河北香河帝品御居住宅项目施工精细管理作业指导书.docx
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河北香河帝品御居住宅项目施工精细管理作业指导书
河北香河帝品御居住宅项目
施工精细管理
工
程
作
业
指
导
书
河北万特房地产开发有限公司
项目工程部2014
年3月1日
1、项目概况5
1.1序言5
1.2项目概况5
1.3项目规划5
1.4工程及工程管理重点和难点6
2、工程部管理架构及主要岗位描述6
2.1部门主要工作内容6
2.2组织架构图7
2.3主要岗位职责7
3、项目发展计划9
4、项目总控制进度计划9
4.1项目施工管理流程9
4.2项目总控制计划9
4.3项目控制计划关键节点（一期）9
5、施工单位和监理公司组织方案10
5.1总承包商组织方案10
5.2监理公司组织方案10
5.3甲方直接分包工程组织方案10
6、材料设备供应方案11
上述甲分包工程的招标、考察工作由工程部负责组织，乙供材料应按合同规定的品牌由项目部负责招标和考察的组织工作，材料进场报审封样。
12
7、项目进度计划保证措施12
7.1项目进度计划关键节点12
7.2甲方进度计划编制13
7.3总包施工进度计划审核13
7.4施工过程中施工进度计划审核13
7.5总包施工协调管理14
7.6奖惩机制14
7.7甲分包施工进度计划控制14
7.8甲方计划内部协调14
7.9总包计划控制15
7.10现场交通情况15
7.11民扰情况15
7.12外协工作15
8、项目质量保证措施15
8.1图纸审查制度15
8.2施工单位质量保证体系16
8.3监理公司职责16
8.4设备材料进场验收制度16
8.5样板制度17
8.6帝品御居住宅项目质量管理要点17
8.7技术方案先行制度18
8.8质量通病处理19
8.9日常质量管理19
8.10设计协调问题19
8.11质量事故处理19
8.12外线施工设计和管理19
8.13入住前质量检查和维修20
9、项目成本控制措施20
9.1项目成本控制目标20
9.2项目成本控制措施21
10、安全文明施工管理22
10.1施工现场CI标识系统22
10.2施工过程管理24
11成品保护措施25
12信息协调管理25
12.1工程部印章管理25
12.2邮件管理26
12.3文件管理26
12.4会议制度28
13设计协调与管理29
13.1实施方案阶段29
13.2施工图设计阶段30
13.3施工阶段30
附图：
帝品御居住宅项目总平面图帝品
附件：
御居住宅项目工程总控制计划
1、项目概I
况~
1.1序言
建设单位：
河北万特房地产开发有限公司
设计单位：
天津中怡建筑规划设计有限公司
监理单位：
廊坊市瑞池工程建设监理有限公司
总承包单位：
龙元建设集团股份有限公司
1.2项目概况
帝品御居住宅项目工程用地位于香河县西南部，紧邻中心城区。
靠近香
河县主要交通一一武香线及秀水街，同时毗邻规划中的迎宾道，总用地面积
10.75公顷，总建筑面积地上221617.9mf,地下5979.79m2。
帝品御居住宅项目小区由1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、6#楼、8#楼、10#
楼为26层高层住宅；5#楼、7#楼、11#楼为18层高层住宅；配套公建部分包括北面住宅商业1#—4#商业、体育会所、幼儿园及公建组成。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构，基础为CFG砼灌注桩。
配套公建、体育会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业用
房、幼儿园考虑基础为钢筋混凝土扩展基础。
1.3项目规划
帝品御居住宅项目工程分三期开发，一期工程包括1#~3#住宅楼，临街商
业；二期工程包括4#~7#住宅楼及会所等；三期8#~11#住宅楼及配套公建。
一期工程开工时间为2014年3月1日，计划于2014年月日主体结构完成，预计工程竣工验收在2014年月日。
目前正在落实厂区“三通一平”、厂区规划和分包单位选择工作。
二、三期工程施工随工程进度逐步开展。
2008年11月日开盘销售
1.4工程及工程管理重点和难点
根据帝品御居住宅项目项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：
1、坐标放线与主体建筑轴线的关系。
2、桩位偏差及承台处理。
3、地下室防水及外墙防水处理。
4、剪力墙、梁、柱、楼板配筋的正确性和截面尺寸符合设计要求。
5、砼强度符合设计要求。
6现浇楼板负筋位置正确性的保障。
7、厨房、卫生间及出屋面给排水主管的防水处理。
2、工程部管理架构及主要岗位描述
2.1部门主要工作内容
负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。
主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。
（1）项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。
