项目投资分析报告格式.docx

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项目投资分析报告格式

该项目位于某市某区（以下简称“项目园区”），是目前某上市公司投资已建成最大的项目，在项目建设初期未进行严格的科学的可行性论证，为提高财务管理部集团经济管理职能部门的专业作用，为公司领导项目决策提供有力的经济决策支持，特对本项目做事后的经济效益分析，通过分析，使公司领导清晰的知道项目的投入产出，从而判断本项目的可行性和经济效益情况。

一、本次分析报告的意义与必要性1、符合集团公司未来发展的需要

2009年5月左右，上市公司将园区单独成立全资子公司，园区的资产将全面投入到新公司中，子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。

所以园区产生的经济效益就是园区项目投资产生的经济效益，根据产出的经济效益能很好的分析该项目投资的情况。

2、提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平和部门的经济管理职能财务管理部是公司的经济管理部门，应为公司重大经济决策提供依据。

部门的职能管理水平取决于部门人员的专业知识和能力。

学好财务管理的相关知识，并把知识充分运用到实际工作中去，把知识转化成生产力，这样才能提升我们的职能管理作用。

通过锻炼撰写本项目投资分析报告，可以提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平，很好的把学到的知识运用起来，提高管理意识，最终达到提高整个部门的职能管理作用。

