公共租赁住房项目可行性研究报告.docx

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公共租赁住房项目可行性研究报告

公共租赁住房建设项目

可行性研究报告

第一章总论

第一节项目简况

一、项目名称：

某公共租赁住房项目

二、项目建设单位：

某住房和城乡建设局

三、项目负责人:

某住房和城乡建设局局长

四、项目地点：

中园B片08-3#地块兰庭路与丽景路交汇

五、项目建设性质：

新建

六、项目建设规模及内容：

本项目建设公共租赁住房2栋4个单元共100套，总用地面积4533.82平方米（6.8亩），净用地面积4012.88平方米（6.02亩）,总建筑面积为5114.84平方米，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，砖混结构，11#、13#楼为一梯四户6层,8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁住房项目，由于2011年廉租住房比公共租赁住房早开工，所以不会对本项目造成影响。

同时配套建设公共租赁住房小区内道路、场地平整、给排水管网、路灯绿化等公共设施。

七、项目总投资：

项目估算总投资1080.03万元。

其中：

建筑工程913.73万元，其他投资116.48万元，工程预备费51.43万元。

第二节研究工作的依据及范围

一、研究工作的依据

1、有关法律、法规

（1）、《中华人民共和国城市规划法》

（2）、《中华人民共和国土地管理法》

（3）、《中华人民共和国环境保护法》

2、规范、规程及标准

（1）、《民用建筑设计通则》GB50350-2005；

（2）、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（3）、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；

（4）、《建筑防雷设计规范》GB50057-94（2000版）

（5）、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；

（6）、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

（7）、《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；

（8）、《广西壮族自治区土建工程费用定额》

（9）、《全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估价表》

（10）、《广西壮族自治区安装工程费用定额》，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；

（11）、《广西壮族自治区工程建设其它费用定额》

3、有关规划、文件

（1）、某住房和城乡建设局委托编制该项目可行性研究报告《委托书》；

（2）、《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家发展计划委员会，国家办投资[2001]15号；

（3）、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），国家计划委员会、建设部发布，国计投资[1993]530号；

（4）、《关于某2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年国民经济和社会发展计划草案的报告》；

（5）、《某住房建设规划》和《某关于解决低收入住房困难家庭规划》；

（6）、《广西地震区域图》，广西地震办公室；

（6）、国家七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。

（7）、根据国家、某现行相关的各项建筑规划、规范、规定和建设单位提供的其他资料

二、研究工作的范围

本报告的研究范围包括：

项目建设的必要性和可行性、市场预测与建设规模、建设条件与场址、工程技术方案、环境保护、节约能源、劳动和安全与消防、项目实施计划、项目的组织管理和工程招标方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等。

三、研究工作的概况

我设计院接受委托后组成了该项目的可行性研究小组并会同有关部门的人员到某进行了现场调研、收集资料、对拟建场地进行现场踏勘。

在与项目建设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成本可行性研究报告。

第三节研究结论

一、某在册的低收入住房困难家庭997户，为解决他们住房困难的问题，必须建设公共租赁房。

二、本项目设计方案科学，建设标准较高，符合相关建筑规范要求。

本项目设计方案完全遵循相关公共租赁房建筑设计规范，建设标准较高，公共租赁房设计合理、节约土地、户型布局合理，项目具有前瞻性、开放性和人性化。

三、本项目投资来源明确，建设用地落实，项目建设条件成熟。

某委、市人民政府十分重视公共租赁房的发展，市人民政府及行政主管部门已将该项目列入某“十二五”规划，并成立领导小组具体负责项目的前期工作，积极向上级有关部门申报项目。

已有土地用于本项目的建设，区财政厅也为项目的实施准备了适当的资金，有关部门也做了大量的前期工作，目前本项目可利用所在地的给排水、供电等设施，建设条件已经成熟。

四、本项目的建设内容和建设规模符合公共租赁房的有关标准，可从根本上改善某住房困难家庭的居住条件，促进公共租赁房快速进入标准化、规范化和制度化的管理轨道，从而更好地为低收入人群提供住房服务，并带来良好的社会效益，项目的建设完全符合全力改善民计民生，努力构建和谐社会的新形势需要。

五、某是多民族聚居地。

通过申请中央预算内投资，能够在该市财政较困难的情况下完成本项目的建设，使低收入困难家庭的住房有了进一步的保障，有利于民族团结和社会稳定，体现了党和国家对人民群众的关怀，符合党和国家的民族政策和扶贫政策。

综上所述，2011年某公共租赁房的建设具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。

第四节建议

科学、严格的组织管理是项目得以顺利实施的根本保证。

建设项目主管部门某人民政府进一步加强领导和组织协调工作，及时检查、发现、解决项目建设过程中的问题，使项目建设从组织管理上得到加强和保证。

一、根据项目建设程序，建议由某房改办负责指导、协调项目招投标工作，检查和监督项目的实施，定期汇总上报项目建设报表。

二、本项目建设项目要严格执行“法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制”，明确某住房和城乡建设局局长为本项目的法人代表，对工程质量负总责。

