物业管理基本制度与政策.ppt

1、1,物业管理基本制度与政策,1,2,第一章 物业管理概述,第一节 物业管理的概念一.物业管理的概念 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,2,3,（一）物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动2.物业管理活动的基础是物业服务合同3.物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护,3,4,（二）物业管理条例调整的范围 1.条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动2.条例

2、的适用范围，既包括城市，也涵 盖乡村,4,5,三）物业管理的市场化特征 1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3.物业管理活动应当遵循市场原则 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理,5,6,二.物业管理的特征（一）社会化:物业的所有权人要到社会上去选 聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去 寻找可以代管的物业（二）专业化:专业的人员配备,专门的组织机构 专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和 工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术（三）市场化:通过竞争和商品经营方式实现的 商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市 场化的集中

3、体现.,6,7,第二节 我国物业管理的产生和发展,一.我国物业管理的产生 随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司深圳市物业管理公司挂牌成立。随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司,7,8,二.我国物业管理的发展 我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳市经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。建设部在总结深圳和广州经

4、验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”该办法颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。,8,9,早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成果。2000年，中国物业管理协会成立，

5、对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。实践证明，物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个新兴行业。,9,10,三.物业管理在社会经济中的地位和作用（一）实施物业管理有利于促进经济增长（二）实施物业管理有利于提高人民群众 居住质量（三）实施物业管理有利于增加就业（四）实施物业管理有利于维护社区稳定（五）实施物业管理有利于推动房地产业 的良性发展,10,11,第三节 物业管理条例,一.条例的立法过程（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的 立法情况（二）开展立法调研，掌握第一手材料（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题

6、（四）广泛征求意见，以求彰显民意,11,12,二.条例的指导思想和立法原则 条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理事项。,12,13,条例在立法过程中主要遵循以下 几个基本原则（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则（二）维护全体业主合法权益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则,13,14,三.条例创设的法律制度（一）七项基本制度 1.业主大会制度 2.业主公约制度 3.前期物业管理招投标制度 4

7、.物业承接查验制度 5.物业管理企业资质管理制度 6.物业管理从业人员职业资格制度 7.住宅专项维修资金制度,14,15,（二）涉及的几个方面 1.尊重和维护业主的财产权利 2.建立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制 3.条例和有关法律法规共同规范物业管理 活动 4.妥善处理政府和市场的关系,15,16,四.条例主要内容简介（一）总则（二）业主及业主大会（三）前期物业管理（四）物业管理服务（五）物业的使用与维护（六）法律责任,16,17,五.条例确立的基本法律关系（一）业主相互之间的关系（二）物业管理企业和业主之间的关系（三）开发企业与业主以及物业管理企业之 间的 关系（四）供水供电等单位

8、与业主以及物业管理 企业之间的关系（五）社区居委会与业主，业主大会以及物 业管理企业的关系（六）物业管理各方主体与政府之间的关系,17,18,第二章 物业管理服务,第一节 物业管理服务的特点和内容一.物业管理服务的特点 物业管理服务的公共性和综合性 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务的持续性和长期性,18,19,二.物业管理服务的内容 公共性服务:1.房屋共用部位的维修养护与管理 2.房屋共用设施设备的维修养护与管理 3.物业区域内共用设施设备的维修养护管理 4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5.物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务

9、6.物业装饰装修管理服务 7.物业档案资料的管理 8.专项维修资金的代管服务,19,20,物业服务合同约定以外的服务,服务报酬双方 约定.1.不是物业管理企业的法定义务 2.服务事项另行约定 3.是一种有偿服务,20,21,三.物业管理服务标准 服务内容界定六个方面 1.物业管理服务的基本要求 2.房屋管理 3.共用设施设备维修养护 4.协助维护公共秩序 5.保洁服务 6.绿化养护管理,21,22,一,二,三级服务标准的主要区别 项 目 一 级 二 级 三 级 1.基本要求 24小时服务电话 16小时 8小时 急修半小时 1小时 约定时间 满意率80%75%70%2.房屋管理:巡查房屋单元楼梯

10、通道共用部位门窗 玻璃记录维修 1次日 1次三日 1次周 3.共用设施设 装修时巡查 备维修养护 1次日 1次三日 至少二次 有平面图 有平面图 无平面图 主要路口有标志 无 无,22,23,载人电梯工作 24小时 6一24 6一24 设备房整洁通风无跑冒滴 漏和鼠害 同一级 无要求 小区道路平整,路灯楼道灯完好率 95%90%80%4.公共秩序 主要出入口 24小时 小区24 24小时站岗 值勤 小时值勤 重要区域部位巡查1次时1次2时1次3时 安全监督设施24小时监控 无 无 进出车辆证卡管理 登记 无 装修家政人员临时出入证 登记 无,23,24,5.保洁 高层按层 设垃圾桶 按幢设垃圾