（2）监理公司及各施工承包商的考察。
（3）施工许可证的办理。
⑷项目组织管理机构和规章制度的建立，各专业技术培训计划的制定。
（5）建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。
（6）项目施工组织设计的审定
⑺图纸会审和技术交底的组织。
（8）材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。
（9）施工现场勘探及测量放线的组织实施。
（7）现场施工安全及环保措施的检查落实。
（8）施工进度计划的审核及检查。
（9）按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及
支付。
（10）施工过程中的质量预测和动态控制。
（11）工程竣工的验收工作组织及各项手续的办理。
（12）项目实施过程中的相关信息及资料管理。
2.2组织架构图
工程豁经理
工程出
制经理
工程部组织架构安排如上图，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。
2.3主要岗位职责
2.3.1工程部总经理
2.3.1.1帝品御居住宅项目施工阶段现场总代表。
2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责
2.3.1.3协调项目内部和外部关系。
2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。
2.3.2工程部副总经理
2.3.2.1协助工程部总经理进行项目管理。
2.3.2.2负责工程部内部管理工作。
2.3.3标段负责人
本项目不设标段负责人，项目内主体工程、市政工程、景观工程的施工管理及施工进度、质量、安全文明、成本均由工程部总经理负责。
工程部总经理同时负责协调监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作以及该项目的竣工验收工作
2.3.4专业工程师
2.3.4.1
的施工进度、质
做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程量、安全文明和成本负责。
2.3.4.2负责组织本专业的验收工作。
2.3.4.3现场设计变更、签证工作。
2.3.4.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作
2.3.4.3协调本专业与其他专业的工作。
2.3.5成本工程师
2.3.5.1联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。
2.3.5.2日常工作中设计变更、现场签证等与成本有关的工作
235.2负责竣工结算。
236资料管理员
2.2.7.1负责工程部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作
227.3按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。
3、项目发展计划
另行编制。
4、项目总控制进度计划
项目总控制进度计划是根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，
编制形成的。
帝品御居住宅项目总控制计划主要考虑一期工程从现场施工到业主入住的整个流程，二期、三期工程将根据一期工程销售状况灵活安排。
4.1项目施工管理流程
帝品御居住宅项目工程包括基坑工程、地基处理工程、基础结构工程、主
体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、暖卫工程、强
电工程、弱电工程、人防工程、小市政工程、园林景观工程，以及商业、会所
等公共部位的精装修工程等。
项目施工管理总流程：
项目开工一一基坑开挖一一（地基处理）一一基础工程一一地下室结构一
—土0.000以上结构施工一一水、暖、电系统安装一一屋面工程、初装修、夕卜
装修工程一一设备安装一一精装修一一小市政工程一一园林景观一一竣工备案
——入住
4.2项目总控制计划
见附件《帝品御居住宅项目工程1#—11#楼总控制计划》，分解成一期、二期、三期等分批次的施工总控进度计划。
序号
关键任务
开始时间
完成时间
1.
建设工程施工许可证
2014年月日
2014年月日
2.
监理公司及总承包商招投标
―年月日
年月曰
3.
开工时间
2014年月日
4.
1#、2#、3#楼住宅楼地基与基础工程
2004年月日
2014年月日
5.
1#、2#、3#楼住宅楼主体结构施工
2014年月日
2014年月日
6.
1#、2#、3#楼住宅楼工程竣工
2014年月日
7.
1#、2#、3#楼住宅楼竣工备案
2015年月日
2015年月日
8.
市政工程
2015年月日
2015年月日
9.
销售样板间施工
年月曰
年月曰
10.
销售样板间竣工
年月曰
11.
销售开盘
年月曰
12.
景观工程
年月曰
年月曰
13.
