浙xx粮食物流铁路仓储配送中心建设可行性研究报告.docx
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浙xx粮食物流铁路仓储配送中心建设可行性研究报告
浙xx粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目
可行性研究报告
浙江xx工程咨询有限公司
二00八年八月
浙xx粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程
项目可行性研究报告
第一章 总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称：
浙xx粮食物流铁路仓储配送中心（一期）工程项目
1.1.2 承办单位概况
企业名称：
丽水市粮食总公司
住所：
丽水市高井弄22号
法定代表人：
邱鹤海
注册资金：
72万元
经济性质：
国有
经营方式：
批发，零售、加工、收购、管理
经营范围：
粮油、粮油制品、其他食品
xx市粮食总公司是1993年成立的国有粮食企业，公司主要经营粮油及复制品、副食品、农副产品，2007年市场商品交易额达到16.1亿元、上交税收230万元、公司经营业务收入397万元，是丽水市粮食系统的骨干企业。
公司曾在2004年以前长期租用丽水火车站的弹药仓库及专业用线作为饲料及农副产品经营以及稻谷中转的基地，从事铁路粮食中转经营工作。
公司所属的xx粮食副食品批发市场，是一个拥有2.7万平方米的经营场地，423间店面，是浙西南最大的粮油副食品批发市场，2007年交易额达16.1亿元，辐射面遍及20个省、市、县，经营产品有副食品、粮油及复制品、食品、滋补品、干果、百货、日用品、化妆品、塑料制品、烟草等十大类共计5000多个品种。
是浙江省百强市场和区域性重点市场。
1.1.3 可行性研究报告编制依据
1、《浙江省关于进一步深化粮食流通体制改革实施意见》
2、《浙江省粮食安全预案（试行）》
3、《xx市现代物流发展规划》（2002-2020）
4. 投资项目经济评价方法与参数（第三版）
5、丽发改经贸（2008）3号《关于莲都区浙西南粮食物流铁路仓储配送中心（一期）项目建议书的批复》
6、承办单位提供的资料
7、工程咨询委托书
1.1.4 项目提出的理由与过程
从2001年起，浙江省在全国率先实行粮食购销市场化，全面放开粮食市场，放开粮食批发经营，大力培育各类粮食市场，将市场机制引入粮食购销领域中，粮食购销市场化已经势在必行，但是xx市完全没有一个成规模的粮食交易场所，粮食物流基础设施的建设就显得非常必要和迫切。
目前xx市的粮食市场、粮食经营主要以私营企业和个体户为主，规模小、经营场所分散，无法与国内的产粮大省形成对接，这是xx市在粮食安全方面存在的一个隐患。
现有的粮油副食品批发市场，其管理的硬件和软件都已跟不上城市发展的要求，市场周边环境、车辆管理、市容市貌等都给创建文明城市带来很大难度。
从近年来有关部门对市区的粮食加工企业和经营户的粮食质量检查情况看，xx市市场粮食质量并不乐观。
由于没有一个集中统一的粮食交易市场，给粮食质量的市场监管增加了难度。
其次，由于xx市经济总量较小，政府要承担所有粮食波动风险存在一定的困难，有必要采取各种粮食储备手段。
当前比较一致的观点是认为“藏粮于市（市场）”是个既经济又安全的办法。
“藏粮于市”的前提条件是：
一要鼓励更多企业和个人参与到粮食经营中来，增加市场粮食周转总量；二要有一个相对集中的粮食交易场所，使处于流通环节中的粮食在必要时共同参与政府的统一调控，以提高政府的市场调控能力。
该《中心》是xx市发改委和金温铁道开发公司的合作项目，是建立xx市粮食物流体系的重点工程。
该项目由市政府领导直接联系督办，市发改委负责提供前期服务工作。