3、提高整个集团重大项目投资的决策能力

企业的投资风险是企业经营过程中的主要风险之一，重大的项目投资成功与失败将决定企业未来的命运。

对一个重大投资项目，一旦决定进行投资，该项目的投资风险就无法改变了。

所以项目投资的前期可行性分析就至关重要。

建立一个科学民主的投资决策体制和规范化的投资项目管理是控制投资风险最好的方法。

项目园区项目投资并未进行科学的论证，公司在重大项目投资决策还存在不足，没有形成很好的内部控制。

为今后提高公司重大投资项目的决策能力，今天我们对该项目做事后的经济分析也是很有必要的，拟提高整个集团重大项目投资的决策能力。

二、项目及投资情况简介

2006年取得园区土地使用权，土地使用权面积为27000㎡,土地使用期限为50年。

取得土地的主要使用目的是进行母公司产品配套的加工及模具的制造。

项目园区于2007年初开始进行勘察设计、工程施工、设备采购及后期装修。

本项目的主承包商为当地建设集团，主要负责土建、结构工程、水电安装、地基基础、屋顶防水等项目建设。

本项目中的车间主体于2007年7月份完工，主体结构为单层轻钢结构。

本项目中的办公楼主体为砖混结构，于2008年3月份全部

建设、装修完毕。

各项设备的购买及投入使用于2007年12月开始至今。

二期设备尚未开始进行采购，本投资分析报告不包含尚未采购的设备。

项目园区项目投资已接近尾声，截止2008年12月31日，本项目总投资金额如下：

三、本分析报告分析的理论依据与假设条件1、收益期计算年限

本项目投入资产主要为土地使用权、厂房和机械设备。

三类资产均有不同的使用年限。

机械设备经济使用年限一般为10年，钢结构厂房一般为40年，土地使用权工业用地出让年限为50年，扣除厂房建设期2年，剩余年限为48年。

本次项目园区项目投资分析主要以机械设备经济使用年限10年为收益年限。

2、折现率的确定

折现率是将未来预期收益转换成现值的比率。

折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+公司特有风险报酬率

折现率的确定区间最低为五年以上贷款利率5.94%，最高为公司近几年最好的净资产收益率。

一般折现率的确定，以行业利润率基础，适当考虑风险率，综合确定。

公司近两年的净资产收益率为

全社会所有企业的平均净资产收益率常常被称之为社会平均投资报酬率。

公司的净资产收益率可以看做是公司要求的投资回报率，结合公司近两年的净资产收益率情况，本次投资分析折现率确定为15%。

3、假设条件

1）土地使用权价格维持不变，即10年后项目园区土地使用权出让价格与原始取得的价格一致或相差不大。

也就是说项目园区项目的投资收益主要是依靠项目投资的生产经营取得，而非靠土地增值取得。

2）10年后房屋建筑物的市场转让价格与账面净值相差不大。

3）不考虑机械设备残值的变现价值。

4）不考虑出售土地使用权或机械设备的相关税费。

5）房屋建筑物投资是在建设期（两年）平均投入的，机械设备是在建设后一次性投入的。

6）持续经营假设。

假设企业以目前的经营方式、目前的经营规模持续经营，即在收益年限内公司不在投入新的设备、扩建厂房等。

7）不考虑通货膨胀因素的影响。

资金的无风险报酬率保持为目前的水平。

4、计算时点

本项目土地使用权在06年底取得，建设期为07年和08年，设备在08年采购到位，从09年正式投产，所以本次项目分析报告的计算时点为2008年12月31日。

四、本报告的经济效益分析

项目投资分析，以一定期间的现金流量作为分析的依据。

净现值大于零或内含报酬率大于要求的报酬率即该方案是可行的。

本方法是按照折现率为15%（内含报酬率）的情况下，根据目前项目的投资额，计算出在收益期（10年）每年项目园区应实现的净利润或利润总额。

营业现金流量=净利润+折旧净利润=营业现金流量-折旧

年折旧额=固定资产折旧+无形资产摊销

=61,937,619.06×95%÷10+41,415,055.10×95%÷40+12,593,469.20÷50=7,119,550.75（元）

（1）投资资金在2008年12月31日的终值

12,593,469.20×（1+15%）2+41,415,055.10÷2×（1+15%）+41,415,055.10÷2+61,937,619.06=123,113,666.31（元）

（2）10年后土地使用权与房屋建筑物变现价值的现值

10年后土地使用权帐面净额=12,593,469.20÷50×38=9,571,036.59（元）10年后房屋建筑物帐面净额=41,415,055.10-41,415,055.10×95%÷40×10=31,578,979.51（元）

现值=（9,571,036.59+31,578,979.51）（1+15%）-10

=10,172,283.98（元）

（3）2008年12月31日的投资额

123,113,666.31-10,172,283.98=112,941,382.33（元）（4）10年每年应流入的营业现金流量

根据年金现值计算表，15%的折现率，10年的年金现值系数为5.0188每年应流入的营业现金流量=112,941,382.33÷5.0188

=22,503,662.69（元）（5）每年应实现的净利润净利润=营业现金流量-折旧

每年应实现的净利润=22,503,662.69-7,119,550.75=15,384,111.94（元）每年应实现的利润总额=15,384,111.94÷（1-25%）=20,512,149.25（元）（6）结论

根据上述计算得知，项目园区每年为上市公司创造净利润1,538.41万元以上，该投资项目的内含报酬率超过15%，该项目为可行的。

五、与预算经济指标的比较

2009年上市公司实行全面预算管理，对项目单独做了利润指标的预算，具体预算表格如下：

单位：

万元

根据预算显示，09年项目园区模具与部套产品的净利润合计为1,338.82万元，没有达到前面计算的每年净利润1,538.41万元，但相差并不大，如果项目园区经济效益保持一定的增长速度，还是能较好的达到公司的投资目的。

经过计算，如果项目园区每年的净利润为1,338.82万元，其项目投资内含报酬率为12.33%。

总体来说，这个投资报酬率还是可以接受的。

采用预算的数据进行分析存在一定的不足，由于项目园区尚未成为独立的公司，在预算编制过程中，存在部分费用未包含在内，所以预算口径与独立核算口径存在一定的差异，直接采用预算数据不够科学合理。

六、使用本报告的局限性

本报告是对项目园区项目投资进行的事后分析，主要是采用财务管理的资金时间价值和年金等相关知识，由于分析采用了众多的假设条件，收益期限、折现率的选取将直接影响分析的结果，如发生重大经济变化（通货膨胀、社会平均收益率大幅下降、大幅降息等），应重新修订相关计算参数。

