北京酒店地产运营模式.docx
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北京酒店地产运营模式
北京酒店地产运营模式
北京酒店地产运营模式
商业+地产，旅游+地产，酒店+地产……房地产的发展已经进入了融合与并行的新阶段。
在这其中，酒店地产是最为前沿的发展模式之一。
虽然在北京、上海等大城市都有不同程度的实验性发展，但前景究竟如何尚不明了，究竟应该以什么样的方式发展也成为业内人士争论的焦点之一。
1.酒店地产起源
简单地说，酒店与地产的结合缘起于地产商与酒店运营商在房产基础上进行的合作。
地产商关注的是地和房，酒店运营商则精于投资管理和服务。
理论上，这种合作应该是互补其短，简单有效。
但在具体操作过程中，却衍生出了多种多样的合作模式。
目前，所有合作模式都只能说是试验，没人说得清哪种最终能够在中国生存下来。
产权式酒店是酒店与地产相结合的最初方式，产生于20世纪70年代的美国，根据其用途，分为产权式商务酒店和产权式度假酒店。
产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。
而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
投资者在买了产权酒店后，每年自用一般为20-30天，余下时间交由酒店管理公司统一对外出租，将租金收益用于偿还银行按揭或分期付款的费用。
在在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。
2.目前北京市场上酒店地产产品类型
目前，北京酒店地产市场发展势头良好，已经形成了一股独立的力量，但是其产品结构有待细分，以适应高速发展的京城地产市场。
通过实地调研和分析北京市标榜为“酒店式公寓”的各大楼盘，我们将目前市场上酒店地产大致分为三类：
酒店式服务公寓、酒店式公寓及酒店公寓三类。
不同类别的酒店地产在经营模式上有较大的区别。
2.1酒店式服务公寓
酒店式服务公寓，专指按住宅销售，仅在后期物业管理中提供类似于酒店的软件服务的高档公寓。
因此，酒店式服务公寓本质是公寓，借酒店式服务来提升产品的附加值，以酒店式服务、小户型、低总价和精装修作为其主要卖点。
除了如后现代城等本身定位于酒店式服务公寓的项目外，随着外国物业公司的进军中国，很大一部分高档公寓经过国际物业公司的打理摇身变成了“酒店式公寓”，但其实质只能称为“酒店式服务公寓”，如富顿中心、温莎大道、财富中心等等。
与其他两种类型酒店地产相比，酒店式服务公寓具备以下特点。
1.物业管理水平较低。
虽然与普通住宅相比，酒店式服务公寓物业管理水
平较高，但是远没达到酒店标准，这表现在两个方面。
首先，他们均未聘请专业酒店管理公司提供标准酒店式服务，而是由普通物业管理公司模仿提供，其专业水平很难保证；其次，物业服务内容较少，一般不提供如室内打扫、床单更换等商务服务。
2.无酒店产品配套。
大部分酒店式服务公寓并没有真正的酒店与之配套，
他们不能分享酒店的一系列高档配置，因此，酒店式服务公寓的配套设施较少，很难满足商务需求。
3.自住、投资两相宜。
酒店式服务公寓既可自住，也可投资。
选择酒店式
服务公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的服务。
一般酒店式服务公寓的公共设施类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显，并且随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升，酒店式服务公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
如后现代城一期产品定位于酒店式公寓，锁定时尚自由的BOBOS人群。
除提供一系列24小时酒店式服务内容外，还专为BOBOS量身打造了自助洗衣房、自助电影院、自助厨房、自助聚会吧等二十多项自助服务。
单价6500元／平米的超低价格，让东部的白领阶层可以在CBD拥有属于自己的居住社区。
另一方面，由于酒店式服务公寓多处于繁华地段，升值潜力较大，因此购房者中相当一部分以投资为目的，如财富中心和温莎大道的一期公寓均已售罄，购房者中50%强的业主是以投资为目的的。
4.物业公司不负责返租。
物业公司仅仅相仿酒店进行较高水平的服务，
