河西区提升改造后旧楼区长效管理考核办法修订稿.docx

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河西区提升改造后旧楼区长效管理考核办法修订稿

河西区旧楼区提升改造后长效管理考核办法

为贯彻落实《天津市人民政府办公厅关于印发天津市社区物业管理办法的通知》（津政办发〔2013〕69号）和《天津市旧楼区长效管理市级财政资金补助办法》有关精神，加强旧楼区提升改造后的管理，提高资金使用效益和管理服务水平，不断改善居民居住保障条件，结合美丽社区创建和清洁社区建设,制定此考核意见：

一、考核对象

市中心城区完成居住功能综合提升改造，并已验收合格小区的管理服务单位（以下简称旧楼改造）。

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二、各级职责

1．区民政局对全区提升改造后旧楼区管理考核负总责。

成立社区物业管理科，负责提升改造后旧楼区长效管理考核办法的制定、组织协调、推动指导和监督考核；负责制定社区物业管理专职人员的任用管理指导意见；负责指导提升改造后旧楼区管理模式的确定；负责组织指导街道做好旧楼区长效管理检查考核；负责区直属物业专管员的管理任用，并指导、督促做好全区旧楼区长效管理的巡查考核；负责协调处理旧楼区长效管理工作中出现的重大问题；负责考核数据汇总，并按考核结果下拨经费。

2．各街道要充分发挥牵头组织作用，将提升改造后旧楼区长效管理情况列入对街道办事处的年度考核指标。

各街道要明确分管领导，指定责任科室，确定专人负责此项工作，具体负责组织、协调、督促社区物业管理专职人员对旧楼区长效管理情况进行检查、考核，并及时、准确汇总上报考核结果；负责协调处理管理服务单位和相关职能部门以及居民委员会的工作关系；负责督促管理服务单位做好日常服务工作；负责协调市容园林、综合执法、市政道路和房管等相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题；负责组织召开旧楼区管理联席会议。

3.社区居委会在街道办事处指导下，支持、协助管理服务单位做好日常管理服务，负责教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；负责对旧楼区管理服务单位服务情况进行考评；负责对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；负责做好日常巡查，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向相关部门报告；负责组织居民义务参与社区管理，共同营造生态文明的宜居环境；负责组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷。

4.社区物业管理专职工作人员在街道办事处的领导下，在区物业管理行政主管部门的指导下,由街道社会事业发展科统一管理，对社区物业管理工作实施监督、考核、协调，主要负责组织开展社区物业管理政策法规宣传，增强居民依法守约意识；教育引导社区居民参与支持社区物业管理，按时交纳物业管理服务费；协助街道办事处组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作；指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作；负责社区物业管理巡查工作，反映社区居民物业服务诉求；对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为，及时劝阻制止，并向所属街道办事处报告；负责召集社区物业管理联席会议，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷；配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评；未成立业主委员会的商品住宅小区，负责协调使用房屋专项维修资金；完成上级交办的其他工作事项。

三、考核内容及分值

考核内容分为综合管理、清扫保洁、门岗执勤和巡视管理、车辆停放秩序管理、社区综合治理共5方面基本内容和管理服务费收缴率、居民意见评价等2方面附加内容。

（一）综合管理（共20分）

1．管理服务单位。

按相关标准要求及比例配备业务经理、门卫、保洁等管理服务人员情况；组织开展岗前培训情况，履行管理服务协议情况。

（4分）

2．建章立制情况。

建立门岗值勤制度、巡视管理制度、楼内外清扫保洁制度、机动车辆停放秩序管理办法。

（4分）

3．公示情况。

在小区显著位置公布以下内容：

（1）服务内容、服务标准、收费标准；

（2）管理服务费（物业费）收缴及使用情况（每季度1次）；（3）机动车场地占用费的收缴和使用情况（每季度1次）。

（4）小区共用设施相关维修责任单位电话等内容。

（6分）

4．坚持联席会制度情况。

参加街道、社区居委会召开的物业管理联席会议，协助解决相关问题情况。

（4分）

5．违规治理情况。

对占用、侵害物业共用部位，损坏共用设施设备的行为进行制止，要求责任人停止侵害，排除妨害，恢复原状，及时向有关部门报告，并做好记录。

（2分）

（二）清扫保洁（共30分）

1．楼内：

地面每2天清扫1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭1次；楼道灯每季度清洁1次；楼道门窗玻璃每季度擦拭1次；对讲门、电梯轿厢每周擦拭1次。

（15分）

工作标准：

地面、楼梯踏步无杂物、尘土，墙面、楼梯无广告粘贴喷涂，楼梯扶手无明显灰尘，采光窗无积尘，无水渍、污渍；对讲门、电梯轿厢无明显灰尘污渍，无粘贴喷涂小广告。

2．楼外：

设专人对小区环境卫生进行清扫保洁，保持小区内道路干净整洁，对道路积水、积雪、烟花炮屑要及时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每季度擦拭1次，垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，夏季每周进行1次消毒，装修垃圾袋装规范并督促责任单位（人）及时清运。

