武汉市物业管理条例.docx

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武汉市物业管理条例

武汉市物业管理条例

来源：

时刻：

2010/12/22

举荐律师：

武汉市物业治理条例?

自2011年1月1日起施行第一章总则第二章新建物业与前期物业治理第一节物业治理区域第二节从属举措措施设备的设备第三节前期物业治理第四节新建物业的交付应用第三章业主、业主大年夜会及业主委员会第一节业主第二节业主大年夜会预备组第三节

　　武汉市物业治理条例?

　　自2011年1月1日起施行

　　第一章总则

　　第二章新建物业与前期物业治理

　　第一节物业治理区域

　　第二节从属举措措施设备的设备

　　第三节前期物业治理

　　第四节新建物业的交付应用

　　第三章业主、业主大年夜会及业主委员会

　　第一节业主

　　第二节业主大年夜会预备组

　　第三节业主大年夜会

　　第四节业主委员会

　　第四章物业治理办事

　　第一节一样规定

　　第二节物业办事合同

　　第五章物业的应用与爱护

　　第一节物业的应用

　　第二节车位的应用治理

　　第三节物业的爱护

　　第六章司法义务

　　第七章附则

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业治理活动，爱护业主、物业应用人和物业办事企业的合法权益，改夫君平易近群众的生活和工作情形，依照《中华人平易近共和国物权法》、《物业治理条例》等司法、律例，结合本市实际，制订本条例。

　　第二条本条例有用于本市行政区域内的物业治理活动。

　　第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用举措措施、设备和场地。

　　本条例所称物业治理，是指业主大年夜会选聘物业办事企业，由业主和物业办事企业按照物业办事合同商定，对房屋及其配套举措措施设备和相干场地进行修理、养护和治理，爱护物业治理区域内的情形卫生和秩序的活动。

　　本条例所称物业办事企业，是指依法取得法人资格，具有响应天资，从事物业办事的企业。

　　第四条市房屋主管部分负责全市物业治理活动的监督治理工作。

　　区房屋主管部分按照职责负责本辖区内物业治理活动的监督治理工作。

　　筹划、地盘、扶植、城管、价格、平易近政、环保、水务、工商行政治理、园林等主管部分按照各自职责协同实施本条例。

　　街道干事处、乡（镇）人平易近当局指导、协助本辖区内业主大年夜会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大年夜会和业主委员会的日常活动，合营调剂处理物业治理中的投诉，调和物业治理与社区治理、社区办事的关系。

　　武汉东湖新技巧开创区、武汉经济技巧开创区、武汉市东湖生态旅行风景区治理委员会按照本条例关于区人平易近当局及其有关部分担理职责的规定，负责各自治理范畴内物业治理活动的监督治理工作。

　　第二章新建物业与前期物业治理

　　第一节物业治理区域

　　第五条物业治理区域的划分，应当遵守相对集中、便于治理的原则，并推敲物业共用举措措施设备、建筑物范畴、社区扶植等身分，按照下列标准履行：

（一）以扶植项目《国有地盘应用证》宗地图用地范畴线为准，一个项目视为一个物业治理区域；但范畴过大年夜、划分为一个物业治理区域不便于治理的，或者已瓜分成多个天然街坊或者封闭小区的，能够分别划分为自力的物业治理区域；

（二）分期扶植项目或者两个以上单位开创扶植的项目，其配套举措措施设备共用的，划分为一个物业治理区域；

　　（三）已建成、共用举措措施设备比较齐备、相对集中的项目，划分为一个物业治理区域。

　　第六条开创扶植单位应当在取得扶植工程筹划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业治理区域，并将划分筹划报送区房屋主管部分；区房屋主管部分认为相符第五条规定要求的，予以立案并在有关图纸上予以注记。

　　开创扶植单位应当在物业发卖前将经立案的物业治理区域向物业买受人明示。

　　老旧城区没有实施物业治理的建成栖身区须要实施物业治理的，由街道干事处、乡（镇）人平易近当局、社区居平易近委员会收罗业主看法后，确信物业治理区域，并报区房屋主管部分立案。

　　第二节从属举措措施设备的设备

　　第七条新建物业，开创扶植单位应当按照规定无偿设备物业办事用房，物业办事用房包含物业办事企业办公用房和业主委员会议事活动用房。

设备物业办事用房按照国度有关栖身区筹划设计规范的要求履行；没有规定的，设备物业办事用房的建筑面积不低于扶植工程筹划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并许多于八十平方米，个中业主委员会议事活动用房建筑面积许多于十五平方米。

