厦门市翔安区市调报告.docx
《厦门市翔安区市调报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厦门市翔安区市调报告.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
厦门市翔安区市调报告
翔安房地产投资发展潜力研究
第一章翔安区域基本情况分析
一、区域概况
（一）地理位置
翔安地处厦门东部，东北与泉州市交界，西面与同安区接壤，南隔海与金门岛相望，居厦、漳、泉闽南“金三角”中心地带，扼守闽南地区南下北上之咽喉，区位优势明显。
（二）概况
翔安区于2003年10月19日正式挂牌设立，是厦门市最年轻的行政区，下辖新圩镇、马巷镇、新店镇、内厝镇4个镇和大嶝街道办事处以及大帽山农场，辖区总面积351.6平方公里。
翔安2005年户籍人口26.48万人，常住人口27.8万人。
户籍人口中，约90％为农村户口。
二、区域经济
（一）总体经济状况
农业龙头企业，是翔安农业经济的一大支柱，代表企业“银鹭”被评为中国驰名商标，兴盛公司的系列产品被评为福建省名牌产品和著名商标。
2005年地区生产总值达到38.0亿元、区级财政总收入达到2.28亿元，其中地方级财政收入达到1.35亿元。
（二）产业结构
产业结构进一步优化，高新技术产业、服务业加快发展，三次产业的比重调整为16.1：
47.9：
36，第一产业增加值的比重逐步下调，第二、三产业增加值的比重逐步升高。
三、区域生活配套
（一）教育配套
翔安现有福建省普通中学一级达标学校1所——翔安第一中学，福建省普通中学三级达标学校1所——新店中学，职业高中1所、独立初中10所；小学76所，幼儿园（班）96个。
翔安教育配套齐全，但缺乏极具知名度的学校，特别是小学。
（二）交通配套
区内交通：
翔安大道（区内主干道，总长度13公里，双向八车道，连接厦漳泉高速公路马巷出口与翔安隧道，总投资5.5亿元，已于2004年底建成通车）、水刘线（新店镇刘五店至南安水头，总长度14.5公里，双向四车道，总投资3亿元，已于2004年“九·八”前建成通车）、水琼线（琼头——翔安大道）已通车、区内目前只有马新路通公交车，
区外交通：
厦漳泉高速公路（马巷出口与翔安隧道）；324国道、同安湾大桥（连接水琼线）于07年3月17日正式通车。
翔安大道
（三）其它生活配套
翔安区现有二乙医院1所，中心卫生院2所，卫生院3所但暂无先进的知名医院。
翔安的商业业态以低档次的沿街店铺为主，2007年元月新华都购物广场即将入驻翔安商业广场。
第二章翔安区域未来发展规划
一、城市发展目标
（一）总体目标
实现一个大跨越，打造一个大基地，崛起一座新城区。
构建翔安新区“一座新城、四个基地”，到2010年，实现经济总量翻三番，各项社会事业全面快速发展，经济社会跃上一个新台阶，逐步确立翔安新区的厦门城市副中心地位。
（二）总体规划：
规划建成厦门城市副中心，岛外东部地区中心，以工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流为主的辅城；其中马巷片区的城市定位：
商贸、工业；新店片区：
文教、风景旅游、港口物流。
（三）人口规划
到2010年，全区常住人口42.5万人，较2005年常住人口27.8万人增加14.7万人，年均人口增加近3万人。
二、路网建设：
四纵四横的主要交通网
四纵：
翔安大道、新大线（新圩镇至大嶝镇）；内大线（内厝镇至大嶝镇）、八一路（内厝至莲河）。
四横：
324国道、水琼线（马巷镇琼头至南安水头）、水刘线、厦漳泉高速公路和福厦高速铁路。
翔安隧道：
自2005年9月15日动工建设，预计2009年底竣工。
大嶝大桥：
连接大嶝与厦门海湾大道
同安湾大桥：
连接同集路与翔安水琼线（现已通车）
岛外快速路（琼头－香山段）：
该路段西接同安湾大桥，东接规划溪东路，并与翔安大道、规划窗东路等翔安区境内的几条主要干道相交。
（自2005年12月开工，翔安大道以西段沥青路面下面层已经完成，一期项目将于今年5月底完工）
三、片区规划
