房产面积测算方法研究.docx
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房产面积测算方法研究
摘要：
随着我国经济的不断发展，房地产业进入了快速发展阶段，已成为我国的支柱产业，受到了社会各界的关注和重视，直接关系到我们每个人的切身利益。
因此对房屋面积及占地面积的测算提出了更高的要求。
本文主要介绍了房产面积测算的三种方法:
坐标解析法、实地量距法、图解法，对其进行了精度分析与比较，并提出了一些在房产测算过程产生的问题，如房产面积精度等级的确定、阳台面积的确定及房屋共有面积的分摊等，针对这些问题给出了相应的解决方案。
最后通过实例计算对图解法、实地量距法及坐标解析法进行了比较，得出各方法的优缺点。
关键字：
房产测绘面积测算精度分析与限差方法比较存在问题
Abstract:
Withtheconstantdevelopmentofeconomyinourcountry,therealestateindustryhasenteredastageofrapiddevelopment,whichhasbecomeapillarindustry，,causing the concern of allcircles..Thereforepeoplegivehigherdemandsonthemeasurementofthehousingareaandoccupiedarea.Inthispaperthewritermainlyintroducesthethreeways:
thecoordinateresolutionmethod,theonthespotrangemeasuringmethodandgraphicmethod,anddocomparisonandprecisionanalysisofthethreemethods.Alsosomeissuesproducedintheprocessofmeasuringareputforward,suchasprecisiongradedeterminationofrealestatearea,thedeterminationofthebalconyarea,thesharingareaapportionandsoon.Itisthuspresentedthecorrespondingsolutionstosolvetheseproblems.Finallythroughthecomparisonoftheresultsofthecoordinateresolutionmethod,theonthespotrangemeasuringmethodandgraphicmethod,thewriterobtaintheadvantagesanddisadvantagesofeachmethod.
Keywords:
realestatesurveyingareameasurement,accuracyanalysisandtolerance,comparisonofmethodsexistingproblem
一、绪论
1.1房产面积测算方法的研究背景
房产面积测算是房产测量中的一项重要工作，测算成果经过房地产主管部门的确认，便具有法律效力，成为产权登记、处理产权纠纷的依据。
近年来，随着我国经济的快速发展，住房制度改革的不断深入，购买商品房做为置业或投资已成为人们生活中的一部分。
由于商品房的高利润性，使得这一特殊商品在市场交易中也日趋活越，但随之而来的有关面积不准、缩水、公摊关系不合理、公摊面积不明确等问题引发的商品房面积方面的纠纷越来越多。
因此，如何提高房产面积测绘质量，减少房产面积纠纷，维护房屋权利人的合法权益，一直都是测绘部门最关注并潜心研究的课题。
积的测算关系到购房人的切身利益，同时房产面积的计算有着严密的科学性，它为房产产权产籍管理部门为调处有关房屋所有权以及土地使用权的纠纷提供了非常可靠的依据。
因此，搞好房地产测量的技术工作具有十分重要的实际意义。
1.2国内外房产测量的研究现状
房产面积测量与房产权属管理、开发、交易、拆迁等活动密切相关，涉及了房屋权利人的合法权益。
早在上个世纪五、六十年代，国外许多国家就已完成了房地产测量的工作，部分国家甚至已将其纳入了法制轨道。
国外房地产测量的产品精度一般很高。
例如：
发达国家对不动产地籍测量规范中，将界址点分成几个等级，供不同需要时使用，一级界址点的精度要求大都定为
0.02m。
而国内对界址点的精度要求则要低些，我国一级界址点的精度要求定为
0.05m。
国外房地产测量市场开放彻底，且实施房地产测量师认证制度和监督制度，这样使其房地产测量市场呈有序化、成熟化和法制化发展。
例如：
美国的房地产测量工作有较规范的生产、分发与服务模式。
其测绘信息中心负责维护其相关的网络站点，接收和处理用户的定货，答复用户的各类问题，负责各类社会宣传和教育活动。
