营改增对房地产企业的影响分析以万科房地产为例.docx
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营改增对房地产企业的影响分析以万科房地产为例
中国地质大学长城学院
本科毕业论文
题目营改增对房地产企业的影响分析
---以万科房地产为例
院别经济学院
专业会计学
学生姓名吴玙辰
学号013140810
指导教师乔宏
职称副教授
2018年4月15日
本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书
毕业论文
（设计）题目
营改增对房地产的影响分析-以万科房地产为例
学生姓名
吴玙辰
专业
会计学
学号
013140810
指导老师
乔宏
职称
副教授
所在院别
经济学院
诚信承诺
本人慎重承诺和声明：
我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。
学生（签名）：
年月日
中国地质大学长城学院毕业论文任务书
学生姓名
吴玙辰
学号
013140810
专业班级
2014级会计学八班
指导教师
乔宏
职称
副教授
单位
河北农业大学
毕业论文题目
营改增对房地产企业的影响分析——以万科房地产为例
毕业论文主要内容和要求：
主要内容：
本文主要分析营改增对房地产企业的影响分析——以万科房地产为例，首先对房地产企业营改增的一般分析进行概述，从营改增对万科房地产企业的影响等方面分析，剖析营改增对万科的积极影响减少税负、增加净利润、加强企业管理和消极影响成本的增加、财务操作难度的增加、现金流量的减少等方面，最后提出加强成本控制、加强财务管理、增加现金流量等防范措施。
要求：
论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。
撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论加强水平及思想深度。
根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。
撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。
论文的格式、字数等撰写方面的要求参照《中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范》。
毕业论文主要参考资料：
[1]张卓.论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].会计审计，2016,（15）：
68-69.
[2]王玥涵.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2017,（07）：
335-336.
[3]吴小娟，李政.营改增对我国房地产开发企业税负比较分析[J].全国流通经济，2017,（23）：
45.
[4]戚兴国.营改增对房地产企业税收及筹划对策分析[J].财经界，2016，（06）：
287.
[5]陈泽伟.营改增对房地产企业的影响及对策[J].财经界，2016，（02）：
280.
[6]张雯晴.浅议营改增对房地产税收的影响及筹划对策[J]．财经界，2017，（14）：
279．
[7]李亚倩，贾颖，马楠.论营改增对房地产税负的影响[J]．财经月刊，2017，（17）：
71．
[8]王玉娟.营改增对房地产企业的影响[J]．财经月刊，2016，（06）：
14．
[9]蔡文文.营改增对房地产企业的影响[D]．财经界，青岛科技大学，2016.（18）：
20.
[10]刘金锋.营改增后房地产企业的成本控制与管理[J]．企业改革与管理，2016，（32）：
105-106.
[11]周丽琴.营改增对房地产行业的影响及应对策略研究[J]．全国流通经济，2017，（5）：
46-47．
[12]JohnKayangMervynKing.TheBritishTaxSystem[J].JournalofEconomicLiterature,2016.9.
[13]DavisL.Thevalueaddedtax:
Itscauseandconsequences[J].JournalofdevelopmentEconomic.2016.138-151.
