土地整治类贷款项目评估报告初稿银行.docx
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土地整治类贷款项目评估报告初稿银行
土地整治类贷款项目评估报告
（参考格式）
目录
一、借款人资信评估
（一）借款人基本情况
（二）借款人经营情况
（三）借款人财务状况
二、项目概况和建设情况评估
（一）项目基本情况
（二）项目建设手续
（三）项目建设实施进程
三、项目市场情况评估
（一）项目投资环境
（二）总体供求情况
（三）土地出让前景分析
四、项目财务效益评估
（一）土地整治项目总投资预测
（二）项目资金来源评估
（三）项目分年度资金使用计划
五、项目损益预测
（一）项目损益预测表
（二）盈利能力分析
六、不确定分析
七、项目偿债能力分析
（一）还款资金来源
（二）偿债能力分析
（三）分年还款计划
八、贷款担保措施评估
九、银行效益与风险防范措施评估
十、项目评估结论与贷款建议
一、借款人资信评估
（一）借款人基本情况
说明借款人名称、成立及历史沿革、法定代表人、经营范围、信用等级、注册资本及各股东单位投资到位情况等。
（二）借款人经营情况
1、借款人实施该项目的主体合规性（根据政府相关批文或合作协议进行评价）。
2、借款人以往类似项目的经营情况（包括整治宗地位置、毛地面积、出地率、总投资、目前进展情况、是否进行出让及其出让情况等）。
3。
简要评价借款人的行业经验和实力能否满足本项目的经营需要。
（三）借款人财务状况
1、借款人近三年的财务状况，如《借款人财务情况表》（企业单位）（附表1-
（1））、《借款人财务情况表》（事业单位）（附表1-
（2））所示。
2、借款人财务报表主要项目的构成情况
（1）企业单位
资产：
（说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力）
负债：
（负债方主要科目的情况，特别是预收帐款、应付帐款、其他应付款的情况，重点是这些商业负债的支付压力）
（2）事业单位
资产：
（说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是应收账款、预付账款、其他应收款、无形资产的情况，重点是这些资产的质量和变现能力）
负债：
（负债方主要科目的情况，特别是借入款项、应付帐款、预收账款、其他应付款的情况，重点是这些商业负债的支付压力）
3、对借款人财务指标进行分析（分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、资产流动性和盈利能力做出分析判断）。
4、简要说明借款人的财务管理模式和土地储备资金的运作方式。
5、现有银行负债情况及对外担保情况（分析借款人在银行间的融资记录，说明借款人融资能力、条件和信誉）：
表二:
借款人银行贷款情况表
贷款行
起止时间
金额
余额
利率
贷款形态
担保方式
还款来源
单位:
万元
表三:
借款人对外担保情况表
单位:
万元
被担保公司
担保金额
担保期限
金融机构
是否为关联担保
二、项目概况和建设情况评估
（一）项目基本情况
1、说明项目名称、项目地点、整治范围、（毛地）整治亩数、现土地性质、出地率、规划用途等。
2、项目主要建设内容（包括拆迁规模、安置房修建（购买）情况、配套基础设施建设情况等）。
3、项目的总投资和实施周期（其中：
建设期年，出让期年）。
（二）项目建设手续办理情况
调整项目建设取得政府有关部门的批准文件的名称和时间及主要内容（包括立项、报征、确权等批文，整治片区控规图，国土、规划等部门出具的项目实施符合相关土地利用及城市规划的证明文件，政府对实施项目的相关会议纪要（文件）或合作整治协议等等）。
（三）项目建设实施进程评估
1、建设进度安排
借款人对项目建设（前期工作、全面实施阶段）各时间节点安排；实地调查项目目前作进展。
2、投资完成情况
通过复核相关凭证，调查截至评估日该项目的实际投资完成情况。
并结合实地调查的工程形象进度和项目建设进度计划，对项目投资完成情况的合理性进行考察。
