房地产评估报告.docx
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房地产评估报告
云南师范大学商学院
2013—2014学年下学期《资产评估》期末考试
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
昆明市光辉城市A楼7幢3层302座
委托方：
000000
估价方：
云南商院地产土地评估有限公司
估价人员：
00
估价报告编号：
13
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、房地产估价结果报告
五、房地产估价技术报告
六、附件
一、致委托方函
杨女士：
受贵方的委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于昆明市光辉城市A楼7幢3层302座住宅进行市场价值评估，估价时点：
2014年6月22日，估价目的：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。
9c3yTnB。
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估计规范》和《房地产抵押估价指导意见》，利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：
KXB2skS。
单价：
6066元/㎡
总价:
818910元
（大写:
人民币捌拾壹万捌仟玖佰壹拾元整）（取整至个位）
若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。
云南商院房地产土地评估有限公司
2014年6月22日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。
r9Txtic。
3、与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
z2DSDgb。
6、人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，我们建议：
合理使用评估价值；定期或者在住房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
bFRBWwG。
注册房地产估价师（签章）：
00
云南商院地产土地评估有限公司
2014年6月22日
三、估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件：
1、市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。
2、有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。
GwFYWjO。
3、该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在此期间估价对象价值将保持稳定。
4、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
5、评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假设条件下成立。
二、估价的限制条件：
1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。
凡因为托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
H2FKazg。
2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。
BBS4nBa。
3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定有限受偿权对估价结论的影响，再次提醒报告使用者注意。
AymfQIb。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
QtYyaQp。
6、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。
pJOSeLs。
7、我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
8、我们仅对特别法定优先偿款进行调查，调查均依据委托方提供的资料，由于受工作权限的限制，我们未对其真实性和合法性进行确认。
mr9t8dr。
云南商院房地产土地评估有限公司
2014年6月22日
四、地产估价结果报告
一、委托方：
000000
地址：
云南省昆明市光辉城市A楼7幢3层302座住宅
二、估价方：
云南商院房地产土地评估有限公司
地址：
云南省昆明市商院路1号商院房地产土地评估有限公司
电话：
3
三、估价对象概况：
1、权属状况:
估价对象为昆明市光辉城市A楼7幢3层302座住宅，根据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：
昆明市房权证字第098号，房屋所有权人为杨岳帆，设计用途为住宅。
tDnAZKR。
2、物业状况：
区位
东面
商业街、邦力幼儿园
南面
前兴路邮政储蓄、爱尚酒店、新亚地产
西面
沃尔玛、广发银行、浦发银行、鑫跃商务酒店
北面
昆明市儿童医院、肯德基
估价对象法定用途：
住宅
实际用途：
住宅
估价对象建成年代：
2010年
结构类型：
错层户型
估价对象所在幢的情况及外饰面：
外墙为涂料
室内装修情况
（红色标注的需改动）
项目
墙面
地面
顶面
门
窗户
门窗套
客厅
壁纸精装
瓷砖
天花造型吊顶
防盗门
防盗铝合金窗
铝合金
餐厅
壁纸精装
瓷砖
瓷片到顶
玻璃门
玻璃窗
无
主卧室
壁纸精装
木地板
吊顶
实心木门
实木窗
铝合金
次卧室
壁纸精装
木地板
吊顶
实心木门
实木窗
铝合金
厨房
瓷砖精装
瓷砖
塑料吊顶
玻璃门
玻璃窗
铝合金
卫生间
瓷砖精装
防滑瓷砖
马赛克砖
玻璃门
玻璃窗
铝合金
四、估价目的：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。
五、估价时点：
2014年6月22日
六、价值定义：
本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用以及应缴纳的税款等一般优先受偿款。
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七、估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
5、《房地产抵押估价指导意见》；
6、《房屋所有权证》；
7、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；
8、估价对象现场勘察记录；
9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；
10、本估价机构掌握的房地产相关资料；
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原则：
合法原则：
要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。
在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。
在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。
24UzfhA。
最高最佳使用原则：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
最高最佳使用必须符合4个标准：
（1）法律上许可，
（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。
2q5HcbM。
替代原则：
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相近或相近的房地产。
Sghj4MM。
估价时点原则：
要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
九、估价方法：
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先授偿款。
估价对象市场价值根据估价对象的实际情况，本次估价采用市场比较法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终准确、客观地确定估价对象在估价时点时的公开市场价值作为估价结果。
c9If8Kf。
十、估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：
