XX大厦接管方案.docx

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XX大厦接管方案

ＸＸ大厦接管方案

第一章 概况

项目简介

ＸＸＸＸ物业管理有限公司简介

在交易中心大厦的物业管理服务台中，我们将以真挚热忱与细心周到服务，让大厦的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关怀，实现XX的公司服务口号。

大厦管理构想

针对大厦设备种类齐全，建筑标准高档的物特点，我们将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的服务组织和精心的专业策划，让每一个细微处尽在掌握之中。

在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与ＸＸ模式的专业化运作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现，塑出又一件新康物业精品，在合同期内，我们的服务将确保顾客满意度达95%以以上，维修及时率达98%以上我们的管理半确保房屋完好率达98%以上，辖区内不发生任何安全事故。

并力争使成为增城、乃至广州的典范。

在我们的努力下，您的物业将获得最大的收益。

大厦的接管条件

为达到上述管理和服务目标，并确保管理方案的有效实施，大厦在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。

1． 管理费

结合政府的大厦管理费标准（？

？

）及增城的实际情况，我们初步估算大厦的管理费应当在？

？

元---元之间，在此基础上我司将按管理收每年撮10%的管理者酬金。

2． 主要办公物资装备需求

主要办公场地及物资装备一栏

名称 数量 备注 名称 数量 备注

经理室 20平方米  保险柜 1个 

财务室 20平方米  沙发 1套 

会议室 50平方米  文件柜 9个 

办公区 60平方米  培训器材 1套 协商再定

办公室 30平方米  三轮车 2部 

高度室 30平方米  人货车 1部 

办公室 30平方米  电焊机  

操作室 30平方米  冲击钻  

仓库 50平方米  切割机  

档案室 20平方米  手电钻  

电话机 7部  砂轮机  

传真机 1部  疏通机  

第二章总体管理构想

在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。

同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运动过程中不断完善，不断发展，为断进步。

大厦物业管理系统总图：

物业常规服务体系：

包含：

清洁绿化，保安，车辆管理，消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。

设备设施维保体系：

针对大厦的公共设备及设施的维护，保养反规定的动作流程和作业要求。

质量管理运行体系：

为确保大厦牧业管理的质量，实现即定的质量目标而制定一系列管理服务规范，主要依据我们所实施的ISO9001质量管理标准。

资源供给保障体系：

公司动作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。

网络信息支持体系：

利用数码网络技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。

主要包括：

内部办公自动化系统。

第三章   机构及人员配备

大厦管理处以经理为管理核心，下设四部，扁平状的机构，最大限度满足精简，高效的设置原则：

大厦管理处机构设置图

各部门的职能分工及列表及人员编制（注：

人员编制系据经验推测，操作时应按大厦实际情况调整）

大厦财务部与职能分配

大厦事务处职能人员配置

第四章 大厦物业管理动作体系第

一．物业管理动作体系概述

大厦系高档写字楼，大厦业主及用户的素质较高，对牧业管理也必然提出更高的要求，鉴于此，在物业管理日常动作上，我们将对大厦实施高起点，主标准的物业管理与服务。

通过科学的管理，优质和服务，全面提升大厦物业管理水平，营造一个高的自然环境及和谐的人文环境，短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。

从而提升大厦知名度，同时也提升大厦办公的企业的整体形象。

为此，我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的，严密的，科学规范的日常运行体系和管理流程，并配以严格的，全面的质量监督保证体系，使物业保值增值，从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。

主要中心思想有如下几点：

1．贯彻“以人为本”的管理理念

物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。

可以说物业管理一切断了人，或者说首先是为了人。

为了人的生活，工作和享受，为了人的健康，交往和成长。

这是物业管理服务的基本出发点和归宿。

因此，在我们即将实施的物业管理方案中，首先将引入的是“以人为本”的管理思想，把对人（也即业主）的服务管理作为物业管理工作的核心。

即在大厦范围内，从实际出发，根据用户需求提供专业化管理和个性化服务，紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境，在物业管理与服务上最大限度满足用户需求，并在此基础上为用户创造一个从物质到精神，既具有现代风貘，以具有个性特征的生活工作方式。

