XX区块社区公共设施用房工程建设农贸市场项目可行性研究报告.docx
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XX区块社区公共设施用房工程建设农贸市场项目可行性研究报告
XX区块社区公共设施用房工程建设农贸市场项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：
xx市xx区块社区公共设施用房工程项目
2、项目地点：
拟选址于xx市区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。
3、项目性质：
城市基础设施工程项目
4、项目建设单位：
xx市市场开发服务中心
5、法定代表人：
xxx
6、建设单位简介：
xx市场开发服务中心是市国资公司下属的自收自支事业单位，2008年委托xx市工商局代管，主要职责是负责我市国资投资的市场建设、改造提升与日常管理。
xx市市场开发服务中心现有正式员工20人，自中心成立以来，投入大量的人力、物力、财力，致力于市场改造和市场正常秩序维护及安全，维护窗口的形象、力求发展，解决了大量历史遗留问题（如消除市场消防隐患、电气线路老化改造、府前市场楼上住户产权办理、2008年城西市场改造，建成xx市区三星级市场、2009年府前市场一楼改造，彻底解决脏乱差问题，给经营户和消费者营造一个舒适的环境）；同时，在历次创建省级卫生城市、文明城市及抗“非典”、防“禽流感”等活动中，表现可圈可点，作出了一定贡献，也得到市民的认可。
工商部门代管市场开发服务中心后，抽调了15名工商干部专门设立了市场管理工商所，目前在一起维持正常运转与秩序的还有30名市场协管员。
7、工程概况
xx市xx区块社区公共设施用房项目规划用地面积7378平方米（其中原有市场用地4189平方米，新增用地3154平方米），总建筑面积6522平方米，（不包括地下停车场建筑面积2916平方米），道路与场地面积2694平方米。
为地下一层、地上三层的建筑，底层按菜市场设计，建筑面积2798平方米（240摊位）、二层按农产品超市模式设计，建筑面积2798平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积690平方米，垃圾中转站面积236平方米，停车位95个，其中：
地上停车位7个，地下停车场建筑面积为2916平方米（88个车位），项目总投资估算为3610.90万元。
项目建成后预计计算期平均年总收入723.71万元（税前），年总成本411.42万元，年收益为267.23万元。
投资回收期为11.7年。
当折现率取8%，税后财务收益净现值327.55万元，税后财务收益率为9.28%，因此项目在财务上是可行的。
总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。
项目按浙江省农贸市场建设地方标准《农贸市场建设技术规范》要求建设成四星级的标准化菜市场示范工程。
二、项目建设背景
原xx菜市场所在地是我市的老城区，该区域的部分拆迁工作已于2008年完成，临时菜市场目前尚在使用。
根据规划江滨区块将建设江滨高档住宅小区。
目前高档住宅小区建设正在进行，道路等配套工程基本完成。
作为重要的城市基础设施工程，xx区块社区公共设施用房的建设也迫在眉捷。
xx临时菜市场是2006年为解决该地段摊贩与农户占道经营问题，由xx区国资公司在卢镗街边的原五金厂地址上建设的临时简易市场，固定摊位较少，临时摊位与自产自销经营户较多，设施不全，经营环境较差。
随着江滨住宅区的竣工，原xx临时市场无法满足与适应市民生活的需要，而且脏乱差老大难问题无法彻底解决，不仅影响周边群众生活，也严重影响了我市“双创”工作的开展。
市政府已将该项目列为市区重点建设工程与2010年市区“十件实事”。
市委、市政府督查室于2010年6月3日向市建设局、工商局发出了《重要事项交办单》，要求11月底项目开工建设。
