海南国宾公寓项目方案策划书定稿.docx

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海南国宾公寓项目方案策划书定稿

国宾公寓项目策划方案

01、项目用地状况

本项目用地位于海口市金贸区金龙路南侧，项目总占地面积12396.75㎡。

02、项目拟定名称

本项目拟定名称为：

国宾公寓。

03、项目现状简述

本项目位于金贸区久负盛名的金龙路饮食一条街，其市政道路对面是正在开发建设的宜欣商业广场，周遍聚集了海口最密集的写字楼群以及餐饮娱乐服务场所。

本项目用地地上有部分临时建筑，有待拆除。

04、项目开发用途

商品房销售及部分自营。

根据潜在市场需求，本项目可供销售的产品可以细分为：

①餐饮用商铺（一、二层），②娱乐休闲用商铺（三层），③住宅，④商务公寓，⑤地下商场，⑥地下停车位等六类产品。

05、项目用地性质

房地产开发。

06、周边项目调研

以下是国宾公寓项目附近楼盘的平均销售价格，可对本项目产品销售定价起到参考作用。

项目名称

开发商

地址

性质

均价（元/㎡）

世贸雅苑

海南世界贸易中心有限公司

海口市金贸区世贸东路2号

公寓

3600

海岸壹号

海南佳景房地产开发有限公司

海口市世贸北路1号

住宅

3800

半山花园

海南宝通房地产有限公司

海口市金贸区金贸中路一号

住宅

3700

万利隆花园

海南万利隆地产开发有限公司

海南省海口市国贸金龙路51号

住宅

3000

万利隆花园

海南万利隆地产开发有限公司

海南省海口市国贸金龙路51号

写字楼

4300

瑞特广场

海南佳宜房地产开发有限公司

海口市国贸路6号

商住两用

2900

蔚兰天成国际公馆

海南鼎信置业有限公司

海口市金贸西路9号

商住楼

3000

吉欣海景苑

海口市吉欣实业有限公司

海口市滨海大道76号

住宅

3300

环海国际商务大厦

海南永生实业投资有限公司

海口金贸西路与文华路交汇处

住宅

3000

世贸雅苑

海南世界贸易中心有限公司

海口金贸区世贸东路2号

公寓

3600

景瑞花园

海南光华房地产有限公司

海口金贸区金龙路10号（国贸二横路10号）

公寓

3300

绅蓝都市公寓

海南中荟房地产开发有限公司

海口金贸区国贸一横路1号

公寓

3600

宜欣商业广场

海南宜欣房地产开发有限公司

海口市明珠路8号

商用

28000（一层）

07、项目销售定位

本项目目标市场以海口为主，兼顾到内地目标客户的需求。

海口业主以白领阶层、二次置业为主，内地业主购买多用于季节性渡假。

08、方案策划要点

本项目商用部分以位于海口市餐饮行业成行成市的黄金地带为依托，产品无论是销售还是自营，都会有光明的前景。

公寓部分采用全框架隐性梁建筑结构，在厨、卫定位的前题下使套内空间达到自由组合的人性化开发设计要求，并在建筑节能发面进行必要投入，可有效提高产品档次，使市场竞争力得以提升。

09、项目建筑风格

欧式建筑风格。

10、项目设计要点

一、节能建筑

在第20项，项目节能方案里进行阐述。

二、绿色建筑

绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

三、隐形梁设计

按照组合式住宅进行构思，采用隐型梁柱设计，不但美观还能确确实实提高实用率，在实际销售过程中，忽略两套之间的隔墙就能形成一个完整的办公区间，或者在一个大空间内于隐形梁部位加入隔墙就能形成独立的私密性很强的单独空间。