毕业论文应完成的主要工作：
1．利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。
2．与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据。
3．认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。
4．认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。
5．论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。
毕业论文进度安排：
序号
毕业论文各阶段内容
时间安排
备注
1
确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。
2017-10-26至2017-11-10
2
编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩。
2017-11-10至2017-11-25
3
进一步查找资料，作社会调查。
2017-11-26至2018-1-10
4
撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。
2018-1-11至2018-1-31
5
指导教师阅改论文。
2018-2-1至2018-2-14
6
修改论文，完成第二稿，并交指导教师。
2018-2-15至2018-2-29
7
指导教师阅改论文，完成中期检查表。
2018-3-1至2018-3-15
8
修改论文，完成第三稿，并交指导教师。
2018-3-16至2018-4-1
9
指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。
2018-4-2至2018-4-15
10
专家评阅。
2018-4-16至2018-4-30
11
毕业论文答辩。
2018-5-1至2018-5-15
12
评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。
2018-5-16至2018-5-31
课题信息：
课题性质：
设计□论文√
课题来源：
教学√科研□生产□其它□
发出任务书日期：
指导教师签名：
年月日
教研室意见：
教研室主任签名：
年月日
学生签名：
中国地质大学长城学院毕业论文开题报告
学生姓名
吴玙辰
学号
013140810
专业班级
会计学八班
指导教师
乔宏
职称
副教授
单位
河北农业大学
课题性质
设计□论文√
课题来源
科研□教学√生产□其它□
毕业论文题目
营改增对房地产企业的影响分析——以万科房地产为例
开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）
一、论文研究的目的、意义
1．研究目的：
近年来国家出台了相关税收政策，营业税改为增值税（简称为“营改增”），营改增这一税收政策的提出给房地产企业带来了很大的影响，它有利于减少营业税带来的重复征税，减少税负，有利于增加企业的净利润，有利于加强企业管理等等影响。
本文主要阐述房地产企业营改增的一般分析，从营改增对万科房地产企业的影响等方面分析，剖析营改增对万科房地产企业的积极影响和消极影响等方面，最后提出加强成本控制、加强财务管理、增加现金流量等防范措施。
2．研究意义：
（1）理论意义：
2011年起，经国务院批准，国家税务总局与财政部联合下发具有改革意义的税收改革政策——营改增。
自2016年5月1日起，房地产业被纳入了营改增改革的试点范围，这对于房地产企业来说机会与挑战并存。
目前，我国已经全面实施营改增，通过对房地产企业的影响分析，得出营改增对房地产业存在的机遇。
本文通过营改增对于万科房地产企业影响等方面分析，有利于进一步得出营改增对房地产企业的影响，进而形成相应的有效的对策，使我国房地产企业更好的发展。
（2）现实意义：
营改增后有助于房地产企业减轻税负，相对应企业的净利润也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期；有助于房地产企业进一步完善增值税税收链条；有助于规范市场经济运行；有助于促进房价合理化；有助于增加房地产企业经营效益，促进房地产企业更好地发展。
二、研究现状
1．国外研究现状：
MervynKing和JohnKay（2016）在《TheBritishTaxSystem》中指出增值税只针对增值部分进行征税，增值税制度可通过规范财务核算，提高企业效率，同时当增值税抵扣链条完整时，也会实现行业间公平。
DavisL（2016）在《Thevalueaddedtax:
Itscauseandconsequences》中指出增值税改革对企业税负产生的影响会因行业差别以及企业自身条件不同而有所差别，增值税改革可能会使部分企业税负加重，从而造成企业对增值税改革产生抵触心理，影响政府对增值税改革的推进。
2国内研究现状：
张卓（2016）在《论营改增对房地产企业财务管理的影响》中指出，营改增给现在的房地产企业带来了很大的机遇。
在过去纳税程序和课税范围内存在着重复纳税的问题，营改增的出现彻底对这一问题进行解决，不仅降低了房地产企业的税负，而且对与房地产企业资金的累计十分有利，也有助于房地产企业投资新项目并对其他业务进行扩展。
王玥涵（2017）在《浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策》中指出，营改增会造成一部分房地产企业的成本增加，也会造成一部分房地产企业成本的减少，作者认为营改增并没有完全达到预期降低房地产企业税负的愿望，但是由于房地长企业的特殊性，一前经常出现一些税上加税的现象，而营改增的推行大大避免了房地产企业重复征税的现象，也在某种程度上减轻了税收的负担，增加了企业的效益。
吴小娟，李政（2017）在《营改增对我国房地产开发企业税负比较分析》中指出，营改增后房地产企业在其他税种不变的情况下，原来征税营业税的现在征收增值税。