翔安区将构筑“十”字形的产业结构特征，纵轴沿翔安大道由北到南产业布局依次为新圩镇的农业、食品轻工工业、马巷镇内厝镇的制造业、高新技术产业、刘五店的港口物流业；横轴沿水琼线从西到东产业布局依次为：
东坑湾的高档生活区服务业、新店镇中心的市级公建配套服务业、香山西的区域商业金融服务业、香山莲河大嶝的旅游服务业。
产业布局依据发展模式将由北向南，分近、中、远三个阶段展开。
具体包括六个园区、七个联片和八个市场：
（一）六个园区：
（二）
1、厦门火炬翔安产业区。
园区规划包括厦门火炬东部产业区、火炬下潭尾片区
2、
（1）厦门火炬东部产业区
（2）
区位：
东起规划马新路、西至翔安大道、南至规划水琼线、北至规划的内按路，规划用地面积482.88公顷。
规划性质：
产业区定位为现代制造业为主的高科技加工业园区，用地性质上凸现高科技园区特征，同时发展配套的商业办公、文化娱乐、公共服务及生活居住等。
现状：
目前首期4.75平方公里规划控制范围内用地已基本完成土地征用，首批135万平方米的通用厂房和20万平方米的配套生活区、现投入使用。
同时已完成A项目及配套厂近3平方公里的征地工作，今年初动工建设。
二期将整合原规划中科高科技产业基地2.6平方公里及原思明工业园3.2平方公里用地，并沿翔安大道两侧扩展。
（2）火炬下潭尾片区
●火炬下潭尾北部片区
●
区位：
规划范围东起翔安大道，西至规划的翔安海湾大道，南以规划的内垵路为界，与下潭尾水库相邻，北至厦漳泉高速公路。
规划性质：
项目用地11.63km2，规划性质为厦门市翔安区重要的光电、物流仓储基地及大型生活配套综合区。
项目分三期进行，总开发期5年。
●火炬下潭尾南部片区
●
区位：
东侧隔翔安大道与火炬东部产业园相接，北隔翔安北路与下潭尾北部片区相连，南隔海湾大道与东坑湾片区相邻，西至大海。
规划性质：
总用地面积1037.14公顷，适宜人口8万人
现状：
2006年2月22日，世界第三大的薄膜电晶体液晶显示器制造商友达光电（厦门）有限公司在火炬（翔安）产业区举行隆重的奠基仪式。
拟分四期建设，总建筑面积58.4万平方米，首期建筑面积为18.8万平方米。
项目投产后，员工将达到2万人。
厦门将成为友达继2001年投资苏州之后，布局祖国大陆的第二个制造基地，所有项目建成后将形成年200多亿元的工业产值。
目前，友达项目厂房一期和员工宿舍一期即将完工，正在进行最后的装修阶段，可望今年4月投入使用。
2、翔安工业区北部片区
区位：
同新路以北，铁路翔安中间站以南，翔安大道北段以东，新马路以西，规划总面积达8平方公里。
该园区以银鹭集团为龙头，整合利胜电光源工业片区，引进相关搜狐网的上下游企业，建成以农产品深加工为主导，集科研开发、实业生产、服务配套、生活起居为一体，功能布局合理的新型综合性工业园。
主导产品为饮料、食品罐头，同时涉及电子等综合性行业。
3、翔安工业区中部片区
区位：
从马巷和内厝辖区内东起八一路、南至内按路、西至翔安大道、北至高速公路的工业用地及配套用地，以及黄厝工业组团，占地13.5平方公里。
由巷北工业组团、黎安组团、汽车城组团、贡香物流组团、内厝组团组成。
规划性质：
重点发展机械、电子家电、医药、轻纺、建材、服装、精细化工等门类为主图行天下的工业体系入驻。
现状：
园区一期、二期开发完毕，已完成2000亩土地的开发建设，建起工业厂房及办公、生活配套设施近45.3万平方米，入驻企业达20家，用工约1万人。
目前，园区三期有关开发工作已经全面启动，首期20公顷的征地工作正在进行当中，预计春节后可开工建设。
4、新城区
区位：
位于翔安区中部、火炬园以南，文教区以北。
翔安大道以东，新马路以西，水琼线以南，东坑路以北，基地用地面积2.66平方公里，规划人口为2万人。
规划性质：
拟建设成为行政、办公、商业、文化、体育和居住为主的综合型服务区。
政务区主要由西北部的体育中心用地、东北部的市民商业广场和文化中心用地、中部的
行政办公用地、西南部的农民安置用地和东南部的东方新城商住用地。
现状：
目前翔安市民广场已经封顶，预计半年后可投入使用，公共卫生大楼已落成（未投入使用）、试验小学已落成（未投入使用）、体育文化中心在建。
