世纪俊园项目建议书.docx
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世纪俊园项目建议书
世纪俊园
项
目
建
议
书
俊发地产
二零零五年四月二十五日
目录
第一章项目周边情概况…………………………………………3
第二章项目区域情况分析………………………………………5
第三章项目区域房地产市场分析与预测………………………7
第四章项目SWOT分析和产品初步定位………………………12
第五章项目建设地点和建设条件………………………………15
第六章生产组织安排……………………………………………16
第七章环境污染治理及其依据…………………………………16
第八章凤凰新村拆迁安置情况…………………………………17
第九章项目设计方案及建设开发………………………………17
第十章项目投资估算及资金筹措………………………………20
第十一章经济分析………………………………………………22
第十二章结论……………………………………………………23
第一章项目周边情况概述
一、项目地块基本情况概述
1、项目位置
项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园、王旗营村、恒森家私城，南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。
总开发占地面积约为194亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区占地约157亩，凤凰新村“城中村”改造27亩。
2、宗地权属、附着物、拆迁
云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于1998年，注册资金6000万元。
原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北郊茨坝镇。
搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后，现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。
为积极配合市政府建设新昆明的规划及响应昆明市政府对“城中村”的改造，美化城市景观，建设环境好、品质高的住宅小区，经与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上建设“世纪俊园”项目。
项目地块中厂区附着物以厂房为主，为一层的砖混结构，凤凰新村以5至7层的自建砖混结构房，建筑密度大。
项目地块内无保护建筑或文物保护单位
二、项目周边环境情况
1、地块周边建筑物
项目地块位于昆明市北市区，紧临北京路延长线，项目周围以住宅小区为主，掺杂部分农民房。
2、项目区域市政生活配套
本项目所处的片区是昆明传统的市民居住区，该片区周边已形成完善的生活市政配套，学校、医院、酒店、公交、餐饮等一应俱全。
★周边配套（1000米以内）
医疗：
九州泌尿专科医院、昆明同仁医院、昆明市计划生育服务中心第二服务站、玛利亚女子医院、云南妇女儿医院、翠康大药房
教育：
铁路局北站幼儿园、春苗幼儿园、昆明市妇联艺术幼儿园、云南省电子技学校、昆铁五中、第十一中学、盘龙区桃源小学
金融：
建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、中国银行。
宾馆：
雄业酒店、金邮大酒店、金星宾馆、齐宝酒店、锦大酒店等。
购物：
盛兴超市、国美电器、家乐福。
休闲娱乐：
日新温泉浴场、万紫千红KTV、博雅娱乐城。
餐厅：
北大门美食城、
治安：
公安局盘龙区分局
其它服务设施：
中国邮政北站营业厅、中国电信北站营业。
★人口
项目区域人口居住密度相对不高，项目周边多为住宅小区和企业单位宿舍并掺杂部分农民房，人员较为复杂。
★交通情况
交通便捷，道路路况较好，公交车覆盖面广，项目辐射力强。
公交车：
22路（火车北站—大观楼）、25路（北市区公交站—昆明丫）
29路（火车北站—三农场）、50路（火车北站—昆明站）
57路（黄家医圈—金星小区）、61路（白马小区—市客运北站）
67路（北市区公交站—民航机场）、70路（黄土坡—理工大白龙校区）
71路（近日公园—金殿）、79路（巴士家园—菊花灯市）
85路（菊花村—黄土坡）、91路（北站—阳光花园）
95路（龙聚建材市场—西华园）、102路（眠山—火车北站）。
101路（火车北站—梁源小区）
4、项目的污染情况
项目为家俱厂厂房及城中村改造，无任何重大的工业污染。
第二章项目区域情况分析
一、地块社会性分析
1、地块的区域属性分析
世纪俊园项目地块位于一环路与二环路之间，交通发达，适合用于住宅开发，但由于地块周边社会环境困历史发展的原因，区域规划较为凌乱，区域中混杂大量农民自建房，外来流动人口较多，有城乡结合的气息，对地块的社会秩序和商业活动有一定影响。
2、地块区域经济属性和人口购买力分析
项目区域是昆明开发较早的市民生活区之一，小区居民生活较富裕，但是这些小区建设时间相对较早，户型设计及小区配套功能落后，不能适应人们生活水平日益提高对居住环境居住水平的要求，因此项目区域居民存在二次置业的可能。
以及项目地段较好，交通发达，项目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。
3、地块区域客户源分析
2003年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在一定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从一定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进一步挖掘。
目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是：
☆第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有一定感情，周边新小区将是再次置业的首选，这部分人群将都是项目的购买人群。
☆工作在该区域的事业单位、企业工作人员。
由于工作生活方便，也将是置业首选。
☆房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大的吸引力。
二、宏观环境变化分析
1、昆明市总体规划的影响
今年3月昆明市政府第75次常务会议原则通过《关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知》，通知规定：
对主城规划区开发建设尤其是房地产项目进行严格控制,主城市核心区的开发建设用地规模不得小于10亩,二环路内，以居住为主的商品房开发项目用地,容积率小于3.0,建筑密度小于30%,绿地率大于40%，《通知》主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城、昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围，《通知》的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到《通知》对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。
