常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则教学提纲.docx

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常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则教学提纲

附件：

常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。

第三条拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。

第四条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。

成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。

非住宅分为营业用房和非营业用房两类。

营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。

第六条市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。

具体划分参见附件一、附件二。

第七条拆迁估价以市场比较法为基础。

一般被拆迁房屋适用基准价格修正方式估价，其基本公式为：

被拆迁房屋估价价格

为基准价格，对住宅是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格，营业用房是路线基准价格；

为市场比较修正综合系数。

对其它较为特殊的被拆迁房屋可采用其它市场化估价方法估价。

第八条基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。

住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。

非住宅的基准价格以市场比较法为主，结合收益还原法、成本法等方法测算得出。

第九条拆迁估价的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二章住宅拆迁估价

第十条成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为：

1．确定估价基准。

一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。

“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

2．测算基准价格。

采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。

测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。

其计算公式为：

标准房屋比准价格=可比实例价格××××

标准房屋基准价格=（n为可比实例数，n≥3）

标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。

—交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。

—交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

—实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

—区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

3．确定估价价格。

各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。

其计算公式为：

被拆迁房屋估价价格=标准房屋基准价格×××F

Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

F—楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整。

成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。

第十一条非成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为：

1．确定估价基准。

一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。

“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

2．测算基准价格。

采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。

测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。

其计算公式为：

标准房屋比准价格=可比实例价格××××

标准房屋基准价格=（n为可比实例数，n≥3）

标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。

—交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。

—交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

—实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

—区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

3．确定估价价格。

各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。

其计算公式为：

被拆迁房屋估价价格=标准房屋基准价格×××

Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

─非成套综合修正系数0.98。

第十二条阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。

阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。

无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。

第三章非住宅拆迁估价

第十三条非住宅中的营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为：

1．明确区位路线。

被拆迁营业用房的区位路线参见附件二。

2．确定基准价格。

被拆迁营业用房的路线基准价格参见附件二。

3．确定估价价格。

各被拆迁房屋分别与确定路线基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。

“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

其计算公式为：

被拆迁房屋估价价格=路线基准价格××

—时间因素修正系数。

该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

—实体因素修正系数，系数确定参见附件七。

营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。

第十四条非住宅中的非营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为：

1．明确区位。

被拆迁非住宅非营业用房区位参见附件一。

2．确定基准价格。

被拆迁非住宅非营业用房基准价格参见附件三。

3．确定估价价格。

各被拆迁房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。

其计算公式为：

被拆迁房屋估价价格=区位基准价格×××

—时间因素修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。

—实体因素修正系数，系数确定参见附件八。

—区位因素修正系数，系数确定参见附件八。

第四章其它拆迁估价

第十五条获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其路线基准价增加5%。

第十六条土地性质为出让的营业用房，其路线基准价增加30%；土地性质为出让的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。

第十七条被拆迁底层营业用房距离高价街在0-15m（含15m）的，其路线基准价增加15%；距离高价街在15-30m（含30m）的，其路线基准价增加10%；距离高价街在30-50m（含50m）的，其路线基准价增加5%；距离高价街在50m（不含50m）的，其路线基准价不再增加。

低价街修正后的路线基准价不高于高价街的路线基准价。

被拆迁底层营业用房两面临街（两面以上临街，按两面临街计算）的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其路线基准价增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其路线基准价增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其路线基准价增加15%。

被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。

第十八条取得工商营业执照并作为营业用房使用一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：

（1）1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照土地使用权为划拨的营业用房估价。

（2）1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按以下公式计算：

估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1-营业年限权重）

营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）/（拆迁年份-基准年份1990）

第十九条采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。

房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

应按照《房地产估价规范》的相关要求进行收益法估价。

第二十条采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件十二、十三。

房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。

房屋建筑设备应单独计算折旧。

第二十一条国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被拆迁房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：

“地大于房”的土地面积×土地区位基准价格（单价）

土地区位基准价格（单价）参见附件九。

第二十二条未超过批准期限的临时建筑应按成本法估价其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第二十三条凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

第二十四条拆迁估价中，室内装饰装修部分为独立的专项性质估价作业。

测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视估价具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。

第五章附则

第二十五条本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。

第二十六条武进区、新北区区位基准价格、路线基准价格由区建设、物价、房管、国土等部门参照本细则拟定并报市建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。

各辖市可参照本细则，结合本地实际情况制定具体细则。

附件一：

住宅和非营业用房区位划分表

（一）市区（天宁、钟楼区）区位划分

区位等级

范围

一类

西横街－东横街－博爱路－椿庭桥－红梅路－元丰桥－琢初桥－弋桥－市河－南市河－运河－怀德桥－怀德北路－西横街

二类

一类以外，芦墅路－关河西路－关河中路－关河东路－小东门桥－关河（护城河）－延陵中路－桃园路－和平北路－同济桥－劳动西路－怀德北路—常春弄－南运桥－西仓街－运河－宣家弄－芦墅路

三类

二类以外，长江中路－铁路－通江南路－飞龙东路－丽华北路－光华路－兰陵北路－迎宾路－清南路－白荡河—长江中路