业主可以按照自己的意愿和实际需求随意组合空间。

四、智能建筑

由楼宇自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）和通信自动化系统（CAS）等三大系统组成。

五、车位建筑

海口金贸区几乎所有新楼盘的车位与住户比在1：

2—1：

5之间，今后金贸区车位紧缺成为必然。

现时海口车位的没㎡出售单价已经远远高于相应的居住房产单价，可能会出现车位价格高于中档汽车价格的现象出现。

为此，对于购房者来说，车位充足并且车位价格相对较低是当前买房的附加条件，所以，有车位房的出售可能会快于无车位房。

本项目车位与住户的比例为1：

2。

六、独立三层

根据每上一层营业额降低30%的商业规律，指望业主通过内部楼梯在第三层经营餐饮是不现实的，为了避免这一销售抗性，本策划认为需要为第三层设置独立的通道。

第三层主要用于休闲娱乐或者作为健身场所。

由于独立的第三层可以借助宜欣商业广场的人流和客源，所以这种设计能为未来招商、销售或者自营奠定非常好的物业管理基础和配套商业业态基础。

11、项目建筑结构

全框架结构，隐性梁设计。

12、建筑容积率

本项目暂定容积率为：

方案A：

2

方案B：

3

方案C：

4

13、项目建筑面积

方案A

建筑面积约为地上2.4万㎡，地下1.6万㎡。

方案B

建筑面积约为地上3.6万㎡，地下1.6万㎡。

方案C

建筑面积约为地上4.8万㎡，地下1.6万㎡。

14、项目投资总额

方案A

本项目总投资额：

8261万元。

其中：

土地成本需2054万元。

其中：

土地转让费约1365万元；土地出让金546万元；过户税费113万元；咨询、管理费30万元。

前期费用需540万元。

其中：

设计费180万元；规划报建220万元；监理费50万元；招投标代理费6万元；施工图审查费15万元；招标预算审查费6万元；燃气入网费15万元；质量监督费10万元；园林设计、报建费10万元；工程勘探费8万元；消防、人防、环保费20万元。

建安成本需5280万元。

地下1500元/㎡,地上1200元/㎡,地下1.6万㎡,地上约2.4万㎡。

销售费用需387万元。

另，预计产生税金约736万元。

方案B

本项目总投资额：

9970万元。

其中：

土地成本需2064万元。

其中：

土地转让费约1365万元；土地出让金546万元；过户税费113万元；咨询、管理费40万元。

前期费用需691万元。

其中：

设计费234万元；规划报建286万元；监理费60万元；招投标代理费8万元；施工图审查费15万元；招标预算审查费8万元；燃气入网费20万元；质量监督费15万元；园林设计、报建费10万元；工程勘探费10万元；消防、人防、环保费25万元。

建安成本需6720万元。

地下1500元/㎡,地上1200元/㎡,地下1.6万㎡,地上约3.6万㎡。

销售费用需495万元。

另，预计产生税金约936万元。

方案C

本项目总投资额：

11698万元。

其中：

土地成本需2074万元。

其中：

土地转让费约1365万元；土地出让金546万元；过户税费113万元；咨询、管理费50万元。

前期费用需861万元。

其中：

设计费288万元；规划报建352万元；监理费80万元；招投标代理费11万元；施工图审查费17万元；招标预算审查费11万元；燃气入网费30万元；质量监督费20万元；园林设计、报建费10万元；工程勘探费12万元；消防、人防、环保费30万元。