第三章项目区域房地产市场分析与预测
一、区域市场情况
市区一环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层、小高层的精品楼盘,主力价格2600—3100元/M2，主力户型结构三室二厅二卫、二室两厅两卫和一室一厅一卫,销售较好的户型面积多在130平方米以下，客户定位主要为白领阶层、二次置业者、地产投资者。
结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层、二次置业者和地产投资者。
1、同区域类比楼盘
楼盘名称
博园上东区
蓝色经典
丽水天锦（一期）
开发商
新赛联房地产
兴宏基地产
中房现代地产
项目位置
白龙路494号
穿金路诺玛特对面
白云路西段滇江路
物业类型
多层、小高层、高层
小高层
小高层、高层
项目定位
新加坡风情住宅
市区高尚住宅
北城公园住宅
客户定位
白领阶层，二次置业者
白领阶层，二次置业者
白领阶层，房地产投资者
项目规模
58.4亩
8亩
21亩
总建筑面积
125701
27257
21000
总户数
833
242
653
面积
77~253
43~170
42~195
主力户型
三室两厅两卫
二室三厅两卫
一室一厅一卫
二室二厅一卫
主力面积
120~135
112
43~95
起价
2380
2260
2428
均价
3100
2800
3000
最高价
3800
3900
4000
2、昆明其它区域类比楼盘
一环路与二环路之间昆明类似地块项目有：
格林威治,摩玛一期,
中央丽城。
楼盘名称
中央丽城
创意英国二期
格林威治
摩玛一期
开发商
云南隆基伟业
铭鼎集团
和信置地
项目位置
西昌路33号
石虎关立交桥旁
北京路豆腐厂3号
物业类型
高层
小高层
高层
项目定位
城市超大规模花园住宅
城市公园住宅
城市时尚精品住宅
客户定位
二次置业者
房地投资者
白领阶层
二次置业者
白领阶层，
房地产投资者
项目规模
总183亩
60亩
4.7亩
总建筑面积
总427045
13333
40315
总户数
1487
492
476
产品面积
47~280
72~141
45~108
主力户型
三室两厅两卫
三室两厅两卫
四室两厅两卫
一室一卫
主力面积
100~130
85~130
45~54
起价
2800
2090
2980
均价
3200
3000
3350
最高价
4000
3600
4150
综述：
通过上述类比楼盘的分析，一环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅：
主力面积档在130平方米以下；项目走精品化道路。
项目客户定位指向主要分三类；
第一类、白领（摩码一期、丽水天锦、蓝色经典）
第二类、二次置业者（中央丽城、博园上东区）
第三类、房地产投资者（中央丽城、丽水天锦、格林威治）
一环路与二环路之间项目均价基本上在2800元/平方米以上。
三、区域市场预测
1、区域整体供需分析
2003年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后，2004年全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场一度出现抢购的热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时2004年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念的增强更是推动昆明整体房价一路上扬，2004年房地产总体市场用“火爆”来形容。
2005年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房地产原材料价格进一步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进一步加强了对房地产市场的调控，先后出台了《关于进一步加强商品房预售管理的通知》和《关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知》。
但从2005年1至3月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计的数据显示，一手房市场销售火热，1至3月份全市（含四区）商品房（含住宅和非住宅）共成交14916起，成交面积达180.47万平方米，交易金额达53.63亿元，几乎相当于2004年全年成交量的1/3，昆明市房价已历史性突破3000元大关，达到3190元/平方米，比去年上涨14%；二手房销售也一路火爆，1至3月共成交10372起，成交金额16.95亿元，成交面积134.03万平方米，均价为每平方米1265元。
由此可看出2005年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明《关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知》的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，1至3月份二环路以内新开楼盘有中央丽城、昆明主场、蓝色经典、玉树风铃，向市场新增供应2281套；其中一房281套，占12.40%；二房431套，占18.9%；三房977套，占42.80%；四房502套，占22.00%；五房以上90套，占3.90%。
由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以130平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新《通知》即将出台，市场需要有一段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。
2、项目所在地局部供需分析
项目所在地区域，去年今年开发了4个楼盘（蓝色经典、丽水天锦、金色年华、瀛城洋楼）总供应在1500套左右。
现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完；蓝色经典、丽水天锦、瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在130平米以下的一房、二房、三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。
客户群较狭。
总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。
第四章项目SWOT分析和产品初步定位
一、项目SWOT分析
优势（S）：
☆本项目是昆明开发较早的居住区之一，社会生活配套成熟，休闲、
娱乐、购物一应俱全，交通便捷，比较适合居住。
☆项目地段好，升值潜力大。
☆项目规模较大利于项目推广及项目规划。
劣势（W）：
☆项目周边治安较差,周边建筑较零乱,对项目有影响。
☆新规划对二环路内项目的控制，造成项目建设成本的增加。
☆项目自然,人文景观缺乏.
