青岛房市.docx

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青岛房市

　　进入10月，青岛城阳区龙湖滟澜海岸悦澜居爆出开盘均价6500元/平方米的劲爆价，随后市北区燕归堂打出“直降5000元，起价11800元/平方米”的广告，李沧区万科生态城精装新房起价6885元/平方米……没有最低，只有更低，岛城新盘价格战进入白热化。

国家统计局昨日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也印证了市场走冷。

70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有34个，二手房价格下降的城市有38个，相当于半数城市房价已下降。

青岛的新房、二手房房价也是如此，降幅分别为0.2%、0.4%。

　　半数大中城市房价下降

　　国家统计局数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平城市有20个。

与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。

环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市有19个。

与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。

价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加6个。

同比涨幅回落的城市有43个。

10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个，比9月份增加了1个。

　　青岛新房二手房价双降

　　山东省列入到全国70个大中城市房价统计范畴的有济南、青岛、烟台、济宁四个城市。

在新建商品住宅价格上，四个城市的房价除济宁为持平外，其他均环比下降，济南降幅最大，达到0.5%，青岛、烟台均下降0.2%。

在二手住宅价格上，四个城市除济宁持平外，其他均环比下降，青岛降幅最大，达到0.4%。

这已是青岛自3月份以来二手房房价第8次环比下降。

　　从10月起，一股“降价”潮从城阳率先涌起，并逐渐蔓延到了房价原本坚挺的市北CBD、崂山区、李沧区，于是青岛楼市新盘入市“打折降价”“送车位”“团购折上折”等优惠满天飞，一时间也让青岛楼市“降”声一片。

　　据悉，市北CBD新盘房价普遍由15000-18000元/平方米降至12000-14000元/平方米。

李沧区更是早已跌破万元大关，随着调控日渐深入，价格一路下跌，9000元/平方米、8000元/平方米两大关口均失守。

本周，地处李沧区东部的万科生态城精装新房更是爆出“起价6885元/平方米”的超低价。

　　库存

　　新房存量近14万套

　　来自青岛市国土资源和房屋管理局“网上房地产”实时数据显示，截至昨晚7时，全市新房可售房源达到138827套，可售项目高达1197个。

而本月初，截至11月1日当晚7时，全市可售房源突破13万套，为131058套，可售项目高达1174个。

仅仅过了17天，可售房源就激增7000多套，可售项目也增加了23个。

　　面对如此高的新房存量，可见全市新房销量是何等疲软。

市国土资源和房屋管理局公布的今年10月房地产市场成交数据显示，10月份全市新建商品房住宅共成交7427套，比9月份减少了422套，与去年同期相比，减少了6090套，几乎少了一半。

二手房方面统计显示，成交量持续下跌。

10月份市内四区二手房仅成交732套，与9月份环比减少了147套，这已是自今年3月以来连续出现的第6次下降，与去年同期相比更是天壤之别。

　　迹象

　　26个上市新盘要“抢冬”

　　尽管10月有将近一半的楼盘爽约购房者，但为了消化库存，大部分的房产商迎难而上，全力进入最后冲刺阶段，各个片区的价格战也愈演愈烈，大鳄级的项目更是爆低价开盘。

据公开资料显示，11月预计将有26个楼盘开盘。

市北、崂山、四方分别有两个盘新开，形成两两相望的局势，上演隔空“肉搏战”。

市北区的良辰美景三期璟台起价13600元/平方米，免费办理贵宾卡享受九五折超值优惠；崂山区的香邑暖山均价13000元/平方米，购房享受九八折优惠；四方区的中冶英郡和正商红枫谷均价预计14000元/平方米。

　　意外

　　新房二手房价格倒挂

　　开发商的销售压力与日俱增，新盘降价之风蔓延，不少区域出现新房价格比二手房还便宜的倒挂现象。

记者调查了解到，在李沧区，二手房百通馨苑的销售均价大约每平方米9000元，而在售新盘的均价约为每平方米8000元，两者相差1000元左右；

　　在城阳白沙河区域，卓越蔚蓝群岛高层的二手房均价每平方米7500元左右，而正在销售的新房龙湖滟澜海岸悦澜居均价只有每平方米6500元……

　　目前一二手房价格倒挂并不是青岛楼市的普遍现象，只是在几个新房投放量比较集中的区域表现明显，如李沧区、城阳区以及市北中央商务区。

业内人士指出，新房还没有售出去之前，房地产企业是房东，手头握有上百套房源，与手头只有一套或两套二手房的房东相比，无论是资金压力还是心理压力都是不一样的。

　　岛城房价没形成普降

　　青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟接受采访时表示，客观来说目前楼市不算是普遍降价，因为即便有降价，也只是在局部地区发生。