为加快《中心》建设，市政府出台了扶持项目的一系列优惠政策和措施，市府办下发了《市区粮食仓储物流中心项目建设专题会议纪要》（2005）43号；同时金温铁道公司为支持《中心》建设，提供了许多优惠政策；一是货物综合服务费收取给予优惠；二是负责铁路专用线及铁路通信设施的建设，不计算在总投资内，不计股份；三是在铁路运价、装卸费等方面给予一定的优惠。
因此，建设《浙西南粮食物流铁路仓储配送中心》十分必要且紧迫。
1.2 项目概况
根据2003年xx市发改委对xx市粮食物流中心建设问题的专题调查,以及省粮食局和xx市政府领导提出的粮食安全保障要求,同时考虑运输条件、城镇规划等因素,规划以两库（中央粮食储备库、xx市中心粮库）为依托,在火车站东侧建设一个年经营量25—30万吨,占地约300亩（包括现有两库的150亩,仓容68000吨已建成,并配有一条835米的铁路专用线），总投资7040万元（不含已建成两库的投资），集粮食交易、仓储、加工、配送、军粮供应、信息、质量检测为一体的粮食交易中心市场。
1.2.1 建设地点：
《中心》一期项目建设地址，选择在莲都区水东村，即金温铁路xx货场东侧，占地面积30472㎡，该地块使用权属金温铁道公司所有，金温铁道公司同意合作建设，使用期30年（协议已签订）。
二期项目建设地址在《中心》和xx市中心粮库东侧约100亩。
1.2.2 建设规模与目标：
项目分两期实施，一期拟建一个年贸易量在25-30万吨的粮食交易区，占地30472㎡，总投资3140.69万元（不含征地费）；
1.2.3主要建设内容：
1、一期工程建设主要内容：
一是沿铁路专用线建中转仓库2幢，计2070平方米；
二是建仓储配送仓库4幢，计6720平方米：
三是建二幢经营用房，总建筑面积3788平方米。
设摊位约80个，预计能容纳80家粮油经营企业（批发户）在此进行现货交易；
四是建三层综合业务用房，建筑面积为3623平方米。
用于业务管理、电子商务、检测中心用房、粮食拍卖大厅、安全保卫用房，其主要设置为：
拍卖大厅、电子商务、粮油检测中心、市场管理办公用房、军供接待室与铁路货运站业务用房等；
五是由金温铁路公司投资建一条200米铁路专用线。
2、方案实施年限。
一期工程在招投标完成后，在12个月内竣工并投入使用。
二期工程在一期工程运行正常后，再行实施。
1.2.4主要建设条件
项目建设符合城市总体规划，建设场址的租赁协议已签订，建设资金已初步落实，水、电等市政基础设施需配套建设，项目外部建设条件较好。
1.2.5项目总投资及效益情况
项目总投资3140.69万元。
项目投入运行后，年收入498万元，根据财务现金流量表计算，税前财务内部收益率为9.0%，税前财务净现值（i=8%）为226.24万元，税后财务内部收益率为7.64%，税后财务净现值（i=8%）为-76.34万元，借款偿还期期9.89年（含建设期1年），投资利润率为5.72%。
项目经济效益不明显，但社会效益好，预测社会风险较小。
1.2.5 主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
1
总用地面积：
m2
30472
2
建筑占地面积：
m2
12967
3
总建筑面积：
m2
16491
4
其中：
m2
5
房屋建筑面积
m2
16491
6
容积率：
%
76
7
建筑密度：
%
42.6%
8
绿地率：
%
6.70%
9
项目折现率
%
8%
10
财务内部收益率（税后）
%
7.64
11
财务收益净现值（税后）
万元
-76.34
12
财务内部收益率（税前）
%
9.0
13
财务收益净现值（税前）
万元
226.24
14
投资利润率
%
5.72
15
销售利润率
%
36.62
16
贷款偿还期
年
9.89
第二章项目建设必要性分析
2.1搞好粮食生产和流通，确保粮食安全，是各级政府和粮食部门需妥善解决的问题
