房地产业的基本概念.docx

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房地产业的基本概念

房地产业基本知识

第一讲房地产业概述

（一）房地产业的基本概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

房地产业与建筑业既有区别又有联系。

它们之间的主要区别是：

1建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。

2建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。

房地产业与建筑业又有着非常密切的关系，因为除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。

在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者｛建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。

房地产服务业叉分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。

其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。

因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。

（二）房地产投资开发业

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方而。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋;还有把土地（生地、毛地）变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

（三）房地产咨询业

房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究,房地产开发项目策划等。

（四）房地产估价业

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。

目前，中国的房地产估价制度、房地产估价人员执业资格认证制度等己经确立，房地产估

价队伍也己初具规模。

（五）房地产经纪业

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

目前主要业务是接受房地产开发商的委托,销售其开发的新商品房，房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖;不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁等业务。

（六）物业管理业

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理是一种经营型、企业化的管理，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展和自我完善。

物业管理是伴随着现代市场经济体制的确立而产生并发展起来的一个行业，并且是通过对计划经济体制下传统的房屋管理体制的不断改革替代而最终确立的物业管理新体制。

中国传统的房屋管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理的一种体制，具有如下几个重要特征:

①管理者为政府职能部门，如市、区房管局和基层单位房管所、管养段;②管理单位并非企业，而属于事业性质；②管理对象是国有房产（或其他直管公房）•一般情况下，由房管部门统一管理；④管理手段基本上为行政

手段，经费主要来源于低租金和国家的财政补贴，管理服务是无偿提供的，是福利型的管理;⑤业主和用户只能被动接受管理，别无选择;⑥管理内容单一般只限于对房屋及附属设备的维修、养护,管理效果不好.物业寿命缩短，社会财富浪费。

传统的房屋管理是福利型住房制度的一种自然延伸.是回避房屋的商品属性的产

物。

从历史的角度看，它对于维持计划经济体制下的住房制度，在一个低水平上为广大城市居民提供最基本的住房服务起了一定的作用。

但随着房地产市场体系的不断完善，人们在关心房价和质量之后，第三大关心的问题就是物业管理。

如果物业管理搞好了，必然会解除消费者的后顾之忧，精明的房地产开发商在推销房屋时.都开始注重介绍物业管理，树立良好的形象和信誉。

人们在购买物业时，逐步开始喜爱选择那些有一定知名度和美誉的物业管理公司。

实践证明，高质量、好信誉的物业管理使相关的物业保值增值并能增强购房者的信任感和安全感，人住后会感到舒适和愉悦，会激发起购买欲望，极大地促进物业的销售。

第二讲现行的房地产体制

一、现行城镇住房制度的基木框架

2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求坚持住房市场化的基木方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度;坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

（一）完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理

地方政府应根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。

经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。

通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。

对经济适用住房，严格控制在中小套型。

严格审定销售价格,依法实行建设项目招投标。

经济适用住房供应实行中请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。

集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有美规定执行。

但任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

（二）增加普通商品住房供应,控制高档商品房建设

根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。

对普遥商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的捌分标准。

对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

（三）建立和完善廉租住房制度，继续推进现有住房出售，完善住房补贴制度

强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收人家庭基本住房需求。

以财政预算资金为主.多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。

要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。

最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

对能够保证居住安全的菲成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。

对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位岀具书面具结保证后，向职工出售。

对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。

对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。

二、现行城市土地使用制度的基本框架

中国城市土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。

这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者，土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、岀租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时接当时市场情况补交地价。

三、房地产法制建设

房地产和房地产业涉及的社会而广、资金量大、产权关系复朵，特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产权利人的正当权益。

目前，中国房地产的法律法规体系建设己取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。

其中，法律主要有三部，即《城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施。

）、《中华人民共和国土地管理法》仃998年修订,1999年1月1日起实施。

以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城市规划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施。

以下简称《城市规捌法》）。

特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。

这部法律除确立了中国房地产管理的基木原则，还对房地产开发用地、房地产开发房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。

《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》既有分工，又相辅相成。

《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展”。

《土地管理法》是“为了加强土地管理.维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

。

《城市规划法》是“为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要”。

因此，对于城市建设和房地产业来说，《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置,规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。

《城市规划法》除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量t协调各项基础设施和公共设施的建设。

《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。

房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：

《城市私有房屋管理暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、

《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。

房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有:

《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定沢《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市廉租住房管理办法》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》等。

此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术规范。

目前,房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造了良好的上层建筑环境。

复习思考题

1.什么是房地产业？

2•房地产业包括哪些细分行业，各细分行业的主要内容是什么？

3.城市土地使用制度改革的主要内容是什么？

4.房地产领域的法律行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规主要有哪些?