所有产品信息都可在其网络站点上获取，其中部分数字化产品可以直接通过网络下载。
我国的房地产测量工作起步较晚，在上个世纪八十年代中期经济较发达的地区开展了这项工作的试点。
随后全国各大城市也相继开展了这项工作，并且取得了一定的进展。
随着我国经济体制改革的深入，《城市房地产管理法》的实施，房地产测绘管理工作蓬勃发展，其作用日益增大，多种先进技术和方法在房地产测绘中得到应用，使得我国的房地产业有了飞速的发展。
近年来，随着我国经济的快速发展，住房制度改革的不断深入，购买商品房做为置业或投资已成为人们生活中的一部分。
受到越来越多的人们的关注，因而对房地产测量成果的准确性提出了更高的要求。
但是，由于我国的房地产测量工作起步较晚，市场化程度较低。
因此，有关房产面积精度的选择、伸缩缝及阳台面积的测算等题引发的商品房面积方面的纠纷越来越多。
如何加强房产面积测绘成果质量管理，提高测绘成果质量，减少房产面积纠纷，维护房屋权利人的合法权益，一直都是测绘部门最关注并潜心研究的课题。
因此，我国的房地产测量工作还有待进一步的发展与提高。
1.3本文研究内容及意义
本文着重研究房产面积测算的方法精度、使用情况，并比较优缺点。
本文的主要研究内容如下：
第一章简要介绍了本课题的研究背景、国内外的发展状况及本课题的研究内容和意义
第二章主要论述了房产面积测算的基本理论，包括房产测量的基准面、坐标系，房产面积测算的内容、有关规定和意义，房产面积测算方法。
第三章对实例进行分析，包括测区概况、房产面积测算的精度和限差、图解法对实例进行计算及三种方法测算结果进行比较。
第五章结论及展望。
本文的研究意义：
房产面积测绘与房产权属管理、开发、交易、拆迁等密切相关，直接涉及房屋权利人的合法权益。
土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的重要手段。
通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，测算成果一经被房地产主管部门确认，它便成为向房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料；同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。
房地产面积测算是一项技术性强和精确度要求高的工作，与国家、房地产权属单位、开发商和个人有切身利益[4]。
所以，房地产面积测算是整个房地产测绘中的一个非常重要的组成部分。
二、房产面积测算的基本理论和方法
2.1房产测量的基准面
2.1.1地球的形状
测量工作是在地面上进行的，但是地球并不是一个正球体，地球的自然表面相当复杂，有高山、丘陵、平原、湖泊、河流和海洋等。
它是个极不规则的，不能用简单的数字模型来表达的曲面。
为了解决测量中所产生的一系列几何问题，应该选择一个形状和大小都很接近于地球而较方便进行其数学运算的体形，来代替地球的形状，以便把观测结果归化到这个体形的表面去进行计算。
为此，首先必须了解地球的形状和大小[1]。
地球是一个几乎被水包围的球体，海洋面积约占71%，陆地面积约占29%。
于是人们假想了一个静止的海水面向大陆内部延生，最后包围起来形成闭合形体。
将静止的海水面称为水准面。
水准面上的各点重力方向与该点的水准面成正交。
水准面有无数多个，其中与平均海水面相吻合的水准面，称为大地水准面（如图2-1）。
有大地水准面围成的形体叫大地体【7】。
世界各国或地区，均选择了某个平均海水面来代替大地水准面。
我国自1988年1月1日起采用1985国家高程基准作为高程起算的统一基准。
图2.1大地水准面
2.1.2参考椭球体
参考椭球体亦称“参考扁球体”，是椭圆绕其短轴旋转所形成的形体，近似于大地水准面，如图2-2。
大地水准面的形状是用相对于参考椭球体的偏率来表示。
通常所说地球的形状和大小，实际上是以参考椭球体的半长径、半短径和扁率来表示的，其中扁率公式为α=（a-b）/a。
1975年的国际大地测量与地球物理联合会推荐的数据为：
半长径=6378140米，半短径=6356755米，扁率=1∶298.257。
1980年国际大地测量与地球物理联合会推荐的数据为：
长半轴a=6378137，短半轴b=6356752，扁率α=（a-b）/a=1:
298.257。
而中国在1978年推测的数据则为：
a=6378143，b=6356758，
α=1:
298.255。
图2.2参考椭球体
测量中取大小和形状与大地体最为密合的旋转椭球体代替大地体，定位後的旋转椭球体，成为参考椭球体。
一个国家和地区为处理测量成果而采用的一种与地球大小、形状最接近并具有一定参数的地球椭球。
表2.1参考椭球体的元素
年代（年）
国家
推算者
长半轴a
短半轴b
扁率α=（a-b）/a
1800
德意志
徳布尔
6375653
6356567
1:
334
1841
德意志
贝塞尔
6377397
6356079
1:
299.2
1880
