物业工程维护管理检查标准.docx
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物业工程维护管理检查标准
工程维护管理检查标准
序号
项目
服务要求
服务标准
1
一
变
配
电
系
统
1.变配电房
1．非配电房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能人员需签字登记并填写《来访人员登记表》后方可进入；公司外来人员需工程主管以上同意并填写《来访人员登记表》。
2．值班人员进入变配电房应按要求进行检查，严禁穿拖鞋。
3．变配电房内严禁吸烟。
4．定期清洁与通风。
5.禁止吃食物及存放食物。
未经批准禁止进入变配电房。
2
经批准同意进入配电房的，有《来访人员登记表》记录，内容完整、清晰，并有经办人员签字确认
3
地面无杂物，制度上墙，上岗人员有效证、照（高压入网证、电工证）置于显目位置。
4
门窗完整，地面光洁、明亮，照明（24小时，有应急照明）、通风良好。
5
温度：
夏季≤40℃，湿度≤70%，室内无渗水及积水现象。
6
设置防止小动物串入室内的设施（孔洞封堵，门口设置挡鼠板）。
7
室内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，柜体洁净。
8
配备专用干粉灭火器，高、低压室各不低于4㎏4具，以备处置初期火灾。
9
住宅区和无人值守商业区的变配电房，每天巡视不少于2次；有人值守的商业区变配电房，每2小时巡视1次，并有完整的巡视记录。
10
2.日常运行
有效运行率100%
设备无异常声响、无异味，电压、电流等表、运行指示状态正常，电源、开关指示灯处于正确状态。
11
除紧急情况外，未经上级（项目经理）批准，不得随意拉闸停电。
12
突发性停电,应确定停电原因，待确认处理后方可操作恢复送电。
13
无违规、违章指挥与操作。
14
无人值守变配电房每天抄表不少于2次，有人值守变配电房每2小时抄表一次。
15
操作时填写工作票与操作票。
16
操作工具配置齐全，且便于取用，定期校验；校验标识、工具标识明显，绝缘靴、绝缘手套每半年校验一次；高压验电器、绝缘杆、接地线每年校验一次。
17
3.标识系统
1．统一材质、统一规格（公司各项目均需统一）。
2.字体规范清晰明了。
合闸、分闸、启动、停止等指示牌齐全并与实际相符。
18
系统图及设备标识完整清晰明了。
19
导向及警示标识准确清晰（警示线距柜体不少于70CM）。
20
每天须对标识系统巡视检查不少于1次。
21
4.维修保养
禁止带电工作，并做好技术与安全措施，设专人监护。
设备故障维修及时，设备有效运行率100%。
22
23
每年定期进行一次全面维护保养（开关机构、紧固螺丝、除尘）。
24
二
发
电
机
1.发电机房
1．非发电机房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意并填写《来访人员登记表》；公司内部具有督导检查职能的人员需填写《来访人员登记表》进入；公司外来人员需工程主管以上同意并填写《来访人员登记表》。
2.室内严禁吸烟，严禁明火。
3．定期清洁与通风。
4.禁止吃食物及存放食物。
非值班人员未经许可禁止进入发电机房。
25
经批准同意进入配电房的，有《来访人员登记表》记录，内容完整、清晰，并有经办人员签字确认
26
机房内禁止（除发电必须用品外）存放易燃、易爆物品。
27
地面无杂物堆放，制度及系统图上墙。
28
机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网，照明、通风良好。
29
机房及储油室内消防须定期（每月2次）检查，确保设施完好、有效。
30
机房内应配备气体灭火器（或一具35kg手推式灭火器）及4具4kg手提式灭火器和足够的防火沙，并标识清晰。
31
每天须对发电机房巡视不少于1次。
32
2.日常运行
1.配备固定的管理人员。
2.发电时应密切监视发电机的运行，并每1小时进行一次记录。
3．发电运行前，必须确保市电与发电有效隔离。
每月定期试运行一次，每次手动启动机组15--20分钟，并如实填写运行记录。
33
油房内需储备油料：
油箱储油大于三分之二，同时根据项目实际情况储备运行4-8小时的用油量。
34
发电机平时置于待发状态，蓄电池置于浮充电状态，电压保证24V以上，须定期进行充放电。
35
发电时每小时进行一次记录。
36
