项目评估服务保障措施.docx
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项目评估服务保障措施
信贷业务押品评估
技
术
方
案
2021年月日
一、服务团队组成及人员保障措施
1、项目岗位设置、人员组织分工
项目职位
工作界面
项目总负责人（总协调人）
从总体上把握评估过程中的风险，与委托方和被评估方达到良好的沟通，选派项目经理及项目组成员，协调项目组工作进程,对重大问题做出专业判断；
项目现场负责人
指导各项目组的具体评估项目的实施，负责与企业的现场沟通、督导；
项目质量监管负责人
负责本项目报告的二级复核，并在技术层面对项目组以指导；
项目组长
负责本项目中细分项目的具体实施；
评估人员
听从项目组长安排，负责具体科目的评估工作；
2、项目组织协调措施
①、保证参与项目的评估组成员有良好职业道德和专业胜任能力，并在评估过程中遵守独立、客观、公正、保密的工作原则；
②、保证评估人员能依照国家有关法律、法规规定的职责、权限和程序进行评估，恪守评估权限，坚持依法评估原则；
③、保证评估组成员能围绕评估工作重点，使用科学合理的评估程序和方法，对被评估工作的量、价等方面进行全面审核，从中得出客观、合法的评估结果，形成客观、公正的评估结论和报告；
④、评估项目负责人要能制定切实可行的评估实施方案，时常检查监督评估组及其成员的工作进度，指导、协调和解决评估中遇到的问题和难题，认真复核评估证据，审核评估报告及档案，确保评估证据能充分支持评估报告，所有重大评估问题已适当解决或反映在评估报告中，使预定的评估目标得以全面实现，评估过程完整规范。
3、人员保障措施
1、总负责人
项目由我公司项目负责人刘世勇先生负责全面协调与处理。
2、技术小组
鉴于本项目的特殊性，技术支持工作尤为重要，本项目由我公司项目负责人刘世勇先生、公司技术部负责人员等组成，在整个项目过程中提供技术指导与支持。
3、保证措施
本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。
针对被评估对象的具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。
更具项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任。
二、服务质量承诺及罚则
1、服务质量
（1）我们在执行本地产评估业务中，严格遵循相关法律法规和地产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；
（2）严格按计划进度完成评估任务，如果需要调整，必须及时履行内部报告程序；
（3）在进行财务资料审计中，注意对照相关法律、法规和经济考核指标、合同、协议、章程等，充分收集相关资料，包括重要合同、经济责任书、以前年度审计或评估等；
（4）评估中的相关问题履行报告制度，一般情况下由各评估小组负责人与客户接洽或交换意见，对较大的事项处理通过现场负责人向分管管理层负责人汇报，不得在现场议及相关评估结果或评估意见。
（5）各评估小组成员应在评估进场前了解相关法规或要求。
1.人员素质保障
接受项目委托后，根据项目特点和具体情况确定具有较强业务能力、丰富实践经验、熟悉国家及地方的法律法规和相关政策、具有较高的综合素质和组织能力的估价工程师担任项目负责人，全面负责项目估价咨询服务，并配备与项目行业相适应的具有专业胜任能力的估价人员组成工作小组；必要时聘请有关专家参与具体工作，从人员组成上保证工作的顺利进行。
2.方案保障
实施方案是整个工作的指导和规范，是估价成果总体质量的基础条件。
接受委托后，及时制定详细的、具体有效的估价咨询工作方案计划，在工作的各个阶段和环节认真贯彻执行；
3.资料保障
完整地收集所承担项目的所有资料，如出现资料不全、无资料等情况，必须及时提出索要，在不能取得有关资料时，及时反映告知项目负责人，并在报告中特别说明情况，或将会产生的影响结果予以说明；
5.制度保障
根据本公司的质量管理制度和质保体系，在咨询过程中重点加强以下环节管理；
（1）工作小结。
工作小组人员必须就所承担的工作，在工作完成时写出工作小结，必须就所负责的内容，完成时间、出现的问题、处理意见、处理依据、处理结果和结论做出书面小结，并签字负责；
（2）工作底稿。
工作小组项目负责人必须及时掌握项目中的情况，及时复核审查小组人员工作底稿，并签字负责，对出现的问题，就问题性质、严重程度及时向上级汇报。
听取上级意见，不得擅自解决，更不得隐匿问题不报；
（3）三级审核。
项目工作现场操作完成后，必须严格执行已定的三级审核制度，上一级的审核意见，下一级人员必须严格执行，不得敷衍了事。
各级审核人员必须严格履行各自的审核职责，各级审核者必须提出审核意见并签字负责。
2、人员奖罚制度
第一条总则为严明纪律，奖惩分明，调动员工工作积极性，提高工作效率和经济效率;本着公平竞争，公正管理的原则，进一步贯彻公司各项规章制度、强化工作流程、明确岗位职责，公司根据各部门之间协作事项与工作流程，特制定本奖惩制度。
第二条公司奖惩制度本着“奖惩结合，有功必奖，有过必罚”的原则，与员工岗位职责挂钩，与公司经济效益相结合。
第三条适用范围:
本奖惩制度,贯穿于公司的各项规章制度中,公司所有员工须自觉遵守并相互进行监督。