根据xx市人民政府办公室专题会议纪要（第19期）xx菜市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011年3月11日）精神，为了按计划完成市委、市政府交办的任务，现在调查研究的基础上提出项目可行性研究报供决策参考。
三、项目编制依据
1、商贸发〔2009〕290号商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知
2、浙江省农贸市场建设地方标准《农贸市场建设技术规范》
3、《2010年政府工作报告》
4、中共xx市委督查室2010年6月3日《重要事项交办单》第三期
5、xx市xx区块社区公共设施用房现状图
6、xx发改经贸「2010」406号xx市发改委关于xx市xx菜市场建设工程项目建议书的批复
7、xx市人民政府办公室专题会议纪要（第19期）xx菜市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011年3月11日）
8、xx市环境卫生管理处关于城南垃圾中转站及分厕配套要求
9、xx发改基综「2010」215号xx市发改委关于城南垃圾中转站及公厕项目初步设计的批复
咨询服务合同
四、项目主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标汇总于下表：
项目主要技术经济指标表（方案1）
序号
指标名称
单位
指标数据
1
总用地面积
平方米
7378
1.1
原有用地面积
平方米
4189
1.2
新增用地面积
平方米
3189
2
总建筑面积
平方米
6522
2.1
一层菜市场面积
平方米
2680
2.2
二层农超面积
平方米
2916
2.3
三层管理服务用房
平方米
690
2.4
垃圾站面积
平方米
236
3
地下停车场建筑面积
平方米
2916
4
广场与道路面积
平方米
2248.6
5
绿化面积
平方米
2213.4
6
绿地率
％
30
7
容积率
％
0.88
8
建筑密度
％
39.5
9
用水量
立方米/日
63.7
10
装机
kw
566
11
摊位数
个
240
12
星级公厕
个
2
13
固定资产投资
万元
3610.90
五、结论与建议：
xx市xx区块社区公共设施用房项目的建设，是适应xx经济发展的需要。
它的建设将给xx市公共基础设施建设增加新亮点。
它与新建的江滨高档住宅区相配套，对于提高城市品位，改善社区硬件设施，能起到良好的社会经济效果。
项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决就业问题，同时对改善城市市容，整治马路市场，改善环境卫生条件均有较大意义。
综上所述，我们认为：
xx市xx区块社区公共设施用房项目建设条件基本成熟，规划方案合理可行，开发项目资金可以落实，项目的建设开发构想是合理的和可行的。
第二章项目建设的必要性
随着我市经济的持续发展，市民的整体生活水平已经步入了小康社会的阶段。
市民对生活日用品和日常生活服务的要求已经从物质型转向便利型和愉悦型。
与此同时，基础设施建设和民生类公共产品的提供也保持了较高水平。
基础设施的适度超前以及提供以“便利、舒适、安全”为主要目标的民生类公共产品成为经济社会发展中配套保障体系建设的重中之重。
菜市场是专门用于销售各类农副产品的市场经营场所，是与广大市民日常生活关系密切的民生公益设施。
市委、市政府十分重视菜市场建设，在去年改造府前菜市场后又将xx区块社区公共设施用房建设作为2010年市区“十件实事”之一。
一、菜市场建设与运营工作，是一项关系到千家万户的民生工程
民以食为天。
做好菜市场建设与后期运营保障工作，是一项关系到百姓民生、影响到和谐社会建设大局的基础性事业。
根据市民传统的消费习惯，菜市场仍然是绝大多数家庭在选择购买农副产品时的首选场所。
传统的“计价议价”模式、“货比三家”心理均让相当比例的消费者在购物的同时体验着一种愉悦。
