交房流程.docx

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交房流程

交房流程

一、通知 

开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接

步骤二：

验收

购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

步骤三：

提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。

步骤四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。

交房时注意点:

在约定的时间地点内，开发商会核验业主材料；业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；业主交纳剩余房款；业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

收楼要验哪些内容？

——面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积 

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。

实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。

所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。

应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。

电气

1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；

2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；

3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；

4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。

制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；

8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。

 另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

屋面

1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；

2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

地面

1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

交房流程

.-----柠檬丽都的交房文件

一、交验有关资料

1、交房通知书

2、交业主身份证复印件一份

3、购房合同原件

二、验房

1、由管理处工作人员陪同验房，填写《业主验楼交接表》。

2、如发现存在质量问题，在《返修申请表》上注明，由管理处联系施工单位处理。

三、领取资料

1、住户手册（住宅使用说明书）

2、房屋质量保证书

四、签订有关协议

1、业主公约（一式三份，交回两份）

2、前期物业管理服务协议（一式两份，交回一份）

五、缴纳费用

1、预交三个月的物业管理费（按报批价0.7元/㎡收取，多退少补）。

2、缴纳房屋维修基金（多层楼不带电梯为房屋总售价的2%，高层楼带电梯为房屋总售价的3%）。

3、煤气开通费（2430元/户）。

六、领取钥匙 

领取住房钥匙。

七、装修房屋

按房屋装修管理有关规定及程序进行。

交房和装修时收费项目

一、办理交房手续时需缴纳的费用：

1、房屋本体维修基金（多层为总房价的2%，高层为总房价的3%）。

2、代收煤气开户费（2430元/户）。

3、预收三个月物业管理费（按报批价0.7元/㎡收取,多退少补）

二、办理装修手续时需缴纳的费用：

1、装修管理费：

多层0.01元/（㎡•天）／高层0.02元/（㎡•天）从装修入场时开始计收。

费用等装修完毕从押金里扣除。

2、垃圾清运费：

2元/㎡，办理装修手续时一次性缴纳。

3、装修押金：

住户和装修单位应分别向管理处交纳1000元装修押金（业主私请装修队装修的应由业主向管理处缴纳2000元押金）.

4、装修工出入证工本费5元/个，出入证押金10元/个。

5、水费按居民生活用水价格1.56元/吨,在装修入场时管理处人员抄水表底数起计算，先预收200元水费。

（见水费收取通知）。

6、电费由业主到管理处购买电卡：

0.592元/度

交房验收细节全攻略（业主必看）

一、房屋保修期问题

        根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

    1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（70年）；

    2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

    3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

    4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

    其他项目的保修期限也应明确在《保证书》中。

保修期自业主接收交付之日起计。

二、常见的房屋质量问题 

    1、楼体不稳定。

表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或 在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

    2、裂缝。

包括墙体裂缝及楼板裂缝。

裂缝产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度 不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

    3、渗漏。

由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及 向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。

    4、墙体空，墙皮脱落。

5、隔音、隔热效果差。

住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。

上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。

    6、门、窗密闭性差、变形。

门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。

    7、上下水跑冒滴漏。

跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。

    8、水、电、暖、气的设计位置不合理。

包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。

    9、公用设施设计不合理，质量不过关。

如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

三、实地验房应当注意问题

        买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里，综合有关专家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。

你不妨记住并逐条检查看一看。

    1、关于门：

门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果和了解其密封程度。

不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面 1.5厘米。

门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边。

（1）门的开启关闭是否顺畅？

（2）门插是否插入得太少？

门间隙是否太大？

（特别是门锁的一边）

      （3）门四边是否紧贴门框？

门开关时有无特别声音？

      （4）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？

    2、关于窗

（1）窗边与混凝土接口有无缝隙？

窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

（2）开关窗户是否太紧？

开启关闭是否顺畅？

      （3）窗户玻璃是否完好？

      （4）窗台下面有无水渍？

如有则可能是窗户漏水。

3、关于顶棚 　　

（1）顶上是否有裂缝？

如有裂缝得看是什么样的裂缝。

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

（2）看顶部是否有麻点。

这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。

如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

      （3）顶棚有无水渍？

裂痕？

如有水渍，说明有渗漏之嫌。

如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

      （4）特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

4、关于墙身：

用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖地砖听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

（1） 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？

弯曲？

起浪？

隆起或凹陷的地方？

（2） 墙身、墙角接位有无水渍？

裂痕？

5、关于厨厕：

大开龙头尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压大小，二来试试排水速度。

（1）厕、浴具有无裂痕？

包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。

裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

（2）坐厕下水是否顺畅？

冲水声响是否正常？

冲厕水箱有无漏水声？

      （3）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？

厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否

合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

      （4）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

      （5）水池龙头是否妥当？

下水是否顺畅？

      （6）卫、厨有否地漏，坡度绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

      （7）您住的房间底下的邻居家是否漏水？

否则您家的日子也一定不好过。

6、配电设施：

　　打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮，如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电，电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；

　　户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　另外，保险插座护幼童，为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30厘米高的插座都必须带保险装置。

３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。

　　为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。

增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生 卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

　　注意：

如果在房屋验收的过程中发现问题，一定要在验收接管记录中注明；如果在房屋使用过程中发现有关质量问题，一定要注意保修期的问题！

户内验收注意事项

　　刚刚拿到入住通知书的购房者也许对如何入住还是懵懵懂懂，甚至对时常耳闻的社会上一些关于房产、物业的纠纷感到害怕。

那么作为购房者和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？

为此，记者采访了有关部门。

如果您买了房，首先您要查验预售许可证等“五证”，并且要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。

同时，在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：

一、查看交付的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。

房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

二、查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

三、和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。

 主要注意以下几点：

1、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 　　

2、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 　　

3、检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 　　

4、发现问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明

不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

四、向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　以便日后出现质量问题按约要求维修。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。

而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。

您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。

《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

验房的几大注意事项

　　绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题:

怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等. 建议收房日期:

一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好 需要带的工具：

1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 

2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 

3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 

4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6）1只计算器---用于计算数据 

7）1只水笔--用于签字 

 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生

 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：

30去或下午2：

30去。

过程 

1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 

B《住宅使用说明书》--可带走 

C《竣工验收备案表》 

D面积实测表 

E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。

　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。

 一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了， 提示:

暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用. 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。

接着就可以同物业人员一起去房子里了。

（记得拿那些工具哦）。

３）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 提示：

由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 

４）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 提示：

特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

５）仔细检查地面有无空壳开裂情况。

 提示：

如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

６）水电煤畅通情况和能否正常使用。

大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。

用万用表测量各个强弱电是否畅通。

 提示：

关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

７）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

 提示：

做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。

８）验收地面下水情况。

在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。

然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

 提示：

在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

９）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 提示：

通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

１０）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

关于墙身：

　　用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖地砖听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

1） 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？

弯曲？

起浪？

隆起或凹陷的地方？

2） 墙身、墙角接位有无水渍？

裂痕？

如何办理交房手续

通知

开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

除非发生不可抗力事件，购房者应在约定时间内到房屋所在地对房屋进行验收交接。

验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。

开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。

提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》

按建设部和上海市建设委员会有关文件要求，从1998年8月1日起，开发商应在销售住宅时向购房者提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，不向用户提供《新建住宅质量保证书》的，不得进行销售。

事实上，到1999年6月，仍有不少开发商在销售住宅时不向购房者提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

有些开发商则是在交房时向购房者提供《新建住宅质量保证书》和新《建住宅使用说明书》，这符合建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的要求。

《新建住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。

开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。

签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；不符合约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。