第四条奖励或处罚方式:
1、处罚方式现金处罚（从当月工资中扣除并通报）。
2、奖励方式：
公司实行红包奖励制度，根据各部门的阶段工作考核情况，随时或年底发放。
第五条员工奖励主要有通报表扬和奖金奖励，程序如下:
1、员工推荐、本人自荐或部门提名;
2、办公室、本部门审核：
3、总经理办公会议会审：
4、总经理批准：
第六条处罚办法，员工如果损害公司利益，视情节轻重，分别给予以下处罚；
通报批评：
2、经济处罚：
3、降级：
4、辞退。
第七条有下列表现的员工应给予奖励
1、完成本部工作计划指标，创造较大经济效益。
三、房地产评估方法
国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房地产转让与租赁价值、企业经济行为房地产评估、房地产争议调处与司法鉴定评估、出国移民财产证明价值评估和其他房地产价值评估。
1、成本法
（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。
该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。
房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。
这种方法有一定的政策性。
7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：
宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
四、时间进度保障措施
高效率的管理机制是转变领导方式的重要体现，更是推行指标化管理的关键所在。
为保证管理工作重点突出，决策科学合理，使得资源得到充分整合、层级进一步精简、流程达到最优化，进而提高全体员工的工作效率及执行力。
1、安排有经验的专业人员保证进度
我公司将派出的人员是我公司精干、高效的评估团队，其中项目的总负责人、小组负责人等均是具有多年评估经验，均能尽职尽责地用评估技术推动项目的顺利进行。
为了确保项目的评估进度和质量，在项目组出具正式评估报告以前，项目组成员不得参与其它业务项目。
2、加强沟通保证进度
我公司定期召集评估小组人员就工作进度、工作中的重点和难点问题进行交流和沟通，并将工作情况、工作结果、现场难以确定的重大事项等随时以书面文件上报我公司项目总负责人、小组负责人，以便及时解决问题推动工作进程。
项目总负责人将定期、不定期地与委托方进行沟通。
沟通的内容主要包括（但不限于）该阶段的工作进展、有待解决的问题、需委托方补充提供的资料等,经归纳整理后提出具体方案上报委托方。
3、实行固定联系人制度保证进度
由项目具体负责人为固定联系人。
对实施的评估项目将评估人员按具体专业进行合理分工负责，并将项目组成员的联系方式函告委托方，以便于工作的开展。
4、实行重大问题报告制度保证进度
项目组在工作中遇到的重大紧急、需要及时与有关各方沟通及协调处理的问题，以重大问题报告的形式随时提交委托方,并及时提出解决方案。
5、质量监控与进度相配合，保证评估进度
随时掌握项目进度，监督项目质量，公司定期组织人员讨论评估中出现的问题，及时帮助、指导项目组解决问题，顺利开展评估工作，避免了把所有问题堆到最后延缓项目进度的情况，这样由质量控制与项目进度灵活的配合，有利的保证了项目进度。
五、技术保证措施
公司房地产评估服务工作实行三级督导制度。
一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。
各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。
评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。
（一）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责：
1、监督评估过程；
2、了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适当修改计划；
3、解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；
4、对评估工作底稿进行第三次复核。
（二）项目经理在项目进行期间应履行以下职责：
1、评估工作己按具体计划的要求进行；
2、工作过程及其结果已适当记录；
3、所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；
4、预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；
5、对评估工作底稿进行第二次复核。
（三）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责
1、对评估工作技术问题进行指导与审核；
2、项目技术问题登记备案；
3、所有重大技术问题已适当解决；
4、对评估工作底稿进行第一次复核。
对评估工作底稿的复核采用三级复核制度。
在出具报告前，公司需要委派未直接参与评估的人员进行最终的复核。
各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。
凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。
我公司会遵守相关法律、法规和土地评估准则的规定，在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则，依据中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产评估规范》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关部门颁布的法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、客观、公正原则。
承诺所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系；支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。
承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；承诺不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告，积极答复贵单位提出的相关业务咨询。
同时严格依据收费标准收取评估费用，无故意压低或抬高收费标准等不正当竞争行为的发生。
六、估价档案管理制度
1、档案管理机构及其职责
1、公司档案工作实行二级管理。
其中:
一级管理是指公司综合处的统筹管理:
二级管理是指各处及各部门的档案资料管理工作。
2、公司档案业务归属综合处，由综合处指定人员兼职负责。
各处、各部门指定人员兼职档案资料管理工作。
3、公司档案管理员按照国家有关规定，以及公司档案工作制度、条例统一管理公司的档案:
各处、各部门的档案管理人员应参照公司的有关管理规定做好工作，负责收集、整理、保管本部门或本单位的档案资料。
4、档案管理人员要严格执行公司档案管理规定，认真细致地做好档案保管以及利用工作，充分发挥档案资料的作用。
5、公司档案管理人员有责任对二级档案管理工作进行监督和指导。
每年对二级档案管理进行一次检查验收。
2、归档制度
1、凡是反映公司企业开发、生产经营、企业管理及工程建设等活动，具有查考利用价值的文件资料均属归档范围。
2、凡属归档范围的文件资料，均由公司集中统一管理，任何个人不得擅自留存。
3、归档的文件资料，原则上必须是原件，原件用于报批不能归档或相关企业须保留的,综合处保存复印件。
4、凡公司业务活动中收到的文件、函件承办后均要及时归档:
以公司名义发出的文件、函件要留底稿及正文备查。
5、业务活动中的有关请示报告及上级领导批复，属付款性质的，由财务处保存原件:
属人事问题的，由劳资员保存原件:
属工程项目的，由工程处保存原件。
其他重要报告，在企业资料归档范围内的，连同有关资料由经办人整理后移交档案室。
归档范围外的请示报告由各部门自行保管。
6、由公司对外签订的经济合同，应保留三份原件，主管经理保存一份，财务处及业务处室各保存一份。
特殊情况只有一份原件时，由财务处保存原件。
7、公司级的收文、发文等文书资料均由综合处归档。
8、其它体系认证要求保存的记录、文件均按规定保存。
3、档案保管制度
1、公司办公室应有存放档案的专门库房，各处、部门应根据保存档案数量，设置存放档案的箱柜，并具备防火、防潮、防虫等安全条件。
2、归档资料要进行登记，编制归档目录。
3、科学地编制分类法，根据分类法，编制分类目录:
根据需要编制专题目录，完善检索工具，以便提供利用。
4、档案要分类，分卷装订成册，保管要有条理，主次分明，存放科学。
5、库存档案必须图物相符，帐物相符。
6、档案管理人员要熟悉所负责的档案资料，了解利用者的需求，掌握利用规律。
7、根据有关规定及公司实际情况，确定档案保管期限，每年年终据此进行整理、剔除。
8、经确定需销毁的档案，由档案管理员编造销毁清册，经公司领导及有关人员会审批准后销毁。
销毁的档案清单由档案员永久保存。
9、严格遵守档案安全保密制度，做好档案流失的防护工作。
10、凡公司工作人员调离岗位前必须做好资料移交工作，方可办理调动手续。
4、档案借阅制度
1、档案属于公司机密，未经许可不得外借、外传。
外单位人员未经公司领导批准不得借阅。
2、借阅部门保管的档案材料，须经档案所属部门负责人批准。
借阅档案材料，属借阅部门经办的，由部门负责人批准;借阅非本部门经办的档案材料，须经综合处处长批准。
阅档必须在办公室指定的地方，不得携带外出。
需要借出档案的，须经综合处处长批准。
3、借阅档案，必须履行登记、签收手续。
4、借出档案材料的时间不得超过一周，必要时可以续借。
过期由档案管理员催还。
需要长期借出的，须经综合处长报经理批准。
5、借出档案时，应在借出的档案位置上，放一代替卡，标明卷号、借阅时间、借阅单位或借阅人，以便查阅和催还。
6、借阅档案者必须妥善保管档案，不得任意转借或复印、不得拆卸、损污文件，归还时保证档案材料完整无损。
否则，追究当事人责任。
7、借出档案材料，因保管不慎丢失时，要及时追查，并报告主管部门及时处理。
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