而相比超市和大卖场的明码标价，物尽其类而言，菜市场的购物环节更加充满了智慧的博弈，因此在菜市场买菜已经不仅仅是一种物质上的需求，对于很多消费者来说，这已经转化为一种消费习惯和生活方式。
由此可见，菜市场这种业态，至少对当今的中国百姓而言，仍然是不可缺少的。
二、江滨住宅区需要xx区块社区公共设施用房作为该区的公益性民生类设施来配套
公益性民生类设施必须体现以人为本的便民原则。
便捷性不仅体现在空间区位对服务半径的划示，更应当体现在实际出行距离和心理距离的便捷程度上，应当充分尊重当地居民的购物习惯，结合已经形成的传统商业街区、购物场所和新建居住区进行新增菜市场的布局建设。
三、交易设施简陋。
“脏、乱、差”和食品安全隐患并不是菜市场的固有特征
菜市场，特别是一些老市场普遍存在基础设施简陋、老化，建设水平不高等问题。
进出通道设置不合理、摊位建设简陋、废弃物处理等环保设施不健全、管线安装混乱、消防安全设备不完善、检验检测设施缺乏、人货杂居、“脏、乱、差”现象突出。
不少菜市场已成为当地环境综合治理中的一个薄弱环节。
目前xx临时菜市场的购物环境不佳，个体商贩销售的农副产品的安全性仍然得不到有效保障，因此食品安全的隐患极易在这一环节被放大甚至显化。
但是，必须指出的是，“脏、乱、差”和食品安全隐患并不是菜市场的固有特征，安全可以通过精心设计和建设与组织有效的日常维护，从根本上解决菜市场购物环境欠佳的问题；而通过严格管理制度、规范管理行为、建立健全监督举报机制等一系列的措施也可以达到规范个体商贩的经营行为、消除该环节食品安全隐患的目的。
四、xx临时菜市场的购物环境令人头疼，为了改善市民的购物环境、让百姓吃上放心菜，建设“农加超”模式的标准化新菜场非常必要。
让市民吃上放心菜，xx市市场开发服务中心一直在寻求一种新的销售模式，经过仔细考察，只有“农加超”这种销售模式最符合当前的消费行情。
就是在现有农贸市场提档升级时，引进各种农副产品加工企业，在农贸市场内开设开放式自选专区。
“农加超”这种新型的销售方式，可以为广大经营者搭建一个更好的销售平台；在农贸市场里加入超市，可以便于有关部门全程跟踪食品的加工过程，使食品的质量得到有效的控制，这样消费者就能对食品的生产地点、农药含量、日期等问题一目了然；与超市相比，这里的价格较便宜，顾客付钱也不用像在超市那样排队。
农加超这种方式既借鉴现代超市管理细密、准入严格的运营模式，又将继承传统农贸市场的自由交易模式。
农贸市场最突出的问题就是购物环境和食品安全，通过“农加超”，更好地为市民营造一个干净、卫生、安全的购物环境。
五、是我市全方位推进“六城联创”的重要工作内容
城市管理是城市三个文明建设的重要内容，是城市经济与社会发展的重要组成部分，农贸市场的建设是城市管理不可缺少的环节，是一件能够代表广大人民根本利益的大事实事，是政府执政为民的一个具体表现。
做好农贸市场的建设与管理工作所产生的社会效益远远大于经济利益。
尽管xx市区农贸市场的建设与管理水平逐年提高，但就其整体状况看，还是与xx的城市形象不相适应，与老百姓的期望不相适应，与我市创建国家卫生城市的要求不相适应。
“十五"以来，市委市政府带领全市人民共同努力，经济社会取
得了较快发展，各类文明创建工作也取得明显成绩。
至今，我市己创
建成国家生态示范区、省级文明（卫生）城市和双拥模范城。
2008年以来，我市如火如荼开展着中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家森林城市和全国文明先进城市的“六城联创”工作，市委市政府提出“加快创业创新、建设生态文明、推进xx新跨越”，决定力争用5年左右时间，实现创建目标。
市政府把推进“六城联创”工作作为建设生态文明、为民办实事
的重要措施来抓，以进一步完善xx的城市功能，优化城市环境，提
升城市形象，提高市民综合素质和城市文明程度，增强城市综合竞争
力，实现“跨越发展、和谐融入”。
围绕着农产品，秀山xx倚靠得天独厚的自然条件造就了全浙江品质最好的生态农产品，这一点，从xx农产品在各届农博会上频频斩获各类最高荣誉可见一斑。
