静态盈利能力指标及其计算.docx

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静态盈利能力指标及其计算

静态盈利能力指标及其计算

一、成本利润率与销售利润率（史记：

都是衡量投资回报的指标；都是税前利润率）

（一）成本利润率（史记：

虽然开发投资项目出售、出租和经营情形均适用，但主要用于开发投资项目出售情形；不适用于置业投资项目）

成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

成本利润率的计算公式为：

式中：

RPC—成本利润率；

GDV—项目总开发价值；

TDC—项目总开发成本；

DP—开发利润。

计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除营业税金及附加后的净销售收入；当项目用于出租或经营时，为项目在整个持有期内净营业收入和净转售收入的现值累计之和。

总销售收入的计算方法，见第八章有关内容。

史家解读：

1．公式中的TDC（项目总开发成本）就是开发教材172页的“开发建设投资”。

2．关于本公式中“开发利润”内涵与本教材174页公式对比：

在开发投资项目销售情形下，营业利润（经营利润）＝营业收入－营业成本－期间费用－营业税金及附加－土地增值税

其中，营业收入＝销售收入＝GDV＋营业税金及附加（销售税费），营业成本＝项目总开发成本，期间费用计入项目总开发成本，不另行计算。

经对比，本公式中“开发利润”内涵与教材174页公式中的“营业利润（经营利润）”内涵基本相同，除了未考虑土地增值税，但例6－7考虑土地增值税后与本教材174页公式内涵完全一样。

3．此公式是开发投资项目销售情形下的公式。

在开发投资项目用于出租或经营时，公式应为：

成本利润率＝（项目总开发价值－销售税费－项目总开发成本）÷项目总开发成本×100%，其中的销售税费是指在房地产开发过程中的销售税费（即营业税及附加），因为在开发教材中的销售税费是在项目总开发成本之外单列的一项成本。

4．成本利润率的公式与理论教材284页的成本利润率的概念相同。

项目总开发成本是开发项目在开发经营期内实际支出的成本，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。

具体估算方法，见第八章有关内容。

计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算。

因为在大多数情况下，项目的收入与成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长基本能抵消成本的增长。

史家解读：

通货膨胀对项目的收入和成本的影响也大致相同，因此不必考虑通货膨胀的影响。

开发利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。

成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。

目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。

（史记：

还有一个很重要的因素就是项目风险）一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。

成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。

成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

【2004年试题】开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。

（　）

答案：

√

【2007年试题】某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（　）。

A．45.05％

B．49.31％

C．5B.86％

D．63.6％

答案：

B

解析：

开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=（45002482600370）/2600=49.31%。