3.维修保养
1.维修保养时,应做好技术与安全措施（切断启动电源，断开油路），设专人监护。
2.发电机检查时须将主令开关置于停止档。
设备故障维修及时，设备完好率100%。
37
38
每年进行一次全面保养（运行200小时更换油滤，运行500小时更换空滤）。
39
4.巡视检查
保持通讯畅通。
每天须对发电机房巡视不少于1次。
39
40
发电时随时关注发电机状态并做好记录。
巡视人员通讯畅通，设备房内消防电话正常使用。
41
三
给
排
水
1.水泵房
1.非水泵房值班人员进入
需经领班以上工程管理
人员同意并填写《来访人员登记表》；公司内部具有督导检查职能的人员需填写《来访人员登记表》进入；公司外来人员需工程主管以上同意并填写《来访人员登记表》。
2．若需改动机房线路、器材，须经工程主管批准后方可进行。
3．保持清洁与通风。
非值班人员未经许可禁止进入水泵房。
42
经批准同意进入水泵房的，有《来访人员登记表》记录，内容完整、清晰，并有经办人员签字确认
43
保持良好的通风及照明，门窗开启灵活。
44
不得擅自改动机房线路、器材。
45
消防设施应保持完好。
46
保持机房干净、整洁，无积尘，不得堆放杂物。
47
水池观察孔应加盖并上锁，钥匙设专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎。
48
每天须对水泵房巡视不少于1次。
49
2.排污泵
定期检查，保证排污泵的正常运行、污水井的巡视检查，确保其正常运行。
设备房内排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置；设备房外各项目应根据具体情况进行确认转换开关的具体位置。
50
检查水位控制装置，保持正常状态，每月点动测试一次；泵坑每半年清掏一次，平时保持无杂物，确保水泵的正常运行。
51
3.水池（箱）
清洗单位应持有《二次供水设施清洗消毒许可证》，清洗人员须持有有效健康证。
二次供水水箱及屋顶生活水箱应每半年清洗消毒一次。
52
清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验并取得合格证。
53
4.运行
1.设备运行正常，无泛水、漏水。
2.阀门、管网无泡、冒、滴、漏、锈蚀等，阀门转动灵活;机房无积水、浸泡.
泵房设备由值班人员负责操作，其他人不得擅自操作。
54
控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。
55
生活水泵进行循环运行，并做好运行记录。
56
5.生活水泵保养
1.外表清洁，运行可靠；
2.无异响现象。
每季度进行一次季保养，每年进行一次全面保养（按年度保养计划实施）。
57
6.排水泵、潜水泵保养
1.能正常启动运行。
2.泵体周围无异物堵塞。
排水泵、潜水泵每半年定期进行一次全面保养（按年度保养计划实施）。
58
四闭路监控系统
1.摄像机镜头
每季度定期进行一次除尘处理，清扫玻璃罩上的灰尘，并用专用镜头纸擦拭镜头，对风扇进行维护。
主机操作系统的各项操作功能正常（手柄或按键均处于正常工作状态）。
59
录像回放清晰，图像资料保存时间合理并满足物业管理要求。
60
系统各设备的机壳干净，保护接地可靠，各电气控制回路正常。
61
2.后端设备
不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时
系统设备的各调节旋钮能正常进行调节。
62
摄像机的安装立杆稳固，立杆表面无锈迹，并进行防腐处理（如刷防锈油漆等）。
63
正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃洁净。
64
系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整。
65
主机报警显示与防区相符，报警及时。
66
五
周
界
防
范
报
警
系
统
1.不定期进行调试与保养。
2.中心控制室能通过显示
屏、报警控制器或电子地
图准确地识别报警区域，
收到警情时，能同时发出
声光报警信号。
主机内保持清洁干净。
67
系统能进行正常布防、撤防，消除声、光报警等功能操作。
68
报警探头安装准确且紧固牢靠，密封程度良好，能及时准确报警。
69
探头内壳及镜面无灰尘，干净清洁。
70
系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整。
