吴学军老师：商业地产成本精细化.docx

吴学军老师：商业地产成本精细化.docx

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吴学军

n讲师介绍：

PMP项目管理硕士，同济大学土木工程专业，近20年成本管理及项目管理经验；

曾服务于多家知名标杆地产企业历任区域及集团成本副总、成本总；从施工单位到地产开发商，从项目公司基层到区域公司再到集团总部；曾在万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人，熟悉地产标杆“两万”--万科、万达成本管理体系与项目操作实践。

曾参与万达旅游度假区数百万方综合体（住宅、商业小镇、多个五六星级度假酒店、主题公园、国际级山地高尔夫、滑雪场、城市商业）管控，在住宅地产、商业地产、旅游地产、五星酒店、产业地产的成本管理、项目管理方面拥有丰富经验；

现任上海某商业地产机构董事副总裁及某地产集团副总裁，负责各城市公司运营管理及分管总部（营销、设计、工程、成本、人力资源、行政、物业）7大职能条线。

参训学员知名地产企业有：

龙湖地产、恒大地产、碧桂园、绿地集团、富力地产、招商地产、越秀集团、金科地产、合生创展、方兴地产、中铁集团、当代地产、佳兆业、红星美凯龙、苏宁环球、京投银泰、大华集团等；

标杆商业地产成本精细化核心竞争力打造全新剖析

---《标杆商业地产成本管理体系构建，成本管理18模块、8大阶段、203项控制节点全过程执行力落地与万达工作法》

n课程背景：

“未来纯住宅房地产会收窄，集合商业地产和文化旅游的综合项目是今后万达发展重点。

”

——王健林2013年12月15日对话《第一财经报》

地产行业黄金十年已经过去，随着地产行业进入弱周期时代，住宅地产竞争越来越白热化，形势越来越惨淡，越来越多的地产企业跨入多元化业态的地产开发领域：

商业地产、旅游地产、酒店类地产、产业地产、养老养生地产等，表面风光背后却都潜藏着无数的危机与风险。

这些不是地产的战争，而是金融、资本和模式的战争。

利润是每一个地产企业生存的根本和发展的动力。

成本的规划和有效管控是释放资金确保利润的第二通道，也是抵御行业风险的有效武器。

本课程凝练了商业地产行业标杆万达集团的成本管控经验与得失，以归纳推理的全心思维，全面解读多种业态项目开发成本管控的死角，帮助地产企业打开成本管理困局，顺接地气，构建领先的成本管理体系与高效的实战管控方法。

n课程特色：

特色一：

实战专家现身说法，解析行业标杆企业的优秀经验与得失教训；

特色二：

丰富实用的工具模板，快速引入企业内部，即学即用，提高效率；

特色三：

课程设计与时俱进，新颖独到、严谨务实，全程破解成本管控实践难题。

n课程收益：

1、收获知识----系统学习住宅地产、商业地产、旅游地产、五星级酒店成本管理的核心知识、精细化管理的关键路径，从成本体系构建到项目过程操作实战；

2、学习经验----全面介绍标杆企业领先的成本管理体系、理念、思路、方法与工具；

3、借鉴标杆----介绍商业地产标杆企业最新最优秀的成本控制方法，完善企业成本管理体系，与时俱进，提升成本管理专业能力，符合股东利益与风险管控要求；

4、工具落地----直接套用标杆企业成熟的体系、制度、指引和模板表单，帮助成本人员快速提高。

n学员对象：

1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总经理等公司决策层领导；

2、房地产企业成本总监/合约总监/工程总监/设计总监/财务总监/运营/分公司总经理/副总/项目总经理等高管；

3、房地产企业从事管理的造价成本、合约结算、招标采购、规划设计、工程管理等部门骨干。

n课程纲要

一、行业形势剖析与成本战略转型

1、地产行业政策解读、形势剖析

2、地产行业第二次“成本过冬”

3、地产开发竞争策略与盈利模式策略

房地产竞争的三个层面

微利时代盈利模式应对策略

4、白银十年，微利时代下的成本战略转型

5、价值链思维：

从管理思维到经营思维

二、商业地产成本体系构建

1、成本管理发展十年回顾2003--2014

2成本管理的“双核”驱动

3、成本业务线的“双轮”驱动

4、商业地产成本管理体系设置与构建过程

u成本管理制度体系

u成本工作流程体系

u成本授分权体系

u成本作业指引体系

u成本组织管控体系

u成本绩效考核与激励体系

u成本信息化体系

【案例】：

标杆企业万达成本管理体系深度解析

5、成本管理核心理念、总体思路

6、成本管理落地执行：

四步骤完成从目标任务到落地

7、房地产企业成本管理评价核心指标

8、成本管理提升关键路径

三、商业地产项目全过程成本管控模块化实战

（一）万达成本模块化管理（成本18个模块）

1、模块化管理产生的背景

2、模块化管理的前提

3、模块化管理重点解析

4、成本管理18模块分阶段设置方案

前期9个

u成本管理团队与培训

u人防效益分析

u桩基支护经济分析

u冷热源方案确定

u机电方案确定

u目标成本现场审核

u机电设计限额指标复核

u电梯选配方案确定

u弱电设计方案确定

中期8个

u地下四大块重计量

u总包重计量

u地下结构指标分析

u豪宅精装修成本分析及方案优化

u地上结构指标分析

u地下四大块结算

u主体结构重计量

u项目合约规划培训

后期1项

u经济指标分析

5、成本十八模块执行要点

（二）万达商业地产成本全过程管控8大阶段、203项节点操作要点深度解析

1、开工前阶段（11项节点）

2、四证阶段（35项节点）

3、经营决策阶段（3项节点）

4、开盘阶段（5项节点）

5、设计阶段（89项节点）

6、施工阶段（32项节点）

7、验收交付阶段（10项节点）

8、日常管理（18项节点）

（三）商业地产机电成本管控

1、机电方案分析要点

2、机电组模块化节点管控

3、机电成本控制突破口

4、电气类成本控制与指标解析

5、暖通与给排水成本控制与指标解析

6、机电成本控制要点（附案例）

7、机电成本管控手段

（四）商业地产管控案例库（穿插选讲）

1.案例：

土地摘牌阶段的成本尽职调查

2.案例：

拿地风险因素研判、项目进入区域条件

3.案例：

成本调研实践（同类竞品、楼盘信息、费用调研、地区成本调研）

4.案例：

成本前置各项成本效益测算分析（人防效益分析、桩基、支护方案经济分析、结构指标经济分析、防水经济分析等）

5.案例：

万达商业地产目标成本编制全过程

6.案例：

商业综合体项目限额设计解读

7.案例：

万达商业综合体建造标准2013版

8.案例：

万达商业地产合约规划案例解析（住宅、商业、五星级酒店）

9.案例：

万达商业地产标准招标文件体系解析

10.案例：

万达标准合同范本体系解析

11.案例：

合同履行的前置重点：

合同交底（以总包为例）

12.案例：

精装修调研、测算与控制要点

13.案例：

商业综合体机电各部分成本造价指标解析

14.案例：

从目标驱动到绩效驱动：

项目成本管控全过程考核解析

15.案例：

开发全过程成本浪费透析--冰冻三尺非一日之寒，成本原来是这么浪费掉的！

16.案例：

常见结算纠纷与应对处理措施

17.案例：

万达结算时效与重计量工作（住宅入伙后3个月，商业开业后6个月完成）

18.案例：

项目成本复盘与后评估

19.案例：

标杆企业成本数据库案例深度解析

20.案例：

团队建设，情绪管理，沟通管理