中国中部鹤壁商贸物流园区.docx

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中国中部鹤壁商贸物流园区

中国中部（鹤壁）特种生产资料商贸物流园区

项目规划及建设说明书

一、前言

1、项目背景

鹤壁市位于河南省北部，中原经济圈的中心，是全国循环经济试点市、全国建筑节能示范市。

鹤壁交通方便快捷、区位优势明显。

京广铁路、京港澳高速公路和107国道纵贯南北，鹤壁至濮阳高速公路、山西至濮阳等干线公路横穿东西。

石家庄至武汉客运专线、山西中南部运煤铁路通道、鹤壁至山西高速公路正在建设，届时鹤壁将形成铁路、高速公路“双十字”大交通格局，更好地支撑全市经济社会发展，促进对外交流合作。

鹤壁周边200公里人口达到8000万。

鹤壁城乡协调发展、生态环境优美。

坚持建设以新区为中心，老城区、两县县城为单元的组合型城市的战略构想，大力建设生态宜居城市，不断提升城市整体实力、发展活力和独特魅力，建成区面积达到35平方公里，南部产业综合功能服务区建设全面展开，一批社会事业项目和高档次现代服务设施正在加快建设。

沿河规划建设了淇水诗苑、淇水乐园、森林公园、湿地公园等，不断为城市增添新的灵气和魅力。

近年来综合经济实力显著提升，现代化工、食品、汽车零部件、金属镁、消费电子等产业被列入河南省十大产业振兴规划，成为全省重要的现代化工基地、镁深加工高新技术特色产业基地和食品产业集群，消费电子产业被列为省支持重点，保持了跨越发展率先崛起的良好势头。

根据鹤壁城市总体规划和淇滨区建设商贸功能综合区的定位。

鹤壁市政府、淇滨区政府提出以市场为载体，加快现代商贸发展步伐，建设区域性商贸中心的发展目标。

生产资料市场是鹤壁商贸业新的增长点，生产资料市场是鹤壁市场再造工程的主要建设项目之一。

2、市场背景

豫北是河南重要的工业基地，包括鹤壁、焦作、安阳、新乡、濮阳在内的工业城市经济快速发展，陆续进入工业化中期,在打造先进制造业基地的进程中,预期生产资料的投入要素将高于GDP的增长。

规划建设专业生产资料市场，完善市场功能，是建设现代化商贸城的客观要求。

市场功能缺损严重。

目前我市及周边大部分初级市场停留于现货交易的传统方式，面对信息时代和网络交易、合同期货交易的发展趋势，集贸型传统交易市场必须加快信息改造和网络无形市场的开拓，要用现代物流的理念，规划和建设生产资料市场，经营者也面临着从旧钢材旧设备的交易向新产品调整过渡，倡导厂家代理、直销等新型业态的提升。

市场布局调整和市场资源整合。

鹤壁现有生产资料各专业市场分布较为分散，从各地市场规划和建设的成功经验分析判断，同类型市场相对集聚，可实现市场信息资源的共享和人气的回流，降低经营成本,建设新的生产资料市场，通过搬迁扩建一批老市场并兴建一批新市场，并且配套修建停车场，逐渐形成具有信息、仓储、运输、交易功能的生产资料物流中心、有利于集约用地，实现资源共享（规模共享、品牌共享、政策共享、信息共享、业务共享、服务共享），最大程度地降低经营成本和采购成本，提高市场培育的成功率。

传统生产资料市场面临新的突破。

鹤壁周边大多数生产资料市场实质上是一种非常初级的商业业态，经营主体多，管理水平低，功能单一，交易方式落后，服务质量和商品质量难有保证，缺乏核心竞争力。

市场的高效运作不仅需要商流这一集聚空间，更需要各种不同类型的物流空间，同时，通过信息流通促进商流和物流的有机组合，提高流通的效益。

因此，通过实现传统市场的功能创新，将简单的货场交易转向有规模、有组织的专业物流空间转换，促进鹤壁专业市场可持续发展。

可见，鹤壁生产资料（物流）市场的建设已迫在眉睫。

二、园区定位

充分发挥鹤壁既有及潜在交通区位优势，与郑州、安阳等周边城市差异化定位，建设一流的特种生产资料交易物流园区。

三、建设内容

1、以经营种子、化肥、农药、农膜，小型农具及维修配件等为主的农资市场。

2、农副产品批发交易市场。

（依托周边尤其是河南、山西、河北等地区农副产品产区，实现农副产品的高效流通交易）

3、特种汽车交易市场（大型农机、城市垃圾车、工程车等）。

主要依托鹤壁华晨改装车、新飞改装车、长垣起重车、安阳小型三轮车等企业，及周边各类特种特生产企业，关键的优势是便捷的交通、良好的区位和周边城乡刚性的消费需求。

4、电动车市场。

（以经营各类电动自行车、电动摩托车、电动三轮车、微型电动汽车为主，满足周边150公里区域民众消费需求）

5、环保设备交易市场。

（依托鹤壁环保设备工业园生产企业，依托焦作、鹤壁、安阳、濮阳、邯郸等资源型、重型工业城市的大中型工业企业需求，依托鹤壁作为全国循环经济标准化试点城市争取国家政策。