请使用报告者清楚本报告的局限性，正确使用报告结论。

弱弱的请问楼主：

（1）投资资金在2008年12月31日的终值

12,593,469.20×（1+15%）2+41,415,055.10÷2×（1+15%）+41,415,055.10÷2+61,937,619.06=123,113,666.31篇二：

万达广场项目投资分析报告

万达广场项目投资可行性分析报告

年级专业：

10财务管理小组成员：

于平

施喆李欣崔焯羽陈嫣雨

河海大学商学院

2013.11

一、项目背景分析...................................................................................................-2-

1、项目概括......................................................................................................-2-2、项目的主要技术经济指标..........................................................................-2-3、项目方案......................................................................................................-3-4、项目功能面积分布......................................................................................-3-二、项目投资估算与资金筹措...............................................................................-4-

1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表......................................-4-2、项目投资计划与资金筹措表......................................................................-5-三、项目借款还本付息分析...................................................................................-5-四、项目销售与租赁收入测算...............................................................................-6-五、项目销售与租赁税金及附加测算...................................................................-7-六、项目财务评价...................................................................................................-8-

1、本项目财务分析的假设前提......................................................................-8-2、损益表与项目静态盈利能力分析............................................................-10-3、现金流量表与动态盈利能力分析............................................................-10-4、项目资金来源与运用表............................................................................-12-七、项目盈亏平衡分析.........................................................................................-13-

1、销售部分盈亏平衡分析............................................................................-13-2、租赁部分盈亏平衡分析............................................................................-13-八、项目财务评价结论.........................................................................................-13-

一、项目背景分析

1、项目概括

银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档ktv、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。

通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。

2、项目的主要技术经济指标

（1）总用地面积：

70143㎡

（2）总建筑面积：

288000㎡（3）建筑密度：

49.75％（4）容积率：

3.80

（5）地下建筑面积：

11743m2（6）地上建筑面积：

161197m2（7）西塔楼建筑面积：

71771m2（8）东塔楼建筑面积：

101169m2

（9）已完成工程部分：

地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

3、项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。

主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档ktv、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。

