武汉市物业管理条例.docx

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武汉市物业管理条例

武汉市物业管理条例（修订草案）

第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，打造共建共治共享的社会治理格局，不断满足人民日益增长的美好生活需要，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》（国务院令第379号）、《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则。

　　第四条 市、区人民政府（含开发区、风景区管委会，下同）应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，坚持法治、德治、自治相结合，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业管理机制，持续推进“红色物业”建设，促进物业管理融入城市基层社会治理。

　　第五条 房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理。

　　民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会在业主委员会组建、换届选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。

　　规划、土地、建设、公安、城管、价格、环保、水务、工商、园林和林业等部门按照各自职责负责物业管理活动的相关监督管理工作。

　　第六条 街道党工委、乡镇党委和社区党组织应当加强对物业管理工作的领导，推进物业管理领域党的组织和党的工作全覆盖，实现党对物业管理的思想引领、组织引领、工作引领，把物业管理队伍建设成为党的工作队，发挥物业管理功能和政治引领作用。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在民政、房屋主管部门指导监督下，依法组织本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷，并将在物业管理中收集的相关信息与民政、房屋主管部门进行共享。

　　居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　物业管理应当纳入基层精神文明建设和基层党建责任制的考核内容。

　　第七条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房屋、公安、民政、城管等部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加。

　　第八条 建立党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业联动机制，全面推行居（村）民委员会和业主委员会、物业服务企业负责人交叉任职。

　　第九条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度，开展物业管理示范项目考评和从业人员培训，协助房屋主管部门做好信用信息管理。

第二章 新建物业与前期物业管理

　　第十条 物业区域的划分，根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列规定确定：

（一）物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域；但规模过大、划分为一个物业区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业区域；

（二）分期建设项目或者2个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业区域；

　　（三）已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目，可以划分为一个物业区域。

　　规划部门审查项目规划设计方案时，应当统筹考虑项目分期、配套设施设备设置对业主使用、共用的影响。

　　第十一条 开发建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前划分物业区域，报送区房屋主管部门备案，并将经备案的物业区域向物业买受人明示。

　　老旧住宅区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求老旧住宅区业主意见后，确定物业区域，并报区房屋主管部门备案。

　　第十二条 对新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房；物业服务用房属于全体业主共有，应当专门用于物业管理工作。

　　物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。

配置的物业服务用房建筑面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑物总面积的2‰，并不得少于100平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于20平方米。

　　物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立、合格的水、电等计量装置，并且具备办理不动产权属登记的条件。

　　开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

　　第十三条 新建物业内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　第十四条 住宅及同一物业区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家、省及本市相关规定，通过招投标方式选聘物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。

市房屋主管部门应当建立全市统一的物业管理招投标平台，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

　　投标人少于3个或者建筑物总面积不超过3万平方米的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　第十五条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。

　　开发建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同之日起15日内向物业所在地区房屋主管部门备案。

　　第十六条 开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约。

物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约进行书面承诺。

　　第十七条 开发建设单位应当于物业交付15日前与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

　　前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起30日内，向区房屋主管部门备案。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十八条 房屋所有权人为业主。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主。

　　业主按照《物业管理条例》（国务院令第379号）的规定享有业主权利，承担业主义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。

委托应当以书面形式提交业主委员会。

　　第十九条 一个物业区域成立一个业主大会。

符合下列条件之一，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上的；

（二）首次交付专有部分之日起满2年且交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上的；

　　（三）交付的房屋套数达到总套数50%以上的。

　　业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　专有部分面积和业主人数按照《湖北省物业服务和管理条例》第二十五条的规定确定。

　　业主身份的确定，以不动产登记簿为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第二十条 符合召开首次业主大会会议条件的，开发建设单位应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府；业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出召开业主大会会议的书面报告。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起30日内组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

　　筹备组由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、开发建设单位的代表组成，其中业主所占比例不得低于二分之一。

筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

　　民政、房屋主管部门应当加强对筹备召开首次业主大会会议的指导。

　　第二十一条 筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

　　开发建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送《湖北省物业服务和管理条例》第二十三条规定的文件资料。

召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

　　第二十二条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

　　业主大会依法成立后30日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府备案，并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。

业主大会印章根据业主大会决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

　　第二十三条 物业区域的公共收益属于全体业主共有，业主委员会应当定期公示公共收益的收支情况。

管理规约约定或者业主大会决定进行审计的，应当进行审计；业主委员会拒绝进行审计的，由街道办事处、乡镇人民政府暂停业主委员会职责，委托第三方进行审计；审计费用从公共收益中支出。

　　公共收益不得以任何个人的名义进行存储和管理，业主大会可以持备案证明向金融机构申请开立账户。

　　业主大会、业主委员会工作经费从公共收益中列支，不足部分由全体业主分摊。

　　第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；

　　（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

　　（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；

　　（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；

　　（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

　　（七）改变共有部分的用途；

　　（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

　　（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

　　（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

　　（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

　　业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

　　第二十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其在30日内召开；逾期不改正的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会会议。

　　除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

　　第二十六条 业主大会会议应当有物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加表决。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者电子投票等形式。

采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的，应当在物业区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　本市建立业主电子投票系统，为业