不列颠
克拉克
6378249
6356515
1:
293.5
1909
美利坚
海福特
6378383
6356912
1:
297.0
1940
苏维埃
克拉索夫斯基
6378245
6356863
1:
298.3
1975
国际
国际大地测量与地球物理联合会
6378140
6356755
1:
298.257
1978
中华
6378143
6356758
1:
298.255
1980
美利坚
WGS-84地心椭球
6378137
6356752
1:
298.257
2.1.3高斯投影
参考椭球是测量工作的基准面，但其为不可展的曲面。
同时，曲面上的数学关系也较为复杂。
为使测量和计算能在平面上进行，在保证变形不影响实际使用的前提下，须将椭球上的点、线、图形投影到平面上。
投影方法一般有三种：
等角投影、等面积投影和任意投影。
等角投影也叫正形投影或相似投影，这种的投影方法可使小范围内的图形保持相似而广泛采用。
根据中华人民共和国大地测量规程的规定，我国大地测量和地形测量中均采用高斯—克吕格正形投影，简称高斯投影。
因此，房地产测量亦采用高斯投影。
设想将一个椭圆柱面横套在椭球体外面，使柱面与椭球某一子午线相切，使该子午线为中央子午线或轴子午线，投影后长度不变，赤道投影后为直线，但长度会发生变化。
投影前后，中央子午线与赤道垂直，其交点为高斯平面坐标系原点，中央子午线为纵轴，赤道投影为横轴，这样就构成了高斯—克吕格平面直角坐标系，简称高斯平面直角坐标系[1]。
显然，高斯投影中，离中央子午线愈远，变形愈大，为保证变形误差在允许的范围以内，需将参考椭球体按经度分为若干区域（即投影带）来进行投影。
分带范围的大小取决于测图比例尺所允许的长度变形的大小，通常采用6°带分幅和3°带分幅，也可采用任意带投影。
2.2房产测量的坐标系统
2.2.1高斯—克吕格平面直角坐标系
这个投影是由德国的数学家、物理学家、天文学家高斯于19世纪20年代拟定，后经德国大地测量学家克吕格于1912年加以补充，故被称为高斯-克吕格投影。
在投影面上，中央子午线和赤道的投影都为直线，并且以中央子午线和赤道的交点O作为坐标原点，以中央子午线的投影为纵坐标轴，赤道的投影为横坐标轴，形成了高斯平面直角坐标系。
若将各个的带连续投影后，便得到整个地球的投影。
在高斯平面直角坐标系统内，规定
轴向北为正，向西为负，
轴向东为正，向南为辅，象限则是按顺时针方向编号。
这与数学坐标不同：
数学上横轴为
轴，纵轴为
轴，象限是按逆时针方向编号。
在测量上取南北线为
轴，即是以南北线为标准方向，主要是定向方便；而象限采取顺时针方向编号，其目的是便于数学上的公式能直接应用到测量计算中而不需要作任何的改变。
我国位于北半球，
坐标值为正号；
坐标为有正有负，y坐标的最大值（在赤道上）约为330km。
为方便实际计算，避免出现负号，将每带的坐标原点向西移500千米（6°带内），使每点的横坐标均为正值。
为了根据横坐标值能判断该点位于哪一个6°带（或3°带）内，在横坐标值前冠以带的编号。
2.2.2独立平面坐标系
把局部地球表面作为平面建立独立的平面直角坐标系时起算坐标和起算方位角最好能与国家网联测，如果测区内不能与国家控制点联测时，则需形成独立坐标系统，可将坐标原点选在测区的西南角（避免坐标出现负值），以该地区的子午线为
轴，北方向为正，按顺时针角度计值，如图2-3所示，就构成了假定直角坐标系统。
在该坐标系统中，投影面一般选择测区的平均高程面，以便于成果的归算和应用[2]。
图2.3独立平面直角坐标系
2.3房产面积测算
2.3.1房产面积测算的内容
房产面积测算是房产测绘中的一项重要工作。
它为房地产产权、产籍及房地产开发等提供必要的资料，同时也为房地产税的征收、国家建设、城镇设计提供必需的资料。
房产面积测算是一项精度要求高和技术性强的行业，其成果直接关系个人、企业及房地产权属单位的切身利益，所以房产面积测算是在整个房产领域内最重要的一项工作。
房产面积测算是指房屋水平面积测算，分为房屋面积测算和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、产权面积测算、使用面积测算、共有建筑面积测算与分摊。
房屋用地面积测算包括房屋占地面积测算、丘面积测算、各项地类面积测算及共用土地面积测算和分摊。
房屋使用面积：
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
包括直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房如厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2m以上（指建筑层高，含2.2m，后同）的阁（暗）楼等面积。
房屋产权面积：
房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
