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房地产整理资料（doc70页）

第一讲——房地产投资及其风险

第一节投资与房地产投资

第二节房地产投资的形式与利弊

第三节房地产投资的风险

第四节风险与投资组合

1.投资▲

1.1投资的概念

　■概念

　　◇投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。

■理解（三个角度）

　◇通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱

　◇金融角度－投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为

　◇经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为

1.2投资的分类（四种分类）

■按投资期限或投资回期长短分

　　◇短期投资（一年以内）

　　◇长期投资（一年以上）

■按投资人能否直接控制其投资资金来划分

　　◇直接投资（直接用资金办实业）

　　◇间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业）　

■按投资对象存在的形式来划分

　　◇金融投资（预先垫付资金形成金融资产）

　　◇实物投资（预先垫付资金形成实物资产）

■按投资的经济用途划分

　　◇生产性投资（投入生产领域）

　　◇非生产性投资（投入非生产领域）

1.3投资的特性

　■投资是一种经济行为

■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）

■投资的目的是获取报酬

■投资具有风险性

1.4投资的作用

■投资是一个国家经济增长的基本推动力

■投资与企业发展密切相关

■投资可以促进人民生活水平的提高

■投资有利于国家和社会的稳定和国际交往

　2.房地产投资▲（重点章节）

2.1房地产投资的概念（重点）

■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

【2006年真题】

1.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（　）

A.获取房地产当期收益

　　B.获取房地产未来收益

　　C.直接从事房地产开发经营活动

　　D.间接参与房地产开发经营活动

2.2房地产投资的分类　　

■按投资主体划分

　　◇政府投资

　　◇非盈利机构投资

　　◇企业投资

　　◇个人投资

■按经济活动类型划分

　　◇土地开发投资－从事土地开发活动

　　◇房地产开发投资－从事各类房屋开发活动

　　◇房地产经营投资－从事房地产出租经营

　　B.车站

　　C.购物中心

　　D.科技产业园区

2.3房地产投资的特点（8大特点）

　　■区位选择异常重要（具体位置+宏观区位）

　　■适于进行长期投资（两个寿命）

　　◇自然寿命：

从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间

　　◇经济寿命：

地上建筑物对房地产价值持续产生积极贡献的时间长度，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间

　　■需要适时的更新改造投资（适应性，需要适时更新改造）

　　■异质性：

物业由一种用途变为另外一种用途投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（价值难以判断）

　　■变现性差

　　■易受政策影响

　　■依赖专业管理

　　■存在效益外溢和转移（外部性影响）

2.房地产投资▲

1.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）

　　A.不可移动性

　　B.适应性

　　C.弱流动性

　　D.相互影响性

2.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（　）的重视。

　　A.各异性

　　B.适应性

　　C.相互影响性

　　D.专业管理依赖

2.4房地产投资的作用

　　■从社会的角度

　　◇拉动经济

　　■从投资者的角度

　　◇具有收益、保值、增值、消费的多重功能

【本节内容框架】

　　■直接投资－－投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作

　　◇房地产开发投资－把土地加工成房屋

　　◇房地产置业投资－直接买建成的物业

　　■间接投资－－投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作

　　◇投资房地产企业股票或债券

　　◇投资房地产投资信托基金

　　◇购买住房抵押支持证券

第二节　房地产投资的形式

1.房地产直接投资

1.1房地产开发投资

　　■概念

　　◇是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程

　　■性质

　　◇属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给

■具体种类

　　◇土地开发投资－土地一级开发为主

　　◇商品房建设投资－建房屋

1.2房地产置业投资■

　　■概念

　　◇向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　◇可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）

　　■目的（三个）

　　◇自用

　　◇经营出租获得经常性收入

　　◇还可以获得转售收益

■置业机构投资者的选择

　　◇缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者－购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小