11、桶 多层按幢 有收集点 清 运 2次日 1次日 1次日 袋装化保持清洁无异味 路场绿地清扫 2次日 1次日 1次日 厅楼道清扫 2次日 1次日 1次日 拖 1次周 2次半月 共用厅拖 1次日 扶手擦 1次日 2次周 共用部位玻璃 1次周 1次月 1次季 路灯楼道灯 1次月 1次季 1次半年,24,25,公共雨污水管道疏通1次年 1次年 1次年雨污水井检查 1次月1次季 1次半年化粪池检查 1次月 1次2月 1次季 掏 1次半年 1次年 1次年 定期进行消毒灭虫除害 同一级6.绿化 有专业人员 有专业人员 无要求浇灌喷洒药物等 定 期 及 时 标准为普通商品用房,经济实用住房,房改房,集资建房,

12、廉租住房等普通住宅.,25,26,第二节 物业服务收费一.物业服务收费原则 合理 公开 费用与服务水平相适应二.物业服务收费定价形式 政府指导价 市场调节价三.物业服务收费形式 包干制 酬金制,26,27,四.物业管理服务成本构成（包干制）1.管理服务人员的工资社会保险和按规定提取 的福利费等 2.物业共用部位共用设施设备日常运行维护费 3.物业管理区域清洁卫生费 4.物业管理区域绿化养护费 5.物业管理区域秩序维护费 6.办公费用 7.物业管理企业固定资产折旧 8.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险 9.经业主同意的其他费用,27,28,五.物业服务费的缴纳和督促 1.非业主使用人的交费

13、责任 2.未交付房屋的交费主体 3.业主委员会对欠费业主的督促义务六.代收代交费用 供水,供电,供气,供热,通信,有线电视 等费用向最终用户收取,不收手续费,28,29,第三节 物业服务合同一.物业服务合同主要内容 1.物业管理事项:协商一致的物业服务具体内容 2.物业服务质量:物业管理服务等级标准 3.物业服务费用:收费形式标准酬金数额取费比 例交费时间交费方式及结算方式等 4.双方的权利义务 5.专项维修资金的管理与使用 6.物业管理用房 7.合同期限 8.违约责任,29,30,二.前期物业服务合同 前期物业服务合同的特征 1.前期物业服务合同具有过渡性 2.前期物业服务合同由建设单位 和

14、物业管理企业签订 3.前期物业服务合同是要式合同 前期物业服务合同的时效 1.可以约定期限 2.是一种附终止条件的合同,30,31,前期物业服务合同的主要内容 1.合同当事人与物业的基本情况 2.物业服务内容与质量 3.物业服务收费方式 4.物业经营管理活动的内容 5.物业的承接查验 6.物业的使用与维护 7.专项维修资金 8.违约责任 9.其他事项,31,32,三.物业管理企业的义务 物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务 1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现 侵占公共场地私搭乱建损坏居住环境 违规装修拆改房屋结构设备设施造成财产损害 和安全隐患 安装设备设施侵犯相关业主正当权益 违反规定

15、饲养宠物损害环境影响相邻业主生活 经营活动污染环境噪声超标给相邻业主生活和 经营造成损害,32,33,使用房屋阳台荷载超标,给相邻业主造成 安全隐患 使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危险 物品给相邻业主造成安全隐患 占用房屋共用露台门厅或公共通道影响 他人使用和通行 阻挠妨碍或者拒绝配合物业管理企业实 施正常的房屋修缮损坏业主正当权益 其他损害公共秩序和违反业主公约及物 业管理区域规章制度的行为,33,34,2.维护物业管理区域秩序的主要方式 履行告之义务 履行制止义务 履行报告义务3.业主违反物业管理秩序的法律责任 侵害相邻权的法律责任:供水排水通行通风采光 给相邻方造成妨碍或损失应停止侵害排

16、除妨碍 赔偿损失;损坏国家集体或他人财产应恢复原状 或折价赔偿或赔偿损失.装饰装修管理办法规定 少数业主不遵守物业管理秩序造成人身财产损 害物业公司履行义务或通过行政投诉司法起诉,34,35,物业管理区域的安全防范协助义务 1.物业管理企业在安全事故中的义 发生安全事故时要立即采取应急措施避免扩 大损失 及时向有关行政管理部门报告事故 协助做好救助工作 2.物业保安人员的职责 维护物业管理区域内的公共秩序,为业主提供 良好的生活环境,35,36,四.物业管理企业的责任 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身财产安全受到损害的,应当依法 承担相应的法律责任 合同责任 非法定责任“依法”:民法通则,合同法,刑法以及条例“相应”一是根据不同情况承担不同类型责任,如违约责任侵权责任;违反行政管理秩序,承担行政责任;构成犯罪承担刑事责任.二是根据物业服务合同的不同约定,承 担不同的责任,36,37,第四节 物业使用与维护一.公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 满足业主正常生产生活需求所必需.确需改变用 途经业主大会同意报政府规划部门批准后实施.二.物业管理区域内的道路场地不得擅