然而，多年以来，xx的农贸市场却一直位于浙江较落后的农贸市场之列。
因此，大力发展“生态经济”的xx失去了一个最重要也是最基础的“展示橱窗”。
为此，“提升改造”农贸市场一直成为xx“两会”的热点话题。
近年来市委、市政府印发了《关于推进“六城联创’’工作的实施意见》，市委办、市府办印发《“六城联创”六个专项工作方案》和《2008年度“六城联创”重点项目及责任分工》等系列文件，拟从
强领导形合力、明目标优环境、建项目成亮点、抓整治展形象、设载
体造氛围等多层面、多角度、全方位、立体式地全面推进“六城联创’，
工作。
“六城联创"注重在“联创”上下功夫，整合资源、整合力量、整合功能，提高工作的组织化程度。
其中加大城市执法力度，推出一系列城市环境综合整治的活动，是多层面、多角度、全方位、立体式地全面推进“六城联创”工作之一。
本项目开展府前农贸市场整治工作是重点之一。
因此，抓紧实施本项目，是迎合切实推进“六城联创”，
加大对市区环境脏乱差现象突出问题的整治力度，有利于优化城市环
境、完善城市功能、展示整洁卫生、文明有序、独具品位的城市形象，
把xx建设成为独具魅力、最适宜人居的长三角城市群的功能性城市、个性化城市、有竞争力城市的需要。
综上所述，本项目的建设是十分必要的。
第三章项目建设条件评述
一、项目选址
xx市xx区块社区公共设施用房项目，拟选址于xx市区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。
详见xx区块社区公共设施用房位置图。
该区块建设菜市场可以为正在建设的江滨住宅区提供配套服务，也可为解放路以南、大众街以西区块市民提供服务，具有一定的区位优势。
二、自然条件概述
1、地形地貌
xx市境周围均为山地，中部低缓平展，山涧、河谷、丘陵、平原错落其间。
全市山地占28.52%，丘陵占45.18%，平原占28.3%（其中水域占2.92%），xx市城区地处城关盆地，地势西北高，东南低，坡降0.4—3%，海拔45—100米。
2、工程地质
xx市区域地质构造属华夏陆台闽浙地质组成部分，即华南褶皱系，浙东南褶皱带，构造活动以褶皱为主。
伴有断裂，从而形成一系列凹陷盆地和沟谷。
市域内先后受白垩纪、侏罗纪多次构造活动的影响，其中受燕山运动火山喷发影响最大。
境内中山、低山主要由含角砾凝灰岩，流纹岩和英安质凝灰岩组成；盆地周边的丘陵地带及中心基底部分为火山喷发间歇期间沉积物——紫色粉砂岩；盆地中心及河谷地带由第三纪和第四纪的洪积冲积物组成，主要土质为粉质粘土、粘土、卵石、砾石、砂土等。
xx市城关盆地的土层土质直接受地貌单元控制。
盆地北面为洪积地貌，土质以砾石粘土、粉质粘土、粘土为主，允许承载力一般为18-25吨/平方米，紫红色粉砂岩下伏基岩，自北向南倾状，基岩埋深一般为1-5米；中南部的老城区以残丘地貌为主，内部土质较复杂，残丘间由于表流水系迂回，形成部分淤积地带，沉积1－4米厚的淤泥，残丘间也往往被历代建筑残积为覆盖1~3米，其下仍有粉质粘土存在，下伏基岩埋深一般为4－7米，最深9米；南部与东北部受大溪及好溪水系的影响为冲积河漫滩地貌，土质具有二元结构，上部2－4米粉砂、细砂，允许承载力为8－12吨/平方米，下部为砾砂、卵石等，土质承载力为20－30吨/平方米，基岩埋藏较深，一般为10－20米。
3、气象
xx市区位于浙江省西南部、瓯江中游，自然条件优越，北部为层峦叠嶂的白云山，构成天然的绿色屏障，大溪、好溪分别由西南、东南方向绕城而过，水质优良。
xx市属中亚热带季风气候，其特别是冬夏较长，春秋较短，日照充足，雨量充沛，夏季炎热，静风频率高。
常年主导风向为东北风，频率12%。
年静风频率50%，夏季静风频率39%。
极端最高气温41.5℃
极端最低气温-7.7℃
最热月（7月）平均气温29.3℃
最冷月（1月）平均气温6.3℃
年平均气温18℃
年平均无霜期255.6天
日照百分率40%
蒸发量1483.0毫米
年平均降雨量1412.8毫米