史家解读：

个人认为，在目前我国土地增值税预征和清算的制度下，土地增值税属于开发期间税费，应计入总开发成本。

（二）销售利润率（史记：

仅针对开发项目销售情形而言的指标）

销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。

销售利润率的计算公式为：

销售利润率＝销售利润/销售收入×100%。

其中：

销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。

史家解读：

1．销售利润率＝DP/（GDV＋销售税费）×100%，销售利润率＝DP/（TDC＋销售税费＋DP）×100%。

2．销售利润率的公式与理论教材283页的销售利润率的概念相同。

【2010年试题】房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

A．销售利润率=销售利润/销售收入

B．销售利润率=销售利润/总开发价值

C．销售利润率=销售利润/总开发成本

D．销售利润率=销售利润/项目总投资

答案：

A

解析：

D项中的项目总投资＝项目总开发成本＋经营资金

［例6－5］某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后售价为12000元/㎡。

项目开发周期为3年，建造期为2年，（史记：

还有1年是前期），土地费用于开始一次性投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。

问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少？

（史记：

开发投资项目销售情形）

［解］

（1）项目总开发价值（GDV）

1）项目总建筑面积：

4000×5．5＝22000（㎡）

2）标准层每层建筑面积：

（22000－4000×60%×4）/10＝1240（㎡）

3）项目总销售收入：

22000×12000＝26400（万元）

4）营业税金及附加：

26400×5．5%＝1452（万元）

5）项目总开发价值（GDV）：

26400－1452＝24948（万元）

（2）项目总开发成本（TDC）

1）土地费用：

5000万元（史记：

相当于土地取得成本）

2）建造费用：

22000×3500＝7700（万元）

3）专业人员费用（建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：

7700×8%＝616（万元）

4）其他工程费：

460万元

5）管理费用：

（5000＋7700＋616＋460）×3．5%＝482．16（万元）

6）财务费用

a）土地费用利息：

5000×［（1＋12%/4）3×4－1］＝2128．80（万元）

b）建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：

（7700＋616＋460＋482．16）×［（1＋12%/4）（2/2）×4－1］＝1161．98（万元）

c）融资费用：

（2128．80＋l161．98）×10%＝329．08（万元）

d）财务费用总计：

2128．80＋1161．98＋329．08＝3619．86（万元）

7）销售费用（市场推广及销售代理费）：

26400×（0．5%＋3．0%）＝924（万元）

8）项目总开发成本：

5000＋7700＋616＋460＋482．16十3619．86＋924＝18802．02（万元）

（3）开发利润（销售利润）：

24948－18802．02＝6145．98（万元）

（4）成本利润率：

6145．98/18802．02×100%＝32．69%

（5）销售利润率：

6145．98/26400×100%＝23．28%

史家解读：

1．注意本题中销售费用、销售税费的计算基数是销售收入而不是项目总开发价值，销售利润率的分母是销售收入而不是项目总开发价值，值得说明的是，成本利润率的分母是项目总开发成本也不是项目总开发价值。

2．本题未考虑土地增值税。

3．应假设可销售建筑面积等于总建筑面积。

4．应假设在建成之日即可全部售出。

5．利息计算中缺销售费用中的市场推广费的利息，题意中也缺市场推广费计息期的说明，关于这一点可参见理论教材279页“销售费用”和280页“投资利息的计算”。

延伸讨论（例6－6也有此问题）：

1．“专业人员费用”或“专业费用”的说法不规范，过时了，且内涵不一，理论教材290页的专业费用包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费和开发期间税费五项。

2．此题中缺勘察设计和前期工程费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费，还缺基础设施建设费或其含在土地费用中的说明。

3．此题没有区分土地取得成本、土地开发成本和建设成本。

如区分，则在计算投资利息时，土地开发成本的管理费和建设成本的管理费的计息期是不一样的，土地开发成本的管理费应是在前期均匀投入。

［例6－6］（史记：

此题实际意义和价值不大，但在历年考试中出过相关考题）某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。

该地块规划允许建筑面积为4500㎡，有效面积系数为0．85。

（史记：

有效面积系数即可出租面积系数）。

开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/㎡，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。

开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造费用为1000元/㎡，专业人员费用为建造费用的12．5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．0%，市场推广及出租代理费等销售费用为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9．5%。

项目开发周期为18个月，建造期为12个月（史记：

前期为0.5年），试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。

（史记：

开发投资项目出租情形）

［解］

（1）项目总开发价值（GDV）

1）项目可出租建筑面积：

4500×0．85＝3825（㎡）

2）项目每年净租金收入：

3825×450＝172．125（万元）

3）项目总开发价值：

P＝172．125×（P/A，9．5%，48．5）＝1789．63（万元）

（2）项目总开发成本（TDC）

1）土地费用：

425万元

2）建造费用：

4500×1000＝450（万元）

3）专业人员费用（建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用）：

450×12．5%＝56．25（万元）

4）其他工程费：

60万元

5）管理费用：

（425＋450＋56．25＋60）×3．0%＝29．74（万元）

6）财务费用

a）土地费用利息：

425×［（1＋17%/4）1．5×4－1］＝120．56（万元）

b）建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：

（450＋56．25＋60＋29．74）×［（1＋17%/4）0．5×4－1］＝51．74（万元）

c）融资费用：

（120．56＋51．74）×10%＝17．23（万元）

d）财务费用总计：

120．56＋51．74＋17．23＝189．53（万元）

7）市场推广及出租代理费：

172．125×20%＝34．43（万元）

8）项目开发成本总计：

425＋450＋56．25＋60＋29．74＋189．53＋34．43＝1244．95（万元）

（3）开发利润：

1789．63－1244．95＝544．68（万元）

（4）开发成本利润率：

544．68/1244．95×100%＝43．75%

史家解读：

1．应假设建成即可出租，即没有经营准备期。

2．本题未考虑土地增值税。

3．在确定收益期限或经营期时，应说明建筑结构或说明在建成之日建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束，此时遵循孰短原则，以土地使用权剩余年限48.5年为收益期限。

4．在计算总开发价值时，应对净收益进行未来变化趋势分析或者要说明选用净收益每年不变有限年限公式的理由；同时，也应说明年净租金收入是预测值或者应对其进行预期或期望调整；在建成之日建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束前提下，还应说明土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。

