华北区商业地产市场洞察要点和展望.docx
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华北区商业地产市场洞察要点和展望
2020-2021
华北区商业地产市场洞察
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北京
市场遇冷难阻投资热情
毋庸置疑，今年全年经济下行压力持续，北京商业地产市场进入十年来的最低谷。
各方自2018年底即对市场持观望态度，因此2019年市场活动表现十分保守。
这一表现在办公楼市场尤为明显，自年初起各方忧虑情绪均不断加剧。
今年，缩减面积和控制成本是租户方关注的重点，而业主方对项目空置水平逐步攀升的担忧则持续升温，甚至愿意做出较大幅度的租金让步，或采用更为激进的租赁策略，以稳定项目表现。
而经济波动对零售物业市场影响的滞后效应在年底前显现，商业租赁需求持续放缓引发业主压力增加。
尽管负面情绪主导了今年的市场情绪，但未来供应受限的市场环境为北京市场的前景染上一层独特的色彩，推动投资市场爆发式增长。
2019年大宗成交总额录得超过800亿元人民币，较2018年成交额翻了一倍。
由此可见，尽管租赁市场放缓，但投资者对北京的发展前景仍抱有较强信心。
即使是在受经济影响较大的办公楼市场，北京表现仍优于全国其他市场的平均表现。
同时，即使在当前的经济环境下，北京SKP仍然创造了单日销售额高达10亿元人民币的纪录，充分彰显了零售市场的潜力。
在工业地产市场，黄金地段的需求仍然保持稳定，有限的供应推动租金继续强势增长。
因此，尽管2019年北京市场整体趋缓，但市场的内在价值和闪光点也获得了投资者的认可。
不仅如此，今年或标志着市场终于踏入了姗姗来迟的调整期，这将有助于市场补齐短板、发挥优势，为更为稳健的长期增长奠定基础。
办公楼
经济下行推动需求增势放缓
净有效租金
（元/平方米/月）
空置率年新增供应
（平方米）
年净吸纳量
（平方米）
市场大环境遇冷，办公楼市场需求在十年来首次明显放缓。
在甲级办公楼市场中，年全年净吸纳量较年同比下降。
与此同时，全市空置率从年底的增至，提升个百分点，达到自年以来的最高水平。
品质较低且管理欠缺的项目受市场负面影响更大，运营表现不佳的办公楼将在今年年底面临高达甚至以上的空置水平。
内资公司仍为租赁需求的主要来源，交易面积占市场总成交面积的。
其中，以上为新设立或搬迁型需求，其余为续租。
外资公司相较之下则更为谨慎，今年录得的外资租赁成交中超过一半为续签租约。
因此，截至年底，租赁交易总量（基于成交面积）同比下降。
在经济下行压力的
影响下，之前扩张战略激进的高风险型公司，今年租赁步伐明显放缓甚至停止，包括
年积极布局的联合办公企业，和年势头正盛的公司。
尽管如此，源于内资金融、科技企业以及外资跨国公司的基石类租赁需求，今年仍然稳中有增，成为市场的中坚力量，支撑了全年约万平方米的净吸纳量，其中以自用型需求为主。
年要点
政策激励创造新的需求增长点
在今年，政策进一步成为支撑市场需求的有利手段：
各级政府通过租金补贴和行业开放政策，更有针对性地推动金融等特定行业的稳步发展。
例如，政府在去年年底出台了规范银行业的相关举措，在今年年底前已开始实际影响市场，推动租赁需求增长。
根据新规，银行须设立独立子公司开展理财业务。
而后，随着各行积极落实规定、开设子公司步伐加快，新设立的银行理财子公司在市场中不断浮现。
其中，已有此类新设机构在金融街租赁了约
平方米的办公面积。
同时，在保险行业，德国安联保险获批成立国内第一家外资独资保险公司。
这是外资保险公司扩大在华业务范围的第一步，而北京显然是优先进入的市场。
租金十年来最大跌幅，触发市场进入调整期
年，办公楼市场进入了预期已久的调整期，租金下调成为今年的主题。
甲级办公楼租金同比下降，创下自年以来市场最大跌幅。
