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贵州房地产估价报告

贵阳天创房地产资产评估事务所房地产评估报告

房地产抵押估价报告

一、致委托方函 ..................................... 2

二、估价师声明 ..................................... 3

三、估价的假设和限制条件.................. 4-5

四、房地产估价结果报告 ...................... 6-9

五、房地产估价技术报告 ...................... 10-15

六、附件

1 、房地产评估委托书、身份证复印件。

2 、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契

税完税证》复印件。

3 、房地产估价机构资格证书、营业执照复印件。

4 、估价人员资格证书复印件。

5 、图片资料。

贵阳天创房地产资产评估事务所房地产评估报告

致委托方函

王瑜：

受您委托，我事务所对您委托的位于花溪区清溪路31号九龙花

园和德台一单元（建筑面积130.73平方米）的住宅用房进行估价。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产

抵押价值。

根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进

行了分析和测算，现将估价结果报告如下：

委估对象于估价时点2010年12月14日公开的市场评估总价为

人民币53.49万元（大写：

人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评估单

价为4092元/平方米。

估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

贵阳**房地产资产评估事务所

法定代表人：

二Ο一Ο年十二月十五日

贵阳天创房地产资产评估事务所房地产评估报告

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利

害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房

地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委

员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和

结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料

的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得

作其他用途。

未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向

委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人

员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的

任何后果承担任何责任。

9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，

报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：

贵阳天创房地产资产评估事务所房地产评估报告

二 Ο 一 Ο 年十二月十五日

估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值

参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承

担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委

托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应

法律责任。

3、本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划

用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将

来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日

这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将

来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济

政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象

价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上

的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估

价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先

受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估

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房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。

委托方对所提供资料的

真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资

料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体

为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进

行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是

以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配

套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵

押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及

费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。

委估对象

为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进

行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的 70%左右，在

短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定

缴纳的税费等费用。

贵阳天创房地产资产评估事务所

二Ο一Ο年十二月十五日

贵阳天创房地产资产评估事务所房地产评估报告

房地产估价结果报告

筑天创房评报字[2010]L1204号

一、委托估价方:

王瑜

二、受托估价方：

贵阳天创房地产资产评估事务所

三、估价对象概况:

委估对象为花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元（建筑面

积130.73平方米）的住宅用房。

1、委估对象的位置状况

委估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围

有：

贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类

商铺，目前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区

域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状

况、人文环境状况好。

2、委估对象的权属状况

本次房地产评估委托方提供了筑房权证花溪字第S01694号

《房屋所有权证》，该房产证标明该房地产为王瑜所有，坐落于花溪

区清溪路31号九龙花园和德台一单元，房屋总层数为9层, 委估对象

位于第3层，建筑面积130.73平方米，规划用途为住宅；提供了花

溪国用（2002）字第3893号《国有土地使用证》，土地使用权类型

为出让，土地使用权面积37.00平方米，土地使用权人为王瑜, 土地

座落于贵阳市花溪区清溪路31号和德台1单元302号，用途为住宅用

地，终止日期为2051年3月；提供了契税完税凭证黔字第

010422754号《契税完税证》。

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3、委估对象特征状况

委估对象所在房屋建于2000年，共9层，委估对象位于第3层，

建筑面积为130.73平方米；装修情况：

客厅地面为木地板铺贴，卧

室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，

墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、

电、电话端口入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点

该房正在进行室内装修。

四、估价目的:

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房

地产抵押价值。

五、估价时点:

2010年12月14日。

六、价值定义：

委估对象于估价时点2010年12月14日的市场参考

价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。

七、估价依据:

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2、《房地产估价规范》。

3、《房地产抵押估价指导意见》。

4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。

5、评估人员现场查勘和收集的相关资料。

八、估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原

则、公平原则。

九、估价方法：

由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易

案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通

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过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行

