房地产经纪人理论与实务.docx

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房地产经纪人理论与实务

房地产经纪人理论与实务

第一节经纪人概述

一、经纪人概念

（一）经纪业

“经纪”表示一种营业或职业性的行为，是以提取佣金为经营特点来为交易两边提供中介效劳的。

经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业，其中经纪人是实施经纪行为的主体。

经纪业的活动范围较广，涉及各行各业，各个区域，但政府对有些操纵专营的特殊行业经纪活动，进行专业经营限制，如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。

（二）经纪人

经纪人是指在商品互换市场中专门从事为生意两边介绍交易等中介效劳活动，以获取佣金的中间商。

它要紧包括3个方面的含义；

一是经纪人是以生意两边为效劳对象的；

二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用，不能成为商品生意任何一方的当事人，也无权签定其生意合同，其效劳活动是在充分尊重生意双主权益的基础上进行的；

三是经纪人以收取必然报酬为中介效劳活动的目的；

经纪人是商品生产和商品互换进展到一按时期的产物。

经纪是一种中介效劳活动，从产业结构来讲是属于第三产业，从法律角度来看，是既可属于商法，又能够属于民法的法律行为。

经纪人的一样职能要紧包括信息效劳、中介效劳和代理效劳三个方面。

（三）经纪人的特点

经纪人具有与其他行业不同的特性，其要紧特点有：

一、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动效劳。

二、经纪人以信息为资本，不占有生意的商品，不必支付贷款，也无

须承担商品交易的经济风险责任。

3、开放性与适应性。

开放性是指经纪人的行为具有较大的自由度；

适应性是指经纪人的行为要能适应各类环境、不同业务和不同客

户的需要。

4、经纪人能够是公民也能够是经济组织。

五、经纪人依照不同情形能够分为几种类型：

按职业特点可分为专业

经纪人和兼职经纪人；按行业不同能够分为假设干不同经纪人；按

素养可分为一样经纪人和专家型经纪人。

（四）经纪人在中介效劳活动中不同效劳的区别

经纪人在从事中介效劳活动中的居间效劳、代理效劳、咨询效劳等，都有其一起的地方，但由于各自从事的具体业务关系不同，而且依照不同业务签定不同的合同，其法律关系、权利和义务也不所不同。

一、代理效劳与居间效劳

依照《民法通那么》第64条，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。

委托代理人依照被代理人的委托行使代理权，从事中介效劳活动的代理人一样为委托代理人。

我国一些经纪治理规定，将代理人也列入经纪活动经营范围，但代理人与经纪人在法律关系上有明显区别，依照委托代理合同与经纪（居间）合同的法律关系，对委托代理人与（居间）人的要紧特点进行区别比较。

（1）代理人以委托人的名义，在委托人授权范围内进行代理活动，

由此产生的法律后果由委托人承担；而经纪（居间）人那么是处

于独立地位，以自己的名义来从事经纪活动，其法律后果由自

己承担。

（2）代理人在交易活动中，代表委托人（买方或卖方）与第三人（买方或卖方）发生直接生意关系，而经纪（居间）人在其经纪活动中，必需由生意两边发生直接关系，进行交易。

（3）代理人在交易活动中向第三人地理表达自己的意志，有必然权利操纵商品的价钱及销售条件等，并可代理委托人签定交易合同；而经纪（居间）人那么向交易两边表达的是生意两边的意志，无权操纵商品价钱及销售条件，也无资格签定交易合同。

（4）代理人只行使委托人委托的权利和义务，对第三人不具有任何权利和义务；而经纪（居间）人那么独立对当事人两边负有一样权利与义务，但无权替交易两边的任何一方行使权利。

（5）代理人的效劳范围较经纪人要窄，代理人同委托人之间是一种较固定的、持续性的关系，代理人只能为必然的委托人进媒介行为，而不能为其他人进行；经纪（居间）人那么同交易两边之间没有固定的持续性关系，能够依照自己的意志为其他人从事中介效劳活动。

（6）代理人只能向委托人索取报酬，在获取效劳报酬上，有较大的弹性，代理人能够与委托人商量，依照代理完成量的程度及结果决定报酬数额，经纪（居间）人那么可同时向交易两边或任何一方索取报酬，收费标准一样按政府有关规定或行业老例收取，有必然的限度，而且交易完成后才能收取报酬，不然只能收取本钱费。

