房地产估价师成本法及其运用.docx

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房地产估价师成本法及其运用

成本法及其运用

（总分：

154.00，做题时间：

90分钟）

一、

（一）单项选择题

（每题的备选答案中只有一个最符合题意）

（总题数：

52，分数：

52.00）

1.成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（）。

A．价格B．利润C．生产费用D．劳动价值

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

2.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A．某标准厂房B．某酒厂厂房C．某待出让土地D．某写字楼

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

3.特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。

A．成本法B．假设开发法C．收益法D．比较法

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

4.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。

A．市场法B．收益法C．假设开发法D．成本法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

5.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。

A．市场法B．收益法C．假设开发法D．成本法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

6.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。

A．花费的成本B．效用C．市场价值D．投资价值

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

7.在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。

A．应由房地产开发企业缴纳的税费

B．土地出让方缴纳的税费

C．政府管理部门缴纳的税费

D．房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

8.某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。

A．494.4B．1396.8C．1440D．1483.2

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

土地取得成本=800×3×6000×（1+3%）万元=1483.2万元。

9.成本法中一般不计息的项目是（）

A．管理费用B．销售费用C．开发成本D．销售税费

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

10.已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）

A．6%B．3%C．6.09%D．8%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

（1+6%/2）2-1=6.09%。

11.某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。

A．6.37%B．6.12%C．6.02%D．6%

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

。

12.对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。

A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发法

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

13.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A．土地取得成本+建设成本

B．土地取得成本+建设成本+管理费用

C．土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

14.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A．10.0%B．11.1%C．11.9%D．12.5%

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

投资利润率：

开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用）=500/（1000+3000+200+300）=11.1%。

15.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。

A．180.0B．300.0C．309.0D．313.2

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用），

则开发利润=12%×（1000+1500+75+35）万元=313.2万元。

16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。

A．1840B．2840C．2966D．3000

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+投资利息+销售费用+销售税费=[（1000+1500）×（1+16%）+100]元/m2=3000元/m2。

17.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。

因此，重置价格通常（）重建价格。

A．低于B．等于C．高于D．高于或等于

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

18.某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2。

成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A．200B．300C．700D．1000

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

该类房地产的重置价格=1800万元×1000万元=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=（2500×1000-2000×500）万元=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）×10000÷1000元/m2=300元/m2。

19.在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。

A．单位比较法B．分部分项法C．工料测量法D．指数调整法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

20.在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A．单位比较法B．分部分项法C．工料测量法D．指数调整法

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

21.某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．设备折旧

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

22.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

23.某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（）。

A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．设备折旧

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

24.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

25.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A．有效经过年数等于实际经过年数

B．有效经过年数短于实际经过年数

C．有效经过年数长于实际经过年数

D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

26.某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。

A．等于23年B．小于23年

C．大于23年D．可能等于也可能大于23年

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

27.假设某住宅重置价格为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。

此时该住宅的每年折旧额是（）万元。

A．12.9B．14.3C．11.3D．15

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

住宅计算折旧时不必考虑土地使用权剩余年限的影响，直接按建筑物经济寿命计算折旧即可。

D=C（1-R）/N=500万元×（1-10%）/40=11.3万元。

28.某商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2.5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（）年。

A．30B．40C．50D．60

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5%=40年。

29.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A．10.2B．11.0C．11.3D．11.5

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

建筑物现值V=C[1-（1-R）t/N]×建筑面积=800×[1-（1-2%）×12/40]×200万元=11.29万元。

30.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）元。

A．76800B．79104C．77952D．81562

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

d=D/C，年折旧额D=Cd=120×800×2.2%元=2112元，

折旧总额Et=Dt=2112×8元=16896元，

建筑物现值V=C-Et=（120×800-16896）元=79104元。

31.成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。

A．成新率B．年折旧率C．残值率D．回收率

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

32.某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。

A．等于B．大于C．小于D．无法判断

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

33.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．27%B．21%C．79%D．85%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