某住房和城乡建设局作为项目业主单位，应具体负责项目的实施。

监督施工的进度，保证工程施工质量和安全，定期如实呈报工程进度统计报表，主动接受审计和监督。

三、工程项目的招投标，必须严格执行《中华人民共和国招标投标办法》和《广西壮族自治区实施（中华人民共和国招标投标法）办法》等有关规定。

建议某人民政府负责对项目招投标进行指导和监督工作。

四、建设项目的设计、施工和监理单位的选定必须依法进行招标，择优选定合理的最低价投标单位为中标单位，而且中标单位所报价必须低于自治区发改委下达的投资计划数额。

五、建议某住房和城乡建设局按照《国家财政部国有建设单位会计制度》（财会字[1995]5号）的规定，建立会计核算制度，并按照《国家财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知》（[2002]394号）的开支标准和范围，严格控制各项费用的支出：

严禁挪用、挤占或用本项目款偿还拖欠的其他工程款。

第二章项目背景和建设的必要性

第一节项目背景

一、自然地理、行政区域及人口分布

某位于我国大陆海岸线最西南端，F南濒临北部湾，西面于越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及F南亚最便捷的通道，也是中国与F盟唯一海陆相连的口岸城市，隶属广西防城港市。

FF是国家一类口岸，是国务院批准的沿海开放城市。

1992年，国务院特区办批准设立4.07平方公里的边境经济合作区，1996年4月，国务院批准设立县级FF，辖FF、江平、马路三个镇。

陆地边境线长27.5公里，海岸线长50公里。

总面积540.7平方公里，总人口11万人，是我国京族的唯一聚居地。

二、气候

FF位于东经108°03′，北纬21°35′，属南亚热带季风区，四季气候温和，全年无霜冻，平均气温22.4°C，年平均降雨量为2800毫米，日照充足，雨量充沛，具有发展亚热带特色农业的气候优势。

三、社会经济

目前，FF主要种植水稻、玉米、豆类、红薯、花生木薯和蔬菜等作物，经济林木主要有肉桂、八角、橡胶、茶叶，盛产龙眼、荔枝、柑橙、菠萝、菠萝蜜、黄皮果等热带水果。

水产养殖主要有对虾、青蟹、文蛤、珍珠等珍稀品种。

FF的肉桂和八角在国际上享有盛誉，可以用于生产加工高级香料出口创汇，而石斑鱼、青蟹、对虾远近闻名，珍珠以粒大均匀，光亮圆滑著称。

四、某房地产业发展概况

1992年以来，FF大力加强基础设施建设。

随着中国-F盟自由贸易区的建立，地处对接F盟的“桥头堡”的某，抓住中国-F盟博览会在广西南宁举办的契机，进一步完善投资环境，陆续动工建设23个项目，总投资5.6亿元，新策划15个项目，总投资3.9亿元。

特别是中央将FF列为边境综合改革配套试验区后，FF更是步入了跨越式发展的轨道。

基础设施的大建设带动城市房地产的开发建设。

目前全市人均住宅面积31平方米，高于广西和全国人均住建筑面积。

目前，正在抓紧施工防F高速公路、一级公路改扩建、中越二桥、新边民互市码头等工程建设，使FF成为边境地区的交通枢纽，将边境地区与南北和钦防高速公路、南防铁路、南北航空形成交通网络，开通与越南对接的陆路交通运输，进一步发挥FF作为中国通往F盟的大通道的作用。

同时，某人口快速增加为房地产的发展提出了新的要求，根据《某城城市总体规划》相关规划某城镇人口规模为：

2010年11万人，2020年某城城市规模按20万人控制。

某居住用地发展的特点是以旧城区为中心向外围呈圈层式发展，体现出中小城市的发展特征。

城区内居住用地高度集中，居住质量较差。

90年代以来，由于用地限制及环境交通的变化，居住区逐步向外扩张。

城区住区发展仍以卖地自建的开发模式为主。

从住区内部来看，配套设施较为薄弱，影响居住生活素质；从外部来看，建设的随意性影响了城市景观，不利于城市形像的提升。

某房地产市场目前处于起步发展阶段，购房者未达到多样化投资的高度，购置房产主要以住房需求为主。

同时某政府大力推进城市化建设进程，加强招商引资工作力度，房地产相关政策环境宽松，使得地产调控影响力对某地产市场波及不大，需求呈明显启动趋向，走势明朗。

某在住房改革方面严格遵循国家关于住房制度改革的规定，在保证社会稳定的前提下逐步推行住房市场化、商品化，建立健全住房保障体系、住房金融体系，目前各项工作进展正常。

城区房地产开发投资连续攀升，各个房地产开发商加大投资力度，随着城市化建设进程而持续上涨。

五、切实解决住房问题

目前某尚有较多低收入困难家庭，为解决他们住房困难问题，就要切实解决住房问题。

首先，规范经济适用住房供应对象，大力打击人为炒房现象，整顿交易秩序。

其次，增加土地的有效供给，控制地价过快上涨，近期要打击捂盘，打击囤地；中期要强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以公共租赁房等住房保障措施的协同推进。

第二节项目建设的必要性

一、国家《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》政策的及时出台后，本项目建设是某贯彻落实党中央、国务院、城乡和住房建设部及自治区建设厅关于公共租赁房建设有关政策和措施的需要。

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快，可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调节房地产市场供应结构的必然要求。

国家七部委及时颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》政策：

明确各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。

面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。

其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不