通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城

4、项目功能面积分布

表1（主力楼）功能面积分布表

表2（公寓楼）功能面积分布表

二、项目投资估算与资金筹措

1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。

（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。

（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：

土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

经测算，开发总投资为：

3012706132元人民币。

表3项目总投资估算表篇三：

投资项目可行性分析报告范本

投资项目可行性分析报告范本

可行性报告

可行性报告的定义和主要内容：

可行性研究报告定义：

可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

主要内容：

1.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景，项目具备的条件等。

2.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。

3.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。

4.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定厂址的优缺点及最后之选定结论。

5.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。

6.环境保护内容。

7.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。

8.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。

9.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇平衡分析等。

10.综合评价结论。

另外，一份合格的可行性报告还应该有风险分析和财务分析，以及一些必要的文件。

给项目企业或项目开发者提供一个“项目是否满足cdm立项基本条件”的参考依据。

其核心原则是该项目是否在经济和cdm国际规则上可行。

一般来说仅仅是为项目企业提供一个是否可行的方向，而不足以为项目企业搭建一个和潜在投资方对话的渠道。

但无论如何，只有在完成可行性分析后，企业才能开展第二步工作--制作完成项目概念文件（pin）。

（关键词：

可行性研究，项目概念文件，建议书，减排量）

补充

怎样写可行性报告

不论是国企还是外企，在决定上一个新产品，一条新生产线，或者建一个新工厂时，总要提交一份可行性报告供上级批准。

国企的可行性报告

本人曾经阅读过几份来自国企的可行性报告，但发现其目的和内容都与外企的可行性报告有很大差别。

先说其目的，国企的可行性报告是为了说服上级领导并得到相应的批准和支持，并假定上级领导比他们自己更了解情况。

而报告一旦被批准，上级领导就要承担相应的责任。

目的上的差别自然导致内容上的差别。

这里有几个主要的方面：

一是国企的可行性报告强调为什么要上这个项目，但忽视如何进行这个项目，似乎要等项目批准之后才去考虑具体的实施方案和计划；

二是国企的可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据和信息少，如

果上级领导不了解相应的市场和用户的状况，很难作出判断，只能闭着眼睛签字；

三是国企的可行性报告没有或很少有具体的、可以量化的衡量标准和责任分配，这为以后出现大的偏差和问题打好了伏笔，便于“过关”；

四是国企的可行性报告对今后几年的市场预测偏于乐观，似乎不这样乐观就得不到批准，对可能发生的各方面的“不测风云”认识不足，甚至有认识也不写上去。

这样出现偏差时就可以强调客观原因，归结到不可预测性上；

五是国企的可行性报告对市场、用户、竞争和风险的评估太粗、太少，没有考虑到自己企业投资一个热门项目的同时，其他企业也可能在准备上类似的项目，成为自己的竞争对手，所以就不讲市场份额的问题，把市场总规模当成了决策的主要参考标准，自然也就没有“市场细分”和“市场定位”这样一些概念。

外企的可行性报告。

那么我们再来看一下外企是如何来写他的可行性报告。

首先外企的可行性报告从目的上讲是写给自己企业看的，是为了说服自己而不是说服别人，尽管一些大项目也要上级批准，但其目的主要是在企业内部各部门之间达成共识，对机会、挑战、困难和风险有详细的分析。

从内容上讲，外长的可行性报告有几个特点：

一是跨国公司在全球范围内采用同样的或类似的报告格式，便于统一标准，统一分析方法，便于他人理解，同时也便于企业去搜集信息、整理数据、准备报告；

二是宏观的和微观的数据并存，有量化的数据和信息以及其“出处”（信息来源），对结果做出最差情况下、通常情况下和最佳情况下的三种预测；

三是将今后几年如何实施这个项目写得很具体，从人员、资金、设备、组织结构等方面做出全盘规划和分年度实施计划和预算，以保证项目能按规划顺利实施并完成，同时由于每个月或每个季度都有明确的“里程碑”式的分阶段目标和检查方法，就便于及时调整和修正，以达到最终目标；

四是对市场和潜在市场、用户和潜在用户、竞争与潜在竞争、风险与潜在风险、问题与潜在问题分析讲得很具体，对各种可能发生的偏差有一个基本的估计，并对客观环境可能发生的变化及发展趋势做出一系列假定和预测，这样企业就必须从主观上检查自己，承担相应的责任，而不是强调客观原因；

五是对执行的方式和方法，流程和步骤有一个明确的描述，便于上级领导和专业人士进行评估和分析，因为这两类人不会比企业自己的相关人员更了解所在的市场、用户、竞争等方面的情况，但他们对方式和方法、流程和步骤却有很深入的理解和掌握，能从这些方面提出一些疑问、提醒、建议和对策，使可行性报告更完整更全面，对风险和问题有足够的认识。

很多国企领导也经常谈论市场经挤、市场导向、用户导向、目标管理等方面的内容，也能从宏观上讲得很明白，做一个非常出色的报告和职工动员大会，但接下来人们能做什么，企业如何去实施这些概念则不甚了。

可行性报告可以说是目标管理的一个具体体现，是达成共识，统一思想与认识的第一步。

如果企业内部，企业与上级部门之间没有共同的理解和共同的语言，是谈不上目标管理的，因为大家对“目标”的认识不一样、对“管理”的认识也不可能一样。

篇四：

投资项目可行性分析报告模板

***投资项目可行性分析报告

（可根据文件内容自动更新）

第一章总论................................................................................................................................................................3一、项目概况：

........................................................................................................................................................3二、项目背景：

........................................................................................................................................................3

（一）

1.2.3.

外部环境：

...................................................................................................................................................3经济环境因素：

.................................................................