精品水乡之城房地产项目可研报告.docx
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精品水乡之城房地产项目可研报告
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凯林房地产项目投资
可行性研究报告
翰逸投资咨询事务所
研究所主任：
罗丹研究所副主任：
许婷
成员：
刘林周凯平胡小娟何雨倩白肖赵刚
2009年9月21日
目录
第一部分 项目基本情况
1.1项目名称…………………………………………………………………………4
1.2项目建设单位……………………………………………………………………4
1.3项目位置…………………………………………………………………………4
1.4项目周边目前现状………………………………………………………………4
1.5项目性质及主要特点……………………………………………………………4
1.6研究工作概况……………………………………………………………………4
1.7主要技术经济指标表……………………………………………………………5
第二部分 项目环境研讨
2.1宏观经济环境……………………………………………………………………6
2.2项目所在区域经济环境…………………………………………………………6
2.3地块区位环境经济环境…………………………………………………………9
2.4分析结论………………………………………………………………………11
第三部分 市场研究
3.1市场供给………………………………………………………………………12
3.2市场需求………………………………………………………………………12
3.3市场价格………………………………………………………………………13
3.4市场预测………………………………………………………………………14
3.5.市场推广………………………………………………………………………15
第四部分 项目研究
4.1地块特征分析…………………………………………………………………15
4.2项目SWOT分析………………………………………………………………18
4.3项目规划建议…………………………………………………………………19
第五部分 投资估算
5.1土地费用………………………………………………………………………22
5.2前期工程费用…………………………………………………………………22
5.3建筑安装工程费用……………………………………………………………22
5.4基础设施设计费用……………………………………………………………22
5.5基础设施建设费用……………………………………………………………23
5.6公建设施费用…………………………………………………………………23
5.7管理费用………………………………………………………………………23
5.8财务费用………………………………………………………………………23
5.9销售费用………………………………………………………………………24
5.10各种税金支出………………………………………………………………24
5.11不可见费用…………………………………………………………………24
5.12投资、成本、利润汇总表…………………………………………………24
第六部分 获利性评价
6.1成本利润率……………………………………………………………………25
6.2销售利润率……………………………………………………………………25
6.3自有资金投资利润率…………………………………………………………25
第七部分 风险评价
7.1项目环境风险…………………………………………………………………25
7.2时机风险………………………………………………………………………25
7.3项目规划风险…………………………………………………………………26
7.4项目市场风险…………………………………………………………………26
7.5项目财务风险…………………………………………………………………27
7.6项目自然风险………………………………………………………………27
7.7项目安全生产风险…………………………………………………………277.8项目质量风险…………………………………………………………………28
7.9进度控制风险…………………………………………………………………28
7.10项目竞争对手…………………………………………………………………29
第八部分 综合评价
8.1项目投资方案可行性研究结论………………………………………………29
8.2项目投资方案的建议…………………………………………………………30
第一部分 项目基本情况
