某某写字楼物业管理前期介入.docx

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某某写字楼物业管理前期介入

工作行为规范系列

某某写字楼物业管理前期介入

（标准、完整、实用、可修改）

编号：

FS-QG-80008

某某写字楼物业管理前期介入

Pre-existinginvolvementinthemanagementofanofficebuilding

说明：

为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

　　某写字楼项目物业管理前期介入

　　物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。

　　总体来讲，物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:

　　施工期物业管理

　　设施设备调试期物业管理

　　竣工验收及物业接管验收期间物业管理

　　其他前期准备工作

　　前期物业管理人员安排与工作进度

　　1施工期物业管理工作

　　1.1尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;

　　1.2了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等;

　　1.3根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与发展商协商，进行前期协调改进;

　　1.4对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与发展商洽谈解决，尽量不留后患;一时无法解决时，列出整改报告，提交发展商备案处理。

　　2设施设备调试期物业管理

　　在设施设备调试期，CPM将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员一起，共同开展以下工作:

　　2.1对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等;

　　2.2出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案;

　　2.3及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报发展商。

　　2.4参与设备的调试

　　将工程技术人员分成四个小组，分别参与大厦的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领，进行详细的记录。

在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

　　3大厦竣工验收及接管验收期物业管理

　　3.1大厦工程竣工验收

　　XX工程竣工并开始验收，管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助为主了解、发现施工质量问题，并作好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报发展商。

　　3.2物业接管验收

　　物业接管验收应在工程竣工验收后进行，也可同时进行。

由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不一样，需要区别对待。

工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。

物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

　　3.3现场验收主要项目

　　a.土建工程:

包括各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

　　b.装饰工程:

包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）;公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

　　c.供配电系统:

包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

　　d.给排水系统:

各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。

　　e.电梯系统:

各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

　　f.空调系统:

空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）;空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;

　　g.弱电系统:

消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等）;楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）;弱电检查并内管线、接线箱等。

　　3.4资料交接

　　a.产权资料:

项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

　　b.技术资料:

竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

　　c.验收资料:

工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

　　3.5其他交接

　　a.设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

　　b.具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

　　c.公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

　　3.6接管验收注意事项

　　a.在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

　　b.接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类

　　型、数量及其它要求的参数。

验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

c.针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:

属于无法返修的项目，报告发展商记录备案。

　　4其它前期准备工作

　　4.1室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

　　根据XX室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

　　4.2清洁卫生与环境卫生前期介入

　　在大厦启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。

在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

　　4.3消防及安全管理前期介入

　　大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。

在室内二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。

管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

　　4.4外部公共关系建立

　　为保证今后物业管理的顺利开展，管理处主任须在XX全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构（工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等）建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

　　4.5客户全面进驻准备

　　在XX大厦客户全面进驻之前，CPM将主动与客户协调，确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。

在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同是监督搬运工作遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其它单位的影响。

　　5前期物业管理人员安排计划与工作进度

　　5.1人员安排计划

　　根据前期管理工作计划及施工进度，XX管理处的员工将按计划逐步招调到位。

　　a.施工期人员安排及职责

　　成立前期物业管理小组，组长1人，由CPM副总经理担任，组员4人，包括XX管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。

负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标15天后，赴XX施工现场与施工管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的XX《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。

　　派长驻XX施工现场管理人员1人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

　　b.设备调试期人员安排与职责

　　成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

　　c.接管验收前3个月人员安排与职责

　　接管验收前3个月，CPM派往XX的7名管理骨干将全部到位，负责XX物业管理的筹备期工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

　　此阶段CPM将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收，拟订XX《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

　　接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

　　5.1工作进度

　　根据XX实际情况和行业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15天后开展前期管理。

　　XX大厦前期介入工作进度表

　　月份项目

　　5月底6~9月10月初11月底12月底

　　签定《物业管理委托合同》

　　施工管理方的初次会晤

　　熟悉施工情况、隐蔽工程记录，制订《物业管理前期介入方案》

　　参与设施设备的调试

　　盆艺摆放

　　岗亭、道闸与标识系统方案

　　竣工验收

　　物业接管现场验收（包括备品备件）

　　物业各种资料交接

　　返修、复验及试运行

　　清洁开荒

　　公众文件送审并发布

　　准备迎接全面进驻

　　物资装备的准备

　　外部公共关系的建立

　　全面进驻并开始正式运行

　　注:

筹备期具体工作时间视施工进度调整。

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