微山县璎轩幼儿园小学项目可行性研究方案.docx

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微山县璎轩幼儿园小学项目可行性研究方案

微山县璎轩幼儿园小学项目

工

作

总

结

前言

微山县璎轩幼儿园小学项目位于山东省微山县商业街北段，建筑面积36661.88平方米，分为小学A区、小学B区、幼儿园、教研中心教师公寓项目，项目总投资1.2亿元，建设工期为2013年8月15日至2014年7月1日，由山东璎轩教育咨询管理有限公司投资兴建，微山县东方建设工程监理有限公司监理，山东一山建工集团有限公司负责小学工程施工，山东好易居建设工程有限公司负责幼儿园、教研中心教师公寓施工，我公司负责本项目的顾问咨询工作。

本项目是公司第一个驻外顾问咨询项目，根据项目特点，公司确定采用矩阵式管理模式，由张立博（项目经理）、李祝江（土建工程师）组建顾问咨询项目部，全面负责项目的顾问咨询服务，由姜平、王邦陵等作为安装专业工程师配合项目安装专业工作，项目管理中心、造价咨询部、设计咨询部、综合部及公司领导进行公司矩阵式支持，真正实现矩阵式管理。

在顾问咨询实施过程中，累计向建设单位提出顾问咨询建议13份，起草建设单位工作致函33份，编制招标文件及邀请报价文件18份，组织开标工作7次，起草合同文件37份并组织合同谈判，起草会议纪要2份，编制融资报告1份，组织设计深化工作5项，起草各类计划14份，协调设计院解决设计问题共计50余项，较好的完成了顾问咨询工作，受到建设单位的好评。

项目于2014年8月31日完成顾问咨询合同工作，本项目经验收获颇丰，现汇总项目建设过程中发生的各种问题（包括预防的问题），进行了分门别类，对每个问题一一阐述其发生的过程和顾问咨询在问题发生过程中所起到的作用，整理了给各位同仁分享，希望对大家的工作有所帮助。

总结人：

张立博

校对：

李祝江

2014年9月1日

一、项目策划及计划

1、项目策划及可行性研究尤其重要

本项目建设单位出身于煤炭行业，后期转行做教育，对工程行业一无所知。

项目建设前期，建设单位委托济宁市工程咨询院为项目做可行性研究报告，报告仅幼儿园部分预计项目总投资4000万元左右，而建设单位领导随意听信朋友的说法，认为幼儿园与小学全部建设完仅需5000-6000万元。

建设单位由两人合伙投资，手中拥有部分资金，信心满满。

且建设单位对于项目的期望值较高，意在打造国内知名的私立学校，各种建设标准定位较高。

我项目部进场后，经过认真核算，确认建设单位可行性研究报告参考价值较差。

项目配置中央空调、铝合金隔热断桥门窗、智能化、幕墙、装饰格栅、花格墙、精装修等大额投资项目，仅装饰安装工程专业分包项目总投资已达到2000余万元，项目土建及普通装饰、安装工程造价达到了1200-1400元/平方米，项目建安投资达到七千余万元，加上室外工程、土地费用、教学设施等配置，项目总投资预计1亿元左右，与建设单位预期投资相差一倍左右，远远超出项目计划投资及资金准备。

在发现此问题后，我项目部迅速将信息反馈建设单位，提醒适当降低项目建设标准，提前准备项目资金，避免项目建设过程中因资金准备不足影响项目目正常施工，建设单位对此未引起足够重视，无意降低建设标准，并表示资金筹措没有问题。

在项目首批资金480万元支付后，经我项目部再三提醒，建设单位开始筹措资金，但问题也接踵而来。

首先，项目土地手续未能及时得到审批，无法进行抵押贷款。

微山县国土资源局未能按建设单位预期上报土地手续，我方提醒建设单位应督促国土资源局抓紧向上级主管部门上报土地手续，建设单位仍不重视。

在我方多次督促后，方与国土资源局联系。

国土资源局于2013年10月份方开始着手准备土地手续上报，2014年3月份方上报济宁市国土资源局，经过微山县国土资源局再三跟踪，至2014年7月份土地手续仍未上报至山东省国土资源厅，土地抵押贷款的计划化为泡影。

其次，资金筹措途径不畅。

建设单位前期考虑的同学朋友融资、融资公司融资等途径在实施过程中全部受阻，主要存在几个问题：

第一，投资人对项目收益不看好，认为在县城建设如此高端的私立学校收费标准过高（约2万元/年/人），难以按建设单位测算的收益表实现预期利润；第二，私人企业投资风险大。