房屋的共有建筑面积：
房屋共有面积包括应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。
应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、电梯井、楼梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙水平投影面积一般的建筑屋面积；多层房屋中突出屋面的梯间、有维护结构的水箱等。
不应分摊的共有面积是除前所列之外建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关规定不进行分摊的共有面积，包括独立使用的机动车库、地下室、半地下室、车棚；人防工程的建筑面积；梁底标高不高于2m的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所等。
由于房地产市场交易、办理房屋无抵押贷款等适应社会经济发展的需要，共有面积的分摊必须符合有关法律法规的要求，严格按照技术规程的要求进行分摊计算。
共有面积的分摊原则如下：
l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。
2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。
共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。
与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。
本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。
3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。
分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。
共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。
4.有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。
5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。
6.同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。
7.套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和（套建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积）。
房屋的占地面积：
房屋的占地面积是指房屋底层外墙（柱）外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。
成套房屋的建筑面积：
成套房屋的建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积三部分组成。
套内房屋使用面积：
为房屋套内使用空间的面积，以水平投影面积计算。
它包括：
套内的卧室、起居室、过厅、楼梯、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室壁柜等空间面积的总和，套内楼梯按自然层数的面积总和，内墙面装饰厚度。
不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积。
套内墙体面积：
套内墙体面积是套内使用空间面积周围的维护、承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中套内的自有墙体按水平投影面积全部计算，而共有墙均按水平投影面积一半计算,它包括：
套（单元）与套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑空间的分隔墙、套（单元）外墙（包括山墙）等共有墙。
套内阳台建筑面积：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算。
其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。
各套房屋的分摊系数：
（2-1）
式中
______整幢房屋共有建筑面积的分摊系数；
_______各套（第i套）房屋的套内建筑面积，i为套好;
______整幢房屋各套房屋套内建筑面积的总和；
———整幢房屋的共有建筑面积。
整幢房屋的共有建筑面积是由整幢房屋的建筑面积扣除各套建筑面积总和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等，即为该房的共有建筑面积。
