万科财务分析总结报告.docx
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万科财务分析总结报告
报告摘要
万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。
本文针对万科集团2012年到2013年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存在的问题。
为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。
关键字：
万科；房地产；财务分析
1公司简介及行业分析
公司简介
万科企业股份有限公司（股票代码：
000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。
总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。
?
公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。
投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。
主要产品是商品住宅。
目前万科总股本为1,099,万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,万股，持股比例为%。
行业分析
万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。
2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。
万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。
王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：
“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
2资产负债表分析
资产负债表水平分析
表2-1万科地产资产负债表水平分析表
金额单位：
万元
项目
2013年
2012年
变动情况
对总额的影响（%）
变动额
变动（%）
流动资产：
货币资金
4436541
5229154
-792613
应收账款
307897
188655
119242
预付账款
2865367
3337361
-471995
其他应收款
3481532
2005792
1475740
存货
7596911
流动资产合计
7927285
非流动资产：
可供出售金融资产
246619
476
246142
51,
长期股权投资
1063749
704031
359718
投资性房地产
1171048
237523
933525
固定资产
212977
161226
51751
在建工程
91367
105112
-13745
无形资产
43007
42685
323
0
商誉
20169
20169
0
0
0
长期待摊费用
6351
4232
2119
递延所得税资产
352526
305486
47040
其他非流动资产
508062
21849
486213
2,
非流动资产合计：
3715874
1602788
2113086
资产总计
流动负债：
短期借款
510251
993240
-482989
交易性金融负债
1169
2576
-1407
0
应付票据
1478390
497713
980677
应付账款
6395846
4486100
1909746
预收款项
2449409
应付职工薪酬
245167
217775
27393
应交税费
457821
451559
6262
应付利息
29124
64969
-35844
其他应付款
5470429
3604532
1865897
一年内到期的非流动负债
2752179
2562496
189683
流动负债合计
6908827
非流动负债：
长期借款
3668313
3603607
64706
应付债券
739839
0
739839
预计负债
4688
4429
258
0
其他非流动负债
296
1568
-1272
0
递延所得税负债
67272
73381
-6110
非流动负债合计
4484407
3682985
801421
负债合计
7710248
所有者权益：
股本
1101497
1099555
1942
资本公积
853222
868386
-15164
盈余公积
2013541
1701705
311836
未分配利润
3670689
2668810
1001879
外币报表折算差额
50649
44099
6550
归属于母公司所有者权益
7689598
6382555
1307043
少数股东权益
2854344
1831264
1023080
所有者权益合计
8213819
2330123
负债及所有者权益总计
分析如下：
资产角度分析
本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：
一、存货的大幅度增长。
存货净值增加了7596911万元，增长幅度为%，总资产的影响为%。
根据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未来盈利的增加。
原因是公司规模扩大，获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
其他应收款增加了1475740万元，变动幅度为%对总资产的影响为%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。
三、货本期的货币资金比上期减少了792613万元，减少了%，对总额的影响为%。
资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。
总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
非流动资产的变动主要体现在一下方面：
一、投资性房地产的增加。
投资性房地产的增加。
投资性房地产本期增加933525万元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。
是由于经营规模巨大扩增。
二、其他非流动资产的增加。