机会（O）：
☆利用产品的形象包装，树立中高档项目；。
☆本区域为昆明传统的居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。
而这部分人群长期居住在本区域对区域有一定的感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选。
☆房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进一步的增长，市场的持续火热，对本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。
威胁（T）：
☆未来市场竞争激烈，市场压力大。
☆国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性。
二、产品定位
1、物业形态的选择
根据项目地块的地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑的发展趋势，提出“底层商场加板式高层”的建筑方式。
并通过从项目的区域社会经济、地理地貌特征及对土地的充分利用提出的一种切实可行的方案。
☆项目的区域社会经济
本项目位于北京路延长线，生活市政配套完善，比较适合居住，同时项目交通便捷，项目辐射力强,项目周边老小区较多，居民生活都比较富裕，拥有良好的市场基础，同时世纪俊园项目规模较大，社区未来居住人口较多，必须要有一定的商业配套来解决小区居民和项目周边居民生活购物方便，同时底层建商场可最大发挥其地段优势，提高项目的土地资源的利用。
☆项目地块的特征
本项目地块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利于项目整体布局，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板式高层能充分利用项目地块南北朝向的优势，并能科学地合理地布局，提高项目地块经济性，而且还可最大限度地把地块周边不规则部分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质的提升，打造精品楼盘。
☆土地的稀缺性
本项目处于昆明市北市区交通咽喉，地段较好，在加上市区项目类式大规模土地十分稀少，应充分利用土地资源为项目创造价值，在通过对昆明现有几种建筑类型的比较和市场的调查发现，板式结构住宅对土地的利用率较高，市场容易接受,比较适合本项目。
2、建筑结构
建筑结构：
框剪结构
3、产品市场定位模拟
项目走时尚精品化规模化的道路，强调项目的鲜明视觉性和独特的个性，鉴于项目规模较大，方便社区居民和项目周边居民生活购物方便，项目下部应建商场及商业网点。
小区采用人车分流，车辆的使用和停放全部用地下车库解决。
4、产品价格模拟
（1）、客户定位
通过对昆明市，相似楼盘的调研分析发现，购买城区精品楼盘的业主，主要年龄在30以上，多为白领阶层、房地产投资者、小型个体商业经营者。
白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之家，家庭人口为1至3人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋的性价比，对教育、医疗、生活配套要求较高；而房地产投资者对房屋地段，房屋的升值潜力，房屋性价比比较关心，消费心理成熟。
（
2）、价格模拟
☆上述客户群中，白领阶层、小型个体商业经营者，由于事业正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大，而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳定，因此这部分客户群多数要求首付不要太高，选择按揭；而房地产投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高，应控制在15-35万之间。
☆目前昆明市同等区域楼盘主力均价在2600--3100元/平方米。
商铺价格在5000---7000元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市场供应会产生较大的影响,住宅定价不能过高均价在2800元/平方米左右;商场及商业网点价格在5000元/平方米左右.
第五章项目建设地点和建设条件
一、项目建设地点
世纪俊园项目，地处昆明市一环路与二环之间，在建设过程中应加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分基部开挖时对周边建筑的保护。
二、建设条件
1、气候
昆明地处低纬度高原山地季风气候，受印度洋西南暖湿气流的影响，日照时间长，霜期短，年平均气温15度；无冰期，少暴雨无台风等恶劣天气，气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，可以常年施工。
2、供水
本项目区域是昆明传统居住区，供水情况良好；不会存在建筑用水短缺的问题。
3、供电
云南省是中国电力富裕的省份,而昆明又是省会城市，建设用电不存在短缺的问题，不会成为建筑施工的障碍。
4、交通
本项目地处北市区北京路延长线交通通畅，不存在交通拥挤及交通不畅对项目建设的影响.
第六章生产组织安排
本项目由俊发房地产股份有限公司负责整个项目的开发、管理、经营。
在项目从开发到销售过程中，根据项目的分工不同，采用项目经理负责制，负责整项目的施工、市场销售，公司各职能部门全力配合。
第七章环境污染治理及其依据
项目的建设满足国家居住小区所规定的所有政策法规；满足云南省和昆明市关于环境综合治理的所有规定，满足国家工程项目建设环境评定的要求。
第八章凤凰新村拆迁安置情况
一、凤凰新村基本情况
凤凰新村位于北京路与联盟路交汇处,占地约27亩,为水晶村村委会村民集体用地,地面建筑物为村民自建砖混结构房,建筑密度大,平均每户层数5~7层,共96户,拆迁的建筑面积约50000平方米.
