项目可行性研究报告.docx
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项目可行性研究报告
项目可行性研究报告
目录
1总论
1.1项目提出的背景4
1.2项目可行性研究的依据6
1.3项目概况7
1.4项目开发建设的必要性9
1.5项目开发建设条件11
1.6项目投资估算12
1.7项目进度计划12
1.8结论及建议13
2市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析及预测15
2.2**房地产市场状况分析及预测22
2.3项目的市场情况分析及预测28
3建设条件
3.1开发项目用地状况42
3.2资源供给及外部协作条件42
4规划设计方案
4.1规划设计方案的指导思想44
4.2规划设计方案的原则44
4.3建筑规模及规划设计方案设想45
①市场定位46
②形象定位46
③业态定位47
④经营定位47
⑤客户定位48
⑥建筑设计定位49
5项目开发进度安排53
6营销方案
6.1营销方式54
6.2销售节奏与策略54
①整体策略54
②价格策略56
③付款方式策略56
④配合策略57
⑤媒体策略57
⑥促销策略60
6.3租售计划61
7项目投资估算及资金筹措
7.1投资估算的原则62
7.2项目建设的投资估算62
7.3项目资金筹措与使用计划64
8财务评价
8.1财务评价基础数据的计算66
8.2盈利能力分析66
8.3清偿能力分析67
9风险分析
9.1盈亏平衡分析68
9.2敏感性分析69
9.3项目风险分析71
10结论及建议
10.1结论73
10.2存在的问题及建议74
11附表与附图
11.1附表：
77
11.2附图：
77
12附：
主要参考书目及参考资料78
一、总论
1.1项目提出的背景
**古之又称长安，位于关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，与罗马等城市并称世界古都，是世界四大文明古都之一。
中国历史上曾有十三个朝代在**建都，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。
著名的“丝绸之路”就是以长安为起点。
现在是陕西省政治、经济、文化中心，陕西省省会所在地。
东西长204千米，南北最宽116千米，面积9983平方千米，人口741.1万。
进入二十一世纪以来，**生产总值连年保持两位数的高速增长，现代化建设已处于史家所称的“起飞阶段”。
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。
据国家统计局最新资料显示，全国商品房平均销售价格2724元／平方米，同比提高12.9％，是1996年以来同期的最高增幅。
全国有12个地区商品房销售均价增幅超过10％，６个地区价格增幅超过20％。
去年中国房地产开发投资增长28.6％，增幅比去年同期降低
5.5个百分点；土地开发面积增长12.2％，增幅比去年同期下降7.8个百分点；但商品房销售率高达133.6％，全国空置商品房面积下降
0.8％。
目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。
2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。
因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。
随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。
从消费意向看，有25%的人准备今年买房。
在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。
这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。
另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。
宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来，建筑房产消费仍有巨大的潜在市场。
有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。
**房地产业发展十余年，不仅有举步维艰，也有寻找城市营造与可持续发展的历程。
刚刚过去的2004年，房地产市场历经风雨。
在推进房地产业健康发展的同时，国家有关部委相继出台了治理整顿土地市场秩序、投资新政、控制拆迁规模、规范拆迁管理等系列宏观调控
政策。
2004年的陕西房地产市场，开发购销呈现几大特点：
首先是房地产开发投资幅度明显下降，二是房地产开发投资自有资金比重加大，自筹资金同比增长均在50%以上，三是商品房供需基本平衡，价格稳中有升。
同时，房地产投资结构中的住宅投资比例继续增长。
*市委、市政府日前以白皮书的形式公布了《**国际化、市场化、人文化、生态化发展报告》，阐释**市的四化发展理念。
**的发展定位是：
进一步提升城市的核心竞争力和经济的外向度，使之尽显其人文之都、科技之市、现代新城的魅力。
目标是：
世界历史文化名城、国际旅游目的城市、亚洲知识与技术创新中心、新亚欧大陆桥中国段国际装备制造业转移的主要承接地。
显而易见的是人文化是四化的核心，是**城市经济社会发展的特色和目的，其目标是：
是**成为最有东方神韵的人文之都、理性文明之城、诗意时尚之城、安定祥和之城，为*市未来的发展勾勒出一个美好的前景。
1.2项目可行性研究的依据1、《**市建设项目承建费用统一征收办法》实施细则；2、《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；3、《城市居住区规划设计规范》；4、《**市建设项目城建费用统一收费一览表》；5、《陕西省工程建设其它费用定额》；6、《房产测量规范与房地产测绘技术》；7、“城建大厦”项目规划设计方案；8、委托方提供的其它有关资料；
9、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。