三、项目市场情况评估
（一）项目投资环境评估
根据该项目土地的性质和规划用途，重点考察国家近年来宏观调控政策以及项目所在区域的发展状况、发展规划对本项目土地价值的影响。
（二）总体供求情况
1、成都市土地市场概况
上年度及近六个月，成都市经营性用地成交情况：
包括成交宗数、亩数、总成交价及其亩均单价（按住宅和商业两口径分别统计）。
2、列举项目周边3-5宗与本项目相同地类用途的宗地最近时间内的交易状况：
包括宗地位置、净用地面积、交易时间、交易方式、成交单价、成交总价、宗地溢价率，按下表格式填列：
宗地位置
净用地面积（亩）
交易时间
交易方式
起拍价
（万元/亩）
成交单价
（万元/亩）
成交总价
（万元）
宗地溢价率
3、根据项目所在区域的同类用途土地近期交易状况，分析项目所在区域土地市场情况、交易价格的变动趋势。
（三）土地出让前景分析
1、拟出让土地的综合优势
2、根据项目投资环境、项目所在区域的土地总体供求情况分析，对本项目土地出让计划，包括土地出让时间、出让面积（亩）、出让价格等做出科学合理的判断:
项目土地出让计划表
序号
项目
土地出让计划
合计
20年
20年
……
1
居住用地-亩数
-单价（万元/亩）
2
商业用地-亩数
-单价（万元/亩）
3
……
4
合计
四、投资估算与融资方案评估
（一）土地整治项目总投资预测
注意分析项目总投资及构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理。
并测算各项费用，列表说明估算依据，详见《项目总投资估算表》（附表3）。
（二）项目融资方案评估（分析项目资金来源渠道及可靠性）
该项目总投资万元，其中自有资金万元；银行贷款万元，此次申请我行贷款万元；其他资金来源万元。
其中：
自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金）：
本项目银行贷款（说明本项目需要贷款量，本次申请贷款量，及各笔贷款的商洽落实情况）：
其他资金来源（说明外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金的情况）：
（三）项目分年度资金使用计划
一
第一部分工程费用
第一年
第二年
第三年
第四年
……
二
第二部分工程建设其他费用
1
拆迁安置费
2
工程建设其他费用
三
第三部分工程预备费
四
管理费用
五
财务费用
六
销售费用
七
合计
五、项目损益预测
（一）项目损益预测表
按照《项目土地出让收入预测表》（附表2）各年份土地出让收入占总土地出让收入的比例，将《项目投资估算表》（附表3）项目总投资按年进行分摊，并据此列表测算每年项目损益《项目损益表》（详见附表4），得出项目利润总额为万元，净利润为万元。
（二）盈利能力分析
依据上述结算结果，计算下列指标：
1、项目投资利润率=利润总额/项目总投资
2、整治地块出让利润率=项目利润总额/土地出让总收入
3、财务净现值（Ic=6%）（根据《项目土地出让收入预测表》（附表2）和《项目分年度资金使用计划》计算）。
4、财务内部收益率（根据《项目土地出让收入预测表》（附表2）和《项目分年度资金使用计划》计算）。
六、不确定性分析
（一）出让率盈亏平衡分析
当土地出让价格不变情况下，整治地块出让率达到%，项目可实现盈亏平衡。
即整治地块出让率=项目总投资/拟出让土地总收入（1-土地出让金率-土地出让相关税费率）
（二）出让价格盈亏平衡分析
当土地出让亩数不变情况下，整治地块亩均出让价格下降至万元/亩，项目仍可收回全部投资。
即整治地块亩均出让价格=项目总投资/拟出让土地总亩数（1-土地出让金率-土地出让相关税费率）
（三）敏感性分析
敏感因素值
敏感性分析结果
出让收入
总投资
财务净现值（变动率）
内部收益率（变动率）
基本方案
出让收入变动
上升5%
上升10%
上升20%
下降5%
下降10%
下降20%
总投资变动
上升5%
上升10%
上升20%
下降5%
下降10%
下降20%
分析：
七、项目偿债能力分析