）

6、特种商品交易区，主要建筑钢材、建筑铝材、建筑用合金材料专业批发市场。

（依托安钢、邯钢、河南中铝及我市镁铝合金板材生产企业，满足周边经济建设发展需求）

7、建筑陶瓷展示物流仓储区。

依托石林和内黄陶瓷产业园区建筑陶瓷企业。

8、市场办公管理、交易信息及结算中心配套区（包括市场管理委员会及工商、税务等行政管理部门的办公用房，市场专业信息网络交易大楼，金融服务大楼等）

9、酒店及餐饮配套区

10、市场商住配套区

特别说明：

突出生产资料市场建设定位。

四、发展目标

由于园区紧邻鹤壁中心城区，且107国道、京珠高速、京广铁路、京广高铁，以及南海路与本市场发生便捷联系，距离即将投入使用的高铁鹤壁站，因而本市场有良好的区位和交通条件。

此外用地平坦给本区提供了较好的开发建设条件，具备建设市场发达、商贸繁荣的生产资料集散中心。

但由于南部城区建设发展的动态性，故应顺应目前大力发展工业的形势，建设过渡性工业资料市场，充实城市产业发展，提高城市经济实力，待南部片区发展和鹤淇产业集聚区发展取得初步效应，结合鹤壁城市发展的能力和需求，再对园区进行城市功能的更新与建设，体现城市的新形象。

因此本规划的目标是：

建设中部省重要的生产资料物流中心，鹤壁工业物资和机械设备交易中心市场，配套完善的现代化商贸园区。

五、用地现状概况

1、园区区域位置及自然环境特征

钜桥生产资料商贸物流园规划选址在南海路以北、京珠高速以东、九大线以西、湘江路以南。

整个园区规划总占地6834亩，其中鹤壁农科院占地736亩，市政占地2643亩，园区净占地3455亩。

本市场选址区域为平原地貌，基地范围内地形平坦、土壤肥沃、灌溉便利，区内生态环境良好。

2、社会经济概况

本市场地处鹤壁新城区东南城乡结合部，尚处在城市化发展的初期阶段，土地开发有相当的发展空间与弹性。

主要表现在以下几个方面：

现状农业用地仍占主导地位。

虽然农作物的种植条件成熟，但由于距离城区太近，农村用地城市化不可避免。

第三产业发展滞后。

本片区地处城乡结合部，城市化水平较低，各项公共设施较缺乏，第三产业尚未形成规模。

六、规划原则

1、以人为本的原则。

在环境塑造、用地布局、市场类型选择等方面，以周边市场需求作为出发点，为经营者创造良好的市场交易环境，以增强本片区内职工和经营者对市场的凝聚力，激发经营者为市场发展不断奉献的精神。

2、生态的原则。

充分挖掘市场及周边现有生态系统的机理，保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性和多样性，实现市场的发展与自然环境的完美和谐。

3、整体协调的原则。

强调本片区规划、建设和管理的高度统一，以保证本片区快速健康发展。

加强与周边区域的相互促进、协调发展以及产业的合理配置及利益的合理分配。

4、可持续的原则。

综合分析区位以及鹤壁的城市发展趋势，本市场近期为适应当前的形势进行建设，远期应结合城市发展的需求，更新为商贸、物流或其它功能的可能。

因此规划时应充分考虑近远期结合与可持续发展的原则。

七、园区规划构思说明

1、规划结构及功能布局

规划结构是引导本市场长远发展的主导思想，结构的合理与否，将直接影响着市场聚集效益和综合功能的发挥。

影响规划结构的因素有很多，主要有：

现状基础条件、地形与生态环境的制约、交通的导向、园区功能的转变，以及经济发展、科技进步，市场建设成本，市场交易方式的提升与转变等。

根据本区现状用地特点及市场未来发展需要，在规划中应坚持以下布局原则：

集约化使用土地的原则；以现代物流理念全面完善市场功能的原则；把握传统市场的现代流通业态发展方向，注重由现在的市场交易的低级形态逐渐提升到网上交易，期货交易和仓储交割的高级形态，近期可行与远期发展相融合的原则；延续和培育现状生态机理，增加生态绿化空间，提高市场环境品质的原则；规划高效的道路交通体系，加强对外交通联系，建立内部交通网络，车流和人流分开，促使市场有序发展的原则；同类型市场适度集聚，形成市场商业环境，提高市场知名度，体现专业服务特色的原则；