5．值的说明的是，市场推广费和出租代理费不是运营成本！

而是开发成本中的一项，也即市场推广及出租代理费应理解为开发过程中的销售费用，其取值应以项目总开发价值为基数。

6．在利息计算中缺销售费用中的市场推广费的利息，题意中也缺市场推广费计息期的说明。

7．缺销售税费的计算！

估价对象虽然没有实际出售，但也应有销售税费一项。

销售税费单独计算，既不放在项目总开发价值，也不放在项目总开发成本中。

8．在开发项目建成后开发商出租或自营情形下，成本利润率＝（项目总开发价值－销售税费－项目总开发成本）÷项目总开发成本×100%。

具体说就是分子应扣减销售税费，分母是项目总开发成本，分母中不应扣减销售税费。

9．当项目建成后用于出租经营时，可用收益法求出开发完成后价值（项目总开发价值），计算开发成本利润率还是在其开发期的成本利润率（例6－6的计算结果就是开发期1.5年的成本利润率）。

当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。

此时可通过计算项目投资动态盈利能力指标，来评价项目的经济可行性。

［例6－5］和［例6－6］所示的评估过程没有考虑缴纳土地增值税的情况。

近年国家强化了土地增值税征管工作，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度，因此对开发利润水平较高的商品房开发项目，土地增值税已经对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响。

考虑缴纳土地增值税的影响时，计算过程就变得比较复杂了。

下面以例子来说明考虑土地增值税后开发利润的变化情况。

［例6－7］某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。

该项目规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡，总容积率为7．425，其中地上建筑面积约247000㎡（含写字楼104900㎡，商住楼60100㎡，商场80000㎡，管理服务用房2000㎡），地上容积率为6．175；地下建筑面积50000㎡（含商场11000㎡，停车库25000㎡，仓库5000㎡，技术设备用房7000㎡，管理用房2000㎡）。

（史记：

管理服务用房2000㎡、技术设备用房7000㎡、管理用房2000㎡不出售）

项目开发建设进度安排是：

于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。

地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。

整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。

假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建造期内均匀投入。

有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。

对该项目进行初步财务评价。

［解］

（1）项目销售收入

1）销售计划。

本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000㎡和地下11000㎡的商场、5000㎡的仓库和668个停车位。

开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况如下表所示。

项目出售建筑面积分配表单位：

㎡

面积类型

销售状况

写字楼主楼A

写字楼副楼B、D

商住楼C

商场

停车库

仓库

其他

（地下商场）

合计

一期

出售

60100

22400

40000

12500

2500

137500

其他

5500

5500

二期

出售

22400

60100

40000

12500

2500

137500

其他

5500

5500

总计

60100

44800

60100

80000

25000

5000

11000

286000

2）销售收入

单位：

万美元

年份

2001

2002

2003

2004

2005

合计

销售收入

0

3014

26642

45280

11130

86066

注：

写字楼主楼、副楼、商住楼、商场、地下商场、地下停车库、仓库的售价分别为3000、2800、2800、3850、1000、720和720美元/㎡。

（史记：

地下停车库的计量单位一般应是“车位”）

史家解读：

1．销售收入在不同时点上发生的，从02年6月底开始预售，直到05年3月底售完，应统一折算到竣工之日，即05年3月底，此例题的计算较粗糙，没有考虑销售收入的时间价值，教材后面也说明了这一点。

2．这是开发投资项目销售情形，此表中求出的销售收入＝GDV＋销售税费。

（2）项目开发成本及费用情况分析

项目开发成本及费用汇总表

序号

项目或费用名称

金额

（万美元）

1

土地费用

14400

1．1

1．2

1．3

1．4

土地出让金

城市建设配套费（史记：

大配套费＝城市基础设施建设费）

拆迁安置补偿费

购买土地使用权手续费及税金

5610

2300

6370

120

2

开发成本（史记：

理论教材对应的概念是“建设成本”，与“开发成本”有区别，以下不再一一提示，建议大家去看一下理论教材）

2l788

2．1

前期工程费

（1）规划设计

（2）项目可行性研究

（3）地质勘探测绘

（4）施工现场“三通一平”

1040

650

210

60

120

2．2

建筑安装工程费

（1）结构工程

（2）装修工程

（3）机电设备及安装工程

16770

5650

5870

5250

2．3

基础设施费（史记：

小配套费，注意与土地费用中的大配套费区别）

（1）附属工程费（含室外道路广场、煤气调压站、热力站、变电室和锅炉房等）

（2）室外工程费（含自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电讯、道路、照明、绿化、环卫工程等）