1.3项目概况项目名称：
**市城建大厦建设地点：
**市五路口土地性质：
国有土地出让建筑用地面积：
5720平方米总建筑面积：
68068平方米其中：
地上建筑面积：
60060平方米商业中心建筑面积：
16016平方米商业会所建筑面积：
4004平方米（室内2803平方米，室外1201
平方米）写字楼建筑面积：
17160平方米商务公寓建筑面积：
22880平方米地下建筑面积：
8008平方米其中：
设备用房：
2408平方米车库面积：
5600平方米总建筑层数：
地上19层，地下2层建筑高度：
73.2m地下停车位：
180个
建筑类型及面积、楼层分配表
开发商简介：
本项目由**市城建开发总公司开发。
**市城市建设开发总公司是1984年在“**市统建办”的基础上成立的，为企业化管理的市局级事业单位。
公司业务是按照城市建设总体规划，进行城市土地开发和经营房地产，从事旧城改造和新区建设。
总公司隶属**市人民政府直接领导，是国家建设部的城市综合开发一级公司，AAA级信用等级企业，也是**市最早的一家房地产开发公司，十四年来，在**市政府及有关部门支持下，在深化改革、转换机制的市场经济大潮中，迅速成长为一个实力雄厚，注重质量，讲求效率，信誉可靠的现代化开发企业。
公司在“以人为本”的原则下，培养了一批业务熟练，作风过硬的管理和施工队伍。
人员结构合理，平均素质较高，符合公司技术密集型的特点。
公司致力于开发新产品，力主领导行业潮流，“城建大厦”的建筑风格是公司理念的详见体现，凝聚了公司领导和设计人员的思想精华，充分适应**市政府提出的“还古城一片蓝天，造一片绿地”的城市发展战略精神。
公司凝聚力强，大家本着“诚信为本，团结协作”的原
则，共同努力，共同进步，共同提高，以“为社会服务、求共同发展”为宗旨，以“踏踏实实做人，勤勤恳恳做事”为精神，在社会和行业中有较好的声誉。
公司经营结构合理规范，符合现代企业的发展方向，为公司创造了良好的发展环境和发展空间。
房地产行业属于资本和技术密集型，行业周期性长，工程持续时间较长。
这就更要求我们要跟上时代发展的脚步，及时了解市场反馈的信息，才能在这个“优胜劣汰”的市场竞争中立于不败之地。
在市场经济条件下，管理是永恒的主体。
要想在市场竞争中立于不败之地，必须把管理工作放在首位。
公司深切明白管理的举足轻重，严格按规范运行，逐步使公司适应产权明晰、权责分明、管理科学、激励和技术机制相结合的现代化企业高度。
1.4项目开发建设的必要性
经过2003年**房地产市场种种变革及市场的快速运作，为2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。
2004年**房地产市场仍然平稳运作,开发及销售均较2003年同比仍然保持着较高的增长幅度。
2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍在处于不断深入的演变之中。
做为开发商、市场运作的这两项原材料市场的变革为房地产市场带来的剧变无疑是巨大和深远的！
国民经济：
2004年**国内生产总值1095.87亿元，比2003年同期增长13.5%，其中第一产业增加值60.05亿元，比2003年同期增长6.7%，第二产业增加值495.67亿元，比2003年同期增长15.6%，第三产业完成增加值540.15亿元，比2003年同期增长12.3%。
市场供应：
2004年**市商品房完成投资亿元，2004年**商品房投资额继续保持了较快的增长势头。
在金融信贷政策发生一定的变化之后，传统运作方式将面临淘汰。
由于受我国金融和经济政策的调整以及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考验，资金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。
市场销售：
承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004年**楼市市场开发继续上扬，同时市场销售也保持着较高的增幅。
2004年**商品房平均销售价格较2003年增长了3.61%。
其中住宅部分销售价格较2003年增长3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长率在7%－8%之间。
由于加入WTO与西部大开发的带动作用，借助于**作为世界文明旅游城市和我国科技实力城市，其在面临更多机会与竞争的同时，将直接地表现为经济总扩大，经济活动频繁，从而在相当程度上增大了市场需求地增加。
其对周边、临边省市的辐射能力有所增强，间接地表现为流动人口增加，导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。
逐渐发达的经济环境为投资置业提供了更广阔的生存土壤。
随着住宅市场化的日益推进和城市人口的迅速增加，**市城市化可上升的空间较大，未来几年**市房地产需求量会进一步扩大。
**城墙内的区域历来是**甚至是陕西的政治经济文化中心，也可以说是**ＣＢＤ的真正所在，这里写字楼密集程度高，约占**写字楼市场的四分之一。
成熟的区域环境和四通八达的交通条件使得该区域依然是写字楼供应和需求的焦点。
**城墙内是一个沉淀已久的商业中心，**城市就是以这个商业中心为核心生长起来的，商圈的存在为该地区的飞速发展起着至关重要的作用。
而本项目正位于城中区城市交通枢纽地段，且距火车站不超过1000M，可谓商机无限。
首先，它具有中心性。
它在交通上各个方向的可达性特别强，是在一个城市里交通最便捷的地方出现；其次该地区有着十分复杂的社会功能，具有高度集合性。
集居住、商业、写字楼、休闲、娱乐为一体，而写字楼的建筑属性和使用功能也就决定了城内商圈对其自身的发展起到正向加速的作用。
本项目的地理位置良好，前期论证充分，开发资金有保障，定能为公司的发展注入新的生机和活力。
1.5项目开发建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件，项目建设用地条件以及项
目建设的市政配套条件。
项目自然条件