而非酒店经营，因此物业公司不负责包租、返租，由业主自行租赁，在这一点上，酒店式公寓与普通公寓没有区别。
综上所述，酒店式服务公寓的产品特征与住宅更加接近，只是在普通住宅的基础上引入了酒店式的服务，而没有融入酒店式的经营，因此，对于开发商而言，开发此种物业，虽然资金回笼较快，但是不能获得长期回报，不利于提高土地资源的利用率。
2.2酒店式公寓
酒店式公寓具有金融产品的投资特性，即业主通过购买酒店式公寓的产权后通过委托指定经营公司租赁获取一定回报的置业模式。
酒店式公寓的开发模式促使开发商、业主、酒店经营公司三方共赢。
不仅开发商迅速实现开发利润，酒店管理公司无建筑成本，而且这种酒店式统一经营模式使业主获得高于同等住宅出租的、稳定的租金回报。
如果业主自行租赁，不但会产生空置风险，而且空置情况下往往发生降租金的恶性竞争。
酒店式经营管理公司与业主利益共存，有稳定的客户资源，其酒店式的星级服务将对物业增值、保值产生重要影响。
北京市最早的酒店式公寓产品出现于2000年初，目前市场上此类型物业的代表楼盘有：
金桥国际、珠江帝景和晶都国际等。
酒店式公寓是为常住型旅客提供居住的，北京作为国际大都市，人流量大，也有很多的商机。
许多外来商务人士必须长期居住，但是买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓，而酒店价钱比较贵而且没有家的感觉。
例如，金桥国际公寓一开始就定位于高档酒店式物业，它离长安街很近，包括凯莱、建国等等，但这些酒店的费用都非常高，于是开发商就决定引进一些酒店经营公司，按日、月租，发现市场效果很好。
最终，金桥国际公寓推出100套“坐享15年固定租约及回报的酒店服务式公寓投资型户型”，结果销售情况良好，目前已全部售罄，顺利进入后期运营阶段。
与其他两种类型酒店地产相比，酒店式公寓具备以下特点。
1.物业管理水平较高。
酒店式公寓物业一般聘请专业的酒店管理公司来统一经营，管理水平较高，基本达到酒店服务标准。
2.有酒店产品配套。
大部分酒店式公寓有真正的酒店与之配套，依托酒店的高档功能配套，可以完全满足商旅人士随时发生的接待访客、举行小型商务会谈、交际用餐或上门送餐、康体休闲等全面的生活需求。
例如，帝景豪廷与晶都国际均有五星级酒店与之配套，而金桥国际也设置了专门的酒店会所。
3.购买者基本用于投资。
与酒店式服务公寓相比，购买酒店式公寓的业主基本是以投资为目的的，与开发商签署购买合同后，他们必须与指定的酒店管理公司签订一定年限的委托租赁合同，一般为10-15年。
在此期间，业主必须将物业交由管理公司统一租赁管理，管理公司按月向业主发放承诺的投资回报，一般为投资额的7%左右。
与国外发展较为成熟的产权是酒店4-5%的投资回报率相比，投资回报率较高。
如金桥国际公寓，只需首付15万元，与国贸酒店管理公司签订为期15年的租约，此后的15年内每年可获得1万元的固定收益，外加每年按照剩余房款20年按揭计算的月供标准收益，投资者还同时像一般商品房购买者一样拥有对所购户型的完全产权。
4.由专业酒店管理公司负责运营。
酒店式公寓后期，无论从物业服务的质量还是租赁运营的方式上均需达到酒店的标准，因此，物业由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
并且，作为一种投资产品，为了增强投资者的信心和预期，开发商一般会聘请国际知名的酒店管理公司统一经营，如此，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置而遭致零收益的风险。
例如，帝景豪廷的酒店公寓的管理者美国豪生酒店管理集团，是世界第一酒店管理集团，被国际权威杂志《HotelandMotelManagement》评为全球排名第一的酒店管理团队。
综上所述，酒店式公寓不仅是地产和酒店在形式上的结合，更是经营模式上的结合，因此，是两种产品之间更深层次的融合。
由于银根和地根紧缩，开发商已经不满足于房地产开发的一次性回报，而是希望长期的经营和获利。
酒店式公寓的运作模式，不仅可使开发商在较快的时间内以销售产权的方式获得部分资金回笼，同时也可在未来至少10年的时间内，获得定额资金的流入。
但是，有投资就有风险，因此，开发酒店式公寓的前期工作非常重要，需做好财务分享、投资回报率、市场风险、营销流程、客户心理、政策规范、运行环境、经营管理的分析。
2.3酒店公寓
