基准地价系数修正法.docx
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基准地价系数修正法
（一）基准地价系数修正法
1、基准地价系数修正法的基本原理和公式
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：
地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正
2、郑州市基准地价成果
《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：
（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；
（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；
（3）土地用途划分：
分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；
（4）土地等级划分：
商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；
（5）土地使用年限：
均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
（6）土地开发程度：
宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；
（7）郑州市市区土地基准地价成果。
郑州市市区土地基准地价表单位：
元/平方米
类型
商服用地
住宅用地
工矿仓储用地
公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）
公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）
交通运输用地
特殊用地
水域及水利设施用地
一级
9000
8400
1125
3000
5100
2700
1650
1050
二级
7500
6750
915
2325
3750
1800
975
675
三级
6300
5550
720
1725
2700
1200
450
420
四级
5250
4650
540
1200
1950
825
五级
4350
3900
384
750
1275
525
六级
3525
3300
七级
2850
2700
八级
2175
2100
九级
1500
1800
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东、绿城路南,规划用途为二类居住用地（R2）。
根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：
郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响因素
影响因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华条件
距商服中心距离
距小区级商服中心小于500m
距小区级商服中心小于500～1000m
距小区级商服中心小于1000～1500m
距小区级商服中心小于1500～2000m
距小区级商服中心大于2000m
街道等级
生活型主干道
混合型主干道
交通主干道
生活次干道
支路
交通条件
距主干道距离
>2000m
1500～2000m
1200～1500m
800～1200m
<1000m
距公共交通设施距离
有4路以上路公交车通
有3-4路公交车通
有2-3路公交车通
有1-2路公交车通
有1路以下公交车通
距汽车站距离
<2500m
2500～3000m
3000～3500m
3500～4000m
>4000m
基础设施条件
供水条件
保证率高
保证率较高
保证率一般
保证率较低
保证率低
排水条件
排水畅通
排水较畅
排水一般
排水较差
排水不畅
供气
保证率高
保证率较高
保证率一般
保证率较低
保证率低
供暖
保证率高
保证率较高
保证率一般
保证率较低
保证率低
公用设施条件
距中学距离
<1000m
1000～1500m
1500～2000m
2000～2500m
>2500m
距小学距离
<1000m
1000～1500m
1500～2000m
2000～2500m
>2500m
距幼儿园距离
<300m
300～600m
600～900m
900～1300m
>1300m
距医院距离
<1000m
1000～1500m
1500～2000m
2000～2500m
>2500m
距菜市场距离
<800m
800～1300m
1300～1800m
1800～2500m
>2500m
距公园距离
<1000m
1000～1500m
1500～2000m
2000～2500m
>2500m
距文化设施距离
<1500m
1500～2000m
2000～2500m
2500～3000m
>3000m
自然环境优劣度
自然环境优劣度
工程地质条件优越无灾害影响
工程地质条件较好无灾害影响
工程地质条件一般，无灾害影响
临近存在地质灾害隐患的区域，工程地质较差
位于地质灾害易发区，工程地质条件差
环境质量条件
大气环境
好
较好
一般
较差
差
声环境
无污染
轻微污染
一般污染
较重污染
严重污染
绿地覆盖度
绿地覆盖度
绿地率高，环境好
绿地率较高，环境较好
绿地率一般，环境一般
绿地率较低，环境较差
绿地率低，环境差
宗地自身条件
临近道路类型
混合型主干道
生活型主干道
生活型次干道
交通型主干道
支路
临街状况
十字路口
丁字路口
临主街
临次街
临支路
宗地形状
矩形
规则多边形
较规则
不规则
极不规则
宗地面积
无影响
略有影响
有一定影响
影响较重
严重影响
规划限制条件
规划限制条件
对土地的利用类型利用强度无限制
对土地的利用类型无限制，但对利用强度略有限制
对利用类型无限制，利用强度有一定限制
对利用类型基本无限制，利用强度限制较大
改变了利用类型
郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表
影响因素
影响因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华条件
距商服中心距离
0.0217
0.0108
0
-0.0158
-0.0317
街道等级
0.0087
0.0043
0
-0.0063
-0.0127
交通条件
距主干道距离
0.0065
0.0033
0
-0.0048
-0.0095
距公共交通设施距离
0.0152
0.0076
0
-0.0111
-0.0222
距汽车站距离
0.0108
0.0054
0
-0.0079
-0.0158
基础设施条件
供水条件
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
排水条件
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
供气
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
供暖
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
公用设施条件
距中学距离