2．全面导入ISO9001（2000版）质量体系

我们认为，引进标准化管理手段是物业管理自身发展和提高的需要，它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统，从而在制度上保证质量目标的实现，是优质，高效，稳定，到位的物业管理实现的基础。

因此，我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的2000版ISO9001质量体系，将管理服务的每个程序都纳入质量体系，并进行细化量化，形成科学统一的管理服务规范，使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下，以保证服务质量，规范服务体系；在实行全面标准化的同时，我们还将根据用户需求

的变化，及时调整相应的程序规范，以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。

3．建立准确迅速的管理水平自监自测系统

随时关注管理服务实施效果，进行实时测，通过定期或不定期的业主意见调查，经常性的业主走访，24小时服务电话，管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等，建立全面快捷的信息反馈机制，将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验 物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。

通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足，不断提高管理质量和服务水平，真正实现高水平的物业管理，达到：

管理制度---热情，设施设备---完好，服务项目---齐全，服务程序---规范，服务技能---娴熟，服务效率---快捷，服务方式---灵活，服务态度---热情，服务收费---合理。

我们的方向：

在于通过高水平物业管理的实施，为大厦业主（用户）创造一种“天时，地利，人和”三“人”合一的发展氛围，充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。

在具体服务程序上，将充分考虑并贯彻“以人为本”，“持续的质量改进”和“实时监测系统”的管理思想，使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。

二． 厦物业常规服务运作体系

物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节，物业部会同工程部对大厦的土建部份，水电，消防，空调，暖气等设施设备进行检查验收。

大厦的本体维护保养

目标：

实现大厦房屋完好率98%以上，房屋维修及时率99%以上，维修质量合格证达100%，延长物业使用寿命，使物业常住常新，维持大楼价值，创造增值潜力

实施方法：

物业部制定严格的日常巡视检查制度，责任到人，分工明确，全面掌握房屋的基本情况，对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修，养护和管理，使建筑物保持完好，整洁和美观，主要做好以下工作：

大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施；

承重部位的维修保养

结构部位的维修保养

外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养

制订年度房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。

涉及到的质量文件：

《大厦日常巡视记录》

《大厦物业维修记录》

《大厦建筑物维修养护管理制度》

保安服务及车辆管理

大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。

制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度，加强保安工作，规范停车场管理，向业主提供生活和办公的安全保障。

确保无物业管理责任发生的重大刑事案件，增强业主安全感。

主要有以下几方面：

保安服务方面：

加强对保安人员的的培训，保安人员掌握大厦各单位的基本情况，掌握楼内重点部位，熟悉大厦及周边情况，认真负责、文明执勤、言行规范；

合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗，明确岗位责任；

建立24小时全天候保安站岗巡逻制度；

智能化监控系统的应用；如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作，监控系统保证24小时值班监控

可能危及用户安全处有明显标志和防范措施

实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施；

终止任何影响使用人身心健康的行为，对违法坭行为要及时处理，维护政党的生活秩序与工作秩序；

加强区域内的精神文明建设，和睦邻里关系

突发事件，如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施

大厦停车场管理：

管理处对用户以及外业人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全，防止车辆丢失，损坏或酿成事故。

衽机动车与非机动车分开管理，定点停放，出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。

做到：

标志规范，交通标志与城市交通标志相统一，进出环绕单行道标志醒目；

指挥规范，指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致；

语言规范，疏导车辆时注意礼貌、文明用语，防止发生争执；

管理规范，规定统一的车辆安置方向，包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置；

保安服务与车辆管理质量控制文件；

《保安工作管理程序》

《保安员管理办法》

《保安岗位作业指导书》

《治安巡逻记录》

《保安交接班记录》

《停车场管理办法》

《停车场岗位作业指导书》

《停车场值班记录》

消防管理

目的：

预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主提供安全的环境

大厦消防主要内容：

消防队伍的建设。

建立义务消防队，定期开展集训演练，使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能

消防制度的订立及落实执行。

建立各级防火责任制，落实防火负责人，加强检查督促，保证紧急疏散通道畅通无阻，其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功能完好，杜绝各类火灾隐患，实现火灾年发生率低于0.1%

消防设备的管理。

对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养，定期试验，确保消防总控及消防系统完好，保证灭火器材，设施配置齐全、完好率达98%