第三讲中国现行房地产税

中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。

其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税，营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。

一、房产税

房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税

（一）纳税人

凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。

产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人;权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。

（二）课税对象

房产税的课税对象是房产。

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

（三）计税依据

对于非出租的房产，以房产原值一次减除10-30%后的余值为计税依据,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

对于出租的房产，以房产租金收人为计税依据，租金收人是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收人。

对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收人的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

（四）税率

房产税采用比例税率。

按房产余值计征的，税率为1・2%;按房产租金收入计征的，税率为12%。

（五）纳税地点和纳税期限

（1）纳税地点。

房产税在房产所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。

（2）纳税期限。

房产税按年计征，分期缴纳。

具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（6）减税、免税

下述房产免征房产税：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。

但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

（3）宗教寺庙、公园•名胜古迹自用的房产。

但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

（4）个人所有非营业用的房产。

（5）经财政部批准免税的其他房产。

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1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。

2）对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候,应依照规定征税。

3）房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核•在大修期间可免征房产税。

4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。

但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。

5）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。

6）中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。

但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。

二、城镇土地使用税

城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

（一）纳税人

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳｝土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税｝土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。

（二）课税对象

土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

课税对象是上述范围内的土地。

（三）计税依据

土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

（四）适用税额和应纳税额的计算

土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。

每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次:

①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。

城市、县城、建制镇和工矿区中的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况复杂。

据此，国家规定,城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%｝经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

（五）纳税地点和纳税期限

（1）纳税地点

土地使用税由土地所在的税务机关征收。

土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。

纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳；在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内•纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。

（2）纳税期限

土地使用税按年计算，分期缴纳。

各省、自治区、直辖市可结合当地情况,分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。

（六）减税、免税

（1）政策性免税对下列土地免征土地使用税：

1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

7）由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

（2）由地方确定的免税

下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定：

1）个人所有的居住房屋及院落用地；

2）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地｝

3）免税单位职工家属的宿舍用地I

4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地#

5）集体的个人举办的学校,医院、托儿所1幼儿园用地。

（3）困难性及临时性减免税

纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关，可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮助企业和单位渡过难关。

三、耕地占用税

耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

（一）纳税人

凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。

包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位,农村居民和其他居民。

对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除去成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。

（二）课税对象

耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。

耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。

（三）计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用耕地而积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。

耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。

（四）税率和适用税额

耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：

①以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，2〜10元/m办②人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，1・6〜8元/m2｝③人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区,1.3〜6.5元/m2;④人均耕地在3亩以上的地区，「5元/!

112。

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据木地区情况具体核定。

为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊，保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额。

上海市90元北京市80元天津市7.0元重庆市4・5元；浙江（含宁波市）、福建、江苏、广东（含广州市）4省各6.0元；湖北（含武汉市）、湖南、辽宁（古沈阳、大连市）3省各5.o

元；河北、山东（含青岛市）、江西、安徽、河南、四川6省各4・5元；广西、陕西（含西安市）、贵州、云南4省、自治区各4・0元；山西、黑龙江（含哈尔滨市）、吉林3省各3.5元;甘肃、宁夏、内蒙古、青海、新疆5省、自治区各2.5元。

同时还规定，各省、

自治区、直辖市应有差别地规定各县（市）郊区的适用税额,但各地平均数不得低于上述规定的平均税额。

（五）加成征税

根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项：

（1）经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%o

（2）对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。

（六）减税、免税

1）农村居民占用耕地新建住宅.按规定税额减半征收。

2）一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10%以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15%。

3）对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。

4）国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅（局）审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。

5）对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。

6）对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总教益的比重确定耕地占用税征收额。

免税范围

1）部队军事设施用地；

2）铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；

3）炸药库用地；

4）学