二、咨询效劳与经纪（居间）效劳

中介效劳活动包括咨询效劳和经纪（居间）效劳。

咨询效劳的内容包括政策、法规、信息咨询、市场调查、市场预测、投资分析、可行性研究、项目策划、营销策划等活动，专业性要求较高，经纪（居间）效劳中也包括有必然的咨询效劳内容，但经纪（居间）活动中不包括咨询效劳活动。

在我国的一些经纪人治理规定中，将咨询效劳也列入经纪活动，但实质上有必然的区别。

依照委托咨询合同与经纪（居间）合同的法律关系，对二者进行区别比较：

（1）咨询委托人在法律关系上只涉及委托人，直接独立对委托人先

使自己的权利和义务，不存在交易中的第三人；而经纪（居间）

人或代理人都会涉及到第三人。

（2）咨询委托人在其经济活动中，向委托人直接提供自己的劳动产品；而经纪（居间）人在其经济活动中那么是去促成生意两边完成交易而提供居间效劳。

（3）咨询委托人向委托人收取的是咨询效劳费；而经纪（居间）人收取是中介费。

咨询委托人依照合同向委托人提供真实靠得住的信息，或回答正确的咨询意见，或提供咨询报告书后，不管这些信息、意见或报告结论对委托人是不是适用，都不阻碍委托人取得报酬；尽管经纪（居间）人也给交易两边提供信息或估价等咨询效劳，但如果是只是为促成交易而提供一样性市场信息，要等到交易两边订约成功后，经纪（居间）合同才告成立为依据，经纪（居间）人材能取得佣金。

不然只能收取本钱费。

二、房地产经纪人

（一）房地产中介效劳

狭义的房地产中介效劳，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需两边公平交易、增进房地产交易形成为目的而进行房地产租售的经纪活动、委托代理精力或价钱评估等。

广义的房地产中介效劳，那么覆盖房地产投资、经营治理、流通消费的各个环节和方方面面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介效劳。

房地产中介效劳，包括房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、律师、仲裁、投资监理、贷款监理、工程监理、物业治理等。

房地产中介效劳与房地产开发、交易活动同属于房地产经营的范围，都是房地产经济运行进程中不可缺少的环节。

可是，我国房地产中介效劳业务开展较晚，现时期也只是方才起步。

依照《城市房地产治理法》的规定，目前我国房地产中介效劳要紧表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介效劳作了狭义的明白得。

（二）房地产经纪人概念

《深圳经济特区房地产行业治理条例》中，明确“房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

”

（三）房地产经纪行业特点

由于房地产属于特殊的超高级商品，使房地产经纪行业具有区别于其他经纪行业的特点：

一、政策性强

房地产业受政策阻碍比较大。

政府对房地产业采取相关的政策与方法，并通过制订一系列法律、法规阻碍和操纵房地产业，以保证房地产业健康、直辖市进展，为人民安居乐业和国民经济的进展提供物质的相关的保障。

政府对房地产经纪行业的治理也有相应的规定。

房地产经纪人要有较强的政策意识，时刻关注各类政策的转变，以便顺应形势，进行相关的调整。

二、专业性强

由于房地产涉及面广，相关法律性、经济性、利用性、技术性都要高于一样商品，凡从事房地产经纪行业的经纪人要求具有必然专业基础知识和较强的能力。

3、地域性强

由于房地产是不动产，其地域的固定性已决定了房地产交易方式不同于其他商品，一样来讲，不管是买方仍是卖方，都与其交易物所在地域有着必然的联系，而经纪人也只以在本地从事经纪活动，国内各省市睥经纪人治理规定都明确规定，在本地申报房地产经纪人执业资格的公民必需是具有本地常住户口的居民。