71
主机、解码器等内无灰尘，干净清洁。
72
六
门
禁
、
楼
宇
对
讲
系
统
1.不定期进行调试与保养，
选呼功能、对讲（可视）
功能正常，通话时无杂
音，图像清晰，开锁功能、
密码设置功能、闭门器自
动功能均正常。
2.控制主机应能准确显示报警或故障发生，并同时发出声光报警信号。
监控中心管理机及住户家分机能达到正常振铃、对讲通话、开锁及可视画面清晰。
73
主机操作系统的各项操作功能正常。
74
门禁读卡器能正常读卡，控制器开锁及时无误。
75
闭门器安装牢固或地弹门灵活准确，力度适当。
76
门禁系统的机械部分灵活轻便，外观清洁，无污迹、锈斑等。
77
系统设备的巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整。
78
主机操作系统的各项操作功能正常并稳定。
79
七
电
子
巡
更
系
统
根据需要不定期地进行调试与保养。
系统主机与数据采集器（巡更棒）能正常通讯。
80
现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等。
81
系统设备外观清洁干净。
82
系统设备维保记录等清楚详细，记录保存完整。
83
系统主机与控制器能正常通讯。
84
八
车
辆
出
入
管
理
系
统
不定期进行调试与保养
发卡器、读卡器能正常工作，读卡、发卡准确无误。
85
闸机及控制器内无灰尘及油污等，保持干净清洁。
86
电动闸杆启闭正常，机械部分灵活（定期加油润滑）。
87
主机操作系统的各项操作功能正常。
88
车辆视频监视镜头的焦距调节准确，视频信号能正常传输给电脑控制主机。
89
监控的镜头、防护罩等干净清洁，视频图像清晰。
90
系统设备巡视、维保记录等清楚详细，记录保存完整。
91
未经许可禁止进入空调机房。
92
九
空
调
系
统
1.空调机房
1.非空调机房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能的人员需签字后进入。
2.定期清洁与通风。
未经许可禁止进入空调机房。
机房内地面无杂物堆放。
93
94
门窗完整、光洁、明亮，照明、通风良好。
95
温湿度正常，雨天无漏雨，无积水现象。
96
机房内无明显灰尘、无渍，无蜘蛛网等。
97
配备4具4kg专用（干粉）灭火器，并置于便于取用之处。
98
机房内无异常声响，电压、电流、温度等仪表指示正常。
99
2.空调运行
1.确认启动前准备工作无误后方可开机。
2.按规定顺序开、停机。
无违规违章指挥与操作，操作规程及应急处理程序张贴在显目位置操作规程及应急处理程序张贴在醒目位置。
100
空调运行时，设专人值班，值班员每隔两小时巡视一次中央空调机组，并做好运行记录。
101
不运行时，每周须对空调机房巡视不少于1次。
102
3.巡视
设备投入使用前后各进行1次滤网清洗。
103
4.维护保养
定期、不定期保养，确保正常使用。
运行期间分体空调每月至少清洗1次，中央空调每半月至少清洗1次。
104
电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、对讲、监控、通风等设施保持完好，轿厢整洁。
105
十
电
梯
系
统
1.日常管理及维护
委托专业维修保养单位进行定期保养，设专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
每年进行安全检测并取得有效的《安全检验合格证》，并张贴于轿厢内。
106
每半月按相关规范进行维护保养1次，有完整的维保记录。
107
电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场修理。
108
发生电梯困人或其它重大事件时，管理处相关人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
109
每天须对电梯机房及轿厢的相关安全、通风、照明装置巡视不少于1次，做好检查记录并归档。
110
2.巡视
各类指示灯（含电源、信号）指示状态正常，显示屏显示正常。
111
十一消
防
设
备
设
施
消控室
1.消防联动台
1.配备操作说明及操作手册等；
2.消防电话畅通。
3.禁止吃食物及存放食物。
各类开关处于正常的工作状态，打印机处于正常状态。
112
各电源、信号线导线无破损、烧焦现象。
113