1130

630

500

2．4

公共配套设施费

（1）代建市政道路1200㎡

（2）代市政绿化800㎡

（3）人行天桥及地下通道

1590

226

154

l210

续表

序号

项目或费用名称

金额

（万美元）

2．5

行政性收费（含质量监督、招标管理、预算费、施工执照费、竣工图费、保险费等）（史记：

其他工程费）

420

838

2．6

开发间接费（2．1～2．5）×4%（史记：

理论教材无对应项）

3

开发费用（史记：

即期间费用）

16152

3．1

管理费（土地费用＋开发成本）×3%

l086（=432+654，其中432是土地管理费）

3．2

销售费用

（1）广告宣传及市场推广费（销售收入×0．5%）

（2）销售代理费（销售收入×2%）

（3）销售手续费（销售收入×1%）

3012

430

l721

861

3．3

财务费用

（1）土地费用及相应管理费利息（15%，2．5年）

（2）开发成本与相应管理费利息（15%，1．375年）

（3）融资费用（贷款利息×10%）

12054

6203

4755

l096

4

与转让房地产有关的税费（销售税费）

4758

4．1

4．2

4．3

4．4

营业税（销售收入×5%）

城市维护建设税（营业税×7%）

教育费附加（营业税×3%）

印花税（销售收入×0．03%）

4303

300

129

26

5

项目开发成本及费用总计

57098

史家解读：

1．土地管理费在实际中应是在与土地费用一起均匀投入的，建议将土地管理费与开发成本（建设成本）管理费分开计算，在计算利息时，土地管理费的计息期与开发成本（建设成本）管理费的计息期是不同的。

此例题就是这样计算的。

2．利息计算中缺销售费用中的广告宣传及市场推广费的利息。

3．在开发成本（建设成本）中缺开发期间税费的计算。

4．销售手续费应属于销售税费而不是销售费用，主要指交易手续费，这一点建议大家看一下理论教材成本法中相关内容。

5．本题中没有提到不可预见费。

6．给出一个计算期（开发经营期）的图示。

其中，土地费用及相应管理费计息期为2．5年（02．3至03．3为项目开始第一年，视为在期中一次性投入，至05．3计息期＝0．5＋2＝2．5年），开发成本及相应管理费计息期为1．375年（＝2．75/2年）。

（3）土地增值税计算

1）其他扣除项目＝（土地费用＋建造费用）×20%＝（14400＋21788）×20%＝7237．6（万美元）

2）土地增值税扣除项目金额总计：

57098＋7237．6＝64335．6（万美元）

3）增值额：

86066－64335．6＝21730．4（万美元）

4）增值比率：

21730．4/64335．6×100%＝33．78%

5）增值比率超过20%，低于50%，适用税率＝30%

6）应缴纳土地增值税：

21730．4×30%＝6519．1（万美元）

史家解读：

土地增值税是指在转让房地产并取得收入的单位或个人，按其转让房地产所取得的增值额乘以规定税率计征的税种。

增值额＝转让所得收入－规定扣除项目

（4）开发利润计算

1）土地增值税前

a）总开发价值＝86066－4758＝8l308（万美元）

b）总开发成本＝57098－4758＝52340（万美元）

c）开发利润＝81308－52340＝28968（万美元）

d）开发成本利润率＝（28968/52340）×100%＝55．35%

2）土地增值税后

a）总开发价值＝86066－4758＝81308（万美元）

b）总开发成本＝57098－4758＝52340（万美元）

c）缴纳土地增值税＝6519．1（万美元）

d）开发利润＝81308－52340－6519．1＝22448．9（万美元）

e）开发成本利润率＝22448．9/52340×100%＝42．89%

开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55．35%和42．89%。

史家解读：

［例6－7］考虑土地增值税并不是按预交和清算制度计算的，是在开发完成后扣除土地增值税进行计算的。

应该指出的是，通过［例6－7］的方法计算出的开发成本利润率为项目在整个开发期内的成本利润率。

而且由于开发成本利润率是一个较为粗略的评价指标，所以用这种方法对开发项目进行初步评估时一般也不计算缴纳所得税后的成本利润率情况。

［例6-5］～［例6-7］中所使用的评价方法在评估实践中经常使用，但存在两个缺点，一是即成本支出和经营收入的时间分布没有弹性；二是计算过程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。

（史记：

我认为应是“最可能的估计”，还可能有是悲观估计和乐观估计）