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估价

专业估价与非专业估价的本质区别：

1专业估价由专业人员和专业机构完成，即由具有与估价对象相关的估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的；2专业估价提供的是专业意见，即估价结果等意见不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；3专业估价具有公信力，即提供的专业意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使第三方和公众相信、认可或接受；4专业估价实行有偿服务，即向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为；5专业估价要承担法律责任，即估价师和估价机构要对其估价过程和结果负责，承担相应的法律责任。

专业房地产估价的概念

房地产估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。

专业房地产估价的完整定义则是：

房地产估价师和房地产估价机构概据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

对估价准确性问题的全面认识包括：

1即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。

2所有的评估价值都会有误差，即：

评估价值=真实价值+误差。

3不能用物理量测量的误差标准要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。

4判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。

5即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。

一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。

这是因为：

1一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可以得知，就不需要专业估价；2一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。

在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

1同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；2买者和卖者的人数众多；3买者和卖者都有进出市场的自由；4买者和卖者都有掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；6买者和卖者无串通共谋行为；7消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；8商品可转让且可发生空间位置的移动。

房地产估价的要素：

一、估价当事人（房地产估价师、房地产估价机构、估价委托人）二、估价目的三、估价对象四、估价时点五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果

一、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。

房地产估价师也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。

房地产估价机构简称估价机构，是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。

估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。

二、估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗的说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。

四、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。

五、价值类型有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值——特定价值。

六、估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。

七、估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。

在实际估价中要防止出现以下3种情况：

1滥用估价假设；2不明确估价假设；3无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设。

八、估价原则：

在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

此外，还有仅适用于某种或某些估价目的的特殊原则，例如，房地产抵押估价应当遵守的谨慎原则。

九、房地产估价的基本程序是：

1获取估价业务；2受理估价委托；3制定估价作业方案；4搜集估价所需资料；5实地查看估价对象；6分析估价对象价值；7测算估价对象价值；8判断估价对象价值；9撰写估价报告；10内部审核估价报告；11交付估价报告；12估价资料归档。

现实中对房地产估价的需要，可归纳为以下十二个方面：

一、建设用地使用权出让的需要二、房地产转让和租赁的需要三、房地产抵押贷款的需要四、房地产征收征用补偿的需要五、房地产税收的需要六、房地产损害赔偿的需要七、房地产分割的需要八、房地产保险的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产管理的需要十二、其他方面的需要

房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下7种：

1初次抵押估价2再次抵押估价3增加抵押贷款估价4抵押期间估价5转抵押估价6续贷抵押估价7处置抵押房地产估价

房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面，实践上可以概括为以下7个方面：

1独立、客观、公正；2专业胜任能力；3诚实守信；4勤勉尽责；

5保守秘密6公平竞争；7社会责任

我国现代房地产估价行业发展的几个主要方面：

一、以法律形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见六、成立了房地产估价行业自律性组织七、形成了较为完善的房地产估价理论方法体系八、形成了公平竞争的房地产估价市场九、深化和拓展了房地产估价业务十、积极开展了国际交流合作

第二章房地产及其描述

房地产是指士地以及建筑物等士地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的空间场所。

构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

建筑物、房屋、构筑物三者含义的界定是：

三者都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范围最大，包括房屋和构筑物。

房屋和构筑物是同一层次的，之间的区别主要有以下两点：

1、人们是否直接在里面进行生产或生活活动。

2、是否有门、窗、顶盖。

房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

房地产权益以房地产权利为基础，包括：

1、房地产的各种权利2、受到其他房地产权利限制的房地产权利3、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利4、房地产和额外利益或收益。

以房地产权利的种类为例，中国目前主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

房地产所有权是指房地产所有权人对自已的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

建筑容积率简称容积率，是指建设用地范围内全部建筑面积与建设用地面积的比值。

建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。

建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定除外。

在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。

自物权是对自已的物依法享有有权利。

他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。

实物和权益对价值的影响是不同的：

1、一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低2、一般的无形资产主要是权益的价值3、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

引起房地产价格上升的主要原因：

1、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良2、外部经济3、需求增加导致稀缺性增加4、通货膨胀5、房地产使用管制改变。

第三章房地产价格和价值

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

在现今社会，房地产价格通常用货币来表示。

房地产价格与一般物品的价格，既有共同点又有不同点。

它们的共同点是：

1、都是价格，用货币来表示；2、都有波动，受供求因素的影响；3、都是按质论价：

优质高价，劣质低价。

不同表现在：

1、生产成本不同2、折旧不同3、价格差异不同4、市场性质不同5、价格形成时间不同6、供求变化不同。

房地产价格的特征主要有：

1、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

2、房地产价格受区位的影响很大。

3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。

4、房地产价格形成的时间较长。

5、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

决定房地产需求量的因素：

1、该种房地产的价格水平2、消费者的收入水平3、消费者的偏好4、相关物品的价格水平5、消费者对末来的预期。

房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

形成供给有两个条件：

一是房地产开发商和拥有者愿意供给，二是房地产开发商和拥有者有能力供给。

决定房地产供给量的因素：

1、该种房地产的价格水平；2、该种房地产的开发建设成本；3、该种房地产的开发技术水平；4、房地产开发商对未来的预期

均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：

均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型：

1、全国房地产总的供求状况；2、本地区房地产总的供求状况；3、全国同类房地产的供求状况；4、本地区同类房地产的供求状况。

卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。

买价也可称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。

卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响；反之，则为非正常成交价格。

正常成交价格的形成条件有以下7个：

1、公开市场2、交易对象本身具备市场性3、众多的买者和卖者4、买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5、理性且自私的经济行为6、买者和卖者都具有完全信息7、适当的期间完成交易。