济宁地区私人贷款在山东省内口碑不佳，投资人对投资十分谨慎。

第三，融资公司骗局重重。

本项目在融资过程中联系到多家融资公司，分布合肥、济南、北京等地，我方配合建设单位与融资公司进行接洽，并通过网络查询、电话咨询、业务接触、朋友交流等方式进行多方面了解，发现多数融资公司为挂羊头卖狗肉的骗子公司，及时提醒建设单位预防风险。

建设单位在我方不知情的情况下单独与北京某融资公司签署协议，并花费十余万元做风险评估报告，结果上当受骗。

再次，项目合伙人中途撤资，对项目造成致命打击。

本项目原定由建设单位与其朋友共同合资建设，合伙人为主要投资人。

在项目建设过程中，合伙人盲目投资煤炭生意失败，资金全部积压，导致原本数千万的投资款化为泡影，最终仅投资六百万元，本项目实际投资人仅为建设单位山东璎轩教育咨询管理有限公司。

而建设单位资金实力薄弱，无法独立承担上亿的投资资金，只能采取四处借款，并由后期专业分包队伍垫资施工的模式进行项目建设。

项目建设后期资金链几乎断裂，现场一度陷入半停工状态，总包、空调等队伍因建设单位欠付工程款，进度极其缓慢。

同时，在项目资金极其缺乏的情况下，建设单位仍坚持不降低项目装饰标准，导致项目投资额不断膨胀。

第四，吸收高利贷，入不敷出。

在项目资金链几乎断裂的情况下，建设单位选择了民间借贷的方式解决资金问题，部分资金借款利息达到了年利率30%。

以项目的借款利息与收益计算，6000万的贷款，每年贷款利息约计700万元，而项目前三年的收益几乎难以支撑贷款利息，项目转入正常运行至少需要五年的时间。

综上所述，项目前期策划、可行性研究及资金筹措非常重要。

不经过详细分析、定位盲目上马的项目，到头来只能导致项目的失败。

根据《建设工程施工许可管理办法》规定，项目建设工期为一年以内的项目，建设单位的资金到位率应不低于50%，而该建设单位仅准备了不足30%的资金，几无抵抗风险的能力。

没有足够的资金实力和准备，项目绝不能盲目开工，否则，造成的损失不可限量。

2、重视项目计划、制度的制定和实施

根据我公司制度规定，实施项目管理工作需编制的几大控制性计划包括：

项目总进度控制计划、设计管理工作计划、采购管理工作计划、资金控制计划、手续办理计划等。

进入本项目前，项目部组织项目管理中心、设计咨询部专业工程师编制了项目总进度控制计划、设计管理工作计划、采购管理工作计划，并于进场后一周内编制了项目资金控制计划，作为现场顾问咨询工作及建设单位管理工作的总控制计划，并起草编制了《建设单位管理制度及流程》、《建设单位主要管理人员职责》，对建设单位负责人、建设单位现场代表、顾问咨询工作人员的岗位职责进行了明确定位和分工。