调整，而确定其比准价格的一种方法。

十、估价结果：

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产

抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前

提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路

及方法，委估对象于估价时点2010年12月14日公开的市场评估总

价为人民币53.49万元（大写：

人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评

估单价为4092元/平方米。

十一、估价作业日期：

2010年12月14日至2010年12月15日。

十二、估价报告应用的有效期：

1、本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点 2010

年 12 月 14 日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格

需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过

一年（即有效期为 2010 年 12 月 15 日至 2011 年 12 月 14 日），

我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市

规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，

委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估

价。

否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价

值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场

价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

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十三、其他需要说明的问题：

1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

2、在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担

法律责任。

3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转

载或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估

原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇

自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导

致的有关损失，受托方不承担任何责任。

十四、估价人员：

评估机构负责人：

（中国注册房地产估价师）

估价人员：

（中国注册房地产估价师）

估价报告审核人：

（中国注册房地产估价师）

评估机构：

贵阳天创房地产资产评估事务所

报告出具时间：

二Ο一Ο年十二月十五日

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房地产估价技术报告

一、个别因素分析

委估对象所在房屋建于2000年，共9层，委估对象位于第3层，

建筑面积为130.73平方米；装修情况：

客厅地面为木地板铺贴，卧

室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，

墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、

电、电话端口入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点

该房正在进行室内装修。

二、区域因素分析

委估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围

有：

贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类

商铺，目前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区

域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状

况、人文环境状况好。

三、市场背景分析

由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。

生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首

选，同时也成为市民投资置业的主要方向。

故在近期内的发展势头

较良好，价格走势比较平稳。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最

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佳使用为前提。

所谓最高最佳使用，是委估对象的一种最可能的使

用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，

经过充分合理的论证，并能给委估对象带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。

衡量、判断委估

对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

（一）法律上允许（规划及相关政策法规许可）。

即不受现时使

用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的

最优用途评估。

（二）技术上可行。

即不能把技术上无法做到的使用当作最高

最佳使用。

要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。

（三）经济上可行。

即评估价格应是各种可能的使用方式中，

以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。

（四）土地与建筑物的均衡性。

即以房地产内部构成要素的组

合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估

时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素

考虑进去。

（五）房地产与周围环境的协调性。

即房地产与外部环境是否

均衡或协调的问题。

也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地

产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用

途进行评估。

（六）可持续发展性。

即在评估时不仅要研究过去和现在的价

格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经

实例

实例 A

实例 B

实例 C

项目

九龙花园

地理位置

花溪区清溪路

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济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动

的趋势。

根据委估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用

土地资源的原则，该委估对象作为住宅用房为最高最佳用途。

五、评估方法的选用和技术思路

由于委估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易

案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通

过市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行

调整，而确定其比准价格的一种方法。

具体的计算公式为：

委估对象评估价格=可比实例价格×{[100/（交易情况修正系数）]

×[（交易日期修正系数）/100]

×[100/（区域因素修正系数）]

×[100/（个别因素修正系数）]}

六、评估测算过程

1、选取比较实例

根据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的

项目

2000

建筑年代

砖混

房屋结构

现房

项目状况

正常

交易情况

良好

采光通风

交易方式

一次性付款

近期

一次性付款

近期

一次性付款

近期

交易日期

楼层

1 层

7 层

6 层

交易单价（元/平方米）

4001

3904

3880

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主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的

成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。

由于评估人员所选

实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。

3、交易日期修正

委估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推

移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。

由于选取的均为近期发生的交易案例，且目前贵阳市的房地产市场

价格较为平稳，故不作修正。

4、区域因素修正

前面所选取的三个比较案例中，均属于同一区域，为排除由于

外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与

实例

项目

实例

区域因素详细状况说明

区位位置

相同

物业所处城市区段，距市中心的距离

交通

状况

道路条件

相同

周边道路通达能力、路况

公共交通

相同

城市公交线路、交通管制

社区

配套

配套范围

相同

基础配套设施范围

供应通力

相同

基础配套设施满足居民需求状况

服务设施

相同

商业网点、学校、医院、娱乐设施等

社区

环境

室外场所

相同

居民散步和健身需求的活动场所

环境污染

相同

含声、光、气、水的污染状况

社会环境

相同

城市治安和居住区安全保障状况

人口素质

相同

居民受教育程度，整体状况等

修正系数

100

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委估对象房地产所处地段的实际情况相符。

本评估报告拟采用直接

比较法进行区域修正，即以委估对象房地产的各项区域因素状况为

基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率

-6%

5、个别因素修正

主要考虑新旧程度、装修情况、平面布局、房屋维护水平、附

实例

项目

实例A

实例B

实例C

建筑结构

相同

装修情况

稍差

新旧程度

相同

户型结构

相同

楼层

稍差

泊车便利程度

相同

采光通风

相同

绿化环境

相同

附属及配套设施

相同

物业管理

相同

修正值

实例

项目

实例A

九龙花园

实例B

九龙花园

实例C

九龙花园

交易单价

（元/平方米）

4001

3904

3880

交易情况修正

100/100

交易日期修正

100/100

区域因素修正

100/100

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属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。

故综合进行

个别因素修正

100/96

修正后单价（元/平方米）

4168

4067

4042

评估单价

（元/平方米）

评估单价按算术平均法确定

（4168+4067+4042）/3≈4092

评估总价（万元）

130.73×0.4092≈53.49

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七、评估结论

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产

抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前

提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路

及方法，委估对象于估价时点2010年12月14日公开的市场评估总

价为人民币53.49万元（大写：

人民币伍拾叁万肆仟玖佰元整），评

估单价为4092元/平方米。

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