2.3.2房产面积测算的有关规定
一.计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件[3]：
1.应具有上盖；
2.应有围护物；
3.结构牢固、属永久性的建筑物；
4.层高2.20m以上（含2.20m）；
5.可作为居民生产或生活的场所。
其中：
层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）的垂直距离。
二.房产面积测算的一般规定：
1.房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。
2.各类面积的测算，必须独立量算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
3.边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。
4.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具。
5.层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2.4房产面积测算方法
2.4.1、坐标解析法
析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地面积，也包括利用房屋角点的坐标计算房屋面积的方法。
当地块很不规则，甚至某些地段为曲线时，可以增加拐点，测量器坐标。
曲线上加密点越多，就越接近曲线，计算出的面积越接近实际面积。
如图3-1。
选定M、N两点作为基线点，将仪器假设在点M处，以N为零方向，分别测定点M至A1、A2、…、An的距离a1、a2、…、an，及方位角ɑ1、ɑ2、…、ɑn，假定点M的坐标为（0，0），则可分别计算出A1、A2、…、An各点的坐标（X1，Y1）、（X2，Y2）、……、（Xn，Yn）。
根据公式：
（2-2）
亦可写为：
（2-3）
即可计算出各点间的距离D。
点位越密，即反应各段弧长的距离越真实，面积计算越准确。
图2.1不规则地块的计算
如图2-2，已知多边形各顶点的坐标为（X1，Y1）、（X2，Y2）、（X3，Y3）、（X4，Y4），则多边形的面积：
图2.2多边形面积计算
即
（2-4）
整理，化成一般形式为：
（2-5）
式中：
S———房屋面积、房屋用地面积；
Xi———界址点、房角点或边界点的纵坐标；
Yi———界址点、房角点或边界点的横坐标；
n———界址点、房角点或边界点的个数；
i———界址点、房角点或边界点的序号,按顺时针或逆时针方向顺编,序号从1开始连续顺编。
当（i+1）>n时令（i+1）=1,当（i-1）<1时令（i-1）=n。
2.4.2实地量距法
实地量距法是在实地使用仪器、测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。
实地量距法是目前房地产测量中最普遍的测量方法，在测量房屋面积时，现在一般都是采用实地量距法。
对于规则图形，例如矩形、长方形的房屋或房间，我们都是用卷尺（带尺）或测距仪直接量取其边长，计算出面积。
对于不规则图形的面积测算时，则可将其分解为几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，再用简单的加减法算出其总面积。
1.边长长度测量方法
长度测量的工具一般使用钢尺、玻璃纤维尺和手持式激光测距仪。
长度测量时，必须进行往返测量，往返测量的差值应小于其被测长度值0.05%，如所量测距离在100m左右，往返测量的差值应控制在小于5cm，被测长度取往返测量值的平均值。
长度测量的读数精确到0.01m，如已进行墙面装饰的，必须减除装饰面厚度。
长度测量时，应在建筑物墙体勒脚上方同一高度紧贴墙面进行测量。
当无法紧贴墙面时，应先用直角刻度钢尺在被测长度两端面的延长线上得出等效测量点，然后在进行测量。
2.墙体厚度测量方法
用钢卷尺或手持测距仪直接测量墙体厚度。
对无法直接测量到厚度的墙体，可用测量内、外尺寸计算差值的方法进行间接测量。
其他墙体厚度按实测值核实设计值，墙体厚度按设计值计算，实在不能明确设计值的按实测值计算。
3.层高测量
选择楼层之间上层地板到下层地板，上阳台底板到下底板的垂直距离，用钢卷尺或手持测距仪至少取三个位置进行测量，取三次测量结果的平均值为层高实测结果。
4.套内房屋边长测量
测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置，两测点应保持水平。
房屋边长较长时，应适当增加测点数。
5.阳台边长测量
阳台边长测量要测量栏板外沿长和宽，每边各选取两个测量点。
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