5、文教区
区位：
园区总规划面积460.65公顷，北起东坑路，南到翔安南路，东到翔安东路，西到翔安大道。
规划性质：
规划建设文化教育区、中小学幼托区、居住区、办公区、商业金融区及医疗卫生区等功能区。
其中居住用地、中小学幼托用地、小区公建用地计1414亩，道路用地996亩，市政用地28亩，绿地668亩，高校用地2624亩。
园区以培养工科类、应用型人才为主，文理工学科相结合，公办、民办共存，学科专业设置上重点培育高级技术人才，提升产业工人劳动技能。
该项目是继厦门黄厝文教区、集美文教区之后，市委、市政府重点发展的第三个文教区。
现状：
厦门海洋学院、厦门华天涉外学院、厦门南洋学院已有1.1万名学生入驻，厦门高级技工学院也将于今年9月招生，届时入驻文教园区的在校生将达2万人。
此外，位于翔安南路南部的东南职业学院，已完成征地拆迁，正准备开工建设，其中位于蔡厝片区的国际传媒学院、会展学院的筹建工作正在紧张地进行，7所院校全部入园后，招生将高达6万人。
6、刘五店港口物流园区
该园区是厦门两大物流园区之一，目标是发展形成机电、化工、汽车、家具、建材、石材、果蔬、生鲜食品等大型现代化17173的专业配送中心和批发市场，以及监管堆场、物流公共信息平台，主要服务于厦门市及周边腹地的外贸企业、出口加工企业。
以刘五店滚装码头为依托，重点引进造船工业、游艇工业、修船业和旅游业。
（三）八个专业市场
（四）
翔安区将争取用五年17173的时间内建成闽东南乃至全国影响较大、规模较大、专业性较强的汽车交易市场、蔬菜批发市场、贡香市场、建材市场、水产品批发市场、粮油市场、汽车运输市场和大嶝对台小额商品贸易市场等八个物资批发和集散市场。
四、产业发展规划
（一）高新技术产业与传统制造业
1、高新技术产业集群
着力推进火炬（翔安）产业区建设步伐，重点发展电子、光电、电工等产业，加大内外资引进力度，提升产业规模。
到2010年，基本形成翔安高新技术产业集聚区，使高新技术产业成为翔安乃至全市经济发展新的增长极。
●电子信息业：
以厦华电子为依托，大力引进高新技术、资金和项目，重点发展电视显示组件、电视机、计算机及外围设备、数码产品、新型电子元器件等制造业，推进产业化、规模化，争取建成重要的电子信息产业基地。
●
●光电业：
以友达光电和中华映管为依托，通过扩大产业链招商方式，加快光电配套企业的进驻速度，重点发展光电子及其配套产品，培育一批新的拳头产品，建成全省最大的光电子产业基地。
●
●电工产业：
以ABB中压新厂、大一互等企业为依托，致力于发展高精密仪器仪表、电线电缆、特殊线缆等成套电工专用设备，建成集企业总部、研发中心、生产配套服务于一体的一流电工产业高科技园。
●
（二）传统制造业集群
坚持走新型工业化道路，以科技进步和信息技术带动传统制造业的发展，积极促进信息技术与传统产品的融合，增加产品的技术含量和附加值，提升产业的技术能级。
重点发展翔安综合工业园区，即巷北片区、银鹭片区，以及农产品深加工基地，大力引进外资、内资和民营企业，积极培育一批有市场竞争力的企业和品牌。
第三章翔安房地产未来发展前景
一、翔安目前房地产市场
（一）成交地块
土地编号
土地座落
土地用途
成交时间
土地面积（m2）
建筑面积（m2）
容积率
成交价
受让人
总价（万元）
楼面价（元/m2）
X2004G01
翔安区大嶝镇环岛路嶝崎至双沪路段北侧
1#商业、2.3.4#居住5#旅馆
7.29
171897
160932
10700
665
厦门国贸地产有限公司
X2006G01
翔安区马巷镇东部、舫阳东路以西、规划的舫阳西路以东
居住、商业
8.8
158403
316800
2
37100
1171
厦门经济特区房地产开发集团有限公司
2006XG01
翔安水琼线以南、翔安东路以西
居住、商业
9.8
167349
430523
49500
1150
厦门经济特区房地产开发集团有限公司
2007XG01
翔安区马新路以西、区府大道以北、横五路（在建）以南
居住、商业、教育（幼儿园）
2007.4.8
51712.81（A1地块：