备用电源完好，控制台表面及内部洁净，散热良好。
114
电源指示灯指示正常。
各点位每半月点检一次。
115
2.火灾报警器
外观完好，功能正常。
直流电源电压指针指示在正常范围（24V±5V）。
116
自检功能主机上所有指示灯闪亮，工作回路正常。
117
信号（电源）线导线无破损、老化。
118
表面及内部洁净。
119
烟感、温感探测器、手动报警按钮运行正常，无障碍物遮挡。
各设施表面无损坏迹象。
120
3．火灾探测器（烟感、温感等）
秩序维护部巡检,工程部维保。
烟感、温感探测器、手动报警按钮运行正常，无障碍物遮挡。
各设施表面无损坏迹象。
控制箱内部各电器元件接线端子无烧伤或松动。
121
122
123
4.防火卷帘门
保持通电状态，功能正常。
控制箱内部各电器元件接线端子无烧伤或松动。
机械部分（齿轮、链条）无锈蚀且表面涂有润滑油。
124
125
卷帘门门体无锈蚀。
126
升降按钮动作灵活，到位准确。
127
防火门玻璃完好无损。
128
5.防火门
外观完好，功能正常。
防火门弹簧绞链完好，弹性适度。
129
防火门开闭自如。
130
外观完好，功能正常。
131
6排烟系统
A.排烟风机
外观完好，功能正常。
排烟风机表面洁净。
132
控制柜控制启、停正常，控制开关置于自动状态。
133
控制柜电源指示灯显示正常，运行平稳可靠。
134
每月联动测试1次，作好测试记录。
135
B.排烟阀
外观完好，功能正常。
微动开关机内部接线端子端子无松动、微动开关固定良好。
136
复位按钮、导轮、钢丝、转轴复位按钮控制无误、排烟口开启灵活。
137
风机、排烟阀手动、自动功能、试验手动、联动功能正常。
137
138
7.新风系统
诱导风机
外观完好，功能正常。
各消防阀门开、启自如，无明显漏风现象。
加压送风机表面洁净，运行平稳可靠。
139
加压送风机
控制柜控制启、停正常；控制开关置于自动状态。
140
控制柜电源指示灯显示正常。
140
141
送风口百叶位置正确。
每月联动测试1次，作好测试记录。
142
8.管道及附件
外观完好，功能正常。
各减压阀、排气阀排气正常、不漏风。
减压阀工作正常。
143
消防管道管路无渗漏或锈蚀。
管接头处固定牢靠无松动现象。
144
疏散指示灯亮，导向正确，玻璃透光良好，且处于等待状态,表壳（盖）无松动、损伤。
145
9.应急照明
外观完好，功能正常。
应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常。
146
表面除尘，表面无灰尘。
147
机房卫生整洁、干净。
148
10.风机房
无杂物堆放。
机房内照明、应急（消防）电话完好，电话通话质量正常。
149
功能正常。
150
11灭火
器
材
A.手推式灭火器
功能正常。
每年进行一次全面保养。
完好无损，压力在正常范围，置于醒目位置，灭火剂在有效期内。
151
B.手提式灭火器
压力正常，配件齐全，灭火剂在有效期内。
152
12室内外消火栓系统
A.消防水泵
根据需要添加盘根。
每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下能正常使用。
153
每季度加润滑油一次。
点动时，漏水在正常范围内。
154
根据需要给水泵、电机除尘。
水泵运转灵活，无异响。
155
巡视。
保持洁净。
156
每天须对消防泵房巡视不少于1次。
157
B.消火栓
每年进行一次全面保养。
消火栓各阀门开启自如，不漏水。
158
C.配件
水带、接扣、消火栓按钮及其它配备齐全,水喉不漏水、按钮盒完好。
159
D.功能试验
消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上，每季度测试一次。
160
13自动喷淋系统
A.水泵
根据需要添加盘根。
每月应手动点动操作一次，转轴转动灵活。
161
每季度加润滑油一次。
水泵添加盘根点动时，漏水在正常范围内。
162
根据需要给水泵、电机除尘。
水泵加润滑油水泵运转灵活。
163
水泵、电机保持洁净。
164
B.阀门及水流指示器
自动喷淋泵各阀门开启自如，不漏水，压力指示正常。
165
放水阀压力表指示正常，开启自如。
166
信号阀关闭时有电信号在中控室显示。
167
水流指示器在中控室有电信号显示。
168
每天须对消防泵房巡视不少于1次。
169
C.喷淋头
各气瓶气压指示正常。
喷淋头保证正常使用。
170