1.1项目名称：
水乡之城
1.2项目建设单位
成都金泓建筑有限公司
1.3项目位置
1.1.1位置
该地块位于成都新津县花源镇，北邻花源镇，南邻成都职业技术学院北门，西靠大件路，东邻花源大道；该地块距新津,双流县均为十公里左右；距成都市区为19公里。
1.1.2地块现状与用地规模
地块现状:
该地块荒置数年,杂草丛生,地势凹凸,无高大建筑物,无须拆迁；无道路规划，靠东有条小路，靠西有条小河，无本地居民。
用地规模：
本块地面积为89660平方米，134.49亩
1.4项目周边目前现状
该项目西靠大件路，到成都市区要50分钟左右；该项目与花源镇相邻，东邻花源大道，步行到镇上只需几分钟。
该项目周边有本地的常住居民；还有一所大学。
该项目周边有较多的店铺，大多数是小餐馆和小超市。
1.5项目性质及主要特点
1.5.1项目性质
该项目为适应花源镇总体规划的要求，着力打造欧式与中式风格相结合的现代化休闲住宅，采用国外先进的建筑设计风格，引入具有欧式风情的园林设计。
能为人们提供舒适的居住环境，给人视觉和精神都带来不同的享受。
1.5.2项目的特点
该项目设计风格独特，居住环境幽美，休闲与娱乐相结合。
该项目设计风格独特，居住环境幽美，休闲与娱乐相结合；该项目与一所大学相邻，拥有浓厚的文化气息，清晨的书声与鸟声给人的生活带来惬意与舒适。
1.6研究工作概况
对该项目进行了实地考察，对相关的一些资料进行了市场调查、访问（主要是对花源镇上的居民和商铺进行调查和访问），还借助于网络查阅相关的信息。
1.7主要技术经济指标表
1.7.1用地平衡一览表
各项用地
用地面积（㎡）
住宅用地
53900
公建用地
4400
道路用地
6360
公共绿地
25000
1.7.2总平面图：
1.7.3主要技术经济指标一览表
项目
数量
总户数
2730户
居住人口
9555人
平均每户人口
3.5人／户
总建筑面积
305740.6㎡
住宅总建筑面积
300300.6㎡
公建总建筑面积
5440㎡
平均每套建筑面积
110㎡
人均居住建筑面积
31.43㎡
绿化率
30％
容积率
3.41
地下车库用地面积
4780㎡
1.7.4项目公建配套设施一览表
项目
建筑面积（㎡）
单价（元／㎡）
金额（万元）
球类娱乐场所
2300
936
215.28
室内娱乐中心
1750
1000
175.0
物业管理所
300
480
14.4
煤气变压站
50
720
3.6
销售中心
1000
960
96
合计
504.28
第二部分 项目环境研讨
2.1宏观经济环境
2.1.1国民经济发展状况
2007年由于经济增长高位加速，1~9月份重工业增速快于轻工业增速3.5个百分点，比上年同期扩大0.2个百分点，使得能源消耗继续保持快速增长势头。
2007年上半年，全国单位GDP能耗同比降低2.78%，单位GDP电耗同比上升3.64%，规模以上工业单位增加值能耗同比降低3.87%。
1~9月份工业生产增长18.5%，比上年同期提高1.3个百分点，同期内发电量增速为16.4%，比上年同期提高3.5个百分点，单位工业增加值电耗不降反升。
全国化学需氧量排放量和二氧化硫排放量变化与“十一五”规划目标相差甚远。
2007年上半年，全国二氧化硫排放总量1263.4万吨，与上年同期相比下降0.88%；化学需氧量排放总量691.3万吨，与上年同期相比增长0.24%。
2007年前3季度我国外贸进出口总值15708.3亿美元，比上年同期增长23.5%。
其中，出口8782.4亿美元，增长27.1%；进口6925.9亿美元，增长19.1%。
前3季度累计贸易顺差为1856.5亿美元。
2007年我国在连续5年外贸出口高增长的基础上继续保持较快增长，很多产品对国际市场依赖程度偏高，使我国一些商品受到欧美国家的反倾销调查和指控，频频引发贸易摩擦。
近期，国外针对我国产品质量问题加以炒作，掀起了新一轮贸易保护主义浪潮。
1~9月份外贸顺差比上年同期增长68.9%；贸易顺差占GDP的比重继续提高，全年这一比重有可能提高到8.5%左右，净出口对我国经济增长的贡献度明显偏高，我国经济受国际不稳定因素影响的潜在风险加大。
2.1.2固定资产的增长
国家统计局公布,去年我国投资保持较快增长,投资结构有所改善。
全年全社会固定资产投资172291亿元,比上年增长25.5%,增速比上年加快0.7个百分点。
其中,城镇固定资产投资148167亿元,增长26.1%,加快0.3个百分点;农村固定资产投资24124亿元,增长21.5%。
在城镇投资中,第一产业投资2256亿元,增长54.5%;第二产业投资65036亿元,增长28.0%;第三产业投资80875亿元,增长24.1%。
分地区看,东、中、西部地区城镇投资分别增长21.3%、33.5%和26.7%。