在经济放缓的环境下，节约成本显然成为租户方的首要选择，很多租户往往优先选择原处续租。
表现较好的物业在经济压力下仍能维持现有租金水平、避免降价；而空置率较高的楼宇则不得不通过降低租金来保持现有出租水平，以此吸引和留住租户。
今年部分业主将租金下调了至，甚至更多。
因此，市场租金差异跨度较大，项目表现持续分化。
即便是在上半年不愿降租的业主，在进入下半年之后也几乎不可避免地转向更为激进的租赁策略，尤其是前几年因需求旺盛而租金大幅提升的项目。
由于金融和行业增长相对稳定，年金融街和中关村区域租金仍录得左右的小幅上升。
望京、第三使馆区和东长安街子市场承受的冲击较大，经济压力促使该区域部分租户不断寻求性价比更高的租赁选择，而业主则需降低租金以提升项目入住率，导致上述区域全年租金均录得以上的跌幅。
大多数位于奥林匹克区域的项目于年才开始首个租期，因此在经济下行压力下表现相对稳定，并持续受益于较高的入驻率。
同时，区域项目层面的租金水平进一步分化。
租户结构风险较高、较为老旧的物业，租金下调幅度较大；而管理良好的优质项目则更能抵抗市场压力。
尽管市场对十年来最大的租金跌幅持担忧情绪，但与中国其他城市和全球市场相比，北京租金降幅仍相对较小。
北京办公楼市场平均租金在全国仍居首位，而年底金融街子市场的租金排名由全球第四进一步提升，跻身世界前三的行列。
核心区拉开帷幕
核心区的第一批完工项目已经逐渐入市，这对于该区域发展具有里程碑意义。
由此这里将逐步崛起为北京的新地标。
其中，中国尊于年竣工落成，其建筑面积为万平方米，建筑高度米，为北京最高建筑。
核心区已针对其基础设施问题形成短期的解决方案，以确保首批租户顺利入驻。
今年，德勤已入驻中国人寿金融中心，成为核心区内首个入驻办公的主力租户。
该区域高品质的办公楼宇吸引了众多优质大型租户的关注，租赁需求保持旺盛。
同时，该区域部分业主在年底进一步调整了项目自用比例，为明年制定收益更高的租赁策略。
周边新兴区域不断发展
在丽泽和通州区域，首批竣工物业今年已正式投入运营，为北京新兴地区发展树立标杆。
在丽泽区域，截至年底，共计五个项目完工并启动招商。
尽管区域内租金水平远低于全市其他成熟子市场，但目前丽泽的基础设施建设进展缓慢，影响该区域租赁进程，致使区域内空置率始终维持在较高水平。
但是，未来随着区域基础设施逐步完善，丽泽有望吸引更广泛的关注。
而通州则对政策更为敏感，包括中银投在内的内资金融机构紧跟市场趋势，在运河核心区整栋购买办公项目。
随着通州持续承接非首都核心功能向外疏解，自用型买家将成为该地区市场的基础，并吸引相关行业和上下游企业逐步进入通州。
此外，对于石景山而言，年也是极为重要的一年。
石景山地区正在缓缓兴起，凭借
年北京冬奥会的契机，该区域的商业中心将逐步发展，追随其他新兴区域的脚步。
从现有的规划来看，该地区有望重现奥林匹克区域的成功故事：
年奥运会后，奥林匹克办公楼子市场日趋成熟，并逐步成为市场重点关注的区域之一。
随着园区内酒店和商业等部分配套设施初步投入使用，北京冬奥组委已入驻石景山首钢园区并开始办公。
如铁狮门等更多国内外经验丰富的开发商与投资人，也纷纷投入这一区域的开发建设。
联合办公面临调整洗牌
近年来，联合办公行业迅速发展，而进入年，众多联合办公品牌均选择放缓扩张计划，或关闭部分经营不善的社区。
这一年中，许多运营商都改变了快速扩盘的策略，转而更加关注现有门店的盈利情况。
这也使得源自于联合办公行业的办公楼租赁需求大幅减少。
截至年底，多家重点联合办公运营商在京关闭了共计个门店，总面积近万平方米，较年关闭的个社区大幅上升。
上述行业调整预计将持续到年。
但联合办公门店数量
的下降并不意味着这种新兴办公模式将很快消退，灵活办公的概念在市场中仍很受欢迎。
随
着终端用户的逐步成熟，他们将更加追求定制化的灵活办公解决方案，创造更多的市场机会。
*灵活办公是一种区别于传统办公空间的新型办公理念，包括市场中的联合办公、服务式办公，或流动办公等其他具备灵
