我市房地产发展情况调研报告.docx

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我市房地产发展情况调研报告

　　我市房地产发展情况调研报告

　　我市房地产发展情况调研报告

　　一、前言

　　20xx年春节后，金融危机寒意正浓，××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷，各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。

至20xx年末，有关房地产调控的政策仍在不断推出，火热的房地产市场正出现微妙变化。

　　盘点20xx年，可以用三个关键词来描绘××房地产业发展图谱调整、回暖、火爆。

与此同时，房价涨幅过快的问题也随之显现，房地产开发投资和新开工量仍显不足，市场供给整体偏紧，房地产金融贷款集中度偏高等问题应引起关注。

　　二、20xx年房地产调控政策回眸

（一）年初贯彻房地产优惠政策刺激房市。

20xx年末××市政府相关部门根据中央精神，及时出台《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》。

其核心内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。

20xx年1月3日，四大国有银行宣布，只要20xx年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

2月10日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折优惠利率的实施细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。

（二）年中加大土地供给，整顿市场秩序。

进入第二季度，楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继20xx年之后的新一轮购地高潮。

××市政府采取了加大土地供应，平衡土地供求的措施，6月1日，市发改、规划、建设、国土、房管、人防六部门联合发布了《关于促进房地产项目开工建设的措施》（扬政房〔20xx〕58号）。

新措施具体内容包括一是全面梳理分析市区未开工土地情况；二是充分用好土地政策，切实减轻企业负担；三是调整建设规费和人防费的收取时间；四是建立审批会商机制，提高办事效率；五是鼓励地下空间的开发利用和节能环保材料的应用；六是及时向企业通报市场运行情况。

5月11日、13日，国土资源部分别发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔20xx〕56号）、《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编当年及20xx-20xx年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土网地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自20xx年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

　　（三）年末防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。

11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（20xx年本增补本）》和《禁止用地项目目录（20xx年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。

此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。

12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。

国办发〔20xx〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。

政府调控房市采取了平稳的步骤。

12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。

为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，坚持增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。

重点是在保持政策连续性和稳定性我市房地产发展情况调研报告第2页的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

12月17日，财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地网出让收支管理的通知》（财综〔20xx〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

　　三、20xx年我市房地产发展现状

（一）房地产开发投资低位徘徊上行。

20xx年，××房地产开发投资129.5亿元，同比下降5.9%，较当年最低点回升9.1个百分点，比前三季度提高了4.2个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度提高了2.2个百分点。

　　图1

　　市区共完成房地产开发投资68.2亿元，同比下降16.8%，占全市房地产开发总量的59.0%；四县（市）共完成开发投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开发总量的41.0%。

投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。

　　20xx年××市及县（市、区）房地产开发投资情况

　　房地产开发投资完成额（万元）

　　同比增长（%）

　　××市

　　1295292

　　-5.9

　　市区

　　681550

　　-16.8

　　广陵区

　　90922

　　-25.1

　　邗江区

　　310264

　　-6.5

　　维扬区

　　169321

　　-7.4

　　开发区

　　111043

　　-16.6

　　县（市）

　　613743

　　10.1

　　宝应县

　　137024

　　7.9

　　仪征市

　　82771

　　-19.4

　　高邮市

　　85222

　　-7.7

　　江都市

　　308725

　　40.8

　　从房地产投资构成情况看，20xx年，商品住宅完成投资106.3亿元，同比下降2.3%；办公楼完成投资1.8亿元，同比下降43.0%；商业营业用房完成投资额14.8亿元，同比下降19.3%；其他用房完成投资额6.6亿元，同比下降10.1%。

商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投资比重同比略有提高（见下表）。

　　20xx年××房地产开发投资结构表

　　投资额（亿元）

　　占开发投资比重（%）

　　比重同比增减（%）

　　房地产开发投资

　　129.5

　　—

　　—

　　其中商品住宅

　　106.3

　　82.1

　　3.1

　　办公楼

　　1.8

　　1.4

　　-0.9

　　商业营业用房

　　14.8

　　11.4

　　-1.9

　　其他用房

　　6.6

　　5.1

　　-0.2

（二）房地产建设规模“二升一降”。

随着××市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。

　　20xx年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%；其中住宅面积1055.1万平方米，同比增长10.8%；办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%；商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。

　　商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%；其中住宅面积434.3万平方米，同比增长25.5%；办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%；商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。

　　商品房新开工面积494.1万平方米，同比下降11.6%；其中住宅面积391.9万平方米，同比下降13.0%；办公楼7.5万平方米，同比下降39.7%；商业营业用房63.0万平方米，同比下降1.7%。

　　20xx年××商品房开发建设情况如图2所示

　　图2

　　（三）新政助20xx年商品房销售增势强劲。

4月份市场回暖以来，市场交易呈现持续火爆局面，各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。

20xx年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。

其中，住宅销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%；办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%；商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。

商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%；其中住宅销售额198.6亿元，同比增长120.2%；办公楼销售额3.6亿元，同比下降5.5%；商业营业用房销售额22.4亿元，同比增长51.1%。

　　图3

　　（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。

随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。

20xx年，全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，其中本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%；上年末结余资金为19.1亿元。

到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。

20xx年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.5倍，高于20xx年同期1.3倍的水平。

再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，20xx年，全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。

资金来源的稳定充裕为开发投资再度提速提供了有力保障，特别是从资金结构来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快，所占比重不断提高，反映出当前大部分房地产开发企业利用销售收入进行循环投资的良好态势，资金流转顺利有望进一步提升企业开发信心，进而促进全市房地产开发投资再度提速。

　　20xx年××房地产到位资金结构情况如图4所示

　　图4

　　（五）土地市场价量齐增。

20xx年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。

市区全年出让土地125宗，其中招拍挂土地102宗，较20xx年分别增加13宗、26宗。

土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。

土地成交均价大幅上涨，20xx年土地成交均价1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅达32.11%。

外资成交土地大幅减少，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下降55.17%、51.86%（详见图5、图6）。

　　图5市区出让土地面积情况图6市区土地成交价款

　　四、房地产新政对20xx年市场影响的分析

（一）房地产新政累积效应得到进一步显现。

20xx年四季度以来，我市根据中央精神及时出台了有效的房地产新政，各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，前后共出台四项楼市新政，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。

这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资