建安成本需8160万元。

地下1500元/㎡,地上1200元/㎡,地下1.6万㎡,地上约4.8万㎡。

销售费用需603万元。

另，预计产生税金约1136万元。

15、公寓容纳户数

方案A：

120户。

方案B：

240户。

方案C：

360户

16、公寓户型面积

公寓部分户型面积：

一厨一卫，80㎡；一厨二卫，100㎡；一厨二卫120㎡。

所有户型均采用自由选择套内间隔的设计方案。

17、项目开发周期及进度

项目从完成策划到施工完毕达到交房条件，开发周期预计为26个月。

具体进度如下：

2006年1月完成项目开发策划；

2006年2月开始项目规划设计招标文件的编写与审批；

2006年3月设计招标；

2006年4月完成规划设计方案；

2006年5月完成土地过户；

2006年7月获得建设用地规划许可证，达到2的容积率指标、获得正式立项批准；

2006年8月完成规划设计；

2006年10月获得规划许可证，开始预售准备；

2006年11月完成施工图设计及施工招标，同时进行销售宣传并实现销售收入200万元（以内部认购的方式）；

2006年12月获得建筑工程许可证、完成拆迁工作及现场施工准备，同时确定施工单位；

2007年1月施工单位进场、同时开始施工；

2007年9月建筑封顶；

2007年11月建筑外装完工；

2008年2月小市政完工，达到交房条件。

18、项目水、电来源

本项目除利用传统市政水、电、自备发电机组外，还可以对海南本地充足的太阳能以及雨水进行充分利用，以达到节、电节水之目的。

19、项目排污设计

采取雨污分流方式进行设计。

对雨水进行有效保留及处理，用于景观绿化用水；对污水进行必要有效处理后排入市政排污管网。

并做预留集油过滤池设计安排，以满足日后餐饮企业排污需要。

20、项目节能方案

近年来，人们对居住舒适度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超过了能源增长的速度，能源供应紧张已严重制约了经济建设和人民生活水平的进一步提高，建筑节能成为一项长期而紧迫的战略任务。

开展建筑节能，有着巨大的社会经济效益，还可以改善室内热环境，减少空气污染，提高人居环境水平。

业主居住省钱又舒适对于房屋消费者来说，选择节能建筑和普通建筑，在居住成本上差别较大。

在普通建筑需要一台三匹功率空调的空间，节能建筑只需一台一匹的空调，计算下来，一个月可省电费400至600元。

同时，节能建筑的耗能比普通住宅要降低50％左右。

　　在房价方面，虽然节能建筑的成本略高，但对房价的影响并不是很大。

一套100平方米的节能住宅，建筑成本增加0.5万元左右，但每年在能源方面可节省1000元左右，而且节能建筑的材料比普通建材的寿命长，可省下不少维修费。

同时开发企业也可利用节能房产卖点，通过适当提高售价收回所增加的投资成本。

结合海口本地的气候特色，本项目应该把节能重点应该放在建筑围护结构节能、空调设备效率提高和可再生能源利用几个方面。

一、建筑围护结构要满足节能

　　1、建筑物外墙和屋面选择保温节能材料

海南气候的特点是冬暖夏热，无论是生活还是工作都离不开夏季制冷。

夏季制冷中约有三成的能量是通过窗户、墙体及屋面散失到户外，不但浪费了能源，还增加了热岛效应。

建议建筑物的围护结构采用导热性能低的材料，如墙体采用陶粒砼砌体或其它空心砖，再在外墙挂保温板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、矿棉板等），屋面采用聚苯板或工程废渣，一者从砌体材料本身用陶粒砼砌体或炉渣砌体代替粘土砖可减少消耗耕地资源；二者大大减少室内冷气的散失从而提高中央空调机等制冷系统的利用率，可省下昂贵的制冷费用。

2、建筑窗户（幕墙）的型材及玻璃选择节能型

　　建筑物的窗户是为了满足通风采光而设的，窗户的大小影响居住的舒适度，但窗户（幕墙）与实体墙的比例对建筑节能的影响很大，窗墙比例越大，通过它浪费的能量就越大。

为了减少该项能耗，第一，科学合理地设计窗户的尺寸，既要满足通风采光及舒适性的要求，又要满足建筑节能的要求。

第二，设计及施工中尽量采用导热系数低的型材及玻璃（如果采用幕墙，还要做好水平方向和纵向的保温措施）。

如窗户（幕墙）玻璃采用双层玻璃或滤光性小的中空玻璃。

二、空调制冷系统的节能。

根据统计，中央空调系统的耗电量约占整座大楼总耗电量的60%，空调只要减少耗能10%，就能减少整栋大楼6%的能源消耗。

由此可见，降低中央空调系统的能耗对建筑节能有着非常重要的意义。

所以，第一，大力发展和采用先进的中央空调系统，如采用中央空调智能节电系统，采用计算机智能控制方式，运用计算机技术和变频技术，根据中央空调主机和辅机系统运行工况和末端负荷的变化，采集多种变化参数，然后通过负荷随动计算，自动对冷冻（温）水泵、冷却水泵、冷却塔风机等设备进行实时优化控制，并使中央空调主机运行环境得以优化，使得主机工质和辅机系统各种流体流量