威海市前期物业服务合同文本新版.docx

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威海市前期物业服务合同文本新版

  合同编号：

威海市前期物业服务合同

（示范文本）

开发建设单位（甲方）：

物业服务企业（乙方）：

威海市物业管理办公室印制

说   明

1、本合同文本为示范文本，由威海市房地产管理局和威海市物业管理办公室共同制定，供开发建设单位选聘物业服务企业时使用。

   2、本合同文本中所称前期物业服务，是指开发建设单位通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。

   3、本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。

   4、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。

5、本合同文本条款由威海市房地产管理局负责解释。

威海市前期物业服务合同

开发建设单位（甲方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

组织机构代码：

法定代表人：

              联系电话：

委托代理人：

              联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

物业服务企业（乙方）：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

组织机构代码：

法定代表人：

             联系电话：

委托代理人：

             联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方以[公开招标方式][邀请招标方式][协议方式]选聘乙方提供前期物业服务,订立本合同。

第一部分 物业项目基本情况

第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

名称:

[地名核准名称][暂定名]          。

类型:

[普通住宅][经济适用住房][公寓][别墅][办公][商业]                   。

坐落位置:

      区            路街）        。

建筑面积:

[预测面积][实测面积][房屋所有权证记载面积]         平方米。

区域四至:

东至                                     ；

南至                                     ；

西至                                     ；

北至                                    。

规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。

第二部分 物业服务内容

第二条 甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。

业主入住前的服务范围一般包括：

1、对已接收的物业进行维护。

2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）。

3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。

以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。

第三条 业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。

2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。

共用部位明细见附件三。

3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。

共用设施设备明细见附件四。

4、公共绿地、景观的养护。

5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，[垃圾的收集]等。

6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。

7、协助做好安全防范工作。

发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。

9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。

10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。

11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。

14、其他服务事项：

                           。

15、在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：

⑴；

⑵；

⑶；

第三部分 物业服务标准

第四条 乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。

双方约定的住宅物业的服务标准按照威价费发[2010]12号《关于威海市区住宅物业服务分等收费标准的通知》规定的相应要求。

第四部分 物业服务期限

第五条 前期物业服务期限为             年，自      年   月   日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。

第五部分 物业服务费用

第六条 本物业区域物业服务收费选择[包干制][酬金制]方式。

第七条 包干制

1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

[多层住宅]：

             元/平方米/月；

[高层住宅]：

             元/平方米/月；

[别墅]：

                 元/平方米/月；

[办公楼]：

               元/平方米/月；

[商业物业]：

             元/平方米/月；

[会所]：

                 元/平方米/月；

     物业：

             元/平方米/月。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业的利润；

（11）。

2、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方

不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。

3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。

第八条 酬金制

1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

[多层住宅]：

             元/平方米/月；

[高层住宅]：

             元/平方米/月；

[别墅]：

                 元/平方米/月；

[办公楼]：

               元/平方米/月；

[商业物业]：

             元/平方米/月；

[会所]：

                 元/平方米/月；

         物业：

         元/平方米/月。

2、物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务支出包括以下部分：

（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业区域内清洁卫生费用；

（4）物业区域内绿化养护费用；

（5）物业区域内秩序维护费用；

（6）乙方办公费用；

（7）乙方企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）其他费用：

                            。

3、乙方采取以下第     种方式提取酬金：

（1）[每季][每半年][每年]      ,计         元的标准从预收的物业服务资金中提取；

（2）[每季][每半年][每年]      ，从预收的物业服务资金中按     %的比例提取。

4、物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。

5、乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季][半年]      向全体业主公布物业服务资金的使用情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式

解决：

甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由

承担。

1、；

2、。

第九条业主应于之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

第十条 物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。

业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费。

此后按[季度][半年][一年]        交纳，具体时间为                           。

第十一条　共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，

合理向业主分摊计收。

第十二条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。

除约定收取装饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。

如收取装饰装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后15日内将保证金全额退还。

第十三条　停车收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按照露天停车位

元／个·月；车库车位元／个·月标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天停车位元／个·月；车库车位