4、标的物价值高

不动产的交易，除零散租赁之外，每一笔交易的成交额都是巨款，而从事房地产行业的经纪人，其佣金收入也相对较高。

五、从业人员人员职业道德要求高

房地产不可是高级商品，而且社会涉及面广，阻碍大，房地产经纪人的职业道德品质高低直接阻碍到其行业和经纪人的进展，因此从事房地产的经纪人要具有良好的职业道德。

六、工作时刻弹性大

由于房地产交易两边有很多是个人一辈子意，往往选择业余时刻洽谈业务，房地产经纪人也要相应的将就客户的时刻。

7、成交难度大

由于房地产是超高级商品，同时购房地产关于中国的大多数消费者来讲，是人一辈子中的一件大事，有很多的人或许一生只有这么一次，而且所购买的衡宇可能永久会伴随消费者一生。

因此消费者在选择衡宇、价钱、购买备件等方面需要反复慎重的比较和考虑，再加上目前国内大多数房地产经营者和消费者对经纪行业的熟悉不足，受传统观念阻碍较深，商品经济意识淡薄，常常发生生意两边见面后，抛弃经纪人而直接成交的现象。

这就需要房地产经纪人既要有耐性说服客户，又要注意爱惜自己的合法权益。

八、受宏观因素、区域因素、市场因素阻碍较大

由于房地产交易涉及金额大，其市场的供需转变受政治性、政策性、经济性等宏观因素的阻碍较大。

如某地域的房地产市场一旦受到政府形势的阻碍，或中央地址某些政策的阻碍和本地社会经济进展的阻碍，房地产经纪行业的经营状况也将伴随这些转变显现时期性的兴衰，一样来讲商品经济越发达的地域和经济进展速度越快，房地产经纪市场越活跃。

九、行业竞争大，淘汰率高

由于房地产经纪资金投入低，佣金收入高，从事房地产经纪行业的人员和机构在市场成熟的地域也相应增多，而致使竞争猛烈。

由于专长性强，操作难度大，从业人员人员及机构的淘汰率比较高。

（四）目前我国房地产经纪人的类型

由于各省市房地产市场进展水平不同，房地产经纪人类型的划分也有不同，但一样来讲大致划分如下：

一、按职业划分

房地产经纪人按职业划分，有专业房地产经纪人和兼职房地产经纪人。

这两种经纪人只要效劳于政府批准成立的房地产经济机构，或经本地政府有关部门批准予诺成立持照经营的，都是合法的，不然为非法经营。

深圳市只许诺经纪人在一家经纪机构执业，不能兼职和跨机构执业。

二、按素养划分

房地产经纪人按素养划分，可分为一样房地产经纪人，专家型房地产经纪人。

前者要紧从事二级市场和三级市场的房地产生意、租赁和市场信息咨询；专家型经纪人由于具有较高文化水平、专业水准和丰硕的市场体会，能够充当专业顾问，其专业活动能够贯穿整个房地产市场。

一样来讲，要紧从事房地产一级市场和二级市场的市场研究、投资分析、决策建议、土地转让、项目转让、合作开发、项目策划、计划设计建议、项目融资、营销策划、工程代理、销售代理、三级市场的房地产整盘收购，转让租赁、项目改造等方面的咨询和经纪活动。

（五）房地产经纪人作用

随着商品经济的进展，生产社会化和社会分工专业化的程度愈来愈高，房地产经纪作为一个专业性较强的行业，在房地产市场流通的动作中起到了较为重要的作用。

一、增进房地产市场流通

房地产经纪人把涉及面较广的繁杂事务集中到专门的工作中来完成，对房地产交易两边来讲，省时省事，便于促成交易。

另一方面由于房地产经纪人运用其专业手腕提高了市场交易动作的效率，加速了市场流通和资金周转，增进了市场的繁荣。

二、传播房地产知识和政策法规

房地产经纪人在经纪活动的交往中，必然不断运用自己的专业知识向交易两边传播有关的房地产知识和政策、法规和相关的法律知识，从而有效地标准和培育了房地产市场的进展。

3、传递房地产市场信息

房地产经纪人在动作进程中，随时不断搜集、处置、反馈和传播房地产市场信息，为政府决策，房地产投资商，房地产经营企业，建筑计划、设计院、建材市场、广告商、消费者等等，及时提供了丰硕的房地产市场信息，并为政府及社会各界普遍利用，尤其是在反映房地产市场供需转变和消费趋势方面，有效地调剂房地产市场供需关系和产品结构。

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