气温：
年平均气温13.1～13.4；
极端最高气温：
（全年仅10天左右）40.6℃
极端最低气温：
（全年仅15天左右）－13.3℃
风：
平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风；
日照：
年日照时数1412.7小时；
湿度：
年平均相对湿度69.6％；
霜期：
无霜期219～233天；
气压：
平均气压970.4Pa；
降水：
年降水量507.7～719.8毫米;
降雪：
年平均降雪日13.8天。
地质情况：
为二级非湿陷性黄土，而**市属8度地震区，建筑按8度抗震设防。
项目建设用地条件
项目建设用地位于**市东五路与解放路交界处，占地面积为平方米。
项目以取得建设用地许可证，大厦建设用地已全部拆迁，达到三通一平，并取得用地定点图、测量成果及用地许可证，具备用地条件。
市政配套条件
给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线、项目开发需要的市政接驳点等市政设施均能满足项目开发的需求。
1.6项目投资估算项目总投资估算表
1.7项目进度计划本项目计划在两年半（29个月）左右的时间内建成。
建设进度计划如下：
2005年1月15日：
项目建议书批复。
2005年2月28日～2000年3月：
编制可行性研究报告并报批。
2005年5月～2007年7月：
建筑方案设计。
2005年8月：
综合管网设计。
2005年9月～2005年11月：
施工图设计。
2005年12月：
报建、领取建设规划许可证。
2006年1月：
工程开工。
2006年3月：
完成投资25％，开始预售。
2006年10月：
主体工程断水。
2006年12月—2007年2月：
单体工程验收。
2007年1月—2007年3月：
分项工程验收。
2007年6月：
正式人住。
1.8结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：
1、城建大厦项目的建设，符合国家宏观经济政策。
2、城建大厦项目的建设单位**市城建开发总公司具有很强的经济实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障。
3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。
3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。
4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。
其市场前景看好，企业能快速回笼资金。
5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。
根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：
1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售。
B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和
施工方案。
C、做好物业管理和售后服务工作。
2、金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销。
3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。
B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。
C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。
D、委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。
E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
二、市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析及预测
2.1.1市场背景
房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
①九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：
以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：
政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：
产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。
销售特征：
无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
②2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段：
客源特征：
客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：
迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于**房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：
产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：
价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
客户需求的变化：
①能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
②对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
