重庆市茶园城市副中心控制性详细规划 说明书.docx

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重庆市茶园城市副中心控制性详细规划说明书

重庆市茶园城市副中心控制性详细规划

说明书

一、背景

2005年6月至9月，市规划局和茶园新区联合组织了一次较大规模的茶园城市副中心规划设计方案国际咨询，邀请了四家国内外设计机构参与竞标。

经过专家评审，中国城市规划设计研究院的方案被评为优胜方案，本次规划以中规院方案为基础，充分吸纳其它三个方案的优点，通过对茶园城市副中心规划布局、建设规模、交通结构以及景观要素等的进一步分析研究，编制完成了《重庆茶园城市副中心城市设计》。

为了跟上茶园城市副中心日益紧迫的开发步伐，适应土地使用和有偿出让的需要，由中国城市规划设计研究院继续对该方案进行深化，编制本控制性详细规划，为城市规划主管部门提供具体规划控制与管理的依据。

二、规划依据与原则1．规划依据：

（1）、《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）

（2）、建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）（3）、《城市用地分类与规划建设用地指标》（ＧＢＪ１３７－９０）（4）、《重庆市城市总体规划2004-2020》（5）、《重庆市城市规划管理技术规定》

（6）、《重庆市茶园城市副中心规划设计方案征集专家评审意见》（7）、国家相关规范及重庆市相关地方法规。

2.规划原则：

（1）整体性原则：

紧密结合重庆城市总体发展战略，从城市功能、城市交通、城市景观等多方面整体思考，合理衔接，使茶园副中心成为东部新城的“动力核心”，并使整个新城成为城市中的有机组成部分。

（2）特色突出原则：

突出重庆地方特色，体现山城、江城风貌，保持和发扬城市山水格局，注重城市肌理的延续。

（3）可持续性原则：

规划理念应有创新，吸取国际国内新城副中心规划建设的成功经验与教训，坚持可持续发展、注重以人为本。

（4）结合自然原则：

从保护和营造生态环境的高度，尊重重庆山地城市的自然环境，在充分利用现有资源的基础上，合理分配空间，整合用地结构，确定开发建设模式并组织绿地系统，逐渐形成环境优美的生态型新城区。

（5）与城市经济相协调的原则：

规划要求高起点、高标准，同时具有经济可行性和可操作性，与功能定位与发展目标相吻合。

三、现状条件分析1.区位条件

茶园城市副中心位于重庆市南岸区境内的铜锣山东麓，坐落于规划的东部新城中茶园—鹿角组团的中心位置，向西穿过铜锣山，距离中央商务区即城市中心约9.5公里（行车距离约15公里），距离已形成的南坪城市副中心约8.7公里（行车距离约11公里）。

茶园副中心在重庆市六个城市副中心中位置最靠东的。

2.自然要素

区内为浅丘地貌，山丘台地脉络清晰，主要形成三条脊线。

基地地形总体呈现出西高东低的态势，西侧是铜锣山的余脉，另外还有两座南北走向的小山。

“川”字形的山体把场地分为两条谷地和一块台地。

苦溪河及其支流从基地内穿过，平时水流较小（通过拦坝可扩大水面），两条河流向北汇入长江。

基地植被条件良好，尤其是几座山体和河谷地带，植被繁茂，环境优美。

3.景观条件

场地山水环境优越，远处有铜锣山和明月山作为背景，近景有樵坪山郊野公园。

基地内有两条河流从中穿过，形成滨河景观线，沟谷地带是重要的开放空间。

茶园工业园管委会大楼是现状重要的地标性建筑。

现状范围内有三条较为明确的景观视廊，一条是两个山体之间，另一条是对着远处的铜锣山，第三条是东部小山体对着苦溪河。

4.交通条件

基地紧挨着城市内环线，建立了茶园副中心与老城区的快捷联系，世纪大道在基地内路段已建成通车。

总的来说，片区与老城区联系程度还比较低，可达行较差，随着南山隧道和慈母山隧道的开通，将得到较大改善。

5.场地建设条件综合评价

基地南部为先期开发的工业园，目前建设已经形成规模，吸引了TCL、美的、雅格尔等著名企业集团落户，为城市的拓展建设提供了产业支撑。

茶园工业区先期完善的基础设施，为茶园副中心的建设打下了坚实的基础。

基地内部的道路骨架建设已经陆续展开，周边几个住宅区建设也在筹备之中，配套服务设施也将陆续上马。

四、规划方案简述1.东部新城总体概念

方案在构思初期，立足总体规划，在宏观层面上，通过对东部新城的功能组织结构分析、交通组织结构分析、空间形态分析，确定了茶园城市副中心的性质及规模、完善了与城市的交通组织结构、综合考虑了三者的空间形态关系，通过茶园城市副中心的设计来强化该区域的整体结构。