活性的办公服务模式。
年展望
市场挑战仍将延续
当前经济环境并无明显回暖的迹象，市场必须理解短期内经济形势将不会发生显著变化。
因此，市场从年开始经历的调整期将会持续至年，项目的品质和经营管理水平的差距将进一步凸显。
我们可以预测，租金下调的趋势将会进一步深化，直到市场寻得新的平衡点预计推动年甲级办公楼租金同比下跌约%。
在当前的市场环境下，优质稳定的租户结构和良好的物业品质将为项目带来显著优势，而丰富的运营管理经验将助力业主应对市场压力的持续增长。
北京正处于本轮市场供应周期性高峰的最后阶段，即将迎来核心区和丽泽的大批量新增供应入市。
无论是成熟子市场还是新兴区域的新项目均将为租户方提供更多选择，并进一步推高整体甲级办公楼市场的空置率。
预期更多政策将持续出台，以支持市场发展。
年所推行政策的影响力预计在年将进一步释放，同时各级政府或将根据需要进一步加码针对特定行业或子市场的相关支持。
随着保险行业的进一步开放，外资企业和相关公司预计将扩大业务布局，有望成为未来需求新的增长点。
即使经济增长放缓，我们仍然预计租金下调的市场环境、高水平的新增供应量，加之针对性政策支持，有望在年激发更多租赁活动。
年将是市场寻求解决方案和潜在增长机会的关键时期。
业主不仅需要调整租赁策略，还需要提升物业服务品质和管理水平，方能在承压时保持竞争力。
同时，这也将推动市场不断调整、升级，在压力中更上一层楼。
投资市场
尽管经济面临挑战，投资集中涌入北京
投资成交总额
（亿元）
办公楼投资占比
内资投资额占比
市场对经济放缓的担忧贯穿全年，但投资者反而更需积极寻求交易机会、拓展投资策略，方能应对当前大环境所带来的挑战，确保在市场中占据优势地位。
尽管市场一致认为经济压力将会延续，但同时，北京仍迎来了投资高峰年。
投资者看好北京中长期前景，相信北京强劲的基本面有助于市场抵御风险。
各方投资人比以往更为活跃地探索投资渠道、把握价值机遇，将投资着眼于远期前景。
年要点
北京全年大宗成交总额创纪录
年，尽管办公楼和零售市场面临严峻挑战，但与其他城市相比，投资者对北京市场表现出更为浓厚的兴趣。
北京愈发成为一个更为可靠、更具吸引力的投资目的地。
年对于北京来说是具有里程碑意义的一年，今年北京大宗交易总额录得超过亿元人民币，较年全年的亿元翻了一番，较年的亿元则增长了三倍。
办公楼物业仍为最受欢
迎的资产类别，成交金额约占年成交总额的%。
总体而言，今年大多数交易标的物业为增值型资产和新兴区域资产，而核心资产数量仍旧十分有限。
由于北京办公楼市场租金高昂且未来供应收紧，而不同品质项目的资产表现和价值持续分化，增值型的办公物业尤为受到投资市场青睐。
当前市场环境推动投资者充分把握时机，在经济放缓时期寻求低价买入资产，追求利益增长的最大化。
外资投资数量不断增长
尽管内资投资者持续主导市场，今年外资投资者的活跃度和实际市场参与度明显提高。
截至
年底，外资买家在京投资数量和规模均大幅提升，外资收购总额较去年翻了倍。
外资投资机构参与的重点交易包括：
合众集团牵头收购增值型物业鼎好大厦；收购与首创置业共同开发的汇亚大厦的剩余股权，成为该资产全资持有人；安联集团和首峰资金（）收购了位于五环外“大望京”区域的融新科技中心的股权。
上述非核心类资产拥有广阔的价值提升空间，但是仍旧需要战略性的投资和充足的时间，才能充分挖掘其在甲级办公楼市场中的增长潜力。
同时，随着市场中投资机会不断浮现，内资投资人全年录得多宗重大成交，包括北京金隅通过司法拍卖竞得位于奥林匹克区域的盘古大观“龙首”号楼，及华夏幸福基业向平安人寿转让丽泽原中铁物大厦项目。
全年多宗交易录得资本回报率均在上下浮动，其中增值型投资占很高比例。
年展望
年的投资保持活跃
直到年底，市场中的投资者仍在持续追逐各类型投资机会，且
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