他分析认为，目前青岛市场上降价的开发商主要分三种。

首先是由于资金周转比较困难的开发商，通过降价可以价换量，争取资金快速回笼；其次是万科这样的大企业，没有资金压力，但可以通过全国性的战略性调整抢占市场份额；第三就是某些开发商对整个形势有了不好的判断，为了明年更好的拿地、甚至是为了转行，希望在今年年底通过降价来筹备现金流，以备明年自我发展。

　　房价统计数字咋来的

　　新房采用网签价格二手房采用实地调查

　　国家统计局每个月都要发布全国70个大中城市房价变化情况，这些数据是怎么统计出来的呢？

具体到青岛的话，调查范围是指“七区五市”还是“七区”，抑或仅仅是“市内四区”呢？

记者为此进行了采访。

　　来自国家统计局官方网站的一则《住宅销售价格统计调查方案》（简称《新方案》）给出了详细答案。

据了解，国家统计局从2011年1月起开始实施新的房价统计制度方法。

《新方案》规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。

之所以做这样的调整，是因为网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况，数据更为齐全。

　　青岛市统计局生产投资价格处相关负责人介绍说，新的住宅销售价格统计方案实施后，最大的变化可以说是在数据的来源上，直接采用新建商品房的网签价格。

此前，对新建商品住宅的价格统计采用的是企业上报的方式。

不过，由于我市有些区市还不能实行网上签约，因此新的住宅销售价格统计方案实施后，涵盖的范围是市辖七区。

对二手房价格的统计不采用网签价格，而是采用实地调查，由统计人员调查房地产交易中心、二手房中介的成交价格，同样要经过严格的核实评估，确认无误后再上报国家统计局。

　　本报讯楼市“银十”彻底变色了。

昨日，国家统计局发布70个大中城市10月份住宅销售价格变动情况。

当月，青岛房价扭转9月份上涨态势，继8月份后，今年第二次在销售旺季出现环比下降态势。

新建商品住宅价格指数环比下降0.2%，同比上涨1.7%；青岛二手住宅价格指数环比下降0.4%，同比上涨1.5%。

新建商品住宅中，90平方米及以下住宅环比下降0.2%，同比上涨1.6%；90-144平方米

　　住宅环比下降0.3%，同比上涨2.2%；144平方米以上住宅环比下降0.1%，同比上涨0.9%。

　　与房价环降态势相同，10月份青岛新建商品住宅成交量也出现下降现象。

统计显示，10月份，我市销售新建商品住宅共计7427套，比9月份减少422套，环比下降5.4%。

二手房方面，10月市内四区共成交732套，较之9月份的879套减少147套。

　　我省的其他被统计城市中，济南、烟台的新建商品住宅价格也呈下降态势，分别环降0.5%和0.2%，济宁房价则原地踏步。

　　记者还注意到，京、沪、广、深四个一线城市新建商品住宅价格指数也为环降态势，降幅分别为0.1%、0.3%、0.2%和0.1%。

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以上正文预览由SOSO新闻提供，原文地址：

　　开发区房价一夜回到了7000元时代：

先是鑫汇阳光楼盘以均价6900元/平方米开盘，热销近200套；紧接着，秀兰禧悦山楼盘8.8折开盘，起价7900元/平方米；保利[简介最新动态]海上罗兰海景高层起价仅仅是6588元/平方米，还有2万元的优惠。

11月21日，开发区统计局发布了10月份区域内的14个在售楼盘销售情况。

10月份，开发区成交438套新房，均价为7617元/平方米，环比下跌32%。

胶南方面，本月推出的6块地均是起价成交，土地市场非常惨淡。

　　开发区新房成交价跌32%

　　11月21日，记者从开发区统计局了解到，11月份，开发区统计局对开发区13家房地产企业的14个在售楼盘进行了统计调查，此次调查针对楼盘10月份的销售情况。

　　数据显示，上月开发区新房销售总金额超过了2.5亿元，平均单价7617元，环比下降32%，同比去年下降13%。

价格下跌的主要原因是楼盘的低价入市。

“上月由于鑫龙置业位于辛安街道范围内的鑫汇阳光楼盘开盘销售，平均单价比较低，拉动了全区的平均单价。

”记者采访了解到，鑫汇阳光均价6900元/平方米，开盘两个月共销售了187套。

　　区域方面，长江路街道辖区内楼盘共销售44套，环比下降50%，平均单价11248元，环比下降5.4%。

薛家岛街道辖区内楼盘共销售149套，环比大增238%，销售总金额12492万元；平均单价8611元，环比下降3.63%，同比下降6.89%。

辛安街道辖区内楼盘共销售165套，销售总金额9526万元；平均单价6678元。

　　1.6万新房压垮开发商

　　在开发区一家船舶公司工作的王先生大学毕业以后便到开发区了。

“女朋友一直催着结婚，刚开始想买二手房，位置不太好，老城区还便宜一些，但离工作的地方太远了。

新楼盘位置倒不错，但单价都卖到快1万元了。

现在好了，很多楼盘都有房子，价格也开始松动了。

”