35804.05；A2地块：
15908.76）
118300（A1地块：
68030；A2地块：
50270
A1地块：
1.9；A2地块：
3.16
2004G01地块的成交，正式拉开了
（二）翔安楼市发展历程
1、现状概述
翔安房地产市场开发起步于上世纪80年代，但受各种因素影响，开发未能保持延续性。
上世纪90年代到近三年前翔安房地产市场几乎一片空白，2004年4月份翔安第一个真正意义上的房地产项目“翔安商业广场”破土动工，拉开了翔安房地产开发的序幕。
两年多来翔安房地产市场至今仅有两个商品房项目开发，“翔安商业广场”是个以商业为主导的项目，因各种原因工程期、销售期较长；“翔安大嶝岛金嶝街”规模较小，属于自然销售，这两个项目均未能给翔安的房地产开放带来明显的促进作用。
因此，至今翔安房地产并未进入真正意义上的市场阶段。
近年来翔安楼市几乎是一个空白，无论是自住或是投资客，都对翔安怀有十月怀胎般的期待。
近期，随着翔安马巷镇东部建筑面积316800平方米的“锦绣祥安”、翔安水琼线以南建筑面积430523平方米的“美地雅登”相继动工，翔安房地产开发正式启航，蓄势发力指日可待。
2、在售及预售楼盘
项目名称
项目位置
总建筑面积
物业类型
销售情况
售价
开盘时间
项目概况
开发商
大嶝金嶝街I栋商品房
翔安大嶝岛金嶝街
4012
住:
24/2,849商8/1,163
住:
21/2,319商:
2/174.86
住:
3,699商:
9,790
2007-6-11
“大嶝金嶝街I栋商品房”是翔安目前仅有的一个在售商品住宅项目，一经推出便引起了当地甚至全市购房者、投资客与业内人士的普遍关注。
该项目购买客群除了本地客群外还有来自泉州、莆田、龙岩等地的外地购买者
翔安区大嶝房地产开发公司
翔安商业广场一期
翔安马巷镇巷南路与书院路交叉口处
8393.73
住:
4/512商:
547/7,369
住:
2/256商:
218/3,189
住:
4255商:
14,250
该项目为翔安区第一个真正意义上的房地产项目，地处马巷商业中心，交通较为便利，项目主要以商业为主，少量住宅规划。
虽然大千公司对外进行了大量的广告推广，但由于翔安区域认可度尚不高，市场对该项目的前景并不十分看好，商业销售周期较长。
二楼、三楼新华都已确定入驻，于2007年1月底正式开业。
签订购房合同时与开发商签订托管合同，根据位置确定租金。
一楼每月租金在120元/㎡左右。
大千实业有限公司
吉翔安康第一城
翔安区马巷镇翔安一中对面
34804
预约价格在3600元/㎡左右
“吉翔安康第一城”位于翔安区马巷镇翔安一中对面。
项目地理位置优越，交通便利。
目前尚未正式开工，但已开始对外认购，收取定金。
该项目购买客群中，岛内“投资客群”占较大比重。
乾隆坊房地产
锦绣祥安
马巷镇东部
316800
4000元以上
尚未接受认购
特房地产
特房.美地雅登
翔安水琼线以南、翔安东路以西
430523
4000元以上
尚未接受认购
特房地产
3、保障性住房
在厦门首期推出的2万套保障性住房中，翔安区共推出3771套，占全市保障性住房总套数的19％，是岛外保障性住房推出总套数最多的区域。
未来3到5年内，我市计划建设402万平方米的社会保障性商品住房，翔安将成为厦门保障性住房的集中区域之一，这将有利于翔安区生活机能的完善与升级，为翔安房地产市场的发展创造成熟的居住环境，促进翔安房地产市场的快速发展。
●翔安东方新城
●
东方新城总建筑面积61万平米，容积率1·5，总绿地率34%。
一期全部为经济适用房。
以多层、小高层为主，配套有幼儿园、学校等公建设施，项目引进国外新理念，为独具特色的小街区格局，属高起点的住宅小区。
计划在2008年底全面建成，届时东方新城将提供总数5150套。
●西炉小区
●
项目位于翔安区翔安洪塘西炉附近，规划为安置房及保障性住房小区，首期推出2271套保障性住房。
从“金尚小区”、“金山小区”等安置房、经济适用房小区的开发经验来看，一个安置房、经济适用房小区的开发建设能迅速带动周边区域的成熟发展，形成一定氛围内的生活居住区域，提高周边区域的社会认同度。