全年房地产开发投资30580亿元,比上年增长20.9%。
2.1.3消费需求的增长
公报称，2008年，中国居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。
2008年末全国就业人员7.718亿人，比上年末增加490万人。
年末人民币汇率为1美元兑6.834元人民币，比上年末升值6.9%。
2008年物价涨幅将明显低于2007年，预计CPI上涨3.8%，商品零售物价上涨2.8%。
由于物价水平降低，消费品零售额的名义增长将有所降低，预计增长15.8%，低于2007年0.4个百分点。
住房消费也不容乐观。
一方面目前房价居高不下，2007年前三季度，70个大中城市房屋销售价格分别上涨5.6%、6.3%和8.2%，10月份增长9.5%，涨幅呈现逐季加大的态势。
2008年奥运会结束之前，房价不会明显下降，供应有限的新楼盘和快速上涨的价格，将使许多购房者裹足不前。
另一方面第二套住房的首付比例提高至40%-50%已在实施，也将限制部分消费者的购买。
2008年将实现消费品零售额102993.9亿元，同比增长15.8%，名义增速低于2007年0.4个百分点，扣除物价因素后，消费实际增长12.5%，与2007年的增长水平基本持平。
城市和农村消费品零售额分别增长16.0%和15.3%，农村消费减缓速度小于城市，两者差距缩小。
农民收入水平的提高和消费观念的变化，将有力推动农民第二次消费结构升级向更大范围扩展、以更快速度增长。
城市消费由于汽车和住房消费增长趋于平稳，新增消费增幅将小于往年
2.1.4城乡居民收入增长
分析表明，最近几年收入增加对消费的拉动作用显著提高。
2007年上半年城市居民每百元收入带来的消费增量是55.4元，比2000年提高18元。
农民收入增长对消费的带动作用更大，2007年上半年农民每百元收入带来的消费增量是79.9 元，比2000年提高30.6元。
2008年我国城乡居民收入前景依然乐观，将继续支持消费的增长。
总论：
国民经济、固定资产、消费需求及城乡居民收入的增加或减少在很大程度上影响着房地产经济的发展与滞后，所以应注重宏观经济的调控。
2.2项目所在区域经济环境
2.2.1目前中国房地产业的发展现状
07年1-11月，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。
全国房地产开发企业完成土地开发投资1194亿元，比06年同期增长22.2%；完成土地购置面积3.4亿平方米，比06年同期增长15.5%。
07年1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，比06年同期增长31.8%。
商品住宅完成投资15440亿元，比06年同期增长33.7%，其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。
2008年1-6月房地产开发13195.67亿元，同比增长3.5%，比一季度提高1.6个百分点。
1至6月，房地产开发土地购置面积1.86亿平方米，同比增长7.59%，增幅同比下降2.41个百分点；完成土地开发面积1.3亿平方米，同比增长9.95%，增幅同比提高2.39个百分点。
新开工面积5.35亿平方米，同比增长19.11%，增幅同比下降0.68个百分点。
2007年以来，全国房价同比涨幅呈逐月加快之势。
据统计，2007年4至10月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。
特别是刚刚过去的11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达10.5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高。
但08年1至6月，全国商品住房竣工面积1.69亿平方米，同比增长13.78%，增幅同比提高2.73个百分点；销售面积2.59亿平方米，同比下降7.21%，增幅同比下降28.66个百分点。
2.2.2金融及税收政策分析
中国银行的报告认为，2008年中国经济将保持10％以上增速，人民币预计升值8％并将引起资产价值重估。
在抑制银行体系流动性方面，中国人民银行将继续在法定存款准备金率、央行票据、特别国债、特别存款等工具之间进行选择。
2008年内央行三到四次上调存款准备金率。
兴业证券分析认为，2007年12月份的CPI仍高位运行，涨幅区间中值6.6％，2007年全年CPI涨幅达到4.8％。
考虑到流动性压力，央行提高存款准备金率0.5％－1.0％。
1月份CPI突破前期6.9％高位，则会再度加息。