　　◇具备投资管理经验又是风险偏好型的投资者－购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大

本节例题：

1.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.转让

　　D.经营

2.对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。

（　）

『答案解析』适应性强，意味着可转变用途，则风险小，所以是负相关

2.房地产间接投资■

　　2.1投资房地产企业股票或债券

　　■房地产开发企业通过资本市场直接融资的途径：

　　◇首次公开发行

　　◇配股

　　◇公开增发或定向增发

　　◇发行可转换债券

2.2投资房地产投资信托基金

　　■概念

　　◇是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具

　　◇投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人（基金机构代人理财）

　　■优越性

　　◇收益相对稳定－主要来源是租金收入，一般高于股票收益

　　2.2投资房地产投资信托基金

　　■类型

　　◇权益型基金

　　◇抵押型基金

　　◇混合型基金

◇流动性很好－可以进行交易

例题：

1.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。

　　A.销售收入

　　B.转让收入

　　C.租金收入

　　D.利息收入

2.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。

　　A.销售收入

　　B.转让收入

　　C.租金收入

　　D.利息收入

『答案解析』相当于基金把钱筹到一块搞一个置业投资，收取租金并把它作为收益分配给投资人

3.下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（　）

　　A.有专业投资管理者负责经营管理

　　B.收入现金流的主要部分配给了股东

　　C.分为权益型和抵押型两种形式

　　D.投资流动性好

2.3购买住房抵押支持证券

■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的

例题：

1.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（　）。

　　A.购买房地产公司股票

　　B.购买土地使用权

　　C.购买新建商品住房

　　D.购买存量商品住房

2.房地产间接投资得形式主要有（　）。

　　A.投资房地产信托

　　B.购买住房抵押支持证券

　　C.购买房地产企业债券

　　D.购买物业用于出租经营

　　E.购买土地进行开发

3.房地产投资的利弊（四利三弊）◆

　　■利

　　◇相对较高的收益水平

　　◇易于获得金融机构的支持

　　◇能抵消通货膨胀的影响－（一般情况下）房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率

　　◇提高投资者的资信等级

　　■弊

　　◇投资数额巨大

　　◇投资回收周期较长

　　◇需要专门的知识和经验

例题：

1.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。

（　）

2.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。

（　）

第三节　房地产投资的风险

1.风险的相关概念■

　　■概念

　　◇风险是未来获得预期收益可能性的大小

　　■风险的度量

　　◇标准差－标准差越小，风险越小：

标准差与期望值之比－比值越大风险越大

　　■三个概念

　　◇风险收益－实际收益超出预期收益

　　◇风险损失－实际收益低于预期收益

　　◇风险报酬－实际收益超出预期收益的部分

1.风险的相关概念■

　　决策的方法（分两种）

　　◆风险决策（情况不确定，但发生的概率确定）

　　◇决策准则是最大期望收益

　　◇一般使用决策树法或决策表法

　　■不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）

　　◇小中取大法－悲观看法

　　◇大中取大法－乐观看法

　　◇最小最大后悔值法

房地产投资风险的方面（四方面）

　　◇投入资金的安全性

　　◇期望收益的可靠性

　　◇投资项目的变现性

　　◇资产管理的复杂性

■风险的分类

　　◇系统风险－对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制，无法避免

　　◇个别风险－仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制和预防

◆甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（　）

　　A.甲物业投资风险大

　　B.乙物业投资风险大

　　C.甲、乙两个物业投资风险相同

　　D.无法判断

2.房地产投资系统风险（8+6）■

　　2.1房地产投资系统风险的概念与种类

　　■概念

　　◇又称为不可分散风险或市场风险

　　◇系统投资风险无法在投资组合内部分散、抵消

2.1房地产投资系统风险的概念与种类

　　■种类（八种）

　　◇通货膨胀风险（购买力风险）

　　◇变现风险

◇利率风险

　　◇政策风险

◇政治风险－危害最大的一种

　　◇或然损失风险

◆系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。

（　）

2.2通货膨胀风险（购买力风险）

　　■通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险

　　■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降

　　■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险

　　■通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度