翔安东方新城、西炉小区两个小区的建设将逐渐改变市民对翔安区域的“偏见”，未来翔安区生活氛围将渐渐浓厚，各项配套也将随着两大社区的建设而逐步跟进完善。
二、翔安房地产市场未来发展前景
2006年11月10日，总投资超过20个亿的特房锦绣祥安、美地雅登两个房地产项目正式开工，这不仅标志着翔安房地产市场迈开实质性步伐，也拉开了翔安新城区大规模开发建设的序幕。
可以预见的是，翔安将成为继海沧、集美之后，又将成为新一轮的开发热土。
自然环境优势：
翔安拥有美丽的自然环境，有山有海又有湖，海岸线长达75公里，下谭尾湾区即将种植成片的红树林、内陆的九溪流域和香山风景区以及大嶝岛等丰厚的海岛资源，这是进行人居环境构建非常重要的一个优势。
翔安地势平坦，拥有广阔的可供开发土地。
都为房地产开发提供了有利条件。
区位优势：
翔安处于厦、漳、泉这个闽南金三角和福建省最具经济发展活力地区的中心地带，在产业转移的过程中将带动附近地区居民的流动，为房地产的开发聚结人气。
翔安隧道开通后到岛内机场15分钟车程，海湾大道贯通后，到岛外其他三区约20分钟车程。
翔安隧道、同安湾大桥等基础设施的完善及建成使用，为翔安房地产的开发建设提供良好的外部环境。
翔安在对台位置还拥有绝对的天然优势，翔安的大嶝岛是我国大陆离台湾最近的地方，翔安的房地产市场也将成为海峡两岸人们共同关注的热点。
定位优势：
根据厦门城市总体规划，翔安将与海沧、集美、同安等并列成为岛外的四大辅城之一。
作为辅城，必须具备城市较为综合的功能，而非城市的某一功能。
与其他辅城不同的是，翔安还将承担和发挥厦门作为区域中心城市的辐射作用，特别是向区域东部的泉州南安、晋江等地区的辐射作用，这就使翔安具有城市副中心的定位要求。
作为城市副中心，翔安将具备商务、金融、贸易、科技、文化等较高等级和较为综合的中心功能。
这样对今后房地产开发提供完善生活配套。
规划优势：
翔安新区建设将坚持“规划指导、基础先行、产业推进、城区拓展、统筹协调”，受益于上述条件，翔安的地产市场会健康有序地推进，规划上的高瞻远瞩对翔安城市化发展起着关键作用。
例如，翔安的工业规划是高起点、高规格的，其工业以高技术、高附加值、低排放、低污染的产业为主，充分考虑了人居的因素，翔安产业的发展将与翔安房地产市场的发展相辅相成。
产业集群优势：
随着友达光电、厦华电子、中华映管等一批大工业项目及其配套厂家的进驻，以及翔安火炬产业区、文教区的建设，翔安产业集群正在快速形成，将大大加快翔安新区的开发建设，必将会带来大量的经营者、打工者这将促进房地产需求量的增加。
四、未来主要供应区域
●新城区
●
●黎安居住区
●
区位：
位于翔安大道以东，旧324国道，规划的黎安路北侧、莲塘路以西、总归划用地面积72.07公顷。
居住区近邻福厦高速公路出入口，处于翔安大道进入城区的第一站，区位交通优势凸现；且居住区与马巷镇相邻，可依托马巷镇现有的市政配套，开发条件成熟。
发展规模：
规划总用地72.07公顷，居住人口31270人
●后滨居住区：
●
区位：
位于翔安区中部，东起后滨村，西临规划的莲塘北路，南抵规划的南安路，与翔安火炬产业园仅一路之隔。
发展规模：
规划区总用地面积16.05公顷，规划以居住为主，居住总户数1886户，居住人口总数为7544人。
●东坑湾
●
岛外东西两个未来城市副中心位置分别是西部的马銮湾和东部的东坑湾。
翔安的东坑湾将具有区域辐射功能，这里将以建设公共中心，包括商业金融、文化体育和商务办公为主，以发展中高档滨水居住区、高科技研发为辅。
其中翔安新城作为东坑湾畔先期开发基地规划起点高，交通干道框架已基本形成，配套渐趋完善，凭借新行政中心和商业金融中心的重要战略地位，具有良好的先天优势。
而南部的刘五店作为厦门湾港口群中不可多得的深水港区，是翔安未来发展的重要支点。
五、我司应对策略
由于岛内土地成本日益升高，土地供应量及用地规模日益减少，为了满足公司的持续发展及公司的日益扩大的开发规模，公司可以在近两年内进行土地储备，但是近期由于翔安的一些基础设施还未建成，人气不足，近期拿地时机还不成熟，建议密切关注。
升级会员 