文章在通过数据比对后，认为营改增可以降低房地产企业税负，增加企业的净利润，使企业的经营状况更加得好,并提出了提高企业纳税意识，合理避税、改善经营模式，增强市场竞争力、优化会计核算，加强企业财务管理的建议。
戚兴国（2016）在《营改增对房地产企业税收及筹划对策分析》中指出，由于房地产建设过程中主要的人力成本是农民工，而这些农民工往往没有劳务公司，房地产企业也无法获得相应的增值税发票，造成成本的增加。
文章在分析了营业税与增值税的特点，提出了对于不同层级的人员进行培训、对房地产开发成本进行税收筹划、合理利用税收优惠政策等具体方法。
陈泽伟（2016）在《营改增对房地产企业的影响及对策》中指出，营改增后，在其他条件不变的情况下，房地产企业的流动资产占总资产的比重将增加，优化企业的资产结构，利于企业的发展。
增值税属于价外税，营业收入再剔除增值税后数额会有所下降。
营改增后房地产企业为了更好地发展，会导致筹资活动的现金流量增加以及企业的负债会增加。
文章在分析资产负债表、利润表、现金流量表，提出了加强房地产企业内部控制、优化房地产纳税筹划工作、加强会计人员专业技能、重新构建投资，预算，成本模型的具体方法。
张雯晴（2017）在《浅议营改增对房地产税收的影响及筹划对策》中指出，在房地产建设过程中，材料需要从多个地方购买，有些小公司无法开出增值税专用发票，房地产企业无法扣除这部分的税费，会造成成本的增加。
营改增对于小规模纳税人来说是利大于弊的，对于一般纳税人来说，只有进项税额大于营业收入较大比例时，才能保证营改增政策的实施达到降低房地产税务负担的最终作用。
文章提出了开发成本税收筹划、重视营改增制度的学习，完善对进项的管理、谨慎选择合作伙伴等具体方法。
李亚倩，贾颖，马楠（2017）在《论营改增对房地产税负的影响》中指出，营改增后可能会导致企业的进项税额不能如数的抵扣，由于营改增后，一些财务人员无法快速的更新核算方法，导致核算难度加大从而加大涉税风险。
文章从税收方面给出了提高成本结构可抵扣比例、加强人员培训并出台适于本公司增值税发票管理模式、加强对财务人员营改增的认识和专业教育。
王玉娟（2017）在《营改增对房地产企业的影响》中指出，房地产营改增后企业税负会发生变化，从而导致企业利润发生改变。
由于增值税属于间接税，最终由消费者承担，所以相比税负而言，房地产企业应更加关注企业利润。
并通过计算分析得出，营改增政策，可以提高企业净利润，改善经营状况。
蔡文文（2016）在《营改增对房地产企业的影响》中指出，通过对房地产企业收入利润的分析，认为在利润不变的情况下，由于增值税是价外税，房地产企业主营业务收入和成本入账金额会减少，主营业务利润率和成本利润例会升高，从而使得企业盈利能力增强。
刘金峰（2016）在《营改增后房地产企业的成本控制与管理》中指出，营改增会增加企业的人工成本，材料成本，费用成本导致企业的成本增加，要加强供应商寄发票的管理。
让公司更好的发展下去。
周丽琴（2017）在《营改增对房地产行业的影响及应对策略研究》中指出，营改增对房地产企业各个方面都产生了影响，尤其在税负，成本，财务操作上，根据这些影响制定出符合公司发展的政策。
综上所述，目前国内学者对营改增对房地产企业的影响各抒己见，研究的视觉虽然宽泛，但最终都是为了帮助房地产企业更好地发展的目的。
本文从不同的角度分析营改增对房地产中存在的问题，提出一些解决营改增对房地产企业影响的对策，降低企业的经营风险，进而达到房地产企业内部管理的完善。
三、研究内容
1前言
2房地产企业营改增的一般分析
2.1房地产企业的概述
2.2房地产营改增政策概述
3营改增对万科房地产企业的影响
3.1万科房地产企业的基本情况
3.2营改增对万科房地产企业的积极影响
3.2.1减少税负
3.2.2增加净利润
3.2.3加强企业管理
3.3营改增对万科房地产企业的消极影响
3.3.1成本的增加
3.3.2财务操作难度增加
3.3.3现金流量减少
4营改增对万科房地产企业影响的对策
4.1加强成本控制
4.2加强财务管理
4.3增加现金流量
5结论
四、研究方案
1．利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。
2．通过调查法和文献资料法，从而为论文提供可靠地依据，完成营改增对房地产企业的影响——以万科房地产为例。
五、进度安排
1．确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2017-10-26至2017-11-10。
2．编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩，2017-11-10至2017-11-25。
3．进一步查找资料，作社会调查，2017-11-26至2018-1-10。
4．撰写论文，完成第一稿，并交指导教师，2018-1-11至2018-1-31。
5．指导教师阅改论文，2018-2-1至2018-2-14。
6．修改论文，完成第二稿，并交指导教师，2018-2-15至2018-2-29。
7．指导教师阅改论文，完成中期检查表，2018-3-1至2018-3-15。
8．修改论文，完成第三稿，并交指导教师，2018-3-16至2018-4-1。
9．指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师，2018-4-2至2018-4-15。
10．专家评阅，2018-4-16至2018-4-30。
11．毕业论文答辩，2018-5-1至2018-5-15。
12．评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文，2018-5-16至2018-5-31。
六、预期结果
利用万科房地产的数据对比分析，营改增前对万科房地产企业税负、净利润、成本与营改增后税负、净利润、成本对比分析得出营改增对于房地产企业的影响。
七、参考文献
[1]张卓.论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].会计审计，2016,（15）：
68-69.