2、生产资料市场的特殊性

生产资料市场不同于生活资料市场，由于是为生产提供原材料或者为已简单加工的原料及为生产活动提高劳动效率的各类专业机械设备及其维修配件、维护设备用的各类劳动工具等等，因此，与生活资料相比较，其特点如下：

生产资料市场与生活资料市场比较差异表

比较项目

生产资料市场

生活资料市场

商

品

特

性

重量

自重大，尺度大

自重轻，尺度相对较小

有无污染

有油污或有锈蚀

无污染、无油污

陈列方式

只能摆放地面（台）上,楼板难以承载如此大的荷载

可以放在柜架上或楼板上陈列

运输装卸

必须借助吊车、铲车设备工具才能移动

直接通过人手进行交易

市

场

特

征

空间结构

需要大空间，小尺度空间无法操作

空间大小不限

建筑层数

单层

层数不限

采光通风

必须具备良好的自然采光通风，排除污染异味等

采光通风人工、天然不限

设备配置

必须配备行车吊、铲车等设备方便正常运输搬运

多层需要配备人货电梯垂直运输

人流特征

顾客人流分散且无季节性变化

顾客人流聚散变化无常且有季节性变化

3、准入园区市场条件

a、根据鹤壁及豫北产业特点和消费需求，发展鹤壁周边城市产业关联度较大的原材料市场和生产设备市场。

b、市场培育和建设方案可行，专业特色明显，有利于完善路桥专业市场体系，通过努力可望培育成区域性或全国性有影响力的专业市场。

c、集约用地，以超市形态汇集国内外，名优特新产品的大卖场和大商场。

4、市场功能组成

信息交易功能：

流通的整体由经商人流、货物流和信息流组成。

经商人流主要集中于仓储市场和交易市场，货物流主要集中于市场内各个物流节点上，通过信息联系经商人流和物流节点，但经商人流和物流互相渗透，物流节点也延续着经商人流的过程，物流节点是物流市场承托双方交接的场所，集中了大量货运供需信息，通过信息的接收、汇总、储存分析和传输，提供各种代理、结算、集合竞价交易，满足物流委托方的各种需求。

因此，在本项目中充分利用信息技术、网络技术、利用电子商务、电子网站系统体现物流这一功能，提高物流的效率。

货运配载功能：

货运配载是（物流）市场的重要功能，其存在的目的是降低车辆等交通工具的空驶、提高利用率，降低运输成本。

伴随着市场由生产者主导型向消费者主导型的转换，消费者对于及时送达的要求也越来越高，货运配载则是在这种形势下形成新型的货运方式。

本项目将对以高等级公路为依托、以现代信息和通讯技术为手段，通过一体化、网络化的运作，做到限时送达、优质服务。

停车检修功能：

与货运配送动态交通相对应，需要相应的静态交通设施，项目留出相当的面积作为停车场用地，包括以货运车辆为主的对外运输车辆、城市内部小型送货车辆和人事业务活动的客运车辆的停车场。

由于停放车辆较多，车辆进出频繁，部分车辆行驶路途较远，需要配备相应的停车检修设施。

物流仓储配送加工功能：

钜桥生产资料商贸物流园区将借助其专业优势和信息优势，为各类业主提供物流仓储、加工、配送服务和其他后勤服务，包括物流程序规划、库存管理、实物配送、摇动装卸、包装加工等一系列物流服务，这是园区的核心功能。

这将有效降低物资消耗和节约劳动力消耗，并通过降低物流成本使园区更具竞争力。

配套服务功能：

除了以上功能之外，为了使钜桥生产资料物流商贸园区的运作更为高效，物流服务更为完善，需要为进驻的各类单位提供治安、金融、保险、工商、税务等配套服务，为各类业务人员提供食、宿、购物、娱乐等生活服务。

5、市场管理机制

本市场引入以大卖场、超市形态的机械设备和原材料的大公司、大企业；各市场要专门划出一个区块，引入全国各大企业和经营公司进入市场直销和代理，并鼓励引进新产品、新设备的经营，调整以旧货和二手设备为主体的商品结构；鼓励市场经营户发展连锁和配送；市场业主、区级有关部门要经常性组织经营企业参加各类交易展销会，争取名优新商品的总代理和总经销。