基准地价也称为城镇基准地价，是指在城填一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。

楼面地价=土地总价/总建筑面积

楼面地价、土地单价、容积率三者间的关系：

楼面地价=土地总价/总建筑面积×土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率

期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿

第四章房地产价格影响因素

对房地产价格影响因素的总认识：

1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的；3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的；4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关；5、各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的；6、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的；7、各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的；8、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。

区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

两税一费：

营业税、城市维护建设税、教育费附加。

第五章房地产估价原则

房地产估价原则主要有以下6项：

1、独立、客观、公正原则；2、合法原则；3、最高最佳使用原则；4、估价时点原则；5、替代原则；6、谨慎原则。

这些原则可以分为以下3个层次：

1、基本原则；2、普适技术性原则；3、特殊原则。

房地产估价原则的作用：

房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或相近，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个适度的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。

法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不能成为以抵押贷款为估价目的的估价对象；不得作为出资的房地产，不应作为以出资设立企业为估价目的的估价对象。

遵守合法原则应做到以下几点：

第一、在依法判定的权利类型及归属方面，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。

第二、在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据。

第三、在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

第四、在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：

1、法律上许可2、技术上可能3、经济上可行4、价值最大化。

最高最佳使用原则与合法原则的关系是：

遵守了合法原则，不一定遵守了最高最佳使用原则，必然就遵守了合法原则中对估价对象依法使用的要求；而遵守了合法原则，也并不意味着会遵守最高最佳使用原则。

收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，有助于把握最高最佳使用原则。

估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。

确立估价时点原则的意义在于：

估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。

更本质的是估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值。

不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。

替代原则应注意：

1、如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的末知价格。

2、不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

第六章市场法及其运用

市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，简要地说，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是选取一定数量、符合一守条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象的方法。

市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，1、住宅2、写字楼3、商铺4、标准厂房5、房地产开发用地

难以采用市场法估价的：

1、数量很少的房地产2、很少发生交易的房地产3、可比性很差的房地产

市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。

市场法估价一般分为4个大步骤：

1、搜集交易实例2、选取可比实例3、对可比实例的成交价格进行适当的处理4、求取比准价格

选取可比实例的数量要求：

一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个），选取的实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大。

选取可比实例的质量要求：

1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点4、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。

大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。

当两者不相同时，一般不能作为可比实例。

建立比较基准一般要做以下工作：

1、统一房地产范围2、统一付款方式3、统一价格单位

房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下3种：

1、带有债权债务的房地产2、含有非房地产成分3、房地产实物范围不同

房地产价格=带有债权债务的房地产价格—债权+债务

由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常市场价格。

交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：

1、强迫出售或强迫购买的交易2、利害关系人之间的交易3、交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易4、急于出售或急于购买的交易5、交易双方或某一方对所交易的房地产有偏听偏好的交易6、相邻房地产的合并交易7、特殊交易方式的交易8、交易税费非正常负担的交易9、受迷信影响的交易

应由卖方缴纳的税费：

营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税

应由买方缴纳的税费：

契税、补交出让金等费用

百分率法：

可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格

差额法：

可比实例成交价格+（—）交易情况修正金额=可比实例正常市场价格

正常成交价格—应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额

正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实得金额

正常成交价格=卖方实得金额/（1—应由卖方缴纳的税费比率）

正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。

房地产价格可能发生的变化有3种情况：

1、平稳2、上涨3、下跌

可比实例在其成交日期的价格×（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）=可比实例在估价时点的价格

第七章成本法及其运用

积算价格=重新购建成本—折旧

成本法简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法也被称为积算法。

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。

成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

成本法估价需要具备的条件：

一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。

在运用成本法时应注意“逼近”：

一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

成本法估价的操作步骤：

1、弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；2、测算估价对象重新购建价格；3、测算建筑物折旧；4、求取估价对象积算价格。

房地产价格构成分为7大项：

1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、销售费用5、投资得息6、销售税费7、开发利润。

土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。

取得房地产开发用地的途径：

1、通过市场购置取得2、通过征收集体土地取得3、通过征收国有土地上房屋取得。

开发成本包括：

1、勘察设计和前期工程费2、建筑安装工程费3、基础设施建设费4、公共配套设施建设费5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等6、开发期间税费。

销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的商品房或者销售已经开发完成的商品房的必要支出。

计息期：

计算投资利息的一项基础工作是要估算建设期。

建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期。

销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税费，可分为两类：

1、销售税金及附加，包括“两税一费”2、其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。

销售税费一般是指按照售价的一定比例收取。

销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费。

销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。

开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开了商期望获得的利润。

直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）

投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）

成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）

销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×销售利润率/1—销售利润率

成本法最基本的公式：

房地产价值=重新购建价格—折旧

新开发的房地产可发分为新开发的房地、新建成的建筑物和新开发的土地三种情况。

重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。

把握重新购建价格的含义，应注意下列3点：

第一、重新购建价格应当是估价时点时的价格；第二、重新购建价格应当是客观的价格；第三、建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。

求取房地产的重新购建价格有两大路径：

一是不将该房地产分为土地和建筑物两个