一期三栋入住
年月曰
4.3项目控制计划关键节点（以一期工程为例，其他相同）O?
~Z-T^V卄右厶□斗H
5、
根据公司总体计划，帝品御居住宅项目分一至三期开发，一期工程包括
1#~3#楼住宅楼，商业1#—4#楼；二期工程包括4#~7#楼住宅楼；三期工程包括8#~11#楼住宅楼会所、幼儿园等配套公建工程。
5.1总承包商组织方案
一期工程1#—3#楼已经完成定位、地勘，正在进入图纸扩初阶段。
工程项目施工全部由总承包商龙元建设集团股份有限公司负责施工。
总承包商米用工程量清单招标方式确定。
5.2监理公司组织方案
帝品御居住宅项目的工程监理由廊坊市瑞池工程建设监理有限公司
总负责。
帝品御居住宅项目工程中，甲方直接分包的工程包括：
消防系统只做预留预埋；智能化工程、有线电视、电话、网络宽带只做预留预埋及箱（盒）安装；不含单元门及入户门、外檐窗、电梯安装、燃气安装、十方工程、桩基工程、机井降水工程、智能化工程、园林绿化工程等。
6材料设备供应方案|
详见下表，《帝品御居住宅项目材料设备采购计划》。
甲指分包部分
序号
材料
设备
名称
米购方式
单位
数量
供方进场时间
招标完成时间
考察时间
采购标准确定/出图
时间
1
土方工程
甲分包
2
机井降水、支
护、CFGS基
甲分包
3
电梯工程
甲分包
4
智能化工程有线、电话、网络宽带
甲分包
5
入户门
外檐窗
甲分包
6
燃气工程
甲分包
7
闭路监视设备
8
有线电视接收
系统
甲分包
9
园林绿化
甲分包
10
停车场设备
甲分包
套
11
宽带网络
甲分包
占
八、、
12
信报箱
甲分包
个
《帝品御居住宅项目材料设备采购计划》。
乙方分包部分
序号
材料
设备
名称
米购方式
单位
数量
供方进场时间
招标完成时间
考察时间
采购标准确定/出图
时间
1
商品混凝土
乙分包
2
钢材
3
配电箱柜
4
主要设备
5
外保温
6
防水
7
8
9
10
11
12
上述甲分包工程的招标、考察工作由工程部负责组织，乙供材料应按合同规定
的品牌由项目部负责招标和考察的组织工作，材料进场报审封样、实施。
7、项目进度计戈U保证措施|
7.1项目进度计划关键节点
帝品御居住宅项目一期工程1#、2#、3#楼施工关键节点如下:
序号
关键任务
完成时间
1.
1#、2#、3#楼开工时间
2.
1#、2#、3#楼住宅楼基础工程完工
3.
1#、2#、3#楼住宅楼结构封顶
4.
1#、2#、3#楼住宅楼工程竣工
5.
1#、2#、3#楼竣工备案
6.
商业1#—4#楼
7.
市政工程
8.
销售样板间施工
9.
销售样板间竣工
10.
销售开盘
11.