在项目实施过程中，注重计划实施状况的跟踪，出现偏差后，第一时间向建设单位提出顾问咨询建议，以确保各项计划、管理制度、流程的正常实施，较好的履行顾问咨询工作职责。

在顾问咨询工作开展前期，项目部熟读《顾问咨询合同》，将合同中我方的工作职责在项目部内部做出明确分工：

项目经理负责项目顾问咨询工作的统筹管理，负责对外与建设单位领导、建设单位现场代表之间的工作对接，做到对外信息管理渠道单一。

专业工程师负责采购、合同、投资、设计等公司、集团内部协调工作，项目经理负责对专业工程师每日工作进行实时跟踪。

工作任务的分工及工作计划、工作职责采用上墙制，每周或不定期对项目顾问咨询工作需要解决的问题进行汇总，并在项目部内部进行分工，限定时间解决。

工作计划人手一份，每日落实计划完成情况，计划出现偏差后及时分析原因，督促解决，在顾问咨询工作实施过程中，未出现一项因顾问咨询工作滞后影响建设单位决策的事情。

在因建设单位原因导致控制计划不能按期完成时，及时向建设单位递交顾问咨询建议，提醒工作进展，并提出时限要求。

同时，根据实际情况，及时调整项目控制计划，排除干扰因素。

纵观项目的实施，以计划为导向，以合同为依据，明确分工，细化责任，分清界面，管理工作方有法可依、有章可循。

从总包单位现场的施工情况看，计划不合理，不落实，管理无分工，责任不明确，制度不建立，思路不清晰，导致了整个施工组织杂乱无章，质量问题频出。

建设单位现场代表和监理单位从头到尾都未能制定一套完整的控制性计划，在现场的管理上更是缺乏对管理制度的贯彻，导致现场管理一片混乱。

计划控制不单纯是时间的概念，更有控制点的内涵，比如质量计划，是在哪个时间点（段）控制哪个（些）质量问题。

所有的工作，一旦纳入计划的范畴，加上制度、流程的辅助，工作就变得有条有理，有规有矩。

3、项目手续应及早办理

国家对于项目手续的管控越来越严格。

2014年5月，国土资源部针对全国各地无手续建设的违法项目进行了普查，山东地区尤以微山地区为重灾区，全县几乎无一处在建项目具备合法手续，重点问题在土地手续。

本项目同样受土地问题的困扰。

自项目审批阶段，建设单位累计向土地出让方的夏镇镇政府支付土地费用九百余万元，政府部门虽然为本项目的建设出具了各类红头审批文件，但在项目招标、消防图纸审查、银行贷款、项目融资等诸多工作均需要国家审批的土地使用权证方可办理，导致本项目直至竣工也未能办理招标、银行贷款、消防图纸审查手续。

本项目最终未实现预期工期目标的主要原因是资金，而制约资金重要来源的原因是土地。

多家融资单位和个人在考察本项目后，均认为本项目是优质项目，具备投资潜力，但均因项目不具备土地手续，建设单位无法提供有效的抵押，投资人不敢贸然投资，与数千万的现金擦肩而过。

教师公寓、教研中心项目也因项目暂无土地手续，无法对外出售，损失了另一个回笼资金的途径。

因此，对于非公益性投资建设项目，先期办理土地等相关建设手续，再进行项目下一步的策划、设计、施工等工作，才能最有效的杜绝项目的主要风险。

4、材料计划是建设单位招标采购和供货的关键

材料计划是指施工单位在进场后向监理单位、建设单位提交的甲供材料设备进场时间、规格型号、数量的计划。

提交材料计划的目的主要有两个，第一，建设单位可根据材料计划的时间要求合理安排招标采购工作；第二，建设单位根据材料计划的进场时间安排供应商及时向现场提供材料设备。

许多项目对材料计划不重视，是没有领会到材料计划的重要性。

材料计划是建设单位采购材料的依据，也是现场供货的依据。

采购计划编制的依据之一是项目的总体进度控制计划，更应遵循总包单位制定的三级进度控制计划。

我们是管理单位、咨询单位，不是施工单位的材料员，材料供货数量不能以我们计算的数据为准。

对于材料计划的审核，应由造价工程师严格核对图纸，不能出现漏项和工程量偏差过大的问题。

在材料计划的审核时，着重注意的问题包括：

（1）电梯的设计形式是普通客梯、货梯、观光电梯、担架梯、无障碍电梯还是消防电梯；

（2）瓷砖的规格尺寸图纸是否设计明确，损耗率考虑是否结合实际；

（3）乳胶漆是否分为不同颜色，是否为防水涂料，是否考虑了抗碱封闭底漆；

（4）配电箱统计是否全面，是否将专业厂家（如用电设备一体化供货部分、供电局施工部分）的供货内容剔除；

（5）木门的统计是否明确了不同造型门的工程量（如带上亮的、带百叶的），是否考虑了门的开启方式；

（6）散热器的统计是否单独统计卫生间散热器（通常采用背篓式散热器），是否明确了散热器的中心距；

（7）阀门的统计是否考虑了伸缩节等内容，PPR等塑料管材的阀门是否放入塑料管材的统计中；

（8）铝合金或塑钢门窗的统计是否将不同类型的窗分类统计（如平开窗、推拉窗、平开内倒窗、外开窗），是否将防火窗工程量剔除；

（9）卫生洁具统计是否明确了下水口的位置（如座便器下水距墙中心距、蹲便器下水是前置还是后置），小便器采用感应式还是延时阀，是明装还是暗装；

（10）保温材料统计是否明确了不同板材的防火等级，是否明确了保温材料的容重、钢丝网、网格布的要求（此项也可建设单位要求）。

5、工程款不到位不能轻易开工，否则损失更大

《建设工程施工许