物业管理基本制度与政策.ppt

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1,物业管理基本制度与政策,1,2,第一章物业管理概述,第一节物业管理的概念一.物业管理的概念物业管理：

是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,2,3,

（一）物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动2.物业管理活动的基础是物业服务合同3.物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护,3,4,

（二）物业管理条例调整的范围1.条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动2.条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村,4,5,三）物业管理的市场化特征1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3.物业管理活动应当遵循市场原则4.非市场性的房屋管理不属于物业管理,5,6,二.物业管理的特征

（一）社会化:

物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业

（二）专业化:

专业的人员配备,专门的组织机构专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术（三）市场化:

通过竞争和商品经营方式实现的商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市场化的集中体现.,6,7,第二节我国物业管理的产生和发展,一.我国物业管理的产生随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司深圳市物业管理公司挂牌成立。

随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司,7,8,二.我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳市经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

建设部在总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

”该办法颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。

8,9,早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。

1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。

从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成果。

2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

实践证明，物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个新兴行业。

9,10,三.物业管理在社会经济中的地位和作用

（一）实施物业管理有利于促进经济增长

（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量（三）实施物业管理有利于增加就业（四）实施物业管理有利于维护社区稳定（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展,10,11,第三节物业管理条例,一.条例的立法过程

（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况

（二）开展立法调研，掌握第一手材料（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题（四）广泛征求意见，以求彰显民意,11,12,二.条例的指导思想和立法原则条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理事项。

12,13,条例在立法过程中主要遵循以下几个基本原则

（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则

（二）维护全体业主合法权益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则,13,14,三.条例创设的法律制度

（一）七项基本制度1.业主大会制度2.业主公约制度3.前期物业管理招投标制度4.物业承接查验制度5.物业管理企业资质管理制度6.物业管理从业人员职业资格制度7.住宅专项维修资金制度,14,15,

（二）涉及的几个方面1.尊重和维护业主的财产权利2.建立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制3.条例和有关法律法规共同规范物业管理活动4.妥善处理政府和市场的关系,15,16,四.条例主要内容简介

（一）总则

（二）业主及业主大会（三）前期物业管理（四）物业管理服务（五）物业的使用与维护（六）法律责任,16,17,五.条例确立的基本法律关系

（一）业主相互之间的关系

（二）物业管理企业和业主之间的关系（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系（四）供水供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系（五）社区居委会与业主，业主大会以及物业管理企业的关系（六）物业管理各方主体与政府之间的关系,17,18,第二章物业管理服务,第一节物业管理服务的特点和内容一.物业管理服务的特点物业管理服务的公共性和综合性物业管理服务受益主体的广泛性和差异性物业管理服务的即时性和无形性物业管理服务的持续性和长期性,18,19,二.物业管理服务的内容公共性服务:

1.房屋共用部位的维修养护与管理2.房屋共用设施设备的维修养护与管理3.物业区域内共用设施设备的维修养护管理4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务5.物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务6.物业装饰装修管理服务7.物业档案资料的管理8.专项维修资金的代管服务,19,20,物业服务合同约定以外的服务,服务报酬双方约定.1.不是物业管理企业的法定义务2.服务事项另行约定3.是一种有偿服务,20,21,三.物业管理服务标准服务内容界定六个方面1.物业管理服务的基本要求2.房屋管理3.共用设施设备维修养护4.协助维护公共秩序5.保洁服务6.绿化养护管理,21,22,一,二,三级服务标准的主要区别项目一级二级三级1.基本要求24小时服务电话16小时8小时急修半小时1小时约定时间满意率80%75%70%2.房屋管理:

巡查房屋单元楼梯通道共用部位门窗玻璃记录维修1次日1次三日1次周3.共用设施设装修时巡查备维修养护1次日1次三日至少二次有平面图有平面图无平面图主要路口有标志无无,22,23,载人电梯工作24小时6一246一24设备房整洁通风无跑冒滴漏和鼠害同一级无要求小区道路平整,路灯楼道灯完好率95%90%80%4.公共秩序主要出入口24小时小区2424小时站岗值勤小时值勤重要区域部位巡查1次时1次2时1次3时安全监督设施24小时监控无无进出车辆证卡管理登记无装修家政人员临时出入证登记无,23,24,5.保洁高层按层设垃圾桶按幢设垃圾桶多层按幢有收集点清运2次日1次日1次日袋装化保持清洁无异味路场绿地清扫2次日1次日1次日厅楼道清扫2次日1次日1次日拖1次周2次半月共用厅拖1次日扶手擦1次日2次周共用部位玻璃1次周1次月1次季路灯楼道灯1次月1次季1次半年,24,25,公共雨污水管道疏通1次年1次年1次年雨污水井检查1次月1次季1次半年化粪池检查1次月1次2月1次季掏1次半年1次年1次年定期进行消毒灭虫除害同一级6.绿化有专业人员有专业人员无要求浇灌喷洒药物等定期及时标准为普通商品用房,经济实用住房,房改房,集资建房,廉租住房等普通住宅.,25,26,第二节物业服务收费一.物业服务收费原则合理公开费用与服务水平相适应二.物业服务收费定价形式政府指导价市场调节价三.物业服务收费形式包干制酬金制,26,27,四.物业管理服务成本构成（包干制）1.管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等2.物业共用部位共用设施设备日常运行维护费3.物业管理区域清洁卫生费4.物业管理区域绿化养护费5.物业管理区域秩序维护费6.办公费用7.物业管理企业固定资产折旧8.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险9.经业主同意的其他费用,27,28,五.物业服务费的缴纳和督促1.非业主使用人的交费责任2.未交付房屋的交费主体3.业主委员会对欠费业主的督促义务六.代收代交费用供水,供电,供气,供热,通信,有线电视等费用向最终用户收取,不收手续费,28,29,第三节物业服务合同一.物业服务合同主要内容1.物业管理事项:

协商一致的物业服务具体内容2.物业服务质量:

物业管理服务等级标准3.物业服务费用:

收费形式标准酬金数额取费比例交费时间交费方式及结算方式等4.双方的权利义务5.专项维修资金的管理与使用6.物业管理用房7.合同期限8.违约责任,29,30,二.前期物业服务合同前期物业服务合同的特征1.前期物业服务合同具有过渡性2.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订3.前期物业服务合同是要式合同前期物业服务合同的时效1.可以约定期限2.是一种附终止条件的合同,30,31,前期物业服务合同的主要内容1.合同当事人与物业的基本情况2.物业服务内容与质量3.物业服务收费方式4.物业经营管理活动的内容5.物业的承接查验6.物业的使用与维护7.专项维修资金8.违约责任9.其他事项,31,32,三.物业管理企业的义务物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现侵占公共场地私搭乱建损坏居住环境违规装修拆改房屋结构设备设施造成财产损害和安全隐患安装设备设施侵犯相关业主正当权益违反规定饲养宠物损害环境影响相邻业主生活经营活动污染环境噪声超标给相邻业主生活和经营造成损害,32,33,使用房屋阳台荷载超标,给相邻业主造成安全隐患使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危险物品给相邻业主造成安全隐患占用房屋共用露台门厅或公共通道影响他人使用和通行阻挠妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮损坏业主正当权益其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为,33,34,2.维护物业管理区域秩序的主要方式履行告之义务履行制止义务履行报告义务3.业主违反物业管理秩序的法律责任侵害相邻权的法律责任:

供水排水通行通风采光给相邻方造成妨碍或损失应停止侵害排除妨碍赔偿损失;损坏国家集体或他人财产应恢复原状或折价赔偿或赔偿损失.装饰装修管理办法规定少数业主不遵守物业管理秩序造成人身财产损害物业公司履行义务或通过行政投诉司法起诉,34,35,物业管理区域的安全防范协助义务1.物业管理企业在安全事故中的义发生安全事故时要立即采取应急措施避免扩大损失及时向有关行政管理部门报告事故协助做好救助工作2.物业保安人员的职责维护物业管理区域内的公共秩序,为业主提供良好的生活环境,35,36,四.物业管理企业的责任物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任合同责任非法定责任“依法”:

民法通则,合同法,刑法以及条例“相应”一是根据不同情况承担不同类型责任,如违约责任侵权责任;违反行政管理秩序,承担行政责任;构成犯罪承担刑事责任.二是根据物业服务合同的不同约定,承担不同的责任,36,37,第四节物业使用与维护一.公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变满足业主正常生产生活需求所必需.确需改变用途经业主大会同意报政府规划部门批准后实施.二.物业管理区域内的道路场地不得擅