总体布局结构：

东部新城在铜锣山与明月山之间的平行谷地中纵向生长，城市形态呈现出蜿蜒在两山之间的“双脉共荣、城园相对、轴向拓展、多中心多组团”的布局结构。

功能布局结构：

东部新城是带形的多中心、多组团城市，形成五个功能中心，由北往南分别是鱼嘴产业服务中心、市级会展中心、东部新城综合中心（茶园副中心）、产业服务中心和界石物流中心。

组团内部是片层结构，居住用地、商业等服务设施用地、产业用地及山体绿带呈“三明治式”层片布局。

交通组织结构：

合理组织带状城市的交通，构建纵向、轴带型的交通结构，加强南北各个组团之间的交通联系。

南北向形成1条快速路、1条客运走廊（设置公交、轨道交通和BRT系统）、1条货运交通干道和2条小汽车交通干道，南北向交通快慢分离、客货分离、小汽车公交分离、长短途车流分离。

东西向交通加强联络。

绿地景观结构：

重庆都市区的大小山脉呈现出“川”字形的山地形态，东部新城也是如此，所

以东部新城的绿地系统顺应这种形态，强调竖向的联系，樵坪山郊野公园、广阳岛风景区、铁山坪郊野公园形成一条贯串整个东部新城的生态带。

每个组团利用内部的山体、河流形成组团的绿地景观廊道。

同时，加强组团与相对应的公园及两条山脉之间的横向沟通。

2.茶园城市副中心设计构思与创意

茶园副中心的总体设计理念可以概括为“治山——理水——营城——宜人”。

（1）治山——城中有山

从大的格局来看，重庆是一座山城。

重庆城区建造在山丘纵横、沟壑交错的两江台地上，“山上有城，城中有山”。

建成区分布在高低错落的丘陵地带，“山”是重庆城市的载体，又是城市的有机组成部分。

茶园城市副中心位于铜锣山和明月山两条大山脉之间，两大山是副中心的大背景，基地里有两小山。

规划加强副中心与两大山之间的网络联系，留出多条视线通廊，实现可见性，以背景山为屏；规划保留两座小山作为副中心的主题公园，实现可达性和可用性，空间的连续性。

（2）理水——水边建城

重庆既是“山城”，又是“江城”。

长江和嘉陵江在市区蜿蜒穿过，“城中有江，江边建城”，建成区沿江绵延百里。

“江”是重庆的交通动脉之一，也是城市的主要水源，成为城市结构重要组成部分。

苦溪河及其支流从副中心外围流过，两条河流是茶园地区起源和发展的源泉。

副中心临水而建，并通过一切可能的设计手法使水景向基地内部渗透，形成以水为主题的开放空间，结合水组织活动，使城市空间因为水的存在而变得灵动。

（3）营城——功能斑块

东部新城是带形轴向生长的城市，呈片层结构。

茶园城市副中心延续这种布局结构。

南北向的世纪大道是东部新城轴向发展的纽带，是新城的景观轴线和观光通道。

副中心以世纪大道为空间组织的重要元素，轴向布置各功能空间，成为世纪大道最重要的功能密集区和景观密集区。

副中心功能结构也为片层，东西两侧是低层住宅，往中间则是山体、绿地，正中间是商业、商务和混合使用。

（4）宜人——以人为本

茶园副中心以建设“宜居”的绿色城市为目标，规划建构多重城市网络，营造社会、经济、自然协调发展，生态良性循环的人居环境。

五、用地规划1.用地布局

茶园副中心的土地使用主要考虑综合服务功能，兼顾必要的商务办公、休闲娱乐与产业服务等职能，总体上形成南北两个功能中心——南部的综合服务中心和北部的金融商务中心。

并大致分为四个功能分区——混合使用区、行政办公区、休闲娱乐区和配套居住区。

南部综合服务中心：

位于基地南面开阔地段，现状开发区管委会大厦北部，通江大道西侧。

承担茶园中心区起步建设的综合服务职能，同时，该核心与基地东侧的苦溪河支流的绿地开敞空间形成“核敞相依”的空间形式。

北部金融商贸中心：

位于基地北部，通江大道西侧。

是中心区未来的主核心，负担着全区、整个新城、乃至整个城市的商贸、商务、金融、商业等服务职能。