（15分）

工作标准：

保持小区内道路、绿地干净整洁，无垃圾、无杂物、无纸屑、无狗粪，垃圾日产日清，无满溢现象。

室外标识、宣传栏、信报箱、体育设施无明显积尘，垃圾容器周边清洁定期消毒，无粘贴喷涂小广告等。

（三）门岗执勤和巡视管理（共30分）

1．仪容仪表。

管理人员统一着工装，佩戴胸卡等明显标识（居民自治小区管理人员应着装整齐，配带明显标识），言行规范。

（2分）

2．门岗执勤。

小区实行封闭式管理，主出入口24小时值勤，次出入口定时开放、关闭，并做好交接班记录。

（10分）

3．巡视管理。

对小区内公共区域定时巡视，每班至少巡视3次，及时关闭楼宇对讲门，并对巡视情况做好记录。

（10分）

4．门岗卫生。

大门周边及门岗岗亭干净整洁，岗亭内部物品摆放整齐无杂物、无安全隐患。

（3分）

5．治安联防。

协助公安机关做好管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安机关和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

（5分）

（四）车辆停放秩序管理（共15分）

1．对进出小区的机动车辆进行疏导，有序停放,无私装地锁现象。

（5分）

2．安装道闸系统的小区实行机动车出入管理。

（5分）

3．引导非机动车在指定地点规范有序停放。

（5分）

（五）接受委托的绿化养护管理（共5分）

1．草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

（1分）

2．树木无明显枯枝死叉。

（1分）

3．做好病虫害防治。

（1分）

4．适当采取防冻保暖措施。

（1分）

5．达到委托方其他养护要求。

（1分）

未接受委托由园林部门进行养护管理的绿化，管理服务单位发现问题，应当及时向园林部门报告。

未及时报告的，扣除5分。

（六）管理服务费收缴率

旧楼区管理服务费收缴率达到40%，并逐年递增。

（七）居民评价意见

由社区物业专职工作人员联合社区居委会组织实施。

采取问卷调查、入户走访等形式，每季度征求居民、居民代表、楼门栋长各10名以上对物业管理服务质量的意见，按照很满意、满意、基本满意、不满意四个等级进行评定，作为市、区级财政补助资金“以奖代补”的依据。

每季度考核实得分在90分（含）以上的小区为优秀小区；70分（含）-90分的小区为达标小区；70分以下的小区为不达标小区。

存在设施设备损坏严重不能及时报修；小广告、私搭乱建、私装地锁、临时摊贩严重回潮；门岗出现睡岗或长时间脱岗现象之一的；管理服务费（物业费）收缴率低于40%的；居民满意度调查低于70%的；对财务收支状况不公示的，一票否决，记为不达标小区。

考核分级评定结果与补贴资金拨付相挂钩。

四、考核程序

区民政局、各街道办事处按照各自职责分工，采取街属地全覆盖检查考核与区民政局抽查考核相结合的方式，分别对旧楼区长效管理工作进行考核。

其中街属地考核占总分值50%，区巡查考核占总分值50%。

通过周考核、月汇总、季度综合考核和全年综合排名等方式，全方位评价管理单位服务情况。

具体考核程序如下：

（一）属地考核程序

1．街道办事处坚持周考核。

每周对照《河西区旧楼区长效管理检查考核扣分细则》（附表1），对旧楼区管理服务情况进行全覆盖巡查，并将意见填写到《河西区旧楼区长效管理周考核评分表》（附表2），每月月底前汇总综合情况后填报《河西区旧楼区长效管理月考核情况汇总表》（附表3）、《河西区街道旧楼区长效管理月考核名次表》（附表4）。

2．街道办事处每季度按照旧楼区长效管理考核标准对每个小区的管理服务情况进行检查考核，组织居民满意度调查，并填写《河西区旧楼区长效管理季度综合考核情况汇总表》（附表5）、《河西区旧楼区管理服务费收缴率统计表及缴费名册》（附表6）、《社区居民对旧楼区管理服务满意度调查问卷》（附表7）、《河西区旧楼区管理服务情况居民评价分析汇总表》（附表8）、《天津市旧楼区长效管理自查考核情况表》（附表9）和《天津市旧楼区长效管理居民满意度调查表》（附表10）。

其中，附表7由街道存档备案，区民政局将不定期进行抽查，附表5、6、8、9、10于季度末报送至区民政局。

（二）区抽查考核程序

1．区民政局落实月抽查考核制度。

在街道周全覆盖检查考核的基础上，民政局每月对全区不少于50%的旧楼区进行抽查，并填写《河西区旧楼区长效管理月抽查考核意见表》（附表11）。

2．区民政局次季度首月对街、局考核意见进行汇总，并填写《河西区旧楼区长效管理季度综合考核情况汇总表》（附表5）、《天津市旧楼区长效管理抽查考核汇总表》（附表12）、《天津市旧楼区长效管理市级财政补助资金（奖励补贴）申报表》（附表13），于每季度第1个月的15日前报市民政局，并将各街的《天津市旧楼区长效管理自查考核情况表》（附表9）和《天津市旧楼区长效管理居民满意度调查表》（附表10）存档备案。