2.3市场供求风险

　　■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化

2.4周期风险

　　■房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

2.5变现风险

　　■指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险

2.6利率风险

　　■利率调升对房地产投资的影响（三方面）

　　◇折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损

　　◇加大投资者的债务负担，导致还贷困难

　　◇还会抵制房地产需求，导致价格下降

　　■固定利率贷款

　　◇实质上是把利率风险转嫁给金融机构

例题：

1.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（　）

　　A.导致房地产实际价值下降

　　B.导致房地产实际价值上升

　　C.加大投资者债务负担

　　D.抑制房地产市场需求

　　E.增加房地产市场需求

2.下列风险中属于系统风险的是（　）。

　　A.比较风险

　　B.市场供求风险

　　C.未来运营费用风险

　　D.持有期风险

3.房地产投资的个别风险（6类）■

　■收益现金流风险（收入低了）

　　◇项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险

　　■未来运营费用风险（费用高了）

　　◇物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险

　　■资本价值风险（折现率或报酬率变化）

　　◇即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化

　　■比较风险（机会成本）

　　◇也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险

　　■时间风险（时机与时间）

　　◇房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短

　　■持有期风险（持有时间）

　　◇房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大

1.下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（　）。

　　A.变现风险

　　B.时间风险

　　C.或然损失风险

　　D.通货膨胀风险

2.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场（）

4.风险对房地产投资决策的影响（两方面影响）

■投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平　　

■投资者尽可能规避、控制或转移风险

投资者

投资目的

投资对象

收益型

承受低风险低收益水平的长期投资者

获得稳定租金收益

进行稳定期的收益性物业

收益加增值型

能承受中等风险和收益水平的投资者

物业租金收益＋物业增值收益

进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业

机会型

承受较大投资风险，期望

获得高收益的投资者

第四节　风险与投资组合

1.投资组合理论▲

　　■主要论点（不要把鸡蛋放在一个篮子里）

　　◇在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同

　　◇把适当的项目组合起来，可以达到一个理想的长远策略

　　◇寻找一个固定的预期收率下风险最小，或在可接受风险水平下收益最大化的投资组合

　　■说明

　◇通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在

【重点难点】

市场风险系数及预期投资收益率的计算

　　1.资产的预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（市场的整体平均收益率－无风险资产收益率）　　

2.无风险资产收益率一般为国债的收益率或银行存款利率　　

3.资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1

1.投资组合理论

■具体方法

　　◇地区分布

　　◇时间分布

　　◇项目类型分布

◆投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（　）。

　　A.提高投资收益　　

　　B.降低系统风险

　　C.降低个别风险　　

　　D.使投资毫无风险

投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在

【2006年真题】

1.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（　）

　　A.4.42%

　　B.8.11%

　　C.8.13%

　　D.9.54%

『答案解析』注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益

2.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（　）

　　A0.25　　B0.50　　C1.5　　D2.00

『答案解析』公式的变换。

　　资产的预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数（市场的整体平均收益率－无风险资产收益率）

【2006年真题】

　　◆假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（　）

　　A.4.42%

　　B.8.11%

　　C.8.13%

　　D.9.54%

『答案解析』注意无风险收益率在我国我一年期存款利率，在国外一般指国债收益

2.资本资产定价模型▲

　　■一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差