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
该规定还指出：
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
总论：
国家政策的修改及完善，银行利率的降低与提高同时作用着房地产业的发展进度，适时做好应对准备。
2.3地块区位环境经济环境
2.3.1区域定义
成都市位于四川省中部，四川盆地西部，介于东经102°54′～104°53′和北纬30°05′～31°26′之间，全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里，2005年市区建成区面积395.5平方公里。
东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。
距东海1600公里，南海1090公里，属内陆地带。
2.3.2成都市国民经济发展状况
2.3.2.1成都市国民经济发展状况
全年主要经济指标完成情况如下：
——地区生产总值3901.0亿元，增长12.1%，高于年度计划0.1个百分点。
——全社会固定资产投资总额完成3012.9亿元，增长25.8%，高于年度计划7.8个百分点。
——社会消费品零售总额完成1621.9亿元，增长19.5%，高于年度计划6.5个百分点。
——进出口总额154.1亿美元，增长62.0%，高于年度计划44个百分点；其中出口90.7亿美元，增长58.8%，高于年度计划40.8个百分点；实际利用外资22.5亿美元，增长97.3%，高于年度计划41个百分点。
——万元地区生产总值能耗下降4.4%，比年度计划多降0.15个百分点。
——地方财政一般预算收入354.6亿元，同口径增长19.1%，高于年度计划3.1个百分点。
——城镇居民人均可支配收入16943元，增长14.1%，高于年度计划6.1个百分点；农民人均纯收入6481元，增长14.9%，高于年度计划5.9个百分点。
——城镇新增就业11.7万人，高于年度计划1.7万人；城镇登记失业率3.1%，低于年度计划0.4个百分点。
——居民消费价格指数104.3，低于年度计划0.7个百分点。
——人口自然增长率2.1‰，低于年度计划0.9个千分点
2.3.2.2居民消费
国家统计局四川调查总队和成都市城调队先后发布5月份CPI分析报告显示，在食品类价格领涨下，四川居民消费价格总水平同比上涨4.6%，与上月相比上涨0.4%。
而成都市居民消费价格指数达到104.1，创下继2005年3月以来连续26个月的涨幅新高。
据调查总队相关负责人介绍，食品类价格上涨是当前四川物价上涨的主要动力。
受粮油、肉禽蛋、鲜菜等纷纷上涨影响，5月份，四川食品类价格同比上涨10.2%，影响总指数上涨3.41个百分点，影响程度达74%，成为当前物价上涨的火车头。
2.3.3地块区位经济环境
2.3.3.1新津县
新津县位于四川盆地西部、成都南部，全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。
新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。
2007年，全县完成地区生产总值70.92亿元，增长16.8%；完成全口径财政收入11.52亿元，增长121%，其中地方财政收入7.64亿元，增长155.2%，全口径财政收入和地方财政收入均提前4年实现翻番；完成规模工业增加值26.13亿元，增长32.7%；到位市外资金41.8亿元，增长94.24%；完成全社会固定资产投资50.31亿元，增长47.3%；城镇居民人均可支配收入10421元，增长13.4%；农民人均纯收入5523元，增长13.6%。
被评为全国最具投资潜力中小城市百强，全国浙商投资潜力城市，位列西部百强县第68位、四川省县级综合经济实力评比第15位，连续4年被省委、省政府评为平原类区先进县。
2.3.3.2花源镇
花源镇是成都市十四个优先发展重点镇之一，位于新津县东北部，东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。
镇域东部为牧马山浅丘地带，其余为冲积平原，属都江堰自流灌溉区。
境内金马河、杨柳河穿境而过，环境优美，物产丰富。
全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个村，1个社区，149个村民小组，总人口4.3万人，其中常住人口27021人，非农业人口24500人。
2008年，完成地区生产总值69705万元，全口径财政收入6700万元，农民人均纯收入6950元,一、二、三产业占地区生产总值的比重为14：
50：
36，农、林、牧、副、渔占第一产业的比重为49：