其他非流动资产本期增加486213万元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。
负债角度分析
本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。
流动负债本期增长6908827万元，增长幅度为%，对权益总额的影响为%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。
流动负债增长主要体现在以下几个方面：
一是预收款项的增加。
预收款项本期增加2449409万元，增加幅度为%，对权益总额的影响为%，其主要原因是预售总额的增加。
二是应付款项的增加。
应付账款本期增加了1909746万元，应付票据本期增加了980677万元，其增长幅度分别为%和%，对权益总额的影响合计为%。
由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。
三是其他应付款的增长。
其他应付款本期增长了1865897万元，增长幅度为%，对权益总额影响为%，公司因此会面临较大的偿债压力。
非流动负债本期增加801420万元，增长幅度为%，对权益总额影响为%。
主要表现在长期负债的增长，长期借款增加64700万元，增长幅度为%，应付债券增加739839万元，二者共同对权益总额影响为%。
对比去年同期应付债券为零的数额，我们可以推断万科公司的负债筹资政策有所变动，是因为公司发行债券。
所有者权益角度分析
股东权益本期增加了2330123万元，增长幅度为%，对权益总额的影响仅为%。
本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了311836万元，未分配利润增加了1001879万元，两者合计对权益总额的影响为%。
资产负债表垂直分析
表2-2万科地产资产负债表垂直分析表
金额单元：
万元
项目
2013年
2012年
2013年（%）
2012年（%）
变动情况（%）
流动资产：
货币资金
4436541
5229154
应收账款
307897
188655
预付账款
2865367
3337361
其他应收款
3481532
2005792
存货
流动资产合计
非流动资产：
可供出售金融资产
246619
476
0
长期股权投资
1063749
704031
投资性房地产
1171048
237523
固定资产
212977
161226
在建工程
91367
105112
无形资产
43007
42685
商誉
20169
20169
长期待摊费用
6351
4232
0
递延所得税资产
352526
305486
其他非流动资产
508062
21849
1
非流动资产合计：
3715874
1602788
资产总计
100
100
0
流动负债：
短期借款
510251
993240
交易性金融负债
1169
2576
0
0
应付票据
1478390
497713
应付账款
6395846
4486100
预收款项
应付职工薪酬
245167
217775
应交税费
457821
451559
应付利息
29124
64969
其他应付款
5470429
3604532
一年内到期的非流动负债
2752179
2562496
流动负债合计
非流动负债：
长期借款
3668313
3603607
应付债券
739839
0
0
预计负债
4688
4429
0
其他非流动负债
296
1568
0
0
0
递延所得税负债
67272
73381
非流动负债合计
4484407
3682985
负债合计
78
所有者者益：
股本
1101497
1099555
资本公积
853222
868386
盈余公积
2013541
1701705
未分配利润
3670689
2668810
外币报表折算差额
50649
44099
归属于母公司所有者权益
7689598
6382555
少数股东权益
2854344
1831264
所有者权益合计
8213819
22
负债及所有者权益总计
100
100
0
资产结构分析
1.静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达%，非流动资产比重仅为%。
根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
2.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了%，而非流动资产上升了%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了%和预付账款下降了%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
3.从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。
从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了%，负债比重下降了%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
3.利润表分析
表3-1万科地产利润表
金额单元：
万元
报告日期
2012/12/31
2013/12/31
增减额
增减（%）
营业总收入
3230254
主营业务收入
营业总成本
8302317
2913890
营业税金及附加
1091630
1154500
62870
销售费用
305638
386471
80833
管理费用
278031
300284
22253
8
财务费用
76476
89172
12696
资产减值损失
8382
6015
-2367
公允价值变动收益
-872
-57
815
投资收益
92869
100519
7650
对联营企业和合营企业的投资收益
88979
99940
10961
营业利润
2101304
2426134
324830
营业外收入
14465
11897
-2568
营业外支出
8750
8930
180
非流动资产处置损失
607
682
75
利润总额
2107019
2429101
322082
所得税费用
540760
599346
58586
净利润
1566259
1829755
263496
归属于母公司所有者的净利润
1255118
1511855
256737
少数股东损益
311141
317900
6759
基本每股收益
稀释每股收益
利润表水平分析
1、水平分析
万科公司2013年营业利润比上年度增长%，增长幅度较大。