　　物业办事用房应当具备水、电等全然应用功能，有明白的坐落、房号，同时具备解决房地产权属挂号的前提。

　　开创扶植单位在申请解决扶植工程筹划许可证时，其提交的筹划设计筹划中应当注明物业办事用房的具体地位。

　　物业办事用房属于全部业主共有，专用于物业治理办事工作。

　　第八条新建物业内的供水、供电、供气等计量装配应当实施专有部分一户门号一结算表，共有部分自力计量表；安稳防范、消防、环卫、邮政、通信等举措措施设备的设备应当相符物业应用的全然前提。

　　第九条新建物业内筹划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人平易近当局制订的有关技巧规范的规定核定。

　　第三节前期物业治理

　　第十条室庐及同一物业治理区域内非室庐的开创扶植单位，应当按照国度及本市相干规定，经由过程招投标方法选聘具有响应天资的物业办事企业，并与之签订前期物业办事合同。

　　有下列情形之一的，经物业地点地区房屋主管部分赞成，能够采取协定方法选聘物业办事企业：

（一）投标人少于三人；

（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混淆物业总建筑面积少于四万平方米。

　　招标人应当在宣布招标通知布告或者发出投标邀请书十日前，持招标通知布告或者投标邀请书、招标文件等有关材料，向物业地点地区房屋主管部分立案。

　　第十一条开创扶植单位与物业买受人签订的房屋生意合同，应当包含前期物业办事合同商定的内容，并明白物业治理区域内属于全部业主共有共用的配套举措措施设备。

　　前期物业办事合同应当对物业办事内容、办事标准、收费标准、收费方法及收费肇端时刻、合同终止情形等内容进行商定；涉及物业买受人合营好处的，其商定应当一致。

　　第十二条房屋交付应用前（含当月）所产生的物业办事费用,由开创扶植单位承担。

房屋交付应用后所产生的物业办事费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置时代由业主按百分之七十的比例承担物业办事费用。

　房屋经由过程落成验收达到交付前提，业主收到书面交付通知并解决完响应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无合法来由不解决响应手续的，视为交付。

　　第四节新建物业的交付应用

　　第十四条新建物业交付应用前，开创扶植单位应当向房屋主管部分化决落成交付应用立案手续，并供给扶植项目落成验收文件以及相符司法、律例、规章规定和房屋生意合同商定的交付应用前提的相干文件、材料。

　　第十五条开创扶植单位在与前期物业办事企业解决物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部分和前期物业办事企业移交下列材料：

（一）落成总平面图，单体建筑、构造、设备落成图，配套举措措施、地下管网工程落成图等落成验收材料；

（二）举措措施设备的安装、应用和爱护保养等技巧材料；

　　（三）物业质量保修文件和物业应用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业治理必须的其他材料。

　　区房屋主管部分、前期物业办事企业应当接收前款规定的材料，并妥当保管。

前期物业办事合同终止时,前期物业办事企业应当将上述材料移交给业主委员会。

　　业主有权查阅开创扶植单位向区房屋主管部分、物业办事企业移交的材料。

　　第三章业主、业主大年夜会及业主委员会

　　第一节业主

　　第十六条本条例所称业主，是指物业的所有权人。

　　尚未挂号取得所有权，但基于生意、赠与、拆迁补偿等司法行动差不多合法占据该房屋的人，在物业治理活动中享有司法律例规定的业主的权力，并承担响应的义务。

　　业主能够依法托付物业应用人行使业主权力，实施业主义务。

　　第十七条业主在物业治理活动中，享有下列权力：

（一）按照物业办事合同的商定，接收物业办事企业供给的办事；

（二）提议召开业主大年夜会会议，并就物业治理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制订和修改治理规约、业主大年夜会议事规矩的建议；

　　（四）参加业主大年夜会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业办事企业实施物业办事合同；

　　（八）对物业共用部位、共用举措措施设备和相干场地应用情形享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用举措措施设备专项修理资金（以下简称专项修理资金）的治理和应用；

　　（十）司法、律例规定的其他权力。

　　第十八条业主在物业治理活动中，实施下列义务：

（一）遵守治理规约、业主大年夜会议事规矩；

（二）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用举措措施设备的应用、公共秩序和情形卫生的爱护等方面的规章轨制；

　　（三）履行业主大年夜会的决定和业主大年夜会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国度有关规定交纳专项修理资金；