消防应急处理程序。

订有严密周详的灭火作战方案，消防总控中心配专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位

组织开展消防法规及知识宣传教育。

消防质量控制文件：

政府在关法规

《消防工作管理程序》

《大厦防火责任书》

《消防巡视检查记录》

《消防安全整改通知书》

大厦清洁消杀服务

清洁卫生实行一体化管理，组成专门的清洁卫生队伍，管理制度落实，环卫设施设备完好，保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位干净整洁，垃圾日产日清，为用户提供一个整洁舒适的办公环境，保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过1小时，大堂等重要公共地面时时保持干净整洁

大厦清洁服务内容一栏表

清洁服务项目 清洁作业要求 清洁标准

清扫、拖净各层公共走廊地面 每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次 保持干净、无垃圾、污渍

清洁电梯轿箱及电梯门 每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次 保持无手印、灰尘

清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖 每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上，清倒垃圾篓二次，每次清洁后喷空气清新剂；每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二，清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次，并运至指定的垃圾点； 保持无污渍、黄渍、灰尘，抽风正常下卫生间无臭味；保持外表干净、无污渍、锈渍；

清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾  

清洁各层大门  

地面及墙身打蜡  

清扫各层天花、墙身蜘蛛网  

清抹各层公共冷气风口及灯饰  

清扫冲洗天面平台 每天清扫天面平台二次 保持无垃圾

清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花 每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次 保持干净光亮

清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃 每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方的贺柱表面、不锈钢镜及玻璃间断、大门一次 保持无手印、灰尘

大厦外墙、玻璃幕墙的清洁 整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次，外墙每年二次 保持无垃圾、纸屑

大厦广场地面清洁 每天清扫广场、停车场二次，并进行及时保洁；每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次 保持外观整洁如新

大厦摆放植物花卉计划：

1． 摆放位置：

塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等

2． 植物花卉品种规格及及数量预计一栏表

规格 单位 数量

1米高植物 盆 76

40-50CM高植物 盆 43

2M高大盆 盆 6

7-9″时花 盆 290

1．5M高大盆 盆 51

60CM高植物 盆 4

3． 管理处将定期灭鼠，开展白蚁防治

4． 涉及的质量控制表格“

《清洁工作管理程序》

《清洁员岗位及作息安排》

《清洁岗位作业指导书》

《大厦日常巡视记录》

《绿化工作管理程序》

《绿化岗位作业指导书》

《消杀合同》

美文欣赏

1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。

秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。

秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。

清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。

秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。

2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。

聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！

3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。

让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。

我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。

4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。

人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。

5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。

月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。

人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。

沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。

6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。

阑珊灯火，映照旧阁。

红粉朱唇，腔板欲与谁歌？

画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。

舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。

风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？

7、经年，未染流殇漠漠清殇。

流年为祭。

琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。

冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。

寂寞琉璃，荒城繁心。

流逝的痕迹深深印骨。

如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。

邂逅的情劫，淡淡刻心。

那些碎时光，用来祭奠流年，可好？

8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。

你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。

生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。

生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。

9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。

我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。

这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。

10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。

四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。

有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。

她温和的把头发理顺。

又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。

她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。

流到眼角，纺织进长长的。

麻花辫。

阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。

女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。

11、太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。

青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。

不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。

那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。

12、原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。

谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。

13、终于，心痛，心碎，心成灰。

终于选择，在月光下，被遗忘。

百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。

爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。

14、世界这么大，能遇见，不容易。

心若向阳，何惧忧伤。

人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。

人不是战胜痛苦的强者，便是屈服于痛苦的弱者。

再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。

再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。

15、孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，没谁陪你挥别走远的流年。

孤独与忙碌迥异，滚滚红尘湮没了心境，可少了终点的奔波，人生终究一样的苍白。

当一个人成长以后，在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后，还能坚持自己的梦想，多么可贵。

16、生活除却一份过往和爱情外，还是需要几多的遐思。

人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的，过往是人生对所有走过岁月的见证；因为简单，才深悟生命之轻，轻若飞花，轻似落霞，轻如雨丝；因为简单，才洞悉心灵之静，静若夜空，静似幽谷，静如小溪。