3：
41：
2：
5。
截止2008年，花源镇已连续三年位列成都市优先发展重点镇年终考核前6名。
总论：
区位经济条件和环境是决定房地产的重要因素，必须审时度势的看清楚地理的优越性和地区经济发展的快慢性，选择房地产业的投资和发展。
2.4分析结论
通过网上查询和个别咨询，07~08年中国国民经济的发展迅速，比如：
GDP、居民收入、居民消费价格指数等的增长大力推动了房地产业的发展。
一方面，就成都市来看，经济发展较快，各项经济指标均有增长趋势，房地产业也蓬勃发展。
本项目位于成都市新津县花源镇，有成都市政府的大力支持，着力打造欧洲风情小镇，有牧马山别墅特别规划用地，并毗邻双流县东升镇且较机场较近，交通便利，环境优美，地理位置优越。
另一方面，本项目所在地的服务业、休闲娱乐业等第三产业发展较快,能为当地居民提供良好的居住和休闲场所。
最后，在经济发展的推动下，新津县地区生产总值上涨，居民收入增加，从而带动了地区房地产业的迅速发展，常住人口增加，对商品房等的需求量也随之增加,因此，该项目在经济上是切实可行的。
第三部分 市场研究
3.1市场供给
3.1.1所在区域内住宅现有供给量及结构情况调查
花源镇先后吸引了金秋、龙湖、中鹏、泰来、长城、置信、万邦等7家大型房地产公司落户。
现在，金秋房产已发展成为全国首家老年社区，一、二期总投资约1.53亿元，占地194亩，建筑面积达126800平方米，金秋二期已全部售完并交付使用；中鹏房产，总投资8000万元,占地350亩，建筑面积55447.6平方米，拟建高档公寓108套，今年年底将完成60栋别墅（含会所装修）和杨柳河连接大桥的建设；龙湖房产，占地约750亩，正在进行规划设计；万邦房产，占地14亩，建筑面积18000平方米，已有两栋开始开盘销售，目前销售情况良好。
花源住宅现有供给量态势较好，其中已成为成都楼盘“名篇”的龙湖.长桥郡、置信.牧山丽景等在春节期间吸引了3000多人前来看房，成交额在4000万元以上。
而开盘不久的万邦.文景名苑、中鹏.南洋国际庄园等高端住宅区销售情况也十分看好。
据了解，看房购房者中有不少返乡的归家客和到花源探亲访友的人，一方面他们惊讶于花源的日新月异的变化，另一方面也相中了花源巨大的发展潜力，计划在这美丽的“桃花源”投资置业。
3.2.2其他替代性产品供给量情况调查研究
就花源镇现有住宅情况看,现在一些替代性住宅出现，其中的置信房产牧山丽景已经销售完，一期工程占地64亩，建筑面积约3.3万平方米，将开发近100套高档连排别墅及花园洋房，一期工程已启动建设；还有南洋国际庄园等住宅销售情况良好。
龙湖长桥郡于2009年10月入住楼房，长桥郡集别墅、高档住宅、低密度区为一体。
周围的城乡一体化建房大多已建好，但很多都还是空房。
3.2市场需求
3.2.1所在区域内住宅房的需求情况调查
新津县花源镇地理条件优越。
从大的方面来讲，修建快速道路，管网的铺设，各大高等院校的引入等等，这些都是政府在配套上做的工作；从小的方面讲，邀请澳大利亚建筑规划机构重新规划杨柳河，改变供水系统，从成都引水到新津。
总之，对在基础设施配套上下功夫，政府是不遗余力的。
首先随着各种路网的建设，花源与成都的对接越来越紧密，同时成都的南部经济又会对新津产生巨大的辐射作用；第二是这里环境很好，有山有水，历史文化也很厚重；第三是新津的经济基础不错，这里曾经被喻为“四川的温州”，有很好的发展条件。
所以，可以说新津花源是个目前被忽略的地方，但也是极有潜力的地方。
因此可以吸引更多追求高品质生活的购房者前往。
花源镇是成都市十四个优先发展重点镇之一，位于新津县东北部，东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。
镇域东部为牧马山浅丘地带，其余为冲积平原，属都江堰自流灌溉区。
境内金马河、杨柳河穿境而过，环境优美，物产丰富。
全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个村，1个社区，149个村民小组，总人口4.3万人，其中常住人口27021人，非农业人口24500人。
花源镇通过加快基础设施配套建设，城市承载力不断增强。
计划建设的广场庆典区、创意遐想区、音乐动漫片区、餐饮娱乐区、滨水游览区、滨水住宅区等多个主题街区以及大型中央广场、绿地、音乐喷泉、艺术大剧院、高耸的教堂等欧式建筑特色明显的公共设施正在加快实施，将为居民提供休闲、娱乐的活动空间，必将引领“离尘不离城”的欧式风情居家风尚潮流。
这个位于成都第三圈层的乡间小镇正在高速发生“蜕变”。
面对花源镇美好的发展前景，对住宅的需求量必定会增加。
3.2.2所在
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