BIRYfU9。
单价：
6066元/㎡
总价:
818910元
（大写:
人民币捌拾壹万捌仟玖佰壹拾元整）（取整至个位）
十一、估价人员:
00
十二、估价作业日期：
2014年6月22日
十三、估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年（即：
2014年6月22日至2015年6月21日）。
但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时，需要重新评估。
IqfPdbi。
注册房地产估价师（签章）：
00
估价助理（签字）：
0000
云南商院房地产土地评估有限公司
2014年6月22日
五、房地产估计技术报告
一、个别因素分析：
估价对象之光辉城市的住宅位于昆明市西山区前新路，近官南大道，交通较便利，附近有前新路公交枢纽，有十多路公交车停靠。
周边有大型超市沃尔玛、广发银行、浦发银行、鑫跃商务酒店、幼儿园等，各项生活服务配套设施较完善。
3CSiA6U。
估价对象占地面积为135平方米。
四层错落式布局，共七层，建于2005月。
委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米；装修情况：
客厅地面为瓷砖铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口、光纤入户。
3HHF9jQ。
估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好。
二、区域因素分析：
昆明市南达中越边境515千米，西抵中缅边境760千米，西南至中老边境792千米，自古就是东南亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。
现全省公路通车里程达164559千米，昆曼国际公路、昆缅国际公路；铁路网络东连沿海，南下东南亚，西抵大理，北上四川，还有泛亚、昆阳、昆玉等多条铁路支线连成网片。
昆明机场是我国六大航空港之一，已开通包括通往曼谷、新加坡、河内、仰光等地的国际、国内和地区航线100多条；凸现了昆明的区位优势，为昆明市加强与东盟各国城市交往，加速社会经济的发展创造了良好条件。
dbBGm6s。
在长期发展过程中，昆明作为南北文化、东西文化的交融之地，积淀了深厚的文化底蕴，成为国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一。
这种文化优势必将在新形势下发挥出更大的活力。
昆明市现已建成区近180平方公里，城市人口245万人，到2020年前，建成的现代新昆明容纳450万人口、占地460平方公里，由东、南、西、北城区等组成。
c3Op1p6。
昆明不仅具备东部地区的区位优势、中部地区的资源优势，更具备西部大开发的政策优势和独特的开放优势。
具有“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位优势，处在南北国际大通道和以深圳为起点的第三座东西向亚欧大陆桥的交汇点，是中国面向东南亚、南亚、西亚乃至南欧和非洲五大区域开放的桥头堡。
昆明地处东盟“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈的交汇点。
从国家层面上讲，昆明享有国家西部大开发战略的倾斜扶持政策；从省内层面上讲，云南省委、省政府明确了12类40条政策措施，赋予昆明更大的经济社会管理权限。
昆明将建设成为面向东南亚、南亚，联系西亚、南欧和非洲的区域性国际化城市，为此，昆明市不断加强投资环境建设，将昆明打造成为投资“洼地”，不仅要让生产要素“流”向昆明，更要“留”在昆明。
mu6jc9k。
三、最高最佳使用分析：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。
根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。
jR3mlzl。
四、估价方法选用：
根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。
估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。
baIVMKV。
五、估价测算过程
1、估价思路：
遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择三个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。
GR1MeLx。
2、选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个可比实例估价对象对比：
估价对象
实例A
实例B
实例C
成交价（元/㎡）
待估
5629
4833
5067
位置
西山区
西山区
西山区
西山区
建筑面积（㎡）
135
135
135
135
户型设计
错层户型
错层户型
错层户型
错层户型
装修
精装
精装
普装
精装
总层数/结构
7
7
7
7
所在楼层
3
4
7
2
交易日期
2011
2011
2011
付款方式
全款付清
全款付清
全款付清
交易情况
正常
正常
正常
成新
全新
全新
9成新
全新
3、确定可比实例修正系数的依据：
交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：
区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。
以估价对象为100，对三个可比实例进行综合评分如下表：
0a2UVB2。
实例A
实例B
实例C
评价
评分
评价
评分
评价
评分
交易情况
正常
100/100
正常
100/100
正常
100/100
交易日期
正常
139/100
正常
115/100
正常
120/100
房地状况
正常
120/100
正常
97/100
正常
100/100
附表：
房地状况系数调查表单位：
100%
调整项目
实例A
实例B
实例C
状况
系数
状况
系数
状况
系数
个别因素
结构
好
100/100
好
100/100
好
100/100
采光
好
100/100
好
100/100
好
100/100
装修
较好
100/110
一般
100/90
好
100/100
户型布局
好
100/100
好
100/100
好
100/100
楼层
好
100/95
一般
100/92
一般
100/95
成新
好
100/100
好
100/98
好
100/100
物管
好
100/100
好
100/100
好
100/100
小区环境
较好
100/110
较好
100/110
较好
100/110
区域因素
公共配套设施
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
交通因素
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
小区周边环境
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
市场因素
市场接受
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
与待估对象一致
100/100
合计
稍好
略差
好
根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：
根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行
可比实例
A
B
C
成交单价（元/㎡）
5629
4833
5067
交易状况修正
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100/100
100/100
100/100
房地状况修正
100/100
100/90
100/95
比准价格（元/㎡）
6796
5570
5833
简单算术平均,求出估价对象的比准价格为：
（6796+5570+5833）/3=6066（元/㎡）
估价对象的比准总价为：
6066*135=818910元
七、最终估价结果确定：
根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为：
2Icxkbr。
单价：
6066元/㎡
总价:
6066元/㎡×135㎡=818910元
（大写:
捌拾壹万捌仟玖佰壹拾元整）（取整至个位）
注册房地产估价师（签章）:
00
估价助理（签字）:
0000
审核人员:
1111
云南商院房地产土地评估有限公司
2014年6月22日
六、附件
1、估价对象位置示意图；
2、估价对象图片；
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