③能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
市场环境的变化：
①地理环境：
逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
②产品环境：
产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并
逐渐为市场所接受。
开发商的变化趋势：
①开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
②营销方面：
竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
2.1.2宏观市场分析
政策成为影响2004年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键变量。
在始自2004年3月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，其目标都直指房地产行业的投资过度。
从中可以看到，规范和整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之内，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。
我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力的双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房的价格普遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在回归正常，暂且抛开“房地产泡沫”破灭与否的争论，一个更加市场化、集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。
中国房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的90%以上都是个人消费者，1997年个人房贷只有131亿元，7年后的2003年达到11779.74亿元，增长89倍之多。
7年中个人房贷占消费贷款比重最高曾达到97.23%，2003年回落也依然占到3/4多。
个人房贷占中长期贷款比重从不足1%提高到18.58%。
首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多大，这个问题没有从根本上解决。
当前房地产业发展的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。
其次，目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调，特别是对金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等）大多缺乏系统深入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。
最后，对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传统利润阻挡行业整合。
2.1.3楼市火爆趋势依旧2004年房地产继续延续1998年以来的开发景气度。
1-10月国房
景气指数虽从107的高点滑落，但保持在104.8以上。
开发投资也保持景气状态，销售价格景气则一路上扬，从年初的95.92上升到8月份103.38，最近回落到102之上（参见图）。
2004年1-10月全国完成土地购置面积2.71亿平米，同比增长6.76％；土地开发面积1.34亿平方米，同比增长9%。
全国商品房施工面积累计完成12.05亿平米，同比增长22.65%；新开工面积4.5亿平米，同比增长11.84%；商品房竣工面积1.98亿平方米，同比增长
22.65%；新开工面积4.5亿平米，同比增长11.84%；商品房竣工面积1.98亿平方米，同比增长9.8%；商品销售面积2.07亿平米，同比增长19.53%。
10月末全国商品房空置面积为9777万平方米，同比下降3.7%。
其中，空置时间在一年以上的商品房面积为5663万平方米，所占比重为57.9%，比重比2003年同月提高15.9个百分点。
商品住宅空置面积为5703万平方米，同比下降13.2%。
2.1.42005年展望：
①保持发展且稳健的行业基调在刚结束的中央经济工作会议上，中央对2005年的经济工作提出了六项主要任务：
1、继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展；2、继续加大对“三农”的支持力度，保持农业和农村发展的好势头；3、大力推进结构调整，促进经济增长方式转变；4、着力推进经济体制改革，建立健全全面协调可持续发展的制度保障；5、统筹国内发展和对外开放，增强国际竞争力；6、坚持以人为本，努力构建社会主义和谐社会。
我们看到，这六条中几乎每一条都与2005年房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业则很有可能被用来作为实现这种调整的工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。
因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：
为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；当前对于房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜，必须实现各行业全面协调和可持续发展。
②增速趋平，景气向右肩移动
2005年，在持续的调控下，楼市降温的可能性极大。
在此，我们只有降温的判断而不认同泡沫破灭的观点，是基于宏观经济减速预期、本轮行业成长的原因和波动、前面所说的行业前
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