市民政局、市国土房管局对上述资料将不定期进行抽查。

次年元月形成《河西区旧楼区长效管理年度综合服务考核结果及排名》（附表14）上报区政府，作为评先奖优的重要依据。

五、市、区补贴资金的分配管理

（一）补贴资金构成

旧楼区补贴资金由市、区两级补贴资金构成。

市级补贴资金分配由两部分组成：

基础补贴资金、奖励资金。

分配比例为：

基础补贴资金占40%，奖励资金占60%。

区级补贴资金仍按原标准执行。

（二）补贴资金拨付

对接管的旧楼区项目，市、区基础补贴资金全额拨付给街道，由街道向管理服务单位发放。

达标奖励补贴资金依据市、区、街三级考核结果，按照“以奖代补”的办法，由街道向管理服务单位发放，以发挥竞争激励机制的引导、促进作用。

优秀奖励补贴资金和奖励结存部分由区民政局负责管理，用于优秀管理服务单位的表彰奖励。

六、相关考核规定

（一）完善监督管理机制。

街道办事处要切实担负起旧楼区属地管理责任，业务科室为社会事业发展科。

主要任务是：

牵头组织落实管理服务单位；负责旧楼区长效管理的组织协调、推动指导和监督考核；负责社区物业专职人员的组织管理工作。

社区物业管理专职人员由区民政局统筹安排使用，各街道必须做到专职专用，确保发挥其应有作用。

（二）建立完善奖惩机制。

落实市、区财政补贴与日常考核结果挂钩制度，引入良性竞争机制，建立考核奖励资金，依据考核结果对管理到位、群众满意度高的管理服务单位实施奖励。

对各级检查考核中发现指出，或居民群众集中反映的管理服务方面的问题，管理服务单位整改不及时或不配合的，缓发市、区奖励资金，整改验收合格后予以补发。

（《奖惩规定》见附件15）

（三）建立健全退出机制。

为确保管理服务质量，对存在管理缺位，不能履行管理服务协议；上级检查考核不达标且整改仍不达标（《整改告知书》见附件16）；群众意见大且整改成效不明显等情形的物业管理服务单位，取消其管理服务资格。

（《退出管理规定》见附件17）

（四）建立检查通报机制。

为切实落实各相关责任单位工作责任制，由区民政局牵头，建立旧楼区管理巡查通报制度，将市、区两级考核结果报送区政府领导；公布各管理服务单位的考核成绩；落实区民政局、街道办事处、管理服务单位及有关责任单位定期例会制度，督促有关责任单位落实工作责任制，并将工作落实情况纳入区政府对有关责任单位的年度考核范围。

（五）建立联席会议机制。

建立区、街道、社区三级物业管理工作联席会议制度，发挥综合协调管理职能，落实部门工作责任，协调解决物业管理过程中出现的矛盾纠纷，规范物业管理，提高服务水平。

（六）加强资金审计监管。

建立健全补贴资金监管机制。

区财政局、审计局定期对旧楼区基础补贴资金、奖励资金、公共设施维修资金使用情况进行监督检查和审计，确保资金按规定专款专用。

对违反规定使用资金的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令427号）及相关法律法规依法追究相关单位及其责任人的责任。

附件（表）：

1.《河西区旧楼区长效管理检查考核扣分细则》；

2.《河西区旧楼区长效管理周考核评分表》；

3.《河西区旧楼区长效管理月考核情况汇总表》；

4.《河西区街道旧楼区长效管理月考核名次表》；

5.《河西区旧楼区长效管理季度综合考核情况汇总表》；

6.《河西区旧楼区管理服务费收缴率统计表及缴费名册》；

7.《社区居民对旧楼区管理服务满意度调查问卷》

8.《河西区旧楼区管理服务情况居民评价分析汇总表》；

9.《天津市旧楼区长效管理自查考核情况表》；

10.《天津市旧楼区长效管理居民满意度调查表》；

11.《河西区旧楼区长效管理月抽查考核意见表》；

12.《天津市旧楼区长效管理抽查考核汇总表》；

13.《天津市旧楼区长效管理市级财政补助资金（奖励补贴）申报表》；

14.《河西区旧楼区长效管理年度综合服务考核结果及排名》；

15.河西区旧楼区长效管理服务单位加减分及奖惩规定;

16.河西区旧楼区长效管理存在问题整改告知书；

17.河西区旧楼区长效管理服务单位退出规定。

仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。

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