二、凤凰新村拆迁安置
为积极配合市政府建设新昆明的规划。
改善市区道路交通条件,美化城市景观。
建设环境好,形象好,品质高的住宅小区,我公司现准备将位于北京路与联盟路交叉口的“城中村”凤凰新村进行搬迁。
用以整合该片区的土地,整治交通环境,亮化城市景观，对这些地块的整合,我公司按“确保稳定、依法拆迁、科学规划、合理布局、完善功能”的原则,与凤凰新村村民进行多次协商和谈判,目前已达成了初步协议,决定按照“拆一还一,原地安置”的原则，以高昂的代价进行拆迁安置,拆迁后在此上建设“世纪俊园”项目。
第九章项目设计方案及建设开发
一、设计思路简述
世纪俊园项目响应建设部“节能省地”的号召，项目采用高层建筑，并按“集约化，规模化，科学化，品质化”的设计要求，建设世纪俊园项目，让项目片区的社会经济、交通环境、城市景观将得到全面提升和改善。
世纪俊园项目的规划将严格按照昆明市城市规划的要求，在北京路延长线与联盟路交叉口处，退让道路红线超过30米，在路口将建设两个4000平方米以上的开放式的绿化广场，同时，该项目建成后，北京路延长线与我公司出资修建的忠明路又将接通，北京路和白云路的交通和城市绿化环境又将得到极大的改善。
二、项目的规模估算
1、规模简表：
1、
总用地面积
12.93万平方米
2、
总建筑面积
63.5万平方米
地上建筑面积
60万平方米
住宅建筑面积
52万平方米
商场及商业网点建筑面积
8万平方米
地下建筑面积
3.5万平方米
3、
容积率
4.6
2、主要经济技术指标简表：
序号
项目名称
指标（M2）
备注（位置等）
一
规划总用地面积
129300.00
二
总建筑面积
635000.00
三
地上建筑面积
600000.00
住宅建筑面积
520000.00
商场及商业网点建筑面积
80000.00
四
地下建筑面积
35000.00
五
建筑占地面积
30000.00
六
住宅区道路面积
5500.00
七
绿地用地面积
51720.00
八
容积率
4.6
九
建筑密度
25%
十一
绿化率
大于40%
十二
总户数
6500
十三
总居住人数
22750
每户按3.5人计算
十四
分期开发
三期
三、项目分期开发
世纪俊园建设期四年，整个项目分三期开发：
1、一期开发
一期开发用地为胜利床垫厂厂区和奥斯迪服装超市，规划用地规模约36亩，采用半围合式布局，临联盟路拟建30层的高层，靠昆明火车北站拟建17层的高层。
其中地上三层整体架空为商场，地下二层。
主力户型为两房两厅和一房一厅，以市场较受欢迎的户型作为市场切入点，聚集一定人气，提高项目市场占有率，推动项目的开发。
2、二期开发
二期开发拟建用地为康发家俱厂厂区一部，即金童花园与龙泉花园之间，规划用地规模约65亩，拟建八栋25—30层的高层，户型主要以三室两厅和二室两厅，面积基本在65—145平方米之间，客户指向为白领阶层和二次置业者。
3、三期开发
三期开发拟建用地为康发家俱厂厂区用地一部和凤凰新村搬拆改造用地及奥斯迪大酒店搬拆，规划用地规模约93亩，三期是世纪俊园项目最后一期，位置好地块较规则,用地规模较大，这期注重社区中心景观环境的营造，拟建25—30层的高层，客户指向为二次置业者以三室两厅为主，辅以两室两厅和四室两厅，面积在70—150之间。
第十章项目投资估算及资金筹措
第一节：
项目投资估算
一、估算依据
昆明建筑工程上缴比例。
昆明同类工程造价情况。
现行投资估算的有关规定。
二、估算说明
1、根据现状及世纪俊园项目规划性质及回迁费用,经初步估算,世纪俊园项目综合土地成本初步确定为200万元/亩:
2、总建面在计算过程中不区分商业面积和建筑面积。
3、贷款利率按国家现行利率计算;
4、本报告所有货币单位均为人民币。
三、成本估算表
序号
成本项目
单位
数量
单位投资
总投资（万元）
一
土地成本
亩
194
200万
38800..00
二
前期费用
2844.00
1
三通一平
200.00
2
勘察费0.15%
120.00
3
设计费2%
1612.00
4
监理/质监费1%
832.00
5
可研市调费
80.00
三
建安工程费
80595.00
住宅
平方米
520000
1250
65000.00
商场
80000
1350
10800.00
地下车库
40000
1370
4795.00
四
基础设施费
9665.00
1
供电
2540.00
2
供水
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