14.气体灭火系统
执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作。
171
气体控制箱触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常。
172
瓶体及管路表面除尘并达到洁净。
173
主机各电源、控制信号及音量调节器信号指示正常。
174
15．消防应急广播
各切换器、控制器转换工作正常。
175
各放大器音质、音量功能良好。
176
CD机工作正常。
177
各扬声器接线牢固、线盒无破损。
178
主机柜内除尘并达到洁净。
179
16．对讲电话系统
主机、固定电话、插孔之间通话音质清楚、无杂音。
180
主机按键无阻滞，通断良好。
181
未经批准禁止进入设备房。
182
十二游
泳
池
设备房
1．非设备房值班人员进入需经领班以上工程管理人员同意；公司内部具有督导检查职能的人员需签字后进入。
2．值班人员进入设备房应按要求进行检查，严禁穿拖鞋。
3．设备房内严禁吸烟。
4．定期清洁与通风。
5.禁止吃食物及存放食物。
设备操作需由专业人员进行，无关人员不得私自进入及操作。
183
制度上墙。
184
门窗完整，地面光洁、明亮，照明、通风良好。
185
室内无明显灰尘、地面无杂物，无渍，无蜘蛛网，设备设施洁净。
186
配备专用干粉灭火器（4㎏2具），以备处置初期火灾。
187
运行时每天不低于一次；不运行时，每周不少于1次，并做好设备运行（巡视）记录。
188
巡视
循环水泵进行轮换运行。
189
运行
设备运行率达100%。
电机、泵体运行无异常声响。
190
沙缸压力在正常范围内（0．35——1．2MPa）。
191
闸阀启闭灵活，管道无跑、冒、漏现象。
192
管网系统图上墙。
193
标识系统
1.统一材质、统一规格（公司各项目均需统一）。
2.字体规范清晰明了。
常开、常闭等指示牌齐全并与实际相符。
194
每年投入运行前后必须对循环泵、电机等设备设施进行全面保养。
195
维修保养
保证设备正常有效运行。
循环水泵前端过滤网不定期进行清洗，运行期间，每周不少于2次。
196
根据实际情况不定期对沙缸进行反冲洗。
197
管道按规定定期清洗除尘。
198
设备故障维修及时。
199
200
十三上
门
维
修
上门维修时限
及时、有效。
接到维修要求后,按约定时间上门维修,紧急维修的紧急维修应在15分钟内赶到现场。
201
维修服务态度
1．着装整洁、得体。
2．注重礼节礼貌。
面微笑服务，使用文明用语。
202
十四
共
用
部
位
1.上人屋面
每月一次巡视。
对损坏的及时进行修补,保持屋面无渗漏，雨水箅子无堵塞，并做好检查记录、归档。
203
2.外墙饰面
每月一次巡视。
按要求进行清洗、修补、更换,外墙粉刷。
204
3.内墙饰面
每月一次巡视。
按要求进行（瓷砖、石材等）更换,粉刷。
205
4.楼面、地面
每月一次巡视。
按要求进行（瓷砖、石材等）更换,修理。
206
5.天棚
每月一次巡视。
按要求进行抹灰层空鼓处理,天棚重新粉刷,装修吊顶的调平、破损的处理。
207
6.室外道路（面）
每月一次巡视。
按要求进行地面裂缝、破损、缺角部分的修补。
208
7.门窗
每月一次巡视。
保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
按要求进行变形复位,防腐防蛀处理。
209
8.防盗网、围栏
每月一次巡视。
根据损坏情况刷油漆。
210
9.沟井池渠
每月一次巡视。
井盖、篦子定期刷漆及时联系疏通、清淤。
211
10.挡雨篷
每月一次巡视。
及时修复加固。
212
11.玻璃幕墙
每月一次巡视。
根据需要清洗。
213
12．休闲椅、凉亭、
雕塑、景观小品
秩序维护部日检，工程部月检，发现损坏立即处理。
基本保持原有面貌，确保其安全使用。
214
13.室外健身设施、儿童乐园等
秩序维护部日检，工程部月检，发现损坏立即处理。
确保器械、设施的安全使用，保证标志清晰完整，设施运行正常。
215
14.安全标志等
每月检查一次。
保证其正常运行。
216
15.避雷设施
每年一次检查避雷装置
保证其性能符合国家相关标准，保证其正常运行。
217
16.水景（动力）
秩序维护部日检，工程部日检，发现损坏立即处理。
保证其正常运行。
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