　　■折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）

【典型例题】

　　◆如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（　）。

　　A.8%　　B.4%　　C.14%　　D.12%

第二章——房地产市场与市场运行

第一节房地产市场概述

第二节房地产市场结构与指标（重要）

第三节房地产市场的特性与功能

第四节房地产市场的运行规律

第五节房地产市场的政府干预

第一节　房地产市场概述

1.房地产市场的概念

　　■一般的定义

　　◇指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式

　　■经济学的定义

　　◇指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动

　　■房地产市场体系包括

　　◇交易当事人－主体

　　◇作为交易对象的房地产资产－客体

　　◇交易制度－制度

　　◇交易组织机构等－组织机构　

2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）

　　■社会环境﹡

　　■政治环境﹡

　　■经济环境﹡

　■金融环境

　　■法律制度环境

　　■技术环境

　　■资源环境

　　■国际环境

2【重点】社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场的基本因素

　【重点难点】区别社会因素和经济因素

【2008年真题】

　　◆政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（　）。

　　A.产品质量

　　B.产品性价比

　　C.规模和结构

　　D.产品档次

【2006年真题】

　　◆下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（　）

　　A.城市或区域产业结构与布局

　　B.人口数量和结构

　　C.土地资源状况

　　D.建筑技术进步

『答案解析』B社会因素，C资源环境,D技术环境。

3.影响房地产市场转变的社会经济力量（六大力量）

　　■金融业的发展

　　■信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　■生产和工作方式的转变

　　■人文环境的变化

　　■自然环境的变化

　　■政治制度的变迁

4.房地产市场的参与者（七类参与者）

　　■土地所有者或当前的土地使用者

　　■开发商

　　■政府及政府机构

　　■金融机构

　　■建筑承包商

　　■消费者或买家

　　■专业顾问（七师一人）◇建筑师　◇工程师◇会计师◇造价工程师

　　◇经济师◇房地产估价师◇律师◇房地产纪纪人

第二节　房地产市场结构与指标（6类结构）

1.房地产市场结构

　　■总量结构－总量（开发与销售总量，供给与需求总量）

　　■区域结构－不同地区

　　■产品结构－不同产品

　　■供求结构－同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）

　　■投资结构－不同投资目的和方式

　　■租买结构－租赁和购买的比例关系

【注意】租买结构的影响因素

　　■租金和售价的关系

　　■偏好

　　■可供出租数量

　　■经济发展水平

【2008年真题】

　　◆某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积在120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（　）状态。

　　A.均衡

　　B.周期性失衡C.结构性失衡

　　D.区域性失衡

【2005年真题】

　　◆从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（　）。

　　A.价格结构

　　B.区域结构

　　C.产品结构

　　D.供求结构

　　E.投资结构

『正确答案』BCDE

『答案解析』请记清六个结构的名称。

价格结构有很大的迷惑性。

2.房地产市场细分（五种分类方式）　　

2.1按地域范围细分（区域性市场）

　　■按城市划分

　　■按城市内的某一具体区域划分

　　■按省或自治区划分

　　■按大片区进行划分

2.2按房地产用途细分

　　■居住物业市场

　　■商业物业市场

　　■工业物业市场

　　■特殊物业市场

　　■土地市场

2.3按增量存量细分*

　　■一般的分类

　　◇房地产一级市场－土地使用权出让市场

　　◇房地产二级市场－土地使用权转让，新建商品房租售市场

　　◇房地产三级市场－存量房地产交易市场

　　■土地市场

　　◇土地一级市场－土地使用权出让市场

　　◇土地二级市场－土地使用权转让市场

　　■房屋市场

　　◇一级房屋市场（增量市场或一手房市场）

　　◇二级房屋市场（存量市场或二手房市场）

2.4按交易形式细分*

　　■房地产交易市场总分

　　◇转让　◇租赁◇抵押

　　■土地交易市场（土地使用权的交易）

　　◇土地买卖◇土地租赁　　◇土地抵押　■房地产产品交易市场

　　◇新建成的房地产产品交易子市场

　　☆销售（含预售）　　☆租赁（含预租）　☆抵押

　◇存量房地产交易子市场

　　☆租赁　☆转让☆抵押☆保险

【2007年真题】

　　◆房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（　）子市场.

　　A.租赁

　　B.销售

　　C.保险

　　D.抵押

2.5按目标市场细分

　　■按建造标准或价格水平细分

　　◇低档◇中低档◇中档◇中高档◇高档

　　■按目标市场的群体特征细分

　　◇老年住宅市场◇青年公寓市场

【2006年真题】

　　◆在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有（　）

　　A.按存量增量细分

　　B.按交易形式细分

　　C.按目标市场细分

　　D.按房地产用途细分

　　E.按地域细分

3.房地产市场指标（四大类40小项）　　

3.1供给指标（10项）

　　■新竣工量■灭失量■存量■空置量

　　■空置率■可供租售