元／个·月标准提取停车管理服务费，其余停车费为全体业主所有，可根据临时管理规约决定用于支出或纳入维修资金管理；

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位元／个·月；车库元／个·月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位元／个·月、车库车位元／个·月标准提取停车管理服务费；

3、停车场车位所有权或使用权由业主自行购置车位的，车位使用人应按露天车位元／个·月、车库车位元／个·月标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十四条　乙方应与停车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。

第十五条　本物业管理区域内的会所属（全体业主／甲方）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、

2、

3、

第十六条　乙方经营管理会所，可按标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。

第十七条　乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：

设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。

第十八条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十九条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第六部分 权利与义务

第二十条 甲方的权利义务

1、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。

2、在办理业主入住      日前，提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约     平方米，位置为       。

3、在办理业主入住后[3个月]    月内，向乙方移交本

物业的竣工总平面图；在办理业主入住[30日]   日前，向乙方移交本物业的其他相关资料。

资料清单见附件六。

4、在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后[5日]           日内，负责与乙方一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方[签字][盖章]        确认。

5、提供物业共用部位、共用设施设备的工程验收资料，并按照质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。

6、按规划设计要求，为业主户内配置[电卡式计量表][燃气的输卡式计量表][远程抄送式水表]          ；各个分区[独立单独计量]            ，例如，[楼道照明][车库][庭院照明][动力用电][电梯][水泵]       等单独计量的电表；使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价。

7、解决开发建设遗留问题。

8、配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。

9、按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。

10、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

11、在销售物业之前，制定《临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《临时管理规约》。

12、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；

13、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：

（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；

（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；

（3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；

（4）供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；

14、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题予以确认：

（1）；

（2）；

（3）。

甲方确定以上问题解决办法、解决时间如下：

（1）；

（2）；

（3）。

甲方应就以上内容与乙方签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到规定要求。

15、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的区街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：

（1）业主已入住面积的比例达到50％以上；

（2）业主已入住住户户数的比例达到50%以上；

（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到25%以上。

16、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

17、法律、法规规定的其他义务。

第二十一条 乙方的权利义务

1、在办理业主入住手续30日前，向甲方提交本物业的入住工作计划。

2、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。

3、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。

4、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

5、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

6、对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。

7、不得擅自将业主所有的共用部位、共用设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定。

8、不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

9、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方及相关业主协商解决。

10、属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求。

11、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第二十二条 业主（包括未售出房屋的甲方）的权利义务

1、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。

2、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。

3、有权聘请专业机构对酬金制收费方式的物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。

4、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况。

5、配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。

6、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。

7、按照约定交纳物业服务费与特约服务费。

8、有关法律、法规和《临时管理规约》规定的其他权利义务。

第二十三条　甲方应于首位业主入住前日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房，建筑面积

平方米，其中包括：

办公用房平方米（含物业服务企业和业主委员会的办公用房）、位于，住宿用房平方米、位于，其他用房平方米，位于。

第二十四条　物业服务用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

本合同终止时，乙方应当将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给居委会代管。

第七部分 合同终止

第二十五条 甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。

第二十六条 服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。

第二十七条 本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。

第二十八条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。

第八部分 违约责任

第二十九条 由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。

乙方在服务期限内擅自撤出的,应当按照[服务剩余期限物业服务总费用]         的标准向业主支付违约金；

乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]       的标准向业主支付违约金。

前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]            的标准承担相应的滞纳金。

第三十条 除本合同第七部分规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。

第三十一条 除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。

违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第三十二条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第三十三条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。

第三十四条 乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。

2、因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第九部分 争议解决

第三十五条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地街道办事处、居委会或物业主管部门申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：

1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；

2、向[威海仲裁委员会]或