　　（五）按时交纳物业办事费用；

　　（六）司法、律例规定的其他义务。

　　第二节业主大年夜会预备组

　　第十九条一个物业治理区域成立一个业主大年夜会。

相符下列前提之一的，应当召开初次业主大年夜会会议，成立业主大年夜会：

（一）专有部分交付应用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

（二）初次交付应用专有部分之日起满两年且交付应用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

　　业主总人数在二十人以内且经全部业主一致赞成，决定不设立业主大年夜会的，由全部业主合营实施业主大年夜会和业主委员会的职责。

　　第二十条专有部分面积和业主人数按照下列方法确信：

（一）专有部分面积，按照不动产挂号簿记录的面积运算；尚未进行物权挂号的，暂按测绘机构的实测面积运算；尚未进行实测的，暂按房屋生意合同记录的面积运算；建筑物总面积，按照上述面积的统计总和运算；

（二）业主人数，按照专有部分的数量运算，一个专有部分按一人运算，但扶植单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人运算；总人数，按照上述人数的统计总和运算。

　　业主身份切实事实上定，以不动产挂号簿或者其他能够或许证实其权属的合法有效文件为依照。

　　第二十一条物业治理区域相符本条例第十九条第一款规定前提，开创扶植单位或者前期物业办事企业应当书面申报区房屋主管部分和街道干事处、乡（镇）人平易近当局。

　　开创扶植单位或者前期物业办事企业未及时予以书面申报的，百分之二十以上的业主能够联名向区房屋主管部分和街道干事处、乡（镇）人平易近当局提出设立业主大年夜会的书面要求。

　　街道干事处、乡（镇）人平易近当局应当在收到申报或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部分组织业主成立业主大年夜会预备组（以下简称预备组），预备召开初次业主大年夜会会议。

　　第二十二条预备组由业主和街道干事处、乡（镇）人平易近当局、开创扶植单位派员构成，个中业主所占比例不得低于预备组总人数的三分之二。

预备组组长由街道干事处、乡（镇）人平易近当局派员担负。

　　预备组应当自成立之日起七日内涵物业治理区域内书面通知布告其成员名单和工作职责，并有官僚求开创扶植单位供给下列文件材料：

（一）物业治理区域划分证实；

（二）业主名册；

　　（三）建筑筹划总平面图；

　　（四）从属举措措施设备交付应用立案证实；

　　（五）绿化落成总平面图；

　　（六）物业办事用房设备证实；

　　（七）专项修理资金交存证实；

　　（八）成立业主大年夜会必须的其他文件材料。

　　第二十三条预备组实施下列职责：

（一）确信召开初次业主大年夜会会议的时刻、地点、情势和内容；

（二）草拟治理规约、业主大年夜会议事规矩、业主委员会工作规矩；

　　（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

　　（四）确信业主委员会委员候选人产生筹划和名单，并公布征询看法；

（五）完成召开初次业主大年夜会会议的其他预备工作。

　　前款所列内容，预备组应当在召开初次业主大年夜会会议十五日前以书面情势在物业治理区域内予以公示。

　　第二十四条预备组应当自成立之日起九十日内组织召开初次业主大年夜会会议。

自业主大年夜会依法成立之日起，预备组职责自行终止。

　　召开初次业主大年夜会会议所必须的宣传、文印材料等经费由开创扶植单位承担。

　　第三节业主大年夜会

　　第二十五条业主大年夜会自初次业主大年夜会会议表决经由过程治理规约、业主大年夜会议事规矩并选举产生业主委员会之日起成立。

　　业主大年夜会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大年夜会成立事项向区房屋主管部分和街道干事处、乡镇人平易近当局立案，并依法刻制和应用业主大年夜会（业主委员会）印章。

　　第二十六条业主大年夜会实施下列职责：

（一）制订和修改业主大年夜会议事规矩、治理规约、业主委员会工作规矩；

（二）选举业主委员会、改换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作申报，改变或者撤销业主委员会不恰当的决定；

　　（四）决定选聘、解聘物业办事企业;

　　（五）依法决定专项修理资金筹集、应用、治理事项；

　　（六）依照治理规约的商定，对违抗治理规约的业主进行警告；

　　（七）决定业主委员会工作经费的筹措方法；

　　（八）决定物业治理区域内涉及业主好处的其他物业治理事项。

　　第二十七条业主大年夜会会议分为按期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。

业主大年夜会按期会议按照业主大年夜会议事规矩的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大年夜会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）产生重大年夜变乱或者紧急事宜须要及时处理的；