0.0087
0.0043
0
-0.0063
-0.0127
距小学距离
0.0065
0.0033
0
-0.0048
-0.0095
距幼儿园距离
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
距医院距离
0.0087
0.0043
0
-0.0063
-0.0127
距菜市场距离
0.0065
0.0033
0
-0.0048
-0.0095
距公园距离
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
距文化设施距离
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
自然环境优劣度
自然环境优劣度
0.013
0.0065
0
-0.0095
-0.019
环境质量条件
大气环境
0.0173
0.0087
0
-0.0127
-0.0253
声环境
0.0152
0.0076
0
-0.0111
-0.0222
绿地覆盖度
绿地覆盖度
0.013
0.0065
0
-0.0095
-0.019
宗地自身条件
临近道路类型
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
临街状况
0.0065
0.0033
0
-0.0048
-0.0095
宗地形状
0.0065
0.0033
0
-0.0048
-0.0095
宗地面积
0.0043
0.0022
0
-0.0032
-0.0063
规划限制条件
规划限制条件
0.013
0.0065
0
-0.0095
-0.019
（2）综合修正系数的确定
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合修正系数如下表：
待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）
条件描述
评定等级
修正系数
商服繁华条件
距商服中心距离
距小区级商服中心小于500～1000m
较优
0.0108
街道等级
生活次干道
较劣
-0.0063
交通条件
距主干道距离
<1000m
劣
-0.0095
距公共交通设施距离
有1路以下公交车通
劣
-0.0222
距汽车站距离
>4000m
劣
-0.0158
基础设施条件
供水条件
保证率高
优
0.0043
排水条件
排水畅通
优
0.0043
供气
保证率高
优
0.0043
供暖
保证率低
劣
-0.0063
公用设施条件
距中学距离
>2500m
劣
-0.0127
距小学距离
<1000m
优
0.0065
距幼儿园距离
<300m
优
0.0043
距医院距离
2000～2500m
较劣
-0.0063
距菜市场距离
<800m
优
0.0065
距公园距离
1000～1500m
较优
0.0022
距文化设施距离
>3000m
劣
-0.0063
自然环境优劣度
自然环境优劣度
工程地质条件优越无灾害影响
优
0.0130
环境质量条件
大气环境
好
优
0.0173
声环境
无污染
优
0.0152
绿地覆盖度
绿地覆盖度
绿地率高，环境好
优
0.0130
宗地自身条件
临近道路类型
生活型次干道
一般
0.0000
临街状况
十字路口
优
0.0065
宗地形状
规则多边形
较优
0.0033
宗地面积
无影响
优
0.0043
规划限制条件
规划限制条件
对土地的利用类型利用强度无限制
优
0.0130
综合修正系数
0.0434
（3）确定期日修正系数
本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。
根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338。
则:
居住用地期日修正系数=338/253=1.3360
郑州市居住用地地价指数表
年度
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年二季度
居住用地
173
178
202
240
248
253
271
293
322
338
（4）确定土地使用年期修正系数
年期修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：
r---土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。
最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明）；
m---评估设定年期；
n---基准地价对应年期。
待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，故年期修正系数为1。
（5）容积率修正
本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。
郑州市住宅用地容积率修正系数表
容积率
修正系数
容积率
修正系数
容积率
修正系数
1
0.6857
2.7
0.973
4.4
1.3821
1.1
0.699
2.8
0.976
4.5
1.412
1.2
0.716
2.9
0.989
4.6
1.4365
1.3
0.733
3
1
4.7
1.4533
1.4
0.7514
3.1
1.014
4.8
1.4698
1.5
0.7619
3.2
1.036
4.9
1.4968
1.6
0.7781
3.3
1.061
5
1.52
1.7
0.7962
3.4
1.086
5.1
1.5352
1.8
0.819
3.5
1.1148
5.2
1.5498
1.9
0.8346
3.6
1.1416
5.3
1.5555
2
0.8563
3.7
1.1685
5.4
1.5625
2.1
0.8723
3.8
1.1979
5.5
1.574
2.2
0.8902
3.9
1.233
5.6
1.5822
2.3
0.9061
4
1.263
5.7
1.5904
2.4
0.9288
4.1
1.2936
5.8
1.594
2.5
0.9412
4.2
1.3243
5.9
1.5985
2.6
0.9567
4.3
1.3526
6
1.6012
（6）确定估价设定开发程度修正
待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整”不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30元/平方米。
郑州市市区开发程度修正表
设施类别
道路
给水
排水
电力
通讯
通气
通暖
土地平整
合计
费用
（元/m2）
35
15
15
25
20
30
30
10
180
（7）待估宗地土地价格确定
根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为：
宗地地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×其他修正系数±开发程度修正
宗地地价＝1800×（1+0.0434）×1.3360×0.8563-30
＝2118.60（元/平方米）
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