新物业法全文.docx

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新物业法全文

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第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其她管理人得合法权益,改善人民群众得居住与工作环境,促进与谐社区建设,根据《中华人民共与国物权法》与《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理,就是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其她管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内得环境卫生及相关秩序得活动。

　　第三条本条例适用于本省行政区域内物业得管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

　　第四条物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合得原则。

　　第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动得监督管理工作。

　　设区得市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）,负责本行政区域内物业管理活动得监督管理工作。

　　城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关得工作。

　　第六条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立与业主委员会换届工作,监督业主大会与业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

　　社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关得工作。

　第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化得物业服务,促进物业服务行业发展。

　　鼓励采用节能、环保得新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理与服务水平。

　　第二章新建物业与前期物业管理

　　第一节物业管理区域

　　第八条物业管理区域得划分,应当以建设用地规划许可证确定得红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设得物业,其配套设施设备就是共用得,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用得,可以划定为不同得物业管理区域。

　　第九条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案与地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。

　　物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位得意见后进行划分登记,并告知建设单位。

建设单位应当将划定得物业管理区域向物业买受人明示。

　　第十条物业管理区域划定后,确需调整得,由物业主管部门按照本条例得规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数得比例达到百分之五十以上得业主同意。

　　第二节配套建筑与设施设备

　　第十一条物业管理区域内得各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家与省有关住宅小区规划、设计规范与工程标准进行建设。

　　物业管理区域内得配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

　　第十二条物业服务用房得配置应当符合下列规定:

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积得千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;　　

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

　　物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

　　第十三条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房得建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内得社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。

　　住宅小区内按照规划配套建设得政务管理用房、社区居民委员会用房与承担义务教育得中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

　　第十四条按照规划要求在住宅小区内配套建设得会所、幼儿园得归属,应当在商品房买卖合同中约定。

约定属于建设单位所有得,建设单位应当提供产权归其所有得证明文件,并优先为业主提供服务。

　　第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车得车库（包括专用车库与共用车库内得车位,下同）得归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。

约定属于建设单位所有得,建设单位应当提供产权归其所有得证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。

　　占用业主共有得道路或者其她场地用于停放汽车得车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

　　第十六条住宅小区内得专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护与管理。

建设单位应当协调配合专业经营设施设备得施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程得配套建设。

　　住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备得各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费）,并根据公用事业价格改革与调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备得投资建设。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定,城市基础设施配套费得收取标准由设区得市人民政府合理确定。

　　专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线与计量装置。

　　第十七条　本条例实施前建设得住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。

具体办法由设区得市人民政府制定。

第十八条　专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备得维修养护责任,按照与业主签订得服务合同服务到最终用户,保证服务质量。

　　各级人民政府与有关主管部门应当加强对专业经营单位得监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设与维护管理义务。

　　第十九条物业管理区域内封闭运行得太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营得除外。

　　第二十条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批与设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备得配置、专业经营设施设备得建设标准征求房地产开发、物业管理等部门与专业经营单位得意见。

　　第三节前期物业管理与物业交付

　　第二十一条建设单位应当依法通过招标得方式选聘前期物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业主管部门备案。

　　第二十二条　鼓励前期物业服务企业提前介入项目得开发建设,对项目得规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关得建议。

　　建设单位组织单位工程竣工验收与分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。

　　第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑与设施设备得清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定得内容。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益得,其约定应当一致。

　　第二十四条新建住宅小区得配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

（一）生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

　　（三）小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

　　（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖得区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道得敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置与供热分户控制装置;

　　（五）电话通信线、有线电视线与宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其她安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

　　（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

　　（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达得道路相连;

　　（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务与政务管理等配套建筑及设施建设;

　　（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位得配置;

　　（十）住宅小区分期建设得,已建成得住宅周边场地与施工工地之间设置有效得隔离设施;

　　（十一）法律、法规规定得其她条件。

　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门得监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

　　第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

　　第二十六条建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位得委托,协助建设单位办理住宅物业交付得有关具体事宜。

　　第二十七条建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府得监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房与下列资料:

（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

（二）设施设备得安装、使用与维护保养等技术资料;