　　今年年初推出限购令后，开发区楼市曾陷入一片死寂。

投资客失去购房资格，对开发区楼盘打击很大。

下半年以来，出现资金链问题的楼盘大多位于开发区。

2009年、2010年，开发区的新房成交量都在前列，如今只能排在后面了。

　　供应量方面就更不用说了。

根据市房地产交易中心的最新数据，开发区新房供应量超过了1.6万套，达到历史最高位。

紧随其后的是胶南市，供应量超过了1.3万套。

也就是说西海岸的新房供应量已到3万套，而2009年的时候全市新房供应量不过5万套。

总成交量方面，开发区今年才卖了6064套新房，胶南也仅为6738套。

1.6万新房压垮开发商

　　在开发区一家船舶公司工作的王先生大学毕业以后便到开发区了。

“女朋友一直催着结婚，刚开始想买二手房，位置不太好，老城区还便宜一些，但离工作的地方太远了。

新楼盘位置倒不错，但单价都卖到快1万元了。

现在好了，很多楼盘都有房子，价格也开始松动了。

”

　　今年年初推出限购令后，开发区楼市曾陷入一片死寂。

投资客失去购房资格，对开发区楼盘打击很大。

下半年以来，出现资金链问题的楼盘大多位于开发区。

2009年、2010年，开发区的新房成交量都在前列，如今只能排在后面了。

　　供应量方面就更不用说了。

根据市房地产交易中心的最新数据，开发区新房供应量超过了1.6万套，达到历史最高位。

紧随其后的是胶南市，供应量超过了1.3万套。

也就是说西海岸的新房供应量已到3万套，而2009年的时候全市新房供应量不过5万套。

总成交量方面，开发区今年才卖了6064套新房，胶南也仅为6738套。

　　大鳄才起价6588元

　　失败的“金九银十”彻底刺激了西海岸开发商。

10月底开始，降价楼盘越来越多。

中房馨街里10月26日认筹，开盘前50名优惠400元/平方米。

康大观邸高层房源，交3万元诚意金开盘享受8.8折优惠。

幅度最大的是秀兰禧悦山楼盘。

11月12日该楼盘开盘，认筹金2万元，认筹成功享总房款4%的优惠，凭借会员卡再享5%的优惠。

　　今年下半年以来，西海岸已经有两家大鳄出现了资金链问题。

6月14日，上实公司官方网站上发布公告称，同意公司全资子公司上实城发引进投资方西藏林芝汇福投资，对其所属全资子公司青岛上实瑞欧置业增资，增资额5亿元。

海上嘉年华更是将60%的股权转让给了东方银座[最新消息价格户型点评]。

11月12日上午，上市公司东方银座发布了一则公告，公告内容涉及青岛开发区楼市。

　　11月21日，记者了解到，位于胶南市滨海大道附近的保利海上罗兰海景高层开盘，起价仅为6588元/平方米，认筹2万元抵4万元。

市内四区客户专享隧道交通补贴，多重优惠叠加以及装修基金回馈等多重优惠。

而周边房价大多在8000～10000元/平方米。

　　◎相关新闻

　　惨淡！

胶南6块地起价成交

　　胶南楼市也陷入低迷。

之前胶南曾出现了区域地王，黄金地[简介最新动态]段的地价甚至过了万元大关，贵过房价。

然而进入11月份后，土地市场冷了很多。

11月21日记者了解到，胶南出让了6块地，虽然成交成功，但价格却很低，均为起拍价。

　　位于隐珠办事处北京路西、长春路位于隐珠办事处北京路西、长春路南的地块价格最高，成交单价为1500元/平方米，开发商为青岛金珠房地产开发有限公司。

该地块土地面积为12482平方米，为商住两用地块，容积率不高于1.8，规划建筑面积为22458平方米，起拍价为1500元/平方米。

泰山路北、长安路东的地块，土地面积为19837平方米，为商业用地，成交价为700元/平方米，开发商为青岛庚辰集团有限公司。

　　位于王台镇第三人民医院东、王台路北的地块，土地面积为19065平方米，为商住两用地块，成交价格为800元/平方米。

位于琅琊镇五龙沟村南的地块为商业用地，成交价为650元/平方米。

黄山经济区204国道东、纬四路南、经六路西的地块，土地面积为28407平方米，出让年限为50年，成交价为600元/平方米。

“这个时候拿地有风险，也有逆市拿地的，高价肯定不可能。

这得看开发商的胆量了。

”孙杰介绍说