　　（三）业主大年夜会议事规矩或者治理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不依法或者不依约实施召开业主大年夜会会议职责的，区房屋主管部分应当责令其在三十日内召开；过期不改正的，街道干事处、乡（镇）人平易近当局应当会同区房屋主管部分在三十日内组织业主召开业主大年夜会会议。

　　除前两款规定外，任何单位和小我不得组织召开业主大年夜会会议。

　　第二十八条业主大年夜会会议以采取集体评论辩论的情势为主，也能够采取书面收罗看法的情势。

采取书面收罗看法的情势时，应当将收罗看法书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业治理区域内通知布告；业主在规按刻日内未反馈看法的，视为弃权。

　　第二十九条业主能够幢、单位或者楼层为单位，举荐业主代表参加业主大年夜会会议。

　　业主代表参加业主大年夜会会议的，业主代表应当在参加业主大年夜会会议三日前，就业主大年夜会会议拟评论辩论的事项书面收罗其所代表的业主看法；须要投票表决的，业主的赞成、否决及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大年夜会投票时如实反应。

　　第三十条业主大年夜会对业主投票权的运算，按照下列规定确信：

（一）按照业主人数运算的，一人运算为一票；扶植单位未售出的专有部分，运算为一票；

（二）按照建筑面积运算的，每一平方米建筑面积运算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票运算。

　　第三十一条业主大年夜会会议应当有物业治理区域内专有部分占建筑物总面积过折半的业主且占总人数过折半的业主参加方可举办。

　　第三十二条业主大年夜会决定筹集和应用专项修理资金、改建或者重建建筑物及其从属举措措施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞成；决定其他有关共有和合营治理权力重大年夜事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过折半的业主且占总人数过折半的业主赞成。

　　第三十三条治理规约应当对下列事项作出商定：

（一）建筑物及其从属举措措施设备的应用、爱护、治理；

（二）专项修理资金的筹集、应用筹划；

　　（三）共有部分的经营与收益分派、应用；

　　（四）物业治理区域内有关情形卫生、噪声、宠物豢养、安稳治理等业主的权力与义务；

　　（五）违抗治理规约应当承担的义务。

　　治理规约自业主大年夜会表决经由过程之日起生效，对全部业主及应用人均具有束缚力。

　　第四节业主委员会

　　第三十四条业主委员会是业主大年夜会的履行机构，由业主大年夜会会议选举产生，向业主大年夜会负责并申报工作，受业主、业主大年夜会监督。

　　业主委员会实施任期制，每届任期不跨过五年，可连选蝉联，业主大年夜会议事规矩另有规定的从其规定。

业主委员会委员具有一致表决权。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开初次会议，举荐业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不克不及实施职责，能够托付副主任召集。

　　第三十五条业主委员会评论辩论、决定物业治理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业治理区域内以书面情势通知布告会议议程，听取业主的看法和建议。

　　业主委员会决定事项，应当经全部委员折半以上签字赞成经由过程。

　　业主委员会应当将业主大年夜会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面情势在物业治理区域内予以通知布告。

　　第三十六条业主委员会委员应当忠诚实施职责，接收街道干事处、乡（镇）人平易近当局以及房屋主管部分的指导与监督，房屋主管部分应当加强对业主委员会委员的培训。

　　业主委员会委员不得在为本物业治理区域供给物业办事的物业办事企业中任职，其近亲属在为本物业治理区域供给物业办事的物业办事企业中任职的，应当在本物业治理区域内明显地位予以通知布告说明。

　　第三十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业治理区域内的业主；

（二）损掉平易近事行动才能，不克不及实施委员职责；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）以书面方法向业主大年夜会提出告退要求；

　　（五）司法、律例以及治理规约规定的其他情形。

　　第三十八条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大年夜会决定是否终止其委员资格：

（一）拒不实施委员职责；

（二）业主委员会折半以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；

　　（三）在本物业治理区域内违章搭建、拒付物业办事费等损害他人合法权益；

　　（四）因其他缘故不合适连续担负委员的。

　　第三十九条业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大年夜会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部分应当责令其在三十日内改正；过期不改正的，街道干事处、乡（镇）人平易近当局应当会同区房屋主管部分、社区居平易近委员会在三十日内组织召开业主大年夜会会议进行换届选举。

