附加（2.1）*31028434441363335352.4防洪工程维护费（1）*0.0961726262

12、5222021212.5交易印花税（1）*0.05343141514121112122.6房产税（1）*12822643453351232672905266728182818六、 项目财务评价1、 本项目财务分析假设前提本项目财务分析是在对项目成本收益测算基础上, 按尽可能靠近项目开发实际情况标准设定分析前提假设, 并据此进行计算。（1）价格水平假定本项目物业租售价格是依据市场比较并结合银川市商业物业发展情况进行时间修正后, 得出物业未来推出市场时价格。（2）租金升幅假定在计算本项目出租收入时, 依据银川市商业物业发展情况, 设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基础可视为净租金标准。（3）税费要

13、求本项目物业在销售和出租期间估计发生税项和费用计算标准均严格根据政府相关要求。（4）出租物业折旧本项目用于出租物业每年折旧采取直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起年份至经营期最终一年（至2032年, 共28年）。（5）出租物业期末转售价值本项目不考虑出租物业期末转售价值。（6）期望收益率（基准收益率）确定设定为7。2、 损益表与项目静态盈利能力分析表10 项目损益表序号项目名称计算依据累计1收入764391287762926927229242082222223482234821.1销售收入788601.2租赁收入68553028776292692722924208222222348223482

14、2总成本费用17127147484748474847484748474847482.1因为销售写字楼总成本分摊383392.2用于租赁物业折旧13293247484748474847484748474847483税金12577050765163480342703920414241423.1销售税金及附加48423.2租赁税金及附加12092750765163480342703920414241424土地增值税7895利润总额(1)-(2)-(3)-(4)466561189521935817678151901355414592145926所得税(5)*33%1539656254638858345

15、0134473481548157税后利润(5)-(6)31259612698129701184410177908197769776分析: 项目年投资利润率为9.08基准收益率7, 基础达成行业收益水平, 能够认为其静态盈利能力满足要求。3、 现金流量表与动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表11所表示。表11 全部投资现金流量表序号项目名称累计建设经营期1现金流入764396287762926927229242082222223482234821.1销售收入788601.2租赁收入685536287762926927229242082222223482234822

16、现金流出5000011330115511063792838393895889582.1建设投资171270500002.2销售56312.2.1销售税金及附加48422.2.2土地增值税7892.3租赁税金及附加7071050765163480342703920414241422.4所得税15396362546388583450134473481548153净现金流量-5000174461771816592149251382914524145244累计净现金流量-5000193053702353615685408236996894111418依据评价指标显示: 本项目投资回收期为7.89年 本

17、项目全部投资净现值（NPV）86866万元 全部投资内部收益率为21.27由此可见, 本项目从动态盈利角度分析, 满足投资要求。（2）自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表12所表示。表12 自有资金现金流量表序号项目名称累计建设经营期1现金流入764396287762926927229242082222223482234821.1销售收入788601.2租赁收入685536287762926927229242082222223482234822现金流出4638432284011551106379283839389588958 2.1自有资金597202.2预售收入再投入2.3

18、贷款还本付息57550115102.4销售税金及附加48422.5租赁税金及附加1209295076516348034270392041424142 2.6土地增值税7892.7所得税1539636254638858345013447348154815 3净现金流量5936177181659214925138291452414524 4累计净现金流量-37746-8-343611489253183984354367 依据评价指标显示: 本项目自有资金投资净现值（NPV）50829万元 自有资金投资内部收益率为21.27由此可见, 从自有资金动态盈利角度分析, 本项目满足投资要求。4、 项目资金

19、起源与利用表资金起源与利用表集中表现了项目本身平衡能力, 是财务评价关键依据。本项目资金起源与利用详见表13所表示。表13 资金起源与利用表序号项目名称1资金起源287762926927229242082222223482234821.1销售收入1.2租赁收入287762926927229242082222223482234821.3自有资金1.4银行贷款2资金利用22840115511063792838393895889582.1建设投资2.2借款还本付息115102.3销售税金及附加2.4租赁税金及附加50765163480342703920414241422.5土地增值税2.6所得税62

20、546388583450134473481548153盈余资金59361771816592149251382914524145244累计盈余资金219753969356285712108503999564114088由表中计算结果看出, 本项目累计盈余资金大于零, 故从资金平衡能力角度分析, 本项目满足投资要求七、 项目盈亏平衡分析1、 销售部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变, 且售价与收款进度如基准方案所设, 则由计算可得, 当用于销售部分写字楼销售率为52.35时, 用于销售部分写字楼投资利润率为零, 也即投资刚能保本。通常认为, 当盈亏平衡点销售率70时, 项目风险较低。本项目盈亏平衡点销售率为52.35, 可见其风险程度较低。2、 租赁部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变, 且租赁价与收款进度如基准方案所设, 则因为出租部分物业出租率为23.54时, 租赁部分全部投资利润率为零, 也即投资刚能保本。通常认为, 当盈亏平衡点出租率70时, 项目风险较低。本项目盈亏平衡点出租率为23.54, 可见其风险程度较低。八、 项目财务评价结论经过上述财务评价结果来看, 本项目方案财务净现值大于零; 财务内部收益率大于基准投资收益率7; 借款偿还期能满足贷款机构要求, 且项目含有较强抗风险能力。所以, 本方案在财务上可行。