当R=0时，该建筑物的成新率=n/（t+n）=30/（8+30）=78.9%。

34.某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置价格为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．15%B．44%C．56%D．85%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

d=D/C=1800/（800×120）=0.01875，q=100%-dt=100%-0.01875×8=0.85。

35.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．68%B．75%C．76%D．80%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

q=[1-（1-R）t/（t+n）]×100%=[1-（1-4%）×10/10+30]×100%=76%。

36.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

成新率q=[1-（1-R）t/（t+n）]×100%=[1-（1-4%）×18/（18+22）]×100%=56.8%。

37.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A．400B．628C．656D．700

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

该幢写字楼的物质折旧额=[10+200×4/5+250×9/15+（2000-10-200-250）×10/50]万元=628万元。

38.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。

则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。

A．2720B．2800C．2920D．3000

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

该写字楼因没有中央空调引起的折旧=（280-200）万元=80万元，该写字楼扣除没有中央空调引起的折旧后的价值=（3000-80）万元=2920万元。

39.某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格（不含安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。

则该办公楼因空调落后引起折旧额为（）万元。

A．32B．44C．96D．108

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

该功能落后空调系统的重建成本（现有项目成本）-该落后空调已计提折旧+修复成本（拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用）-该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。

该办公楼因电梯落后引起的折旧=（150-80）万元+（8-40+6）万元=44万元。

40.某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置价格为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。

则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。

A．21B．27C．2473D．2479

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

该办公楼因电梯落后引起的折旧=[（40-36）+（2-5）+120-100]万元=21万元，该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=（2500-21）万元=2479万元

41.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A．1838.00B．1844.55C．1845.87D．1850.00

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/（1+12%）5]=1844.55万元。

42.某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。

则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A．37B．40C．60D．63

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

（60+3-40）年=23年，（60-23）年=37年。

43.某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为（）年。

A．40B．45C．50D．60

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

44.4J4．某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．50B．52C．68D．70

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。

45.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。

建筑物经济寿命为50年。

假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。

A．2.00%B．2.13%C．2.22%D．2.50%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

50-5-40=5（年），50-5=45（年），1/45=2.22%。

46.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2，安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元/m2。

A．2204.55B．2397.99C．3237.60D．33415.64

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

[解析]×（1+3.5%）=2397.99（元/m2）。

47.A市B房地产开发公司征收c村的100亩基本农田。

该项目涉及c村农业人口50户，180人。

据查征收前，c村人均耕地面积为1亩。

另外，已知c村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。

按照规定，B房地产开发公司应向c村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。

A．30B．60C．80D．100

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低=1000×100×6=60（万元）。

48.A市B房地产开发公司征收c村的100亩基本农田。

该项目涉及C村农业人口50户，180人。

据查征收前，c村人均耕地面积为1亩。

另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。

按照规定，B房地产开发公司应向c村支付的土地补偿费金额最高为（）万元。

A．30B．60C．80D．100

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高=1000×100×10=100（万元）。

49.A市B房地产开发公司征收c村的100亩基本农田。

该项目涉及c村农业人口50户，180人。

据查征收前，c村人均耕地面积为1亩。

另外，已知c村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。

按照规定，B房地产开发公司应安置c村（）个农民。

A．30B．60C．100D．180

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

B房地产开发公司应安置的农民=100/1=100（人）。

50.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。

该项目涉及C村农业人口50户，180人。

据查征收前，c村人均耕地面积为1亩。

另外，已知c村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。

根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付（）元的安置补助费。

A．1000B．2000C．4000D．6000

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

按最低标准，B房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000×1×4=4000（元）。

51.直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。

A．综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法

B．分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法

C．个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法

D．综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

直线法求取建筑物折旧时，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。

这三种方法是从粗到细。

52.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。

A．直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率

B．直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率

C．销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率

D．成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

二、

（二）多项选择题

（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）

（总题数：

30，分数：

60.00）

53.成本法主要适用于评估（）的房地产。

（分数：

2.00）

 A.新开发的 √

 B.重