6、市场建设标准

根据生产资料市场的特点，按照场街结合，完善功能，建设现代商贸功能区的总要求，进入各市场要加大投入力度。

市场内不准将旧机械、旧钢材露天堆放，全部建成室内市场，并完善商品检测、流通加工、物流配送、专业信息网站和网上交易平台、金融结算等各方面的功能，各市场基本投入要素要达到如下标准：

市场地面钢筋混凝土固化

市场室内化，建筑覆盖率要达到65%以上，生产资料市场以钢结构大跨度空间为主，钢材市场、机械设备等市场内部要配置行车吊或门式起重机。

整个市场片区预留6%以上土地作为长途货运中心用地。

市场按每个经营户1.75个标准停车尺寸2.5X6.0米统一安排停车场，停车场地要占各专业市场总用地的15%以上。

绿化率。

主干道两侧绿化，市场入口处广场部分绿化，市场内部地块绿化率要达到10%以上。

商品检测。

旧机械、旧设备要检测检验，合格商品上市。

如特种设备交易市场，省市质技监部门锅容管特检机构入场，强制检测，合格商品准许售出。

经检测不合格且不能维修的特种设备强制拆解。

旧机床要进行精度测试和床深探伤，严重丧失使用功能的设备不得交易。

质技监、工商等执法部门做好上市商品检测检验的服务和监管工作，市场业主提供必要的检测服务用房和设施。

流通加工和配送。

市场要完善钢材切割、原料分装、包装等流通加工服务。

市场业主根据市场内配送规模，统一建立为经营者服务的送货车，完善配送网络，积极推进配送，降低经营成本。

专业性网站和网上交易平台。

各专业市场必须配备专业人员管理电脑设备，建立专业性网站。

市场管委会将统一组织培训业务人员。

整个生产资料市场由市场管委会统一规划的浙江物资调剂市场专业网站，并与各市场专业网站相链接。

各市场专业网站负责市场信息的采集和网站内容的翻新。

钢材市场等专业性网站要及时反馈国内外市场信息行情，争取在园区内建立期货交易所。

根据以上市场功能的要求，市场投入强度由市场管委会及政府各有关部门在市场规划会审时严格把关。

7.公共配套设施规划

a.市场物流配送中心

现代物流是储运技术革新与先进信息技术结合的产物，要将储运、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化服务。

无论国外、国内都高度关注物流业的发展，其原因就在于现代物流业对社会经济发展贡献越来越大。

从生产资料市场的经营流程过程分析，实际就是现代物流产业基地稚型。

货物流—→货物运输→中转仓储→加工整理→配送运输→顾客方

↑↓信息流控制↑

人流——→接洽、订货→合同→合同控制

↑↓信息流控制

资金流—→顾客帐户→银行转帐→供货人帐户

因此，在生产资料市场我们就目前市场的交易形态，布置了一个初具规模的物流配送中心，内容包括：

一个中转货运仓库，一个长途运输车辆停靠站,并配备一处旅馆提供司乘人员休息住宿，一栋安排物流专业公司的办公用房及信息发布网络用房等。

现代物流业作为新世纪朝阳产业作用不可低估，已经成为新的经济增长点。

有专家认为，当经济发展到一定程度，人流、物流、资金流、信息流等相对活跃，必然对专业服务提出更高要求，特别是当经济更多、更深入地参与到世界经济中时，与国际接轨的现代物流业及配送服务显得越来越重要。

b公共服务设施

邮电所：

100-150m2，放在商业用地内解决。

门诊部：

200-300m2，放在商业用地内解决。

公共厕所：

60-80m2两处，独立式，放在中心广场范围内解决。

垃圾收集站：

90-100m2，采取分类收集，可与环卫工人休息处一同设计实施。

环卫工人休息处：

40m2，与周边建筑间距不小于6m。

c公交车站

为方便市场业主照顾市场内业务活动，特别应在市场范围内设置二路公交车站，方便市民来往市场，改善本市场对外交通联系。

八、运作模式

整体运作，整体设计，捆绑实施，分步建设，有序推进。

政府整体出让该地块，开发商负责地面附着物赔偿及地块范围内村庄整体拆迁安置，开发商取得地块开发权所上缴土地款，省以上政府收益，其他地款市区政府全额奖励企业扶持项目建设。

鹤壁市政府帮助区就项目实施争取国家相关支持，如市场建设、市场地位提升等。

九、投资概算

项目预计静态总投资50亿元。

其中征地费用及基础设施配套投资10亿元左右；市场总建筑面积26万平方米，预计投资35亿元左右；其他投资5亿元。

项目带动投资100亿元以上，主要指产销企业、经营商户的经营性投资及流动资金。

十、建设预期

一年起步，三年出形象，五年完成项目整体建设。

十一、经济及社会效益预测

市场整体运营后营业额30亿元左右。

带动就业9000人以上，税收1.2亿元以上。