“国以民为本．民以食为天”．粮食是关系国计民生的重要战略物资，粮食安全与社会的和谐、政治的稳定、经济的持续发展息息相关。
完善粮食应急储备体系，确保粮食市场供应．最大限度地减少紧急状态时期的粮食安全风险．是政府的职责．也是粮食安全保障体系的重要组成部分。
粮食是关系国计民生和国家经济安全的重要战略物资，是人民群众最基本的生活资料。
近年来，受农业种植结构调整、耕地、城市化进程加快等因素影响，粮食安全问题日益突出。
特别是2006年第四季度以来全国范围粮价迅速上涨，引起了各级党委、政府及社会各界对粮食问题的广泛关注。
搞好粮食生产和流通，确保粮食安全，是各级政府和粮食部门需妥善解决的问题
2.2粮食安全是最大的安全，是内生的安全。
要做到未雨绸缪，就必须永远绷紧粮食安全这根弦。
我国是发展中的农业大国，耕地仅占世界10％，而人口却占世界的22％，十几亿人的粮食问题始终是头等大事。
2001年我国政府发表的《中国粮食问题》白皮书，明确表示中国能够依靠自己的力量实现粮食基本自给，这是我国政府解决粮食安全问题的基本方针。
高度重视保护和提高粮食综合生产能力，建立稳定的商品粮生产基地，建立符合我国国情和社会主义市场经济要求的粮食安全体系，确保粮食供求基本平衡，这既是我国政府解决粮食安全问题的基本方针，也是实现粮食安全的总的目标。
联合国粮农组织1974年11月于罗马的第一次世界粮食首脑会议上第一次提出“粮食安全”的问题。
几经演变，现在的表述是“所有人在任何时候都能够在物质上和经济上获得足够、安全和富有营养的粮食，来满足其积极和健康生活的膳食需要及食物喜好时，才实现了粮食安全”。
这其中有三个含义，一是粮食供应量要有保证，二是保证大家要有能力买，三是买的粮食是符合食品卫生要求的。
搞好粮食流通有利于稳定粮食供给。
中国这样的人口大国,依靠国内生产始终是我们的基本立足点,这在任何时候都不能动摇。
充足、稳定的粮食供给可以通过三个途径来实现：
国内生产,适量的储备,适度的进口。
为了确保食物供给的稳定,拒绝进口、单靠国内生产,是自我封闭；“自己生产为主”加“适度进口”则是“两条腿走路”、“双保险”,可以大大减少供给的波动性。
中国人多地少的国情,决定着粮食进口的必要性；储备则是生产和进口之和的结余部分。
总之,稳定粮食供给,国内生产加上利用世界市场比只依靠国内生产的效果更好。
进口粮食就是间接地进口土地和水资源。
作为人均资源偏少的我市,必须学会最大限度地分享贸易带来的利益。
我市人均耕地资源都大大低于平均水平,这个基本市情将长期限制我市的粮食生产。
经济界人士普遍认为,我市粮食生产基本上已经不具有比较优势。
土地是不可贸易的资源；进口粮食相当于间接地进口土地、淡水等相关资源,可以缓解市内可耕地紧缺资源的利用强度,有利于改善农业生态环境,为可持续发展打好基础。
为了优化我市农业资源的配置,改善我市农业结构。
增加粮食进口,提高我市资源利用的效益、加快实现农业内部结构的优化、提高农业的比较利益、增加农民收入等都有重要意义。
我市农业的比较效益偏低,许多地区农民种粮的积极性下降,农村存在大量的隐性失业,收入差距扩大等许多矛盾,粮食保障能力不足，应适度增加粮食生产与进口粮食，对我市社会经济的全面健康发展十分重要。
2.3是我市调整与优化产业结构的需要
随着xx市工业化、城市化的推进和农业产业结构调整力度进一步加大，xx市重点发展名优水果、茶叶等农产品，但是全市粮食播种面积逐年减少，粮食产量逐年降低。
近年来粮食产量徘徊在56万吨左右，而且每年都在下降。
而全市年消费粮食90左右万吨，年缺口粮食在34万吨（含工业用粮和饲料用粮）,且缺口还在进一步增大。
缺口的粮食都将通过市场调节来满足居民日常生活和其它需要。
目前市区粮食消费和经市区粮食经营企业批发到各县（市）的粮食总量已达22万吨左右（其中
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