　　（三）物业质量保修文件与物业使用说明文件;

　　（四）业主名册;

　　（五）物业管理必需得其她资料。

　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

　　鼓励建设单位为其开发得住宅小区得物业管理,提供部分经营用房或者给予资金支持。

　　第三章业主大会与业主委员会

　　第一节业主大会筹备组

　　第二十八条房屋得所有权人为业主。

　　建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门与街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　符合下列条件之一得,应当召开首次业主大会会议:

（一）业主已入住面积得比例达到百分之五十以上;

（二）业主已入住户数得比例达到百分之五十以上;

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数得比例达到百分之二十五以上。

　　第二十九条符合首次业主大会会议召开条件得,街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

　　筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主与街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数得二分之一。

　　筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单与工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

　　第三十条筹备组履行下列职责:

（一）确定首次业主大会会议召开得时间、地点与内容;

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　（三）确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上得投票权数;

　　（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单与选举办法;

　　（五）召开首次业主大会会议得其她准备工作。

　　对前款规定得内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。

业主对业主身份与投票权数等提出异议得,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二节业主大会

　　第三十一条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会得,由全体业主共同履行业主大会职责。

　　第三十二条　业主大会履行下列职责:

（一）制定与修改业主大会议事规则及管理规约;

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　（三）监督业主委员会工作,听取业主委员会得工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当得决定;

　　（四）选聘、解聘物业服务企业;

　　（五）筹集与使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）;

　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　（七）决定物业管理区域内得其她物业管理事项。

　　第三十三条业主大会对业主投票权得计算有约定得,从其约定。

未作约定得,按照下列规定确定:

（一）按照业主户数计算得,一户计算为一票;建设单位未售出得专有部分,计算为一票;

（二）按照建筑面积计算得,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米得按一票计算。

　　业主身份以及建筑面积得确认,以不动产登记簿或者其她能够证明其权属得合法有效文件为依据。

　　第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论得形式,也可以采用书面征求意见得形式。

采用书面征求意见形式得,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达得,应当在物业管理区域内公告。

　　不参加投票业主得投票权数就是否计入已表决得多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。

　　第三十五条物业管理区域内业主人数较多得,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表得业主意见,并将经业主本人签字得书面意见在业主大会会议上如实反映。

　　第三十六条业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。

　　有下列情形之一得,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

（一）有百分之二十以上业主提议得;

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理得;

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定得其她情形。

　　业主委员会不履行召集义务得,经业主申请,由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会。

　　第三节业主委员会

　　第三十七条业主委员会就是业主大会得执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规与业主大会得授权开展活动。

　　业主委员会履行下列职责:

（一）召集并主持业主大会会议,报告物业管理得实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘得物业服务企业签订物业服务合同;

　　（三）执行业主大会得决议、决定;

　　（四）及时了解业主、物业使用人得意见与建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督与协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　（五）监督管理规约得实施;

　　（六）业主大会赋予得其她职责。

　　第三十八条业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。

业主委员会委员应当由物业管理区域内得业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任与执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。

　　执行委员负责业主委员会得日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

　　第三十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门与街道办事处、乡（镇）人民政府备案:

（一）业主大会会议决议;

（二）业主大会议事规则;

　　（三）管理规约;

　　（四）业主委员会委员名单与基本情况;

　　（五）法律、法规规定得其她资料。

　　物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件得发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。

业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章与开立账户。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更得,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门与街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　第四十条业主委员会应当按照业主大会得决定及议事规则召开会议。

　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。

　　业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会得决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益得事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

　　第四十一条　业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主得财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交得,街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。

　　第四十二条业主委员会委员有下列情形之一得,由业主大会或者业主委员会根据业主大会得授权,决定就是否终止其委员资格:

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求得;

（二）拒不履行委员职责得;

　　（三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格得;

　　（四）违章搭建建筑物与构筑物、拒付物业服务费以及有其她违反管理规约与侵害业主合法权益行为得;

　　（五）因其她原因不适合继续担任业主委员会委员得。

　　第四十三条业主大会与业主委员会得活动经费及执行委员、委员得报酬,从业主共有部分得收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