　　第四十条业主大年夜会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道干事处、乡（镇）人平易近当局监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件材料、印章以及其他属于全部业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交代工作。

　　业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件材料及财物。

　　第四十一条业主委员会不得从事物业办事经营活动。

　　业主委员会的工作经费和应用业主共有部分经营的收益属于全部业主所有，具体应用方法由业主大年夜会决定，其进出情形业主委员会应当按期书面通知布告，并接收业主大年夜会、业主的监督。

　　第四十二条两个以上物业治理区域共用从属举措措施设备的，应当建立业主委员会联席会议轨制。

　　业主委员会联席会议由街道干事处、乡（镇）人平易近当局、社区居平易近委员会和区房屋主管部分、相干物业治理区域的业主委员会、物业办事企业构成。

联席会议由街道干事处、乡（镇）人平易近当局负责召集。

　　第四章物业治理办事

　　第一节一样规定

　　第四十三条业主大年夜会能够依照地点物业治理区域的实际情形，经由过程公布、公平、公平的市场竞争机制，依法选聘具有响应天资的物业办事企业供给物业办事。

　　第四十四条物业办事企业应当在其天资等级许可范畴内供给物业治理办事。

　　从事物业办事咨询、参谋、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业办事活动的外埠企业，应当向市房屋主管部分立案。

　　第四十五条本市实施物业办事项目经理义务制，物业治理区域的物业办事负责人应当由有天资的物业办事项目经理担负。

　　物业办事企业应当按规定聘请响应专业办事人员从事相干专业办事工作。

　　第四十六条本市实施物业办事重大年夜事宜申报轨制。

物业治理区域内产生下列情形之一的，物业办事企业应当按照有关规定及时向相干主管部分、专业经营单位申报：

（一）产生火警、水患、爆炸或者天然灾难等造成人身伤亡或者危及建筑物安稳；

（二）建筑物及其从属举措措施设备产生安稳隐患，且在八小时内难以清除，严峻危及业主、物业应用人及建筑物安稳；

　　（三）物业办事人员撤离物业治理区域，造成物业办事中断，严峻阻碍业主和物业应用人正常生活；

　　（四）产生群体性事宜；

　　（五）产生业主、物业应用人重大年夜伤亡事宜；

　　（六）其他严峻阻碍业主、物业应用人正常生活的隐患或者事宜。

　　第四十七条业主委员会、物业办事企业应当分别建立并妥当保管业主大年夜会与业主委员会档案以及物业办事档案，按照有关规定向房屋主管部分报送统计报表。

　　第四十八条市房屋主管部分应当加强对物业办事质量的监督检查，组织开展物业办事质量等级考察，并将考察成果向社会颁布。

业主对物业办事质量的评判是物业办事质量等级考察的重要依照。

业主对物业办事质量的评判方法，由市房屋主管部分制订。

　　区房屋主管部分应当会同街道干事处、乡（镇）人平易近当局建立物业办事企业信用档案，并向"大众,"供给查询办事。

　　第二节物业办事合同

　　第四十九条物业办事合同由业主委员会与业主大年夜会选聘的物业办事企业签订。

合同中的下列内容应当事先提交业主大年夜会会议表决经由过程，但业主大年夜会已授权业主委员会决定的除外：

（一）物业办事事项；

（二）物业办事质量及办事费用；

　　（三）物业治理区域内安稳保证事项；

　　（四）合同刻日；

　　（五）违约义务。

　　第五十条物业办事企业应当按照合同商定实施下列物业公共办事事项：

（一）物业治理区域内共用部位及共用举措措施设备的应用、治理和爱护；

（二）公共绿化的爱护；

　　（三）公共区域情形卫生的爱护；

　　（四）公共区域的秩序爱护和安稳协防；

　　（五）物业应用中对禁止行动的告诉、劝阻、申报等义务；

　　（六）物业修理、更新、改革费用的账务治理；

　　（七）物业办事档案和物业档案的保管；

　　（八）其他物业公共办事事项。

　　第五十一条通俗室庐、经济有用房和廉租房物业办事费、车辆停泊办事费实施当局指导价，其他物业的物业办事费、车辆停泊办事费实施市场调剂价。

确信和调剂物业办事费、车辆停泊办事费当局指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等情势，广泛听取看法。

　　实施当局指导价的，市物价主管部分应当会同市房屋主管部分，依照物业种类、办事内容、办事质量等级和物价指数更换情形，制订响应的基准价，确信不跨过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会颁布。

具体收费标准由业主与物