[2]王玥涵.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2017,（07）：
335-336.
[3]吴小娟，李政.营改增对我国房地产开发企业税负比较分析[J].全国流通经济，2017,（23）：
45.
[4]戚兴国.营改增对房地产企业税收及筹划对策分析[J].财经界，2016，（06）：
287.
[5]陈泽伟.营改增对房地产企业的影响及对策[J].财经界，2016，（02）：
280.
[6]张雯晴.浅议营改增对房地产税收的影响及筹划对策[J]．财经界，2017，（14）：
279．
[7]李亚倩，贾颖，马楠.论营改增对房地产税负的影响[J]．财经月刊，2017，（17）：
71．
[8]王玉娟.营改增对房地产企业的影响[J]．财经月刊，2016，（06）：
14．
[9]蔡文文.营改增对房地产企业的影响[D]．财经界，青岛科技大学，2016.（18）：
20.
[10]刘金锋.营改增后房地产企业的成本控制与管理[J]．企业改革与管理，2016，（32）：
105-106.
[11]周丽琴.营改增对房地产行业的影响及应对策略研究[J]．全国流通经济，2017，（5）：
46-47．
[12]JohnKayangMervynKing.TheBritishTaxSystem[J].JournalofEconomicLiterature,2016.9.
[13]DavisL.Thevalueaddedtax:
Itscauseandconsequences[J].JournalofdevelopmentEconomic.2016.138-151.
指导教师意见：
指导教师签名：
年月日
教研室意见：
审查结果：
同意□不同意□
教研室主任签名：
年月日
中国地质大学长城学院
本科毕业论文文献综述
院别：
经济学院
专 业：
会计学
姓名：
吴玙辰
学号：
013140810
2018年4月15日
MervynKing和JohnKay（2016）在《TheBritishTaxSystem》中提出增值税只针对增值部分进行征税，增值税制度可通过规范财务核算，提高企业效率，同时当增值税抵扣链条完整时，也会实现行业间公平。
DavisL（2016）在《Thevalueaddedtax:
Itscauseandconsequences》中提出增值税改革对企业税负产生的影响会因行业差别以及企业自身条件不同而有所差别，增值税改革可能会使部分企业税负加重，从而造成企业对增值税改革产生抵触心理，影响政府对增值税改革的推进。
张卓（2016）在《论营改增对房地产企业财务管理的影响》中提出，营改增给现在的房地产企业带来了很大的机遇。
在过去纳税程序和课税范围内存在着重复纳税的问题，营改增的出现彻底对这一问题进行解决，不仅降低了房地产企业的税负，而且对与房地产企业资金的累计十分有利，也有助于房地产企业投资新项目并对其他业务进行扩展。
王玥涵（2017）在《浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策》中提出，营改增会造成一部分房地产企业的成本增加，也会造成一部分房地产企业成本的减少，作者认为营改增并没有完全达到预期降低房地产企业税负的愿望，但是由于房地长企业的特殊性，一前经常出现一些税上加税的现象，而营改增的推行大大避免了房地产企业重复征税的现象，也在某种程度上减轻了税收的负担，增加了企业的效益。
吴小娟，李政（2017）在《营改增对我国房地产开发企业税负比较分析》中提出，营改增后房地产企业在其他税种不变的情况下，原来征税营业税的现在征收增值税。