（一）还款来源
1、本项目土地整治后拍卖收益。
2、财政兜底（若有则填写）
（二）偿债能力分析
1、土地拍卖收益的偿债能力分析。
（1）当土地出让价格不变情况下，整治地块出让率达到%，可满足偿贷要求。
即整治地块出让率（非合作整治项目）=银行贷款/借款人可取得的出让土地总收入（1-土地出让金率-土地出让相关税费率）
（2）出让亩数不变情况下，整治地块亩均出让价格下降至万元/亩，仍可满足偿贷要求。
即整治地块亩均出让价格（非合作整治项目）=银行贷款/可出让净地总亩数（1-土地出让金率-土地出让相关税费率）
注：
合作整治项目涉及变量较多，做特殊化处理，在此不列举公式！
2、地方财政的偿债能力分析（涉及财政兜底的需填写）
（三）分年还款计划
还款时间
各年还本
各年付息
合计
经营性现金流
偿债备付率
注：
偿债备付率DSCR＝经营性现金流/本年应还本付息额
八、贷款担保措施评估（按照成都市商业银行信贷担保评估操作规程的有关要求进行）
九、银行效益与风险防范措施评估
（一）银行效益评估
1、资金结算量测算
2、相关效益评估
（二）银行风险评估
（分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、建设期风险、法律风险，并针对风险因素提出银行防范风险的措施和建议）
十、项目评估结论与贷款建议
通过对上述指标进行分析，得出评估结论与贷款建议（对贷款与否及贷款金额、期限、利率、还款计划、担保方式须提出具体建议）。
附件：
附表：
1-4
附表1:
（1）借款人财务情况表（企业单位）
单位：
万元
上二年末
上年末
目前
流动资产:
货币资金
应收账款净值
其他应收款
预付货款
存货
长期投资
固定资产净值
资产总额
流动负债:
短期借款
应付帐款
其他应付款
预收货款
长期借款
负债总额
所有者权益:
实收资本
资本公积
经营收入
利润总额
净利润
资产负债率
流动比率
速动比率
销售利润率
（2）借款人财务情况表（事业单位）
项目
上二年末
上年末
目前
总资产
其中：
货币资金
应收账款
预付账款
其他应收款
无形资产
总负债
其中：
借入款项
应付账款
预收账款
其他应付款
净资产
其中：
事业结余
事业收入
拨入专款
土地储备资金
事业支出
资产负债率
附表2:
项目土地出让收入预测表
单位：
亩、万元/亩、万元
序号
年份
1
2
3
……
合计
1
土地出让面积（亩）
2
土地出让价格（亩/万元）
3
土地出让收入（万元）
4
土地出让金
5
土地出让相关税费
6
扣除土地出让金、相关税费等的土地出让收入
表注：
1、土地出让面积、出让价格依据企业土地出让计划及市场预测情况而得；
2、3=1*2；6=3-4-5；
3、土地出让相关税费一般在合作整治项目时发生。
附表3:
（1）项目投资估算表
单位：
万元
一
第一部分工程费用
投资额
估算说明
1
道路工程
2
交通工程
3
供水工程
4
排水工程
5
……
二
第二部分工程建设其他费用
（一）
征地拆迁安置费
以各项目具体提供情况为准
（二）
工程建设其他费用
1
勘察、设计费
2
工程监理费
3
施工图审查费
4
……
三
第三部分工程预备费
1
市政道路建设基本预备费
2
拆迁安置基本预备费
3
……
四
管理费用
五
财务费用
六
销售费用
七
总投资
八
亩均整治成本（毛地）
亩均整治成本（净地）
附表4:
项目损益表
单位：
万元
序号
年份
1
2
……
合计
1
土地出让收入
2
土地出让金
3
土地出让相关税费
4
应分摊的土地整治成本（含建设期利息）
5
利息支出（不含建设期利息）
6
管理费用（不含建设期）
7
销售费用（不含建设期）
8
利润总额
9
所得税
10
净利润
表注：
1、经营收入来源于附表2；
2、按照现行财务制度的规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补
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