酒店公寓是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，它与酒店一体集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由酒店的管理方统一服务管理、面向社会经营的酒店套房。
例如，京广中心集五星级饭店，高级写字楼，豪华公寓为一体，大厦地上52层，地下3层。
地上1－7层为公共区域，设有各种风味的高级餐厅，宴会厅酒吧，商务中心及多处娱乐，健身，美容美发，购物等场所；8－23层是拥有446套豪华客房的京广新世界饭店；25－38层为近两万平方米并可眺望都市景色的高级写字楼；40－52层是拥有247套不同开间的豪华公寓。
从服务上看，酒店公寓与酒店式公寓几乎无差别，它们之间的区别存在于两方面：
一是酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店；而酒店公寓不出售产权；二是酒店公寓租期较短，价格较贵，一般可以一个月一租，而酒店式公寓租期较长，价格比较便宜，一般的起租期为半年或一年。
北京此类型物业的代表楼盘有京广中心、凯宾斯基、北京建国酒店等等。
2.4小结
总结三种不同模式酒店地产的特点，整理如下表：
表1：
酒店地产各种运营模式比较
物业水平
销售方式
有无酒
店配套
物业管理公司
购买目的
酒店式服务公寓
较低
产权销售
无
普通物业管理公司
自住、投资
酒店式公寓
较高
产权销售，返祖
有
专业酒店管理公司
投资
酒店公寓
高
租赁
有
专业酒店管理公司
3.发展前景
从总体的国际趋势来看，酒店地产多半集中在商机较多的城市，如纽约、东京等，并且已经发展成熟。
近年来，中国经济运行良好，GDP增长始终保持在7%以上，北京作为中国政治经济文化中心，蕴藏着巨大的商机，加上北京2008奥运的关系，大量外籍与外地人士需要在北京做较长时间的停留，因此，未来北京酒店地产具有良好的发展前景。
北京酒店式服务公寓，出现于90年代初期，其本质是公寓，以准酒店式服务为卖点，产权销售，购买者以自住为主。
而酒店地产是地产开发商与专业酒店运营公司联营而产生的一种全新的地产运营模式，它所打造的产品既有房地产的产权可分割运作比较灵活的特点，又有酒店可以长期经营为投资者提供长期回报的特点，因此，酒店式服务公寓不是酒店地产的主流产品，是酒店地产发展初期不成熟的中间产物。
北京酒店式公寓，近期发展快速，其核心理念是，产权销售、酒店管理公司统一运营，随着北京经济发展、中产阶层的增多，此类型物业会有广阔的发展前景。
但是，其后续的管理运营仍待进一步探索，目前北京市场上最早的酒店式公寓，金桥国际公寓，也只是刚刚结束产权销售，虽然销售情况良好，但是，我们还不能肯定后续的经营是否如预期顺利，或者是否会出现前期未考虑到的细节问题。
因此，北京酒店式公寓有待进一步成熟，参考国际先进经验的同时，还需在实践摸索。
酒店公寓是酒店的一部分，适合于逗留时期在一个月左右的商旅人士，对于未来北京此类型物业的发展趋势，我个人认为没有太大的变化。
附表1酒店地产部分楼盘情况一览表
序号
项目名称
类型
开盘
时间
目标客户群
售（租）价
物业管理
1
后现代城
酒店式服务公寓
2002.9
时尚自由的BOBOS人群
6500元/平方米
北京格兰浩泰物业管理公司
2
炫特区
酒店式服务公寓
2003.3
70年代主力青年消费人群
6800元/平方米
嘉浩物业
3
富顿中心
酒店式服务公寓
2003.1
自用和投资
9500元/平方米
第一太平戴维斯物业管理公司
4
新中关
酒店式服务公寓
2004.11
11000元/平方米
乔乐物业
5
昆泰国际
酒店式服务公寓
2003.4
12000元/平方米
北京盛达连物业公司
6
温莎大道
酒店式服务公寓
2001年底
50%投资
6
金桥国际
酒店式公寓
2002.11
投资者与外籍
8900元/平方米
永隆国际酒店
管理公司
7
珠江帝景
酒店式公寓
2004.12
投资
12000元/平方米
美国豪生酒店管理集团
8
晶都国际
酒店式公寓
2004.9
投资
8600元/平方米
建国饭店物业管理公司
9
京广中心
酒店公寓
19美元/月/平
香港新世界国际酒店
10
凯宾斯基
酒店公寓
1992
60美元/平米/月
凯宾斯基饭店管理集团
11
东方广场
酒店公寓
30美元/月/平
长江实业
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