一期入住
7.2甲方进度计划编制
考虑到一期1#、2#、3#楼交房时间过于紧迫，室外道路、管网、园林绿化
及电梯等配套设施交房时需要完善，会引起业主反映的问题，因此在二、三期
后8栋和公建工程施工计划编制和工期安排中，本着工期从紧并适当留有余地
的精神，安排进度计划。
开工前，工程部根据《项目总控制计划》，吸甲分包、甲供货、甲指定、甲限价等供应方案，编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，
着重描述考察时间、二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点
7.3总包施工进度计划审核
施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同工期编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以
及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施
的有效性。
审核通过后，则转送工程部审核。
工程部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与公司《项目发展计划》
和工程部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工
进度计划》将作为总包合同的一部分。
总承包商按批准的《项目总施工进度计
划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。
7.4施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
7.5总包施工协调管理
对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。
总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。
施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。
工程部负责协调和监督总包和甲分包的关系。
本工程凡需要甲方指定的分包单位，在同等方案优化、价格合理的前提条件下，优先选用总包选定的分包队伍，有利于总包整体协调和管理。
工程部负责审核上报方案，负责前期沟通工作。
7.6奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，根据本工程的特点，在合同中，增加以下关键节点奖惩机制：
（1）主体封顶；
（2）竣工验收；（3）备案完成。
7.7甲分包施工进度计划控制
各分包商在进场前，工程部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，工程部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。
7.8甲方计划内部协调
工程部负责与公司总办、销售部、成本部、财务部、设计公司沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进场计划》、《样品确认计划》等。
当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，应由总办组织召开《工程协调会》，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理。
工程部负责将调整后的《项目总控制计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和工程部审核。
7.9总包计划控制
总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。
每周监理例会，工程部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报工程部存档。
每月总承包商提交《工程月报》，工程部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报工程部存档。
7.10现场交通情况
帝品御居住宅项目一期后8栋工程，施工过程中根据场地内现有交通组织灵活选择交通道路。
7.11民扰情况
总包作业时间和施工噪音按照香河县安全文明有关规定执行，减少扰民现象。
工程部联系总办负责与周边乡政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。
7.12外协工作
工程部、总办、前期部负责与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证《项目总控制计划》的顺利实现。
8、项目质量保证措施
8.1图纸审查制度
施工图出图后，由工程部组织，成本部、总办等参加，对施工图纸进行详
细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理
性，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图或签发设
计更改单。
开工前，由工程部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。
8.2施工单位质量保证体系
总承包商在开工前，根据帝品御居住宅项目工程特点和合同规定的质量目
标，编制《帝品御居住宅项目质量计划》，并上报工程部和监理公司。
工程部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合
理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。
8.3监理公司职责
廊坊市瑞池工程建设监理有限公司受河北万特房地产开发有限公司的委托，对帝品御居住宅项目工程质量安全进度等进行全过程、全方位的管理。
由于一期工程分两个阶段施工，监理公司人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整，各专业要配备足够的监理工程师。
监理公司负责组织召开周监理例会和重要工程技术协调会，按时上报《监
理月报》，按《监理规划》和《监理实施细则》进行工程管理。
工程部对监理公司的工作进行监管和帮助。
对监理公司的具体要求，在《监理合同》中明确说明。
8.4设备材料进场验收制度
对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程部、总办、成本部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由
相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。
未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。
对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处
理。
8.5样板制度
样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一项分项工程，尤其是防水层、保温层、内外墙抹灰、外墙砖施工、铝合金门窗、厨卫立管吊模、防水等，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。
对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、成本部、工程部、设计公司，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。
8.6帝品御居住宅项目质量管理要点
分析帝品御居住宅项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：
（1）工程主体结构施工过程中应设沉降观测点，及时观察不均匀沉降问题。
（2）重点检查主体、结构工程质量问题；
（3）外墙外保温的施工及与内墙抹灰接头部位的处理；
（4）铝合金门窗安装；
（5）单元门、入户门安装；
（6）外墙面砖的施工；
（7）地下室、屋面防水卷材施工；
（8）厨房、卫生间防水涂膜施工及给排水主管吊模防水处理；
（9）样板房及3栋初（精）装修；
（9）水电管线预留预埋；
（10）配电箱、配电柜安装；
8.7技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和工程部审批，审批通过后，才能进行施工。
未报施工方案的，一律不得施工。
帝品御居住宅项目中拟审批的施工方案包括：
（1）施工组织设计
（2）测量方案
（3）雨季施工方案
（4）冬季施工方案
（5）基坑支护施工方案
（6）地基处理方案
（7）地下防水施工方案
（8）转换层结构施工方案
（9）混凝土施工方案
（1）钢筋施工方案
（2）模板施工方案
（3）砌筑施工方案
（4）脚手架施工方案
（5）屋面工程施工方案
6）装修施工组织设计
（16）成品保护施工方案
（17）外墙外保温施工方案
（18）设备专业施工组织设计
8.8质量通病处理
针对工程经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及前3栋暴露出的施工和管理问题，由工程部组织，成本部设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施以提高工程质量。
8.9日常质量管理
工程部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。
8.10设计协调问题
对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，工程部以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求节点做法，确保
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