年最大降雨量1956.4毫米
年最小降雨量967.6毫米
降雨集中在3月-6月及8月-9月，其中3-4月为春雨期，5-6月为梅雨期，降雨较多，占全年的52.3%；7-9月为台风降雨期，降雨量占全年18.6%。
4、水文
xx市区河流均属瓯江水系，干流大溪由西北向东南沿城市西南部通过，好溪是大溪干流的一条支流，发源于金华市，经缙云县由东北向西南沿xx市城区东南部流过，在城南古城处汇入大溪。
本流域属中亚热带季风气候区，温暖湿润，四季分明；多年平均降水量在1500-2100毫米之间，降水主要为3-7月的春雨、梅雨和7-10月间的台风雨；多年平均雨日163.8天，其中的雨量大于或少于10毫米的雨日为43.3天。
降雨量时空分布不均，年际、年内变化较大，其中3-9月七个月的降雨量占全年降雨量的79%，其余5个月仅占21%。
5、水文地质
本区块地下水属上层滞水，补给来源主要为大气降水，一般地下水埋藏深度为2米以上，无污染，对地基无侵蚀性。
6、防震
xx市区为非防震设防区，高层建筑需按规范设置抗震措施外，一般建筑不需考虑抗震要求。
7、交通条件
周边的道路网已形成，特别是大猷街已建成投入使用，区块内原有道路也可用于施工通行。
8、供水、供电、通讯条件
区块内市政设施齐全，道路工程、排水工程、供水工程、电信管网、电力沟等均已建成，已形成完善的路、水、电、通信等市政设施。
供水：
可由城市自来水管网供水。
供电：
城市10kv电力网在中山街南段的接入口，就近接上。
通讯：
直接由城区电话通信网接入即可。
9、社会经济条件
xx市地处我国经济开放度最高的东南沿海地区，从交通地理区位分析，是浙西南的交通枢纽之一，同时也是温州沿金xx温高速公路、金温铁路进入中西部内陆省份的必经通道。
其经济既受我国经济中心上海的辐射，有中国经济最具活力的城市之一温州的带动。
有着良好的区域发展前景和区域优势。
随着近年来xx交通条件的改善，xx经济发展进入了一个新的阶段：
城市基础设施建设加快，人口、资源正加速向中心城市集聚，国民经济快速发展，市场欣欣向荣。
政府各部门的重视，为本项目建设提供了条件和可能。
第四章项目建设方案设计
一、设计指导思想与原则
严格按照现行国家市场建筑设计规范和有关规定，结合地块实际情况进行总体布局，采用简明的现代设计手法，人性化的布局和空间营造，体现建筑的时代气息和21世纪人与自然和谐发展这一主题。
创造符合时代精神面貌的有合理平面布置功能的xx区块社区公共设施用房，达到功能合理，人流通畅，使建筑对今后的发展具有较强的适应性，与周围建筑环境协调统一。
1、根据本项目建设规模要求，本项目在建筑方案设计上遵循以下原则：
（1）必须遵循《农贸市场建设技术规范》与功能配置要求的原则。
（2）必须遵循城市规范和土地管理要求原则。
（3）必须遵循环保和消防要求的原则。
（4）必须遵循建筑物的间距以及与周围建筑物的距离符合有关技术规范的原则。
2、xx区块社区公共设施用房位置及基本情况
位置情况
该项目选址位于xx市城区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。
地形地质情况
项目拟建地块地势平缓，地形相对开阔，现场地势平整，稍高于道路标高约0.5米，市政设施良好。
区块内地质条件较好，地基承载力约为18—25T/m2，可满足一般建设要求，设计时需要考虑可能因南明湖蓄水导致地下水上升与地下施工难度增加因素。
xx市区为非防震设防区，一般建筑不需考虑抗震要求。
二、总平面布置
1、总平面布置原则及方案
为方便向周围市民提供服务，引导人流走向，市场拟采用点式布置，平面布置紧凑，功能区分明确，人流疏散流畅。
2、布置方案
根据xx区块社区公共设施用房的位置与功能，结合道路与周围环境，市场取座东北朝向西南，场地南临大猷街方向，作为车流及员工主出入口。
整座市场的四个方向均设置出入口。
总用地面积7378平方米，总建筑面积：
6522平方米（不包括地下停车场），地下停车场建筑面积为2916平方米（88个车位）、道路与场地面积2248.6平方米。