文章在通过数据比对后，认为营改增可以降低房地产企业税负，增加企业的净利润，使企业的经营状况更加得好,并提出了提高企业纳税意识，合理避税、改善经营模式，增强市场竞争力、优化会计核算，加强企业财务管理的建议。
戚兴国（2016）在《营改增对房地产企业税收及筹划对策分析》中提出，由于房地产建设过程中主要的人力成本是农民工，而这些农民工往往没有劳务公司，房地产企业也无法获得相应的增值税发票，造成成本的增加。
文章在分析了营业税与增值税的特点，提出了对于不同层级的人员进行培训、对房地产开发成本进行税收筹划、合理利用税收优惠政策等具体方法。
陈泽伟（2016）在《营改增对房地产企业的影响及对策》中提出，营改增后，在其他条件不变的情况下，房地产企业的流动资产占总资产的比重将增加，优化企业的资产结构，利于企业的发展。
增值税属于价外税，营业收入再剔除增值税后数额会有所下降。
营改增后房地产企业为了更好地发展，会导致筹资活动的现金流量增加以及企业的负债会增加。
文章在分析资产负债表、利润表、现金流量表，提出了加强房地产企业内部控制、优化房地产纳税筹划工作、加强会计人员专业技能、重新构建投资，预算，成本模型的具体方法。
张雯晴（2017）在《浅议营改增对房地产税收的影响及筹划对策》中提出，在房地产建设过程中，材料需要从多个地方购买，有些小公司无法开出增值税专用发票，房地产企业无法扣除这部分的税费，会造成成本的增加。
营改增对于小规模纳税人来说是利大于弊的，对于一般纳税人来说，只有进项税额大于营业收入较大比例时，才能保证营改增政策的实施达到降低房地产税务负担的最终作用。
文章提出了开发成本税收筹划、重视营改增制度的学习，完善对进项的管理、谨慎选择合作伙伴等具体方法。
李亚倩，贾颖，马楠（2017）在《论营改增对房地产税负的影响》中提出，营改增后可能会导致企业的进项税额不能如数的抵扣，由于营改增后，一些财务人员无法快速的更新核算方法，导致核算难度加大从而加大涉税风险。
文章从税收方面给出了提高成本结构可抵扣比例、加强人员培训并出台适于本公司增值税发票管理模式、加强对财务人员营改增的认识和专业教育。
王玉娟（2017）在《营改增对房地产企业的影响》中提出，房地产营改增后企业税负会发生变化，从而导致企业利润发生改变。
由于增值税属于间接税，最终由消费者承担，所以相比税负而言，房地产企业应更加关注企业利润。
并通过计算分析得出，营改增政策，可以提高企业净利润，改善经营状况。
蔡文文（2016）在《营改增对房地产企业的影响》中提出，通过对房地产企业收入利润的分析，认为在利润不变的情况下，由于增值税是价外税，房地产企业主营业务收入和成本入账金额会减少，主营业务利润率和成本利润例会升高，从而使得企业盈利能力增强。
刘金峰（2016）在《营改增后房地产企业的成本控制与管理》中提出，营改增会增加企业的人工成本，材料成本，费用成本导致企业的成本增加，要加强供应商寄发票的管理。
让公司更好的发展下去。
周丽琴（2017）在《营改增对房地产行业的影响及应对策略研究》中提出，营改增对房地产企业各个方面都产生了影响，尤其在税负，成本，财务操作上，根据这些影响制定出符合公司发展的政策。
综上所述，目前国内外学者对于营改增对房地产企业的影响各抒己见，研究的方面虽然广泛，但最终都是为了帮助房地产企业良好的发展，更好的立足于当代社会。
营改增对房地产企业的影响分析---以万科房地产为例
摘要
营改增让我国增值税制度更加的完善，营业税的退出对于房地产企业有很大的影响，而万科房地产企业作为中国最大的房地产企业之一
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