原因：
营业收入大幅度增长，的主要原因销售金额同比增长%。
投资收益的增加，主要是2013年权益法核算的长期股权投资收益的增加。
资产减值损失减少了，主要是由于坏账损失的减少。
公允价值变动收益增加而增长率有所下降营业成本，销售费用和财务费用的增长率较大，导致营业利润的增长幅度只有%。
利润表垂直分析
表3-2万科地产利润表垂直分析
2012/12/31
占营业收入比
2013/12/31
占营业收入比
营业总收入
营业利润
2101304
%
2426134
%
利润总额
2107019
%
2429101
%
净利润
1566259
%
1829755
%
从万科企业本年度各项财务成果的构成情况来看，营业利润占营业收入的比重为%，比上年下降了%；本年度利润总额的构成为%，比上年度的下降了%；本年净利润构成为%，比上年度下降了%;可见从利润表的构成情况上来看，万科公司的盈利能力有下降。
项目分析
营业收入与成本的品种构成
2012年
主营收入
收入比例
主营成本
成本比例
房地产
%
%
物业管理
%
%
合计
%
%
2013年
主营收入
收入比例
主营成本
成本比例
房地产
%
%
物业管理
%
%
合计
%
%
从表中可以看出：
1.以房地产为主
2.主营收入与主营成本都有所增加，营业收入增加主要是结算收入的增加物业管理的主营收入与主营成本所占比例稍有上升。
营业收入与成本的的地区构成
2012年
主营收入
收入比例
主营成本
成本比例
北京区域
%
%
广深区域
%
%
上海区域
%
%
成都区域
%
%
合计
%
%
2013年
主营收入
收入比例
主营成本
成本比例
北京区域
%
%
广深区域
%
%
上海区域
%
%
成都区域
%
%
合计
%
%
从表中可以看出：
1.万科集团营业收入来源于国内
2.在主营收入与主营成本中，2013年广深区域所占比例最高，而2012年却是北京区域所占比例最高。
同时也可以看出主营收入与主营成本都有所增加
销售费用分析
1.水平分析：
项目
2013年
2012年
增减额
增减率
品牌宣传推广费用
1561487
1156355
405132
%
销售代理费用及佣金
959901
714242
245659
%
其他
1343326
1185780
157546
%
合计
3864714
3056377
808337
%
从销售费用分析表可以看出，企业销售费用比上年提高了%。
销售费用变动的主要原因：
是品牌宣传推广费用与销售代理费用及佣金都有较大增长。
这是因为，2013年房地产宏观环境虽较2012年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择继续加大宣传推广并且加强销售的战略。
2.垂直分析：
项目
2013年
2012年
2013年
2012年
差异
品牌宣传推广费用
1561487
1156355
%
%
%
销售代理费用及佣金
959901
714242
%
%
%
其他
1343326
1185780
%
%
%
合计
3864714
3056377
从表中可以看出，2013年万科销售费用结构中品牌宣传推广费用占的比重最大，另外，其他费用占的比重也很大。
从动态上看，2013年品牌宣传推广费用比重较去年上升%，销售代理费用及佣金上升%，而其他费用有所下降，下降比例为%。
管理费用分析
1.水平分析
项目
2013年
2012年
变动额
变动率
人工与行政费用
250361
231648
18713
%
财产费用
44741
43701
1040
%
其他
5182
2682
2500
%
合计
300284
278031
22253
%
管理费用较上年同期增长8%，管理费用变动的主要原因是人工与行政费用的增加，涨幅为%。
其他管理费用虽然有巨大的增幅，但是其占管理费用的比重很小，对管理费用总额影响不大。
2.垂直分析
项目
2013年
2012年
结构
差异
2013年
2012年
人工与行政费用
250361
231648
%
%
%
财产费用
44741
43701
%
%
%
其他
5182
2682
%
%
%
合计
300284
278031
从上表可以看出，管理费用结构中人工与行政费用比重最大，高达%几乎占据所有管理费用。
管理费用结构非常稳定，各个项目的增减都非常小。
资产减值损失分析
项目
2013年
2012年
增减额
坏账损失
6720
8382
-1662
存货跌价损失（转回）
-705
-705
合计
6015
8382
-2367
从上表可以看出，资产减值损失减少了，主要是2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。
其中坏账损失减少了1662万元；同时，2013年存货跌价损失（转回）705万元，两者综合作用，导致资产减值损失在2013年的时候有所减少。
营业外收入分析
项目
本期发生额
上期发生额
计入当期非经常性损益的金额
差异
非流动资产处置利得合计
235
140
235
95
其中：
固定资产处置利得
235
140
235
95
罚款收入
3614
2982
3614
632
没收订金及违约金收入
2456
3833
2456
-1377
其他
5592
7509
5592
-1917
合计
11897
14464
11897
-2567
2013年营业外收入减少，主要是由于没收定金及违约金收入和其他项目比上年减少了；尽管固定资产处置利得和罚款收入有所增加，是营业外收入的有利因素。
然而，各项目综合作用后，导致营业外收入减少了2568万元。
营业外支出分析
项目
本期发生额
上期发生额
计入当期非经常性损益的金额
差异
非流动资产处置损失合计
682
607
682
75
其中：
固定资产处置损失
682
607
682
75
对外捐赠
1009
4891
1009
-3882
其他
7239
3252
7239
3987
合计
8930
8750
8930
180
2013年万科集团营业外支出增加了180万元，主要是由于固定资产处置损失和其他项目增加；虽然对外捐赠减少了3882万元，综合作用，导致营业外支出增加了。
利润变动情况
从图中可以看出：
2013年的营业利润、利润总额与净利润均比2012年的有所提高，所以说明万科的利润质量较高。
4现金流量表
现金流量表水平分析
表4-1万科地产现金流量表水平分析
金额单元：
万元
项目
2013年
2012年
增减额
增减幅度
销售商品、提供劳务收到的现金
3732800
%
收到的其他与经营活动有关的现金
2223970
548059
16
升级会员 