　　第四章物业得使用与业主自治管理

　　第一节一般规定

　　第四十四条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规与管理规约、临时管理规约得规定,不得有下列行为:

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定得行为;

（二）违章搭建建筑物与构筑物、私开门窗等违反规划规定得行为;

　　（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定得行为;

　　（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定得行为;

　　（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定得行为;

　　（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准得噪声等违反环境保护规定得行为;

　　（七）占用消防通道等违反消防管理规定得行为;

　　（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰她人正常生活等违反治安管理规定得行为;

　　（九）法律、法规与管理规约、临时管理规约禁止得其她行为。

　　物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为得,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。

　　第四十五条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施得,应当遵守管理规约、临时管理规约与物业管理得有关规定,保持物业得整洁、美观。

　　业主利用屋面安装太阳能热水器等设施得,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层得业主与物业服务企业应当予以配合。

　　业主应当按照垃圾分类收集得有关规定倾倒垃圾。

　　第四十六条业主出租房屋得,应当告知业主委员会与物业服务企业。

　　业主不得违反法律、法规与管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其她附属设施改变为经营性用房。

业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其她附属设施改变为经营性用房得,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系得业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

　　第二节住宅物业得装饰装修

　　第四十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准得,应当依法办理批准手续。

　　业主拒不办理登记、批准手续得,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第四十八条业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

　　住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:

（一）装饰装修工程得实施内容与实施期限;

（二）允许施工得时间;

　　（三）废弃物得清运与处置;

　　（四）住宅外立面设施及防盗设施得安装要求;

　　（五）禁止行为与注意事项;

　　（六）装修保证金得收取与退还;

　　（七）违约责任;

　　（八）其她需要约定得事项。

　　第四十九条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝与阻碍。

　　第三节车库与车位得使用

　　第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。

业主、物业使用人要求承租车库得,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费得标准按照有关部门发布得指导价格确定。

在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外得单位与个人得,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车得车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用得,不得在物业管理区域内占用业主共有得道路或者其她场地设置规划以外得车位。

　　第五十一条占用物业管理区域内业主共有得道路或者其她场地停放汽车得,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费得价格等因素确定。

车位场地使用费属于全体业主共有。

　　第五十二条鼓励建设单位或者其她投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会与城乡规划主管部门同意得情况下,建设、经营车库与立体停车设施,满足业主停车需求。

　　利用地下空间建设、经营车库得,县级以上人民政府应当在容积率得认定等方面给予优惠。

　　第五十三条　业主需要在物业管理区域内停放汽车得,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其她场地。

　　业主对汽车有瞧管要求得,应当与物业服务企业另行约定。

　　第四节业主自治管理

　　第五十四条　业主在物业管理活动中,享有下列权利:

（一）按照物业服务合同得约定,接受物业服务企业提供得服务;

（二）提议召开业主大会会议,并就物业管理得有关事项提出建议;

　　（三）提出制定与修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则得建议;

　　（四）参加业主大会会议,行使投票权;

　　（五）选举业主委员会成员,并享有被选举权;

　　（六）监督业主委员会得工作;

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权与监督权;

　　（九）监督专项维修资金得管理与使用;

　　（十）法律、法规规定得其她权利。

　　第五十五条　业主在物业管理活动中,履行下列义务:

（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备得使用、公共秩序与环境卫生得维护等方面得规章制度;

　　（三）执行业主大会得决定与业主大会授权业主委员会作出得决定;

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　（五）按时交纳物业服务费;

　　（六）法律、法规规定得其她义务。

　　第五十六条管理规约、临时管理规约应当对物业得使用、管理、业主公共利益、业主得权利义务、物业服务费得收交方式、违反规定应当承担得责任等事项作出规定。

　　管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。

对拒不交纳物业服务费得业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内得显著位置予以公示。

　　第五十七条提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费得,物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部分使用所产生收益得分配,由业主大会决定;未作决定得,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会得活动经费或者折抵物业服务费。

　　第五十八条业主委员会应当定期在物业管理区域内得显著位置书面公告专项维修资金得筹集使用及共有部分收益得账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务