项目主要功能：
项目具有以下功能：
底层按菜市场设计，建筑面积2798平方米（240摊位）和垃圾中转站、二层按农产品超市模式设计，建筑面积2798平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积690平方米，须满足市场开发服务中心目前在府前菜市场办公的现有20名工作人员与维持正常运转与秩序的市场管理人员15人，协管员30人的工作需要外，还应满足新增11名工作人员工作需要，合计人员总数76人）。
二层屋面1660平方米可用用于绿化。
地下层为停车场，建筑面积2916平方米，有88个停车位。
建筑拟为全框架空间布置，可根据市场实际需求，作灵活的区间分割与调整。
建成后将成为市区江滨区块中功能齐全、档次较高的，集菜市场与农产品超市为一体的现代化市场。
三、竖向规划：
一层层高5.4m；二层为4.5m；三层为3.0m，建筑物总高约12.9m。
四、供电
1、供电电源
本项目供电电源就近从市10kv的城市供电线网在所在路段预留口接入。
2、供电负荷
本项目用电负荷属于三级负荷。
负荷估算见附表。
xx区块社区公共设施用房用电负荷估算表
项目名称
项目建筑面积（m2）
负荷标准（w/m2）
负荷（KVA）
菜市场与垃圾中转站
2916
60
174.96
农贸超市与垃圾中转站
2916
100
291.6
地下停车场
2916
20
58.32
管理用房
690
60
41.4
合计
566.28
项目无功补偿后功率因素为0.9以上，负荷同时系数为0.75。
综合上述，本项目负荷为566.28KVA/0.9×0.75=472KVA
本项目应选用500KVA变压器一台。
3、防雷与接地
根据防雷设计规范，本工程为二类防雷建筑物。
楼顶避雷带采用GG15镀锌钢管沿屋顶一周设置。
引下线利用柱内主筋，利用基础及地圈梁内主筋组成接地装置，其防雷接地电阻要求，不大于1欧。
低配系统采用TN-S系统三相五线制。
五、给排水
项目供水水源为城市自来水管网，由沿路铺设的城市自来水管网预留口接入，并按建筑给排水工程设计规范要求进行设计。
1、用水标准和用水量
就业人员用水按人均50公升/人·日
菜场用水按每摊位0.1m3/日计
其他用水按上述用水量的0.3估计
初步估算用水每天约＝（50*500+240*100）*1.3=1.4+15.5）*1.3=63.7立方米。
2、水质要求
按生活饮用水水质要求设计。
3、给水
（1）设消防水池，安装通用消防水泵1台，自动消防水泵1台。
在楼内就近设水泵房（内设水泵两台，一台工作，一台备用）一间。
（2）地下层设消防水池一个。
（3）城市自来水进水管径不小于DN150。
4、室内给水和消防给水系统
（1）室内生活给水：
采用下行上给式供水系统。
（2）普通消防供水系统：
由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。
5、室内外排水
（1）本项目排水体制定为雨污分流制。
雨水集中收集后设排水管就近排入附近道路的雨水管。
（2）污水量以给水量的90%估算，为日57.3立方米。
污水需经符合环保主管部门确定的污水处理设施处理后，排入城市排污管网。
六、项目方案比选
报告构建了二个建筑方案，总体上思路接近，在平面布局上存在不同。
从下面的比较表可看出以方案一优于方案二。
方案二主要问题是将垃圾站置于场址北端，缺少回车场，造成垃圾清运困难，其次是北部是居民区，垃圾站与居民区过近。
从立面处理上，方案一也比方案二富有现代气息。
此外单位造价，方案一也较低。
但方案一的绿地面积没有达到30%的一般要求，实际为25%。
技术经济指标比较表
序号
指标名称
单位
指标数据（方案1）
指标数据（方案2）
1
总用地面积
㎡
7378
7373
1.1
原有用地面积
㎡
4189
4189
1.2
新增用地面积
㎡
3189
3184
2
总建筑面积
㎡
6522
6609.53
2.1
一层菜市场面
升级会员 