该核心将基地西北侧的苦溪河支流水系引入其中，成为城市中形象鲜明，独一无二的核心空间。

规划通过过街平台将这一中心与东部正在建设的“同景国际新城”住宅区的综合服务中心有机衔接，起到相互促进作用。

混合使用区：

混合使用区是中心区土地使用的功能主体，主要安排在通江大道的东西两侧，以高强度的土地使用开发和设施功能混合为主要特征，包括、商业居住混合、商业办公混合、办公居住混合等多种方式。

这与现代城市中心区土地使用的模糊性、复杂性与不确定性等特点相一致，符合中心区的土地使用的设施兼容和集约高效的资源配置要求，体现服务综合性和使用的市场灵活性。

行政办公区：

行政办公区主要结合南岸区政府的搬迁，考虑安排在基地北部，西部山体的山麓地带。

该区域综合考虑行政办公区的景观和功能要求，将城市广场、湖面以及良好的环境与办公区的安排有机结合，同时，在土地使用上，尽量避免占用经济价值高的地段。

休闲娱乐区：

休闲娱乐区与城市绿地系统、开敞空间系统相结合，成网络状分布于茶园中心区之中，充分考虑到人们的活动规律和服务的均好性，以及服务半径的合理性。

配套居住区：

配套居住区主要安排在混合使用区两侧，靠近规划的山体城市公园，保持良好的居住环境。

同时，与周边外围的居住区形成设施与环境共享的格局。

（规划用地构成表）

用地分类用地面积（公顷）

比例（％）

1行政办公用地%2写字楼用地%3商业设施用地%4酒店用地%5文化娱乐用地%6居住用地%7医院用地%8混合使用%9道路广场用地

%10绿地%11水面%12

其他用地%合计

234

%

2.土地细分

为了与土地开发出让以及建设的具体条件相适应，规划充分考虑了功能布局的同时，对土地进行了土地细分。

土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，结合道路系统和地形处理将茶园城市副中心中的可出让的用地细分出来。

其它地段统一由政府作为环境设施建设或进行公共配套设施建设，可采用一级开发方式提前建设，其建设成本可按比例分摊入周边细分地块中以获取增值地价。

细分地块可向社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个控制管理系统。

茶园城市副中心细分地块以1公顷为基本单位，结合道路与地形改造等条件有所变化。

沿通江大道两侧的高强度开发的商务开发和商业开发地块适当划小，一些城市级的大型公共服务设施所占地块相应划大。

控规细分后的地块基本为最小出让地块，最小出让地块可以合并，但合并后的建设必须满足与周边地段的系统联系，如公共空间、步行系统后退红线等要求。

最小出让地块原则上应作为作为最小出让单位，保证与今后的土地使用权一致而成为产权地块，不允许再细分。

如果需要细分应该依照法定的程序进行控制详细规划的局部调整，就可行性与必要性进行相关论证，并从新核算规划控制指标。

（最小细分地块一览表）

分区最小出让地块

A区A0-1A-2A-1A-2A-1A-2A-2A09-3A-3A-4A-1A-2AA-4A-1A-2A-3A-4A-1A0-2A20-4A20-5A20-7

3.公共服务设施

规划在项目安排上考虑各个核心片区、功能区的要求，并有一定程度的混合使用措施。

南部综合服务中心主要安排的建设项目有产业服务中心、酒店、文化娱乐中心、浮岛游乐园等项目。

在北部金融商贸中心安排商务中心、证券中心、信息中心、电视媒体中心、创业展示中心、市民中心、ShoppingMall等项目。

混合使用区主要安排有创业大厦、SOHU公寓办公楼、商住楼等项目。

行政办公区安